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1、浅析中国房地产企业的税收筹划摘要：房地产企业税务筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，实现企业财务目标的对策与安排，是房地产企业的一项重要财务管理活动。本文首先分析了房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。然后从土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种出发，分析了该类公司税收筹划的方法。通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。关键词：房地产企业；税务筹划；土地增值税；企业所得税房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“
2、平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。面临这日趋复杂的经营环境，企业要想保证预期利润，就必须设法降低成本，而税负是房地产企业很重要的一项费用。据统计，我国住宅建设成本构成中，流转税税费高达15%20%以上，再加上土地增值税、企业所得税，房地产企业的税收成本更高。因此，房地产企业进行纳税筹划既能提高房地产企业纳税的意识，又能减轻企业税负，最终实现企业利润最大化的目标。一、 房地产企业的经营特点及税负情况（一） 经营特点对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地
3、、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。2.开发产品的商品性，单件性及不可移动性。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作为转让或销售。3. 开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。4. 经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周
4、转不灵，导致企业陷入困境。（二）房地产企业税负情况从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2010年全国税收总收入73202亿元，比上年同期增长23%，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收平稳增长，实现收入894.06亿元，同比增长11.2%。房产税收入占税收总收入的比重为1.2%；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收
5、筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。二、 房产税对当今社会的影响以及税务筹划的必要性和可行性（一）房产税对房价的影响社会大众对房产税的极大关注无非就是关心产税能不能平抑房价的问题，从短期和中长期来分析：1房产税对房产市场短期的影响。需求方面：短期内，征房产税对消费性需求并无多大影响，但房产税开征后将使投资性住房持有成本上升，投资回收期延长，且在持有期造成一定财务压力，导致投资成本与风险加大。从而降低投资性需求。供给方面：由于房地产开发周期长，短期内房产税对房屋流量的供给没有影响。而对房屋存量的供给方面，征房产税后，闲置房产的持有成本上升，会导致投机者为了降低投资风险而抛售多余的房产，或为了
6、转嫁税负而将房产出租，这样必然会使总供给的增加。短期内，房产税会使房地产的需求降低而供给增加，可以预见，这将使房价下降。2房产税对房产市场长期的影响。长期内，人们因持续性房产税的支出，很可能逐步改变对房屋的偏好，需求可能有所下降，假定房屋供给的增长率和人口增长率近乎持平的话，可能导致房地产市场恢复理性。当然以上的分析都是建立在了一个假说之上，就是房产税没有被转嫁的基础之上。从现实的情况来看，这种假说的可能性不太大，根据税负转嫁与归宿的一般规律，垄断性商品课税、需求弹性较小、供给弹性较大的商品课税较易转嫁，而房产恰恰符合了这几个特点，因此房产税是容易转嫁给它的购买者的，因此征收房产税短时期内可能
7、导致房价下跌。但从中长期来看，试图以房产税来降房价的目标是难以实现的。（二） 房地产企业进行税务筹划的必要性和可行性1.房地产企业税负率偏重；低的占企业成本的10%以上，高的可能会达到30%以上。2.税收政策太多，变化太快，企业难以及时掌握。我国税收体制复杂，同时存在国局与地局两套独立运作的税收征管机关，人员经常变换、轮岗，国家税收政策也不能及时地向纳税人宣传，纳税人不能及时根据税收新政策作出新的决策，如果企业处理不当，就有可能给企业带来一定的税务风险。另外，也存在由于公司自身未能及时掌握税收变化政策而多缴纳税负现象。若不及时地了解这种政策的变化，盲目采用纳税筹划，可能会触犯税法，这就不是税收
