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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产及建筑基础知识培训教材培训人：向正凯2005年5月目 录一、房地产综合开发1房地产综合开发的概念房地产综合开发是指开发工作的全过程，从项目的筹划开始至计划立项、规划设计、项目审批、招标投标、工程实施、竣工验收直至交付使用。它的要求、内涵和目标包括如下几方面：房地产综合开发是以建设地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域的市政设施和公用建设实行统一规划，综合配套，协调建设。在城市基础设施方面，要对交通道路、供水、排水、供电、供热、供气、邮电通讯等实行综合开发，供应量要和需求相适应。在建筑物功能方面，则要对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房，以及庭园绿
2、化、道路交通，实行配套建造。房地产综合开发还要求在建设程序上严格按照客观规律办事，严格地按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、基础设施、道路交通、主体建筑、配套房屋、庭园绿化、竣工验收、使用管理的程序进行，做到各个建设环节互相衔接、层层扣住、协调发展，从而实现以最少的投入获得最大的建设收益，并为使用管理、日常服务奠定良好的基础。2房地产综合开发的方式房地产综合开发的方式一般有单项开发，小区开发和成片开发三种：A. 单项开发单项开发的项目一般规模比较小，功能单一，配套设施简便。这种项目往往在新区总体开发或老城改造中形成一个相对独立的项目。但其风格、外貌等要与整个开发区取得协调，并以较快的时
3、间完成。单项开发包括房屋及其配套设施的建设，即供水、供电、供暖、煤气（或天燃气）、雨污水处理、通讯、消防等。这要求有很强的计划性，要求各个单项工程密切配合，共同行动，按照“先地下，后地上”的顺序安排各项施工。B. 小区开发在新城开发中，是指一个完整小区的综合开发。要求其在区域开发范围内功能完善，配套项目齐全，基础设施完善。在旧城改造中，则是指局部改建，即某一个相对独立的街坊的更新改造。小区开发从功能上分有综合性和单一性两种；综合性的有经济贸易区，科技开发小区等。这些小区往往以经济技术开发项目为主，兼顾居住、文化福利设施。单一的开发小区则是指居住小区，一般以满足居住需要为中心进行住宅和相应的商业
4、、市政、文教福利等配套项目建设。一个现代化的居住小区的开发还要照顾到建成后的社区建设。一个方便舒适的文明小区要在文化、福利、娱乐、教育、卫生等方面配套。至于一个经济技术开发区或综合性开发区在配套方面要求更高，关系更为复杂、涉及面更广。总之是综合性更强，要求开发者既具有全局观念、全过程效益思想，同时又善于做好协调工作。C. 成片开发一般是指范围广泛、投入资金巨大、项目众多、建设期长的综合性开发。成片开发大到可以相近于开辟一个新城区，如海南洋浦开发区、上海浦东新区等都属于这种多功能的大规模开发。在成片开发中，房地产开发往往成为基础和先行项目，发挥其启动和引导作用。这种情况随着城市综合开发的进展、卫
5、星城镇的建设、区域功能的置换、立体交通和市政设施配套的完善，已使人们的观点有了很大的变化。城市房地产综合开发的目标正向城乡一体化，生态平衡，建设园林化城镇方向进展。二、房地产综合开发和程序无论是单项还是小区开发，都必须严格按照综合开发的客观进程办事。房地产综合开发的程序按工程进程依次是决策论证、前期准备、工程管理、销售管理等四个阶段。1决策阶段这是房地产开发公司寻找开发基地选择开发项目，进行市场调查可行性研究，直至决定实施开发建设的阶段，主要工作环节有以下几个：A. 寻找开发基地：房地产开发公司获得开发基地的渠道（或途径）一般有以下几种：（1）征地：通过征用土地取得开发基地；（2）批租：通过协
6、议、投标等方式取得开发基地；（3）土地使用功能置换；B. 规划摸底：即了解城市总体规划对拟开发区域的要求，以便研究开发建设的可能性。规划摸底时一般需要了解以下几个方面的情况：（1）用地性质（土地的规划用途）；（2）规划红线要求；（3）建筑密度与建筑面积（容积率）的要求；（4）道路及绿化要求；（5）市政、公建配套及要求；（6）其他特殊条件及要求。C. 市场调查：市场调查就是要对房屋商品市场的需求、供求关系变化以及市场未来的走势等问题进行调研，通过系统收集、了解、记录房地产市场的变化情况，对拟开发项目的市场前景进行预测，作出评估。D. 经济分析：它是通过对投入产出的系统分析，从经济上评估拟开发项目
7、的价值。房地产投资经济分析一般应包括以下几项内容：（1）投资估算；（2）成本及成本效益分析；（3）融资分析；（4）资金偿还及投资回报。E. 领导决策完成了上述工作以后，房地产开发公司的领导可以最后确定对该项目投资与否。2前期阶段即开发建设项目决策之后，从申报立项直到完成建设准备工作的阶段。主要工作内容包括以下几项：A. 申请立项。负责立项审批的是各房地产开发公司所属的区、县、局、委办的计划主管部门。如果房地产开发公司申报的项目的投资规模超过了各主管部门的审批权限，则由各主管部门报市计划委员会审批。B. 编制建设计划方案。建筑设计方案的编制必须符合城市总体规划的要求，须报市或区规划建筑管理部门批
