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1、*农资物流配送中心建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论 .11.1 项目名称及承办单位 .11.2 报告编制的工作依据和研究范围 .21.3 研究结论 .3第二章 项目建设背景及必要性 .62.1 项目提出的背景 .62.2 项目建设的必要性 .92.3 项目建设的可行性 .12第三章 市场分析 .15第四章 建设条件与建设地址 .174.1 建设地区概况 .174.2 建设地址 .184.3 自然条件 .184.4 基础设施条件 .20第五章 建设规模和工程方案 .225.1 建设规模 .225.2 功能定位 .225.3 工程方案 .235.4 作业流程 .33第六章 总图运输与公用
2、辅助工程 .356.1 总图运输 .356.2 建筑工程 .366.3 供水工程 .386.4 排水工程 .386.5 消防工程 .396.6 供电工程 .406.7 采暖通风工程 .41第七章 环境保护 .427.1 设计依据及标准 .427.2 周围环境质量现状 .427.3 施工期环境影响及治理措施 .427.4 运营期环境影响及治理措施 .447.5 生态环境影响分析 .45第八章 节 能 .468.1 用能标准和节能规范 .468.2 能耗状况和能耗指标分析 .478.3 节能措施和节能效果分析 .48第九章 劳动安全与卫生 .509.1 设计依据 .509.2 设计原则 .509.
3、3 职业安全措施 .51第十章 企业组织与 劳动定员 .5510.1 企业组织管理与劳动定员 .5510.2 人员培训 .5510.3 培训方式 .5510.4 劳动力来源 .56第十一章 项目实施进度计划与工程招标 .5711.1 实施进度计划安排 .5711.2 工程管理 .5711.3 项目招标方案 .58第十二章 投资估算与资金筹措 .6112.1 估算依据及说明 .6112.2 投资估算 .6112.3 资金筹措 .61第十三章 效益分析 .6413.1 编制依据与说明 .6413.2 财务分析 .6413.3 行业影响分析 .6713.4 社会效益分析 .7113.5 社会风险及对
4、策分析 .72第十四章 结论与建议 .73附表、附件、附图目录附表1、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表（附表 1）2、固定资产折旧费估算表（附表 2）3、无形资产及其他资产摊销表（附表 3）4、总成本费用估算表（附表 4）5、利润及利润分配表（附表 5）6、项目投资现金流量表（附表 6）7、项目资本金现金流量表（附表 7）8、借款还本付息估算表（附表 8）9、资金来源与运用表（附表 9）10、资产负债表（附表 10）附件:1、资金证明2、用地证明3、环保证明4、规划证明5、企业法人营业执照附图:1、区域位置图2、厂区平面布置图省工程咨询院1第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.1.1
5、 项目名称及承办单位1、项目名称*农资物流配送中心建设项目2、建设项目性质新建3、项目承办单位*农业生产资料有限公司联系人：联系电话：094邮箱：r4、报告编制单位单位名称：省工程咨询院工程咨询等级：甲级工程咨询证书编号：工咨甲发证机关：国家发展和改革委员会1.1.2 建设单位概况*农业生产资料有限公司始建于 1950 年，1999 年改制为有限公司，为 *供销合作社下属单位，现在总资产 3160 万元，下辖 10 处农资直营分公司、110 个村级服务站、170 多个镇村加盟店和荣资宾馆等经营服务单位，公司大力发展加盟店、扩大连锁经营规模，确立了“联合发展、合作共赢” 的发展思路，通 过自身努
6、力构筑起覆盖市、 镇、村的三级农资连锁服务网络，市场占有率达 70%。同 时 公司借助连锁经营、拓展为农服务领域，将农资供应与种子销售融为一体，扩大经营服务范围；推出套餐服务，增 强服务的针对性；积极推广平衡施肥和配方施肥技术，提高了农省工程咨询院2民的施肥质量；及时向农民推广新肥新药，并每年向农民发放各类农技宣传材料，对农民种植进行指导。公司 2008 年实现销售收入 1.2 亿元，是*级重点企业和农业产业化骨干企业、威海市商贸流通先进单位、 “万村千乡” 市场工程试点企业、全国农资系统先进集体。1.2报告编制的工作依据和研究范围1.2.1 工作依据1、双方签订的委托书、合同书2、鲁发200
7、614 号文 关于进一步促进服务业发展的若干意见3、产业结构调整指导目录（2005 年本）4、建设项目经济评价方法与参数（第三版）5、省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要6、威海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要7、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定8、项目所在地有关基础资料9、项目承办单位提供的基础资料1.2.2 研究范围1、项目建设背景及市场分析预测2、建设规模与产品方案3、建设条件与厂址选择4、工艺技术方案5、总图运输与公用辅助工程6、职业安全卫生与消防7、环境保护与节能8、企业组织与劳动定员9、项目实施进度与工程管理省工程咨询院310、投资估算与资金筹措11、效益分析1