8、筹划而可能变成是偷税。鉴于以上两方面因素的综合作用，房地产企业进行税务筹划就显得非常的必要。三、房地产公司涉及的税种（一）前期准备阶段的税种房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%5%的税率缴纳契税。（二）房地产开发阶段涉及的税种在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。（三）房地产销售阶段涉及的税种1.营业税。
9、对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。4.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前
10、，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。四、房地产公司的税收筹划策略（一）土地增值税的筹划土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。1. 采用合作建房、代建房方式进行。税务筹划税法规定，对于一方出
11、地、一方出资金的方式双方合作建房、建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。纳税人可以利用该政策，在购置土地使用权准备进行房地产开发时，可以预先联系到购买者，预收购房者的购房款作为合作建房资金，签订合作建房的合同。这样就符合了一方出地、一方出资金的条件。另外，纳税人可以采用代建房方式进行税务筹划。2. 充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这
12、一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。其次，通过增加可扣除项目来降低增值额的办法，主要是针对房地产开发项目较多的房地产企业。如果企业能够最大限度地扩大费用列支比例，那么肯定会节省很多税款。3. 整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢
13、。房屋分次销售筹划法案例：某房地产公司建好一批精装修房屋将要出售，总房价为1亿元，试给出纳税筹划方案。【分析方案】将房屋一次性售出，只签一个合同。已知房屋总售价为1 亿元，允许扣除的各种费用为4000 万元，则该公司应缴的营业税为100000000 元5%=500 万元，城建税及教育税附加为500 万元10%=50 万元。通过计算可知此批房屋的增值率为（100000000- 4000）100% =150% ，应缴纳土地增值税：600050%- 400015%=2400 万元，企业的税前利润为：（1亿- 4000 万- 500 万- 50 万- 2400 万）=3050 万元。将此批房屋的销售分
14、为两个合同。第一个合同为毛坯房销售合同，售价为7000 万元，允许扣除的成本为3000 万元；第二个合同为装修合同，标的额为3000 万元，允许扣除的成本为1000 万元。则执行第一个合同需缴纳税费：营业税及附加：7000 万元5.5%=385 万元；土地增值税：（7000- 3000）50% - 300015% =1550 万元；执行第二个合同只需缴纳营业税及附加：30003.3% =99 万元， 不需缴纳土地增值税。此批房屋售后实现税前利润为（7000- 3000- 385- 1550）+（3000- 1000- 99）=3966 万元。何种方案孰优孰劣，答案显而易见。（二）企业所得税的筹
15、划房地产开发行业作为国家宏观调控的对象，对房地产开发企业的企业所得的税收优惠政策很少，新企业所得税的税率为25%，相比其他税种税负较重。企业所得税的计算公式为：应纳税额=应纳税所得额适用税率-减免税额-抵免税额。从中可以看出影响应纳税额有四个因素。 从税率角度分析，房地产开发企业享受低税率政策的机会很少。这样就限制了税务筹划的范围。从所得额的角度分析，税务筹划的基本思路是尽量降低应纳税所得额。1.迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的规定，房地产开发企业
16、的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。2.利用准予扣除项目进行税务筹划把握好税法在准予扣除项目的相关规定, 选择适当的会计处理方法, 是
17、所得税税务筹划的关键环节。首先, 我国企业所得税法规定企业实际发生的准予在计算应纳税所得额时扣除的合理的支出包括成本、费用税金、损失和其他支出, 而税收滞纳金, 罚金、罚款和被没收财物的损失, 超过规定标准的捐赠支出, 赞助支出。因此, 房地产企业应该尽量避免发生该类支出, 因为这些支出要面临多重的损失, 既包括自身支出的增加, 也包括不所得税上扣除的损失。其次, 企业发生的有些支出项目必须按照规定的标准扣除, 超过标准的部分不予扣除, 所以房地产企业需要把握好这些项目的扣除标准。例如职工福利费不超过工资薪金总额14%的部分准予扣除; 工会经费不超过工资薪金总额2%的部分准予扣除; 职工教育经