8、准。同时，还应征询水、电、煤、市政、消防、通讯等配套单位意见。C. 申请建设用地。房地产开发公司报送设计方案，并取得建设用地规划许可通知后应及时向土地管理部门申请建设用地手续，经批准后方可用地。D. 委托设计。办理用地手续后，可以通过招标委托进行工程设计。参加设计招标者必须具有一定资格的设计单位。工程设计一般分三个阶段：1）设计方案；2）扩初设计；3）施工图设计。扩初设计完成后，必须分别征询环保、人防、消防、自来水、市政、供电、煤气、绿化、卫生防疫等部门的意见。E. 筹措建设资金。筹措资金的渠道主要有四个方面：（1）自有流动资金；（2）向银行或其他金融机构贷款；（3）向社会发行融资债券或股票；
9、（4）预售（或预租）商品房。F. 拆迁G. 三通一平。三通一平指施工临时用水、用电、道路及场地平整。建设单位一般在完成施工图设计后即可向供水、供电部门申请用水、用电。上述工作完成后，房地产项目的施工条件基本具备。前期工作某些项目往往与决策论证交叉进行，需要妥善安排好相互关系。3工程管理，即项目建设施工阶段这是开发项目的实施阶段，一般包括现场清理、材料准备、施工队伍招投标、合理管理、施工管理、工程监理等方面工作。本阶段要妥善处理好工程竣工的各项善后工作，主要有验收、场地清理、开发工程财务决算和资料归档等几方面。本阶段工作按程序排列则有以下七项：A. 组织施工招标。通过招标，选定中标单位后，必须在
10、规定的时间里与中标单位签订施工合同。B. 控制施工进度。工程开工以后，建设单位必须在施工现场派驻甲方代表，督促施工单位按计划施工，保证施工进度。C. 加强质量监理。工程质量监理是对工程施工质量进行全过程专业化的监督与管理。D. 竣工验收。E. 市政公建配套，应按规划要求，与房屋施工同步进行。积极做好配合工作，以保证水、电、煤等配套工作的尽快完成。F. 交付使用。G. 资料汇总归档。三、房地产开发审批手续1项目建议书及可行性报告(由计委审批)房地产开发项目立项和可行性研究批复是一系列证件中首要证件，有了这个证件才能进行项目建设，才能申请领取其他证件。北京市计划委员会和各区、县计划委员会是本市房地
11、产开发计划和基本建设计划的编制审批实施的主管部门。根据北京市的规定，只有经市建委批准，具有在北京从事房地产开发资格的企业或具有房地产开发企业参加才能在北京从事房地产开发项目的建设。可行性研究报告报批应提供的文件开发商在项目建议书获得批准后，即可着手编制可行性研究报告，可行性研究是对拟建设项目在技术上和经济上（包括微观效益和宏观效益）是否可行进行的分析、论证和评价。经过对项目在技术上是否先进、适用、可靠在规模上是否合理，特别是在经济上是否能得到预期效益（包括经济效益、社会效益）等各方面进行系统的分析、论证，通过多方案比较，提出评价意见。通过可行性研究报告，向政府推荐最佳方案。在编制的同时还要与市
12、政、公用、供电、电信等部门共同确定“四源”（供水、煤气、热力、污水处理）供应的可能性；根据规划局初步规划设计条件，作出可行性规划方案。2建设用地规划许可证和建设工程规划许可证(由规划局审批)房地产开发的规划设计阶段要领取两个证件，即建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。市规划局是本市城乡规划行政主管部门，区（县）规划局在市规划局业务领导下，依法管理本区（县）的城乡建设管理工作。因此核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的工作由市及各区（县）规划局负责。设计的审批机关是北京市及各区（县）规划管理局、北京市首都规划委员会和首艺委。3建设用地使用证书（房屋土地管理局）北京市区县房屋土地管理局是
13、全市土地主管机关。4房屋拆迁许可证（房屋土地管理局）进行房屋拆迁的，应取得北京市房屋土地管理局核发的房屋拆迁许可证（以下简称拆迁证）。市房地局主管全市房屋拆迁工作。区、县房地局主管本辖区、县内房屋拆迁工作。5建设工程开工证（城乡建设委员会）房地产开发单位领取的建设工程开工证（以下称开工证），是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。6商品房销售证书（房屋土地管理局）四、其它概念1、五证两书：国有土地使用证是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政
14、主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程开工证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。2、房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金。这种形式有利于房地产开发公司
15、加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。3、契 税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变动的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。4、三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。5、七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。五、建筑常识一）、建筑结构和分类1建筑结
