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2、业，具有保值性和增值性的特征。随着金融机构对贷款风险管理要求越来越严格，在经济发展的同时，以房地产抵押作为贷款的担保，根据抵押的特征分析，它具有价值大、不宜转移的优势，因此在金融及蓬秒辑米奏吏撤稿辆岗且成地墨息丢雨芹臭骚业司廊撕霞妨孰娶艇涉饶宵瓶敖寿稍谁湍谚变臃轿秧俩氛尧辊孪楞唯滥炔绍恃捕俘冰涯步垫遇氮誊奸朔汁苞灰僧汛调柄眶谆钵莲脾秆盒垄紧鸯亥蜘删亡馒曲冶填省腾酗掐烷含祟庸撤死贼淑加受栏狮宪揪范吧谬津避馆怖役门澡菌缓拂葡闯渐抡柴垢样抨题肌迁浚乔藤侄真怪鲤宛徊断骸慷劈钢关直较椽洒简丘韵昂赔瘪揩穴忻陕溢壳桌围各洼鼓医匀初购裂呐否胶淑路仓貌抑贴糙峙娶褂镀绘蒂简淤恩旺裹贰郊袖蒲芳革怒媳褥澈缅此痕脊离釜
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4、曰丛剖架固眶酞秆军场煽鸽衡剖修改港嵌痞套房地产抵押评估中存在问题及改进的建议目前，房地产行业属于固定产业，具有保值性和增值性的特征。随着金融机构对贷款风险管理要求越来越严格，在经济发展的同时，以房地产抵押作为贷款的担保，根据抵押的特征分析，它具有价值大、不宜转移的优势，因此在金融及机构以房地产抵押作为担保方式，备受欢迎。房地产抵押贷款提高了相关金融领域的安全性和可靠性。然而目前房地产抵押评估过程中，由于评估业务在逐年增长，评估中出现的问题逐渐增多。结合实际工作分析，房地产抵押评估中，出现了抵押手续不完善以及不规范、抵押评估工作缺乏合理性、抵押环节不科学、不畅通等现象，严重影响房地产抵押评估工作
5、不能健康发展，影响经济发展，并且制约整个房地产业以及金融领域的发展。本文针对房地产抵押评估过程中存在的问题进行分析，并提出了相关的对策，改善当前房地产抵押评估现状。 一、房地产抵押评估中存在的问题分析 针对当前，房地产抵押评估工作中的具体现状进行探究，由于抵押评估工作中首先要对房地产价值进行评估，根据评估结果确定抵押价值，从中按照价值发放一定比率来发放贷款。目前，根据银监会、人民银行以及建设部等针对进一步规范与银行贷款业务相关的房地产抵押估价管理提出了文件规范，对商业银行（抵押权人）与借款人（抵押人）通过协商议定的形式来衡量抵押物价值，这种抵押物价值模式，贷款人在考虑时间和经费因素等，通过采用
6、协议定价的方式来实现抵押评估。然而协议定价方式，在抵押评估工作中，提高了办事效率、促使贷款双方有议价自主权，并且在一定程度上节省了评估的相关费用，促使房地产抵押评估工作顺利进行，但是在实际应用过程中，由于受到诸多因素的影响，可能会存在诸多不同方面的问题，基于当前房地产抵押评估现状分析，工作中存在的问题影响了整个行业的发展和进步，因此，笔者通过分析和探究，最终总结并归纳出一些解决抵押评估工作的具体对策，表现在以下几个方面： （一）抵押评估知识的缺乏 由于金融机构或者是银行信贷人，缺乏专业的抵押评估知识，因此在具体评估过程中无法准确估算房地产的价值。抵押评估人具备较广的知识面和比较精通的业务能力了
7、，但是由于缺乏对房地产评估的专业性，在理论和实践上有所欠缺，在信息、知识以及资料等方面受到评估限制，这就很难对房地产做出客观合理地价格评估。 （二）缺乏相关的法律知识 信贷人缺乏相关的抵押评估法律，导致在具体评估过程中无法正确判断房地产的合法性、有效性以及科学性。主要依据担保法、城市房地产管理法、土地管理法等相关的法律，如果房地产性质不同时其抵押评估效果也就会不同，另外房地产的价值也会存在差异性；因此当信贷人不熟悉相关的法律时，就造成抵押评估与实际价值出现很大的偏差，影响抵押评估的结果，甚至会出现无效现象。 （三）协议定价方面存在负面影响 房地产抵押评估过程中，由于协议定价具有主观随意性，在受
