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1、精选优质文档-倾情为你奉上对TOT特许经营权出让企业价值评估初探 - 根据关于推进城市污水、垃圾处理产业化发展的意见、关于加快市政公用行业市场化进程的意见等文件颁布以来，各地市政公用行业的市场化逐渐加速，进展良好，特许经营权招商已成为市政公用行业的新热点。但各地在市政公用项目招商运作中，出现了一些重价格，忽视工艺技术、运营管理等倾向，为项目未来长期稳定运营埋下极为不利因素。市政公用行业市场化改革的重要目标之一，就是提高行业的技术进步与运营管理水平，充分发挥基础设施的效率。因此，招商不应只谈商，对“工艺技术、运营管理水平”等应该予以综合考虑，不能失之偏颇。 污水处理项目公开招商的方式有两种，一种
2、是BOT（建设-运营-移交）模式，一种是TOT（移交-运营-移交）模式。选择TOT模式的特许经营权出让，其竞价方式一般有两种：一种是招商方先确定经营权出让价，投资方竞投服务单价，以出价低者为优；另一种是招商方先确定服务单价，投资方竞投经营权出让价，以出价高者为优。无论采用哪种方式，招商方都要合理确定或推算特许经营权出让价，什么是污水处理项目的“特许经营权”和“特许经营权出让价（一）预测未来收益折现值从事物发展的观点出发，企业的历史和未来与任何事物一样，是一个发展的过程。过去、现在和未来是企业发展在时间序列上的运动轨迹，“现在”从过去而来，在“现在”之中能够看到过去的影子；现在又会演变为未来，未
3、来又是现在发展的结果。因此，对未来预期收益的预测以企业评估基准日前三年的经营业绩为基础，横向分析收入结构、成本构成、财务成果；纵向分析发展历史、增长率，以确定预期收益的取值区间。在一般情况下，对评估企业进行预测分析，估算未来可给投资者预期现金流量，包括评估基准日后若干年的预测现金流量。用于折现的现金流量定义是：FCF=NI+DEPR+INT-CAPEX-NWC其中：FCF-预期给投资者所得的现金流量；NI-税后净利润；DEPR-折旧与摊销；INT-税后利息费用；CAPEX-资本性支出（再投资）；NWC-净营运资金变动。（二）预测确定折现率折现率是将未来预期收益换算成现值的比率。按照期望报酬率原
4、则确定适用的折现率（资本化率）是资产评估中进行收益现值法还原的主要方法。期望报酬率原则要求根据现时的资本市场特征，按照这个市场所决定的实际资产报酬率、投资机会成本来决定适用的折现率（资本化率）。本次评估项目则采用累加法与系数法相结合来确定折现率。企业价值评估适用的折现率通常表达为：折现率=无风险报酬率+行业风险报酬率+特有风险报酬率+通货膨胀率无风险报酬率-为评估基准日即期的长期国债利率（经测算，近8年国债到期收益率平均为3.16%）行业风险报酬率-通常采用行业平均收益率扣除无风险报酬率求得（从收集到的全国12家同类企业加权平均收益率为6%）。特有风险报酬率-指企业经营风险报酬率与企业财务风险
5、报酬率之和（经测算，一般为3%左右）。通货膨胀率-是一种特殊风险，是一个国家的货币贬值比例。也就是市场主要价格指数的变化，预测未来一定时期通货膨胀率会上涨的趋势。评估企业价值时要考虑这一因素，合理确定通货膨胀率，才能准确计算折现率（据我国近三年公布的物价指数平均约3%）。（三）确定收益期限一般以被评估企业的法人营业执照和公司章程规定营业期限来确定收益期限或以国有资产管理部门批准的营业期来确定收益期限。污水处理项目收益期限，应根据中华人民共和国发改委、建设部、环保总局关于推进城市污水、垃圾处理产业化发展的意见中规定，“经营期限不超过30年”，并结合当地政府的意见，确定污水处理项目特许经营权转让收
6、益期。污水处理项目一般为20或25年。（四）评估的假设前提评估中对未来收益的预测一般建立在以下假设前提的基础上：1、持续经营的假设；2、宏观经济环境稳定的假设；3、简单再生产的假设；4、管理水平社会平均化的假设；5、均衡经营的假设；6、不可抗拒的自然灾害或其他不可预测的突发事件的假设；7、一般不考虑通货膨胀因素的影响的假设。（五）对未来营业收入的分析和预测未来经营收入预测，某项目主要机器设备生产能为10万立方米/日，并根据当地政府的要求，每年不少于350天的污水处理时间，其余时间为维护保养时间。据该市物价局规定，其污水处理费为0.65元/m3，市政府则按每立方米0.70元计算（每立方米补贴0.