16、构l 砖混结构砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。l 砖木结构砖木结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。l 钢筋混凝土钢筋混凝土结构是指建筑物中竖向承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。l 钢结构现代高科技技术，适用于超高层建筑。如美国的世贸中心。3、建筑分类：1)按使用功能：a) 居住建筑b) 公共建筑2）按建筑层数：a) 低层建筑：1-3层b) 多层建筑：4-7层c) 高层建筑：8层以上3）按建
17、筑结构：4) 按结构平面布置情况：a) 框架结构b) 全剪力墙结构c) 框架-剪力墙结构d) 框-筒结构e) 筒体结构f) 框支结构g) 无梁楼盖结构4、建筑物构成：建筑物一般是由：基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大部分组成。二）规划及建筑概念1、建筑系数（建筑密度）：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。2、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积
18、按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用面积。套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积3、公摊面积：1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%4、使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。5、使用面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和除于总建筑面积6、使 用 率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写
19、字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积套内墙体面积 = 公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。分摊的公用建筑面积 = 套内建筑面积 * 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 / 套内建筑面积总和公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 - 套内建筑面积 - 不应分摊的建筑面积7、容 积 率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比)8、
20、绿 化 率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。而绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。六、规划常识1居住用地包括住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅旁绿地、宅间小路、家务院等）公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。道路用地：指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地，包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规模的块状
21、、带状公共绿地。2日照间距l 住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。l 在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。l 北京标准日照间距为：条形住宅采用至（为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）。塔式住宅采用大于或等于的日照间距标准。侧面间距：与日照、通风、采光、消防、视线干扰及管线埋设等要求有重要关系，在北京地区，一般不小于20米为宜。3住宅朝向住宅的朝向主要要求能获得良好自然通风和日照。最佳朝向适宜朝向不宜朝向北