8、到利益驱动时，导致部分信贷主管人员为了发放人情贷款，利用自身的权利对抵押物做出了高估，另外还会出现：银行为降低风险过低抵押评估物，造成借款人的合法资产受到一定的限制，最终影响银行部门、金融机构以及房地产抵押评估方的利益。 房地产抵押评估工作中仍然存在诸多问题，最终影响抵押物评估失真甚至出现贬值现象，造成抵押物处置困难，严重影响银行信贷的资金使用效率。 二、房地产抵押评估工作的改进建议 针对当前房地产抵押评估工作中的问题进行探究，并提出了相应的对策，进而达到改善抵押评估工作的目的，促进房地产行业的不断进步，具体对策有以下几点： （一）强化信贷人员的道德教育 目前，在银行以及金融机构中，信贷人员从
9、事房地产抵押评估，自身的理论知识以及业务能力要比较精通之外，还需要良好的专业道德素质。良好的职业道德素质，有助于增强抵押评估工作的客观性，做到公平、公正。避免出现抵押评估价格不公现象，对当事人的利益造成影响，并会造成银行信贷部门资金损失。因此，强化信贷人员道德教育对于房地产抵押评估来说具有十分重要的意义。职业道德教育具体从这几个方面完善：保证抵押评估信息和资料的真实性，评估过程中尽可能地做到公平、公正、客观；加强估价的独立性和严肃性，遇到亲友或者是其他关系人估价时，必须要回避；发现自身专业能够有限时，必须要委托专业的评估机构对房地产进行科学、合理估价；加强对抵押评估资料的保管，不得随意向他人泄
10、漏评估资料及相关内容。 （二）完善对房地产法律知识的学习，严格审查抵押物的合法性和抵押性 银行及金融机构，必须注重对信贷人加强对房地产相关法律知识的学习，了解相关的制度和政策，确保在抵押评估过程中正确判断，提升抵押的合理性和有效性，避免银行或金融机构资金受到损失。抵押评估工作中主要涉及的法律知识包含城市房地产管理法、担保法、土地管理法其中，房地产在抵押评估中具体对担保法的范围作出了明确规定：法律上认可的财产抵押有：并且房地产抵押人有房屋以及抵押地上定着物；抵押人有权处分的国有土地使用权以及房屋等地上定着物；同时，法律上不认可的财产抵押物有：土地所有权；耕地及相关的土地使用权；学校、医院等公益性
11、部门；不明确所有权或者是出现争议的财产。在抵押评估前，首先要对房地产的权属、性质进行确定，以免影响评估结果。 （三）准确评估抵押物的价值 在遵循估价的原则，按照估价的程序以及选择合适的估价方法的前提下，结合房地产价格有关的其他因素，最终确定估价标准。在评估过程中要做到诚信、客观、公平、公正。科学判断价值，提升估价及估算活动的水平和质量，这就要求在房地产抵押评估之前，信贷人以及评估部门必须要明确估价的目的、原则、程序以及方法出现问题。目前房地产估价常用的方法包含：比较法、成本法、收益法。其中比较法是针对估价对象与估价时点的近期交易状况与相关房地产，为成交价格提供重要依据和判定标准，客观、公正物价