7、05元），并由财政按月支付给运营商（投资者）。1、生产能力的分析与测算据该项目设计方案、设备状况，以及市区管网配套实际，经注册资产评估师现场实地考察和测算分析，认为第年日污水处理量以8万立方米/日为宜；从第2年开始日污水处理量以10万立方米/日，每年可按350天计算，25年累计污水处理量为868,000,000立方米。2、营业收入的分析和测算根据上述污水处理量868,000,000立方米，并据该市政府的承诺，其污水处理服务费为0.70元/立方米，25年累计营业收入为607,600,000元。根据有关政策及制度的规定，对未来营收入不考虑增长调价因素，因此，各成本费用项目不考虑涨价因素，只从静态的
8、测算，动态在分析中使用。（六）对未来运营成本的分析和预测对未来经营成本分析和预测，某项目未进行正常生产运行，本次预测主要依据是参照全国同行业、同规模、同设备能力的企业运行情况及当地人民政府、社会政治、经济等多种因素综合分析、测算而得的。1、动力费的分析和测算根据中华人民共和国建设部和国家计委关于批准发布（城市污水处理工程项目建设标淮）的通知【建标（1994）574号】第八章，第七十一条，污水厂电耗不应超过下列指标：一级污水厂处理每吨污水0.040.08KWh；二级污水厂处理每吨污水0.150.30KWh的规定和该项目设计以及现有机器设备耗电量分析与测算，污水处理耗电为0.315度/m3（该企业
9、设计耗电为0.289度/m3），预计25年共耗电量为273,420,000度，目前工业电价为0.557元，注册资产评估师测算时考虑到线路损耗、计算误差及峰谷段、平谷段、低谷段不同，加权平均按0.57元/度，预计25年电费为155,849,400元，动力费155,892,800元，平均单价为0.1796元/立方米。2、药剂费的分析和测算经上述测算25年累计污水处理量868,000,000立方米。每年需药量70吨，每吨为14,500元（基准日市场售价），每年药剂费1,015,000元；25年累计药剂费26,908,000元，平均单价为0.0310元/立方米。3、工资及福利费的分析和测算为保证企业正
10、常运营，需职工35人（含领导及管理人员），工资人平每月1150元计算；养老保险20%计算；医疗保险3%计算；失业保险1%计算；住房公积金8%计算；工会经费2%计算；教育经费1.5%计算；职工福利14%计算。8项共为1719.25元/月人，全年工资福利费722,176元，25年累计工资福利费18,401,600元，平均单价为0.0212元/立方米。4、污泥处理费的分析和测算评估人员根据该企业设计生产能力和市区居民生活污水的水质，以及外省和本省企业的实际状况，经过认真分析和测算，每24小时处理污水10104m3/d污泥约50吨，需运杂费750元，年需运杂费262,500元/年，25年共有污泥437
11、,500吨，运杂费6,562,0800元，单位费用0.00756元/立方米。由于委托方与企业未提供污泥填埋场地在何处，距离远近，只能根据工作经验和外地实际，并调查当地环卫工人搬运的人力费标准测算的。5、维护修理费的分析和测算维护修理费（包括小、中、大修），某项目实有固定资产净值为基数计提，并结合污水处理行业的具体实际，经分析、测算每年维修费为1,107,568元，25年共维修费27,689,200元，平均单位费用为0.0319元/立方米；一般大、中修在前五年不会发生，从第六年开始逐步会发生中、大修费用。五年大修一次，每次大修理费有400万元，其余资金用维修保护，日常必须加强设备保养和维护，以保
12、证设备的完好率，提高管理水平。6、折旧及摊销费的分析和测算该项目资产总额为140,143,351元。根据现行的企业会计制度规是的固定资产使用年限和企业所得税法及企业所得税税前扣除办法等有关规定，本次对固定资产使用年限分析和测算。本次未来各年计提折旧按平均残值率为4%计算，并采用综合折旧率5%，经测算年折旧及摊销费为5,544,784元，25年累计折旧及摊销费为138,619,600元，每单位费用为0.1597元/立方米，7、运营成本与单位成本的分析和测算综上所述动力费、药剂费、工资福利费、污泥处理费、维修费及折旧六项运营成本的分析和测算，汇总后运营总成本为374,073,280元，单位成本为0
13、.43096元/立方米。（七）税金及附加的分析和预测根据国务院关于加强城市供水节水和水污染防活工作的通知（国发【2000】36号）：“对各地收取的污水处理费，免征增值税”的规定，对污染处理设施建设运营的用地、用电、设备折旧等实行扶持政策，并给予税收优惠”；该行业是净化环境、造福人类的朝阳事业，是保本微利企业。因此，本次预测不考虑税收项目。（八）对未来营业、管理费用的分析和预测1、保险费的分析和测算根据有关国有财产保险的规定，以保证国有资产保值增值原则，减少不必要的损失，按财产价值6计提，经测算每年应交670,840元，25年累计交财产保险费16,771,000元，单位价格0.01932元/立方