18、费不超过工资薪金总额2. 5%的部分准予扣除; 业务招待费按照发生额的60%扣除, 但最高不得超过当年销售(营业) 收入的5; 广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业) 收入15%的部分准予扣除, 超过部分, 准予结转以后纳税年度扣除; 企业发生的公益性捐赠支出,不超过年度利润总额12%的部分, 准予扣除。（三） 营业税的筹划 根据税务政策，流转税产生的根源来源于经济业务活动，而实际的税务支出取决于税基、税率及减免政策的综合影响。企业微观的税负支出筹划因应“税负动因”而相对进行。营业税税法规定，对销售不动产、提供应税劳务的企业，按向购买方收取的全部价款和价外费用之和依据5%的比率征税。对房
19、地产开发企业而言，由于税率确定，税负的高低只能通过应税营业额及经济业务是否“休克”来调节。 1.通过分散经营收入进行税务筹划。将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。2. 通过经营“休克”进行税务筹划。经营“休克”对于房地产开发项目的尾盘销售和滞销项目的销售具有一定的经济意义。所谓经营“休克”是指使项目的现实边际贡献率低于税负支出的经营活
20、动处于暂停的状态，以减少因不利的经营活动所带来的现实税负支出。经营“休克”适用于企业整体处于良好的经济循环周期而部分资产略显呆滞的情形。案例：假如A公司前期开发的项目中有10套房屋因客观原因而滞销，面积1500平方米，单位综合成本1600元，原售价2000元/M2，现如处理，价格为1750元/ M2。企业面临两种方案：一是按新价格立即出售；二是可以空置若干时间，随着对施工单位等外欠款的清偿，以房抵债，预计价格1900元/ M2，要完成上述处置，平均耗时1年。空置房物管费按1元/ M2月减半向物业管理公司支付。企业现资金状况一般，年资金成本6%，债务等于成本且与成本回赎套期。从经济收益考虑，有以
21、下方案：第一，立即处置方案。销售净现金流入=收入-即期成本-营业税金-交易费用-所得税=1500 M2（1750元/ M2-1600元/ M2）-1500 M21750元/ M25.75%-（1500 M23元/ M2+10套80元/套）-1500M21750元/ M20.03%交易费用（1-25%）=50981.25元。第二，搁置方案。即期债务以贷款解决，成本回赎与届时债务套期，借款240万元，利率6%。搁置方案净现金=1500 M21900元/ M2-1500 M21900元/M25.75%-1500M23元/ M2-10套80元/套-1500 M21900元/M20.03%-15001元
22、/ M21250%-24000006%-2400000-所得税注（1+6%）=（450000-163875-5300-855-9000-144000-所得税）（1+6%）=95227.5/（1+6%）=89837.26元注:所得税=1500M2（1900元/M2-1600元/M2）-1500M21900元/ M25.75%-1500 M23元/ M2-10套80元/套-1500 M21900元/M20.03%-15001元/M21250%-24000006%25%=（450000-163875-5300-855-9000-144000）25%=31742.50元搁置方案净现金比立即处置方案的现
23、金流入量大38856.01元（89837.26-50981.25）。经营“休克”还将一定程度上使企业获得部分贷款的抵押资产以及该部分资产的租赁收入或提供员工居住福利。因此，在开发公司连续开发，不断有即期债务，且因债务清偿可以资产抵顶的情况下，企业可以进行相关谋划。参考文献：1 刘月新.房地产税收筹划的探讨J. 财经界：学术版，2009,（12）.2 段九利,郭志刚.地产企业全程纳税筹划M. 中国市场出版社, 2008.3 马圣君.房地产企业土地增值税筹划分析J. 金融管理，2008，(5）.4 张卓，王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究J. 应用能源技术，2007,（11）.5 陈守英.房地产企业的纳税筹划J. 发展研究，2009，(5）:7677.6 魏巍.房地产企业纳税筹划研究J. 中国集体经济, 2010, (25).7 孙进鹏.刍议土地增值税纳税筹划J. 商业会计，2008,（9）.8 赵泽海. 探讨房地产企业土地增值税税收筹划的思路与问题J. 企业家天地, 2010, (9).9 王尤贵,李颖.房地产开发企业中主要税种的税收筹划J. 开发与建设, 2006, (4).10 张淑欣.房地产业土地增值税筹划实证分析J. 税收征纳, 2007, (5) .11 李明俊.浅谈“税收保卫战”下房地产公司税收筹划之必要性J. 价值中国, 2009.