22、京地区正南至偏东300以内南偏东450以内，南偏西450以内北偏西300-600七建筑设计常识1、住宅A. 住宅结构形式l 砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。l 砖木结构住宅砖木结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。l 钢筋混凝土住宅钢筋混凝土结构是指建筑物中竖向承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。l 钢结构住宅现代高科技技术，适用于超高层建筑。如美国的世贸中心。B. 住宅楼体类型
23、l 梯间式(现在一般板楼或变形板楼)梯间式住宅每层联系的户数一般在2-4户之间，户数越少，由公共楼梯所引起的对住户的影响就越小，同时也能更好的保证住户的私密性和良好的通风采光条件。一般在多层住宅中采用较多。l 外廊式外廊式每层联系的户型一般在4户以上，且每户都能得到均等的居住条件。由于公共外廊对住户的私密性有一定的影响，故居室的位置宜远离外廊安排，靠外廊一侧宜安排辅助用房，如厕所、厨房、储藏室等。l 内廊式内廊式住宅走廊光线较暗，对住户私密性的影响亦较大，住户的通风、采光条件也不良。采用这种形式住户的朝向不是向西和向东，就是朝南和朝北。l 集中式（现在一般指塔楼）集中式住宅与梯间式住宅的不同点
24、，在于楼梯间与电梯间都集中在住宅中央，无直接采光，所以集中式住宅有着内廊式住宅相同的缺点，但对住户的影响比内廊式少得多，而且能最大限度得利用外墙为户内创造良好得通风和采光条件，每层联系得户数可多可少，一般在高层住宅中采用较多。C. 住宅的开间、进深、层高和净高住宅的开间：住宅的宽度住宅的进深：住宅的实际长度。住宅的层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。住宅的净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高=层高-楼板厚度D. 智能化社区智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通信及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元化信息服务与管理、物
25、业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家具环境。智能化是一项跨行业、多学科的技术工程，需要建筑设计部门、施工部门、软件开发商、系统集成商、网络产品供应商的通力协作。E. 住宅的合理的户型布局a. 整体布局户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；l 动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区（卧室）相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；l 洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；l 厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置，以避免买菜、做
26、饭等日常操作对主人生活的影响。b. 公共区域l 进门即玄关或厅，不留走道等浪费面积；l 两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形；l 依照使用习惯建议采用大客厅，小餐厅的布局；l 不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性；l 厨房需靠近餐厅布置，要有足够的通风采光；l 各居室的门洞应避免与入户大门相对；c. 私密区域l 与公用活动空间隔离，使卧室具有较强私密性，尤其是主卧室应位于走廊的尽端；l 各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。d. 窗户设计各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。e. 阳台设计l 客厅、卧室采取低沿高窗的景观窗形式，提高居室采光度的同时，增加其实用率。l
27、阳台设计别致的造型，增加楼体的立面效果。增加灵活、生动的局部效果，体现以人为本、典雅、高尚社区的定位；l 应设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。f. 朝向起居室和卧室应取最好的朝向，本项目中应为正南、正东方向； g. 附属空间l 部分居室内应考虑设计储物间，主卧室内考虑步入式更衣室的布置；l 在居室设计上应考虑到家用电器的摆放位置，例如冰箱、洗衣机、空调等；卫生进行管井布置，从而达到卫生间内墙面整洁的效果。多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅跃层：跃层是近年来
28、推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有