14、米。2、管理费用(办公、其他)的分析和测算管理费用包括办公、其他费用及不可预见费用，经分析测算，一般应占运营成本的7%左右，每年管理费用1,015,000元，25年共费用25,172,000元，单位费用0.029元/立方米。（九）未来财务费用的分析和预测财务费用主要为贷款利息支出，按照现行中行发布的五年期贷款年利率5.49%，考虑到复利因素，五年期贷款的一年付息利率计算为，(155.49%)1/5-1=4.97%。即原始投资总价值全部视为银行贷款，第一个五年每年利息支出7,346,966元，并偿还部分贷款；第二个五年每年利息支出5,855,966元，并偿还部分贷款元；第三个五年每年利息支出3,
15、867,966元，并偿还部分贷款元；第四个五年每年利息支出1,631,466元，并全部还清银行贷款。20年共支付利息87,117,500元；20年平均单价为0.12571元/立方米。（十）未来经营成本的分析和测算汇总经分析与测算，本项目运营总成本为374,073,280元，单位成本为0.43096元/立方米；经营总成本为521,361,780元，未来25年平均单位成本为0.5797元/立方米。（十一）未来各年收益预测未来各年收益（利润）预测是根据上述计算的经营收入，减经营成本费用，减企业所得税而得。25年共盈利86,238,220元，年平均实现利润3,449,528元。（十二）企业所得税的分析
16、和预测根据中华人民共和国企业所得税法及中华人民共和国企业所得税暂行条例规定，企业所得税的征税对象是企业取得生产经营所得和其他所得。其税率为33%、27%和18%。如企业亏损时，“可以用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年”。的规定；如某自治区在贯彻实施国务院西部大开发政策措施的若干规定“对设在我区的国家鼓励类企业，减按15%的税率征收企业所得税”。“对新办的环境保护企业，从生产经营之日起，两年免征三年减半征收企业所得税”。“上述减半征收企业所得税是指，享受15%优惠税率的企业，按15%税率减半计算”。以及当地政府的对污水处理行业
17、优惠照顾。故前五年不缴所得税；从第6年开始按企业所得税率18%照顾性税率计征。（十三）未来各年净利润预测未来各年净利润预测，是根据上述计算的各年收益（利润）扣除应缴纳所得税后，实现净利润78,347,083元，年平均实现净利润3,133,883元。（十四）未来各年现金流量的预测在本次企业价值评估中，经过认真分析、预测，决定采用净现金流量作为企业相关资产收益指标，其净现金流量（R）等于净利润加租折旧加摊销减追加投资其公式为：R=净利润+折旧+摊销-追加投资由于该企业采用特许经营权转让，根据中华人民共和国建设部2004年08月30日部令市政公用事业特许经营管理办法（第126号）中的规定，投资者其投
18、资实际为租赁费用（习惯称为折旧）；摊销预测则是根据无形资产摊销的会计政策，土地使用权按20年期平均摊销等。首先，我们测算未来五年的净现金流量和未来20年的净现金流量，仍可持续经营，在这个时期中企业的收益保持与第一个五年的等额净现金流量，虽然有物价上涨因素，但其各因素均在有一定规律的上扬，政府不准许某一项上涨过快，严重影响经济的稳健有序发展。所以，本次评估不考虑这一复杂因素。1、折现率的选择确定根据我国现行法律、法规和制度，在资产评估行业中折现率应由三部分组成。即无风险报酬率、风险报酬率和通货膨胀率（具体确定如前所述）。2、收益期限的确定具体确如前所述3、剩余资产的确定按照国家企业会计制度规定和
19、企业所得税法中的有关规定，并根据上述计算，原有净资产，加上土地使用权的摊销，总资产乘第25年折现系数等于剩余资产价值。4、评估价值的计算 企业价值评估计算表 金额单位：元项目第1年第2年第3年第4年第5年后20年平均净现金流5,502,0908,153,2708,153,2708,153,2708,153,27011,658,035折现系数0.94300.88990.83960.79210.74728.5655折现值5,188,4717,255,5956,845,4856,458,2056,092,12399,856,898剩余资产0.2329140,143,351.1832,639,386企业价值5,188,47112,444,06619,289,55125,747,756631,839,879164,336,163注：折现率按6%计算的。综上所述，某项目特许经营权出让的标底价应为1.65亿元左右。具体确定待政府、国资委、企业主管部门以及专家小组综合分析，最终确定一标底价，密封交由市领导待开标时当场宣布。专心-专注-专业