8、.3研 究 结 论1、政策符合性该项目建设符合国家发展和改革委员会 40 号令产业结构调整指导目录(2005 年本) 鼓励 类中，第二十五条：其他服务业，第 1 款、第 2 款“电子商务 、现代物流服务体系建设及以 连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”“粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储的物流设施建设” ，属于国家鼓励发展的项目。2、建设地址该项目位于*凭海路北 100 米，黎明路东。该地址符合城市总体规划，地势平坦，配套基础设施齐全，地理位置优越，交通十分便利。3、建设规模及内容该项目规划总用地面积 32662 平方米，规划可建设用地面积 272
9、34平方米，总建筑面积 28975 平方米，包括：建设库房 22600 平方米和综合办公楼 6375 平方米。硬化农机具货场面积 633 平方米。并新购置一批先进的办公信息化、农产品检测中心、公共信息服务平台等先进设备及配套运输工具。项目建成后集农药、化肥、种子、农机具及其他农资商品的仓储、展示和物流配送为一体的经营服务中心，年配送农资化肥 3 万吨。序号 名称 单位 指标1 规划用地总面积 平方米 326622 规划可建设用地面积 平方米 272343 总建筑面积 平方米 289753.1 库房 平方米 226003.1.1 库房 1 平方米 24553.1.2 库房 2 平方米 48773
10、.1.3 库房 3 平方米 152683.2 综合楼 平方米 63753.2.1 综合楼 1 平方米 14253.2.2 综合楼 2 平方米 49503.3 农机具货场 平方米 633省工程咨询院44、劳动定员该项目需劳动人员 220 人，其中管理人员 51 人，一般工作人员 169人。5、项目实施进度计划该项目建设期为 1 年，计划于 2009 年 12 月份开工建设，到 2010 年11 月全部竣工并投入运营。6、投资估算该项目总投资估算为 8500 万元，其中固定资产投资 8147 万元，铺底流动资金 353 万元。在固定资产投资中，建筑工程费 2942 万元，设备购置安装费 2565
11、万元，其他费用 1806 万元，预备费 730 万元，建设期利息 104 万元。该项目资本金为 1700 万元。7、资金筹措申请银行贷款 3500 万元，其余建设资金由企业自筹解决。8、主要技术经济指标综合技术经济指标汇总表序号 项目 单位 指标1 规划用地总面积 平方米 326622 规划可建设用地面积 平方米 272343 总建筑面积 平方米 289754 容积率 1.065 建筑密度 % 526 绿地率 % 12.57 总投资 万元 85007.1 固定资产投资 万元 81477.2 铺底流动资金 万元 3538 经营收入 万元 99009 营业税 万元 49510 税金及附加 万元 5
12、011 总投资 万元 850012 总成本费用 万元 6520省工程咨询院513 利润总额 万元 285014 所得税 万元 70915 税后利润 万元 212716 投资利润率 % 29.117 投资利税率 % 34.718 所得税后内部收益率 % 32.019 财务净现值（Ic=8%） 万元 1224520 投资回收期（含建设期 1 年） 年 5.1721 盈亏平衡点 % 29.2省工程咨询院6第二章 项目建设背景及必要性2.1项 目 提 出 的 背 景中国是一个农业大国，农民占全国人口的绝大多数，当前 “三农”问题是全国工作的重点、热点和难点。农资是重要的农业投入品，是连接工业与农业生产
13、的桥梁，是发展现代农业的重要物资保障和基础。大力发展农资物流配送，是增加农民收入的有效途径，也是实现全面小康的有力保证。一、国家制定新形势下推进农村改革发展的行动纲领党的十七届三中全会做出了新形势下推进农村改革发展若干重大问题的决定，对促进农村长期繁荣、农民持续增收、农业稳步增效进行了全面部署。为应对当前国际金融危机对我国经济负面影响加深、对我国农业农村发展冲击加重的形势，党中央国务院及时下发了中央 1 号文件，明确指出：扩大国内需求，最大潜力在农村；实现经济平稳较快发展，基础支撑在农村；保障和改善民生，重点难点在农民。积极开拓农村市场。支持流通企业与生产企业合作建立区域性农村商品采购联盟,用
14、现代流通方式建设和改造农村日用消费品流通网络,扩大“ 农家店 ”覆盖范围 ,重点提高配送率和 统一结算率,改善农村消费环境。加强农资产销调控,扶持化肥生产,增加淡季储备,保障市场供应。支持供销合作社、邮政、商贸企业和农民专业合作社等加快发展农资连锁经营,推行农资信用销售。鼓励有条件的地方改造建设农村综合服务中心。加强农村市场监管,严厉查处坑农害农行为。为贯彻落实中共中央十七届三中全会和中央 1 号文件精神，2008 年12 月 30 日，国务院办公厅下发了关于搞活流通扩大消费的意见（国办发2008134 号）明确要求：继续推进“万村千乡”市场工程。进一步扩 大“万村千乡”市场工程农家店覆盖面，2009 年、2010 年再新建和改造一批农家店和农村商品配送