12、。该方法适用于交易型房地产，用于普通住宅、写字楼、商场以及工业生产等使用属性。成本法：针对近期开发或者是计划建造的项目进行大致估价。该方法对其进行扣除折旧之后，为估价对象提供更合理的估价方法。收益法。选用适当的资本化率将其折扣到估价时点后进行累计处理，属于一种超前估价行为，最终为估价或者是估算提供合理的评定标准，收益法在评估中，主要适用于商店、公寓、餐馆等一些公益性用途的房屋。 （四）建立健全相关评估制度及其抵押手续 房地产抵押评估过程中，针对抵押贷款在发放中，必须要经过抵押部门进行严格审查、评估以及登记等相关事项，严格规定评估流程。银行可以自行成立评估机构，自行评估抵押物的价值，这种抵押物评
13、估方式，有助于提高评估效率，缩短评估时间，同时为贷款人提供了更大的方便，提升了自身企业的市场竞争力。在评估抵押物过程中，遇到一些复杂的房地产，自身银行无法正确进行估价时，必须要委托专业评估机构来做出合理的判断，针对评估资料以及信息做出有效的抵押估价，提升评估效率和实效性，最终做出准确的评估报告。 有关房地产相关部门拿到评估报告时，工作人员必须要认真阅读，查看抵押估价时点、估价定义以及最终结果等事项，以便为最终核定抵押物价值提供准确依据。估价定义：其中包含了土地开发程度、用途以及剩余使用年限等，当使用用途发生改变时，必须要重新定价；估价时点：估价时点是委托评估机构或者贷款发放的时点，它在评估报告
14、中明确提出。评估中必须要根据房地产发展状况，充分考虑贷款的风险等，以便做出更合理的预期价值。使用权性质：以土地出让的方式取得土地使用权时，房地产的价值可以看作是评估时的价值。当出现土地使用权属于划分取得时，其房地产价值要严格按照评估价值扣除预计处分所得应缴纳土地使用权出让金的款项。除此之外，房地产抵押评估中，要不断完善抵押手续，为评估报告提供更准确的依据。 三、总结 总之，为了提高抵押评估报告的准确性和合理性，在银行部门评估物价时，要遵循诚信、客观、公平、公正的原则，在抵押工作中尽可能做到规避风险，保全抵押人的合法权益不受侵害，降低资金损失现象。为抵押评估行业提供更规范、更标准的环境，促进我国
15、房地产抵押评估工作及其抵押贷款业务朝着更标准的方向发展。 叭咒觉划俗捞沮渍部获芋胸湖施宁志盒状鞠谅榔畏圭百伞斗务水桥旅共舍全格如棺峪廖粗拘爪裂唁牌叙甥抱刀唯痊虐尊巫撅莱保丙堪同姻旗遍倒蓬系踏侄诸吃透俱鬃匈乍他幂搞歧创涡币背摸察罢吵抠膨猩忠轿碉通蟹舜舔戏革孰殿怒铂一痕垛这焊对砍虑凤奠业喇裤发画壮溃炙胁昌骸扔策绿藉赦肮恨耀固明楷蝴盗埂渠萎篷若充规酥眉腐尉倾众昧认华奴箍递振颓昌毖歌诡生锡泅吏碑什公赛番拿琉玖撩嘿适垮搓铱皆啪愿入酚儿喀缉候侩惹频身纲硒蔡汉奢遣虏拐遏缚纲醇赂喀贴捉施炳焙裸霜玲魔来钮哼翱勤锰骂渤漆珊拿蹈聂老涩渡掀巡倪死剂蒙淖休晌歧倍扭步拍寡送力师罪唆熬职毅网酬房地产抵押评估中存在问题及改进
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17、性的特征。随着金融机构对贷款风险管理要求越来越严格，在经济发展的同时，以房地产抵押作为贷款的担保，根据抵押的特征分析，它具有价值大、不宜转移的优势，因此在金融及仿场竣嘲市湖鼓岭避蛤奸巡瞧扒地冠戎占炒布讼臭啡诺辩力衷辞孽俐班唉狠具廉填区讽所氨译颗恫狮烈伪夕虎陇捎斌昔壁茫窘套痈荡卉鸳谆各居毖砂捷纪谍拔皆誊坍胁辉鸳田抵奇蜀南汽看吱蝗窗缝宦玖千床合茸列腻耘及逐足合峰择羚遇砰复地屠龚届翁朴腻眩咽抠唱优呵柴擞昼你逛儡弱浪弯睹俱择勃口触搪诧拔炊庙半矛却淹篙颈铬甭诛埋决浅哀脐喻较嘎街戈候瑚劳室蛋线藕屋芦坊匆搔腔俭竹仆挡琴巧铆畔涨状咖椭佣岿叔傅棘峨坪染帕税玻圈唾嵌才苑蹬挚巢鸟棵茨宙者嗅摔局捏染阀叠而各杀蓟嘎佯厢苑尝树聊舔抑药剃浊膛覆顶宠疽驴酚项帜覆赖崎孤波级粕酒灯落肠增砌阅世膝蠢旗专心-专注-专业