29、限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促。2、写字楼的智能化智能型写字楼是指由楼宇自动化系统、通信网络系统和办公自动化系统三者有机结合作为智能化平台支持的办公建筑。目前根据提供的硬件设施标准不同，又将智能型写字楼分为3A和5A两种标准，就最全面的5A级写字楼而言，其具体内容主要包括:（BAS）楼宇管理自动化系统a. 楼宇设备监控系统 供热、通风和空气调节系统 给排水及中水系统 照明设备系统 电梯监控系统b. 停车场管理系统c. 广播音响系统（紧急广播疏散）（CAS）信息自动化系统a. 网络通讯
30、系统 内部综合布线系统 外部通讯接口72芯光纤接入ISDN接入DDN节点ATM节点FR节点EI数字中继线b. 电视通讯系统 电视接收 电视会议 VOD视频点播c. 无线通讯系统 无线寻呼对讲系统 移动通讯信号增强 卫星通讯系统d. 程控电话用户交换系统 固定电话系统通讯 声讯服务系统（OAS）办公自动化系统 共享信息系统 办公与文件处理流程自动化管理系统 物业管理辅助系统 电子邮件系统 设备共享系统（SA）保安自动化系统 保安监视系统 巡更系统 防盗系统（FA）消防自动化系统 消防报警系统 喷淋灭火系统 通风排烟系统同时要使上述各项系统发挥应有作用,需要靠盘根错节的各种线路联接控制室和终端，这
31、些线路的布置称之为综合布线系统。附件一：北京房地产开发流程图选址研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书进行项目的初步可研评估向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函市政府下文批地到土地管理部门及土地使用部门征求意见新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所结果报市房地局旧
32、城改造到区地政科结果报市房管局据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价 规划局办理建设用地规划许可证画桩位给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证申请确定规划设计条件地政部门审查安置方案、安置房按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见委托进行规划方案设计发拆迁许可证动迁会及拆迁安置规划局审查后下规划条件通知单1 到园木局申请伐树许可证2 了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案3 煤气、道路、上下水改路由4 到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案， 申请临时施工用电，委托施工。规划局审方案提出意见到规划局领设计方案送审书修改后送首规
33、委审图场地三通一平，领取房地产开发手册首规委召开市政协调会出市政会议纪要进行个体设计（大公共建筑首规委审查）开节能证明出施工图并报审领建筑工程规划许可证到税务局取税单到计委申请，列入计划（建委会签）营销资料准备持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡，登记并取得许可证许可证到建委工程处领开工审批表报价小组审查，领取销售或预售许可证楼盘销售建委、物价局下文批价到市政部门盖章，证明市政条件落实四源费缴纳到开发办市政处核实任务开发办工程处同意招标填招标申请书并到市招标办登记招标办看现场招标办审查标底运用“投资项目概预算系统”编制标底定合同，写评标报告，发中标通知书招标办盖章同意开标会市开发办秘
34、书处登记同意施工施工单位同意施工质量总站受理质量监督(备案)同意施工市统计局落实任务市审查局审核资金来源，任务来源及一切手续同意施工建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工1. 小区内线路委托设计2. 委托施工3. 配电室土建工程验收4. 设备安装及验收5. 送电1. 通知区园林局绿化办2. 交绿化费3. 绿化施工1. 按道路方案进行施工2. 市政办事处养路队验收1. 到自来水业务科报装委托线路设计、施工及验收2. 到市政监理所下水报装3. 规划设计4. 竣工验收1. 到热力公司报装2. 委托线路设计3. 施工及验收1.
35、到煤气公司报装2. 到规划科定线路方案3. 设计4. 看现场5. 施工6. 业务科检验同意接气7. 凭通气单到管网所办固定资产转移手续及通气手续8. 凭接气单到液化气公司办各户通气手续9. 通气(自建锅炉房)1. 环保局同意锅炉房规划位置2. 委托设计3. 到劳动局报装4. 环保局审查消音除尘设备5. 竣工验收全部工程竣工验收、检验单签字盖章（质检检站备案）确定房屋管理形式房屋验收凭验收通知书入库房屋出库分配及销售、办理产权证进入物业管理阶段出师表：先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张
36、圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。 亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚
37、书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。今当远离，临表涕零，不知所言。专心-专注-专业