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1、代理人能否需承当责任范本2006年2月9日黄女士与袁某、天津某中介公司签订了（房屋买卖(置换)合同），约定袁某自愿将其岳父贺先生名下的坐落于天津市河东区六纬路的某房屋出售给黄女士，某中介公司为中介方。合同签订当日，黄女士交付定金2万元人民币，支付中介费1300元。后因袁某拒绝办理过户手续，2006年6月12日黄女士起诉至人民法院，要求解除三方签订的（房屋买卖(置换)合同），袁某和中介公司返还定金4万元人民币，退还中介费1300元，案件受理费由二被告承当。一审法院查明，2006年2月9日原告与二被告签订了（房屋买卖(置换)合同），约定袁某自愿将其岳父贺先生名下坐落天津市河东区六纬路的某房屋出售给
2、黄女士，某中介公司为中介方。合同签订当日，原告交付定金2万元人民币，支付中介费1300元。后因袁某拒绝办理过户手续，造成合同无法履行。另查明，被告袁某称其代理贺先生出卖讼争房屋，但其并未提供委托书及其他证实。上述事实，有原、被告的当庭述及双方提供的证据予以佐证，经当庭质证认证，法庭予以确认。一审法院以为：原告、被告三方签订的房屋买卖(置换)合同，经三方当事人签字盖章合同成立。但由于被告袁某未能提供其受贺先生委托卖房的任何证实，该合同效力待定。现被告袁某未能提供其有代理权的证据并拒绝履行合同，原告主解除合同，符合法律规定，本院依法允许。关于原告双倍返还定金的主，根据合同约定原告将2万元定金交给被
3、告，原告履行了该约定，现由于被告袁某无代理权而签订合同，应由其承当无法履行合同导致合同被解除的责任，按照法律规定被告袁某应当双倍返还定金，故原告该诉讼请求本院予以支持，被告中介公司将代收的2万元返复原告，被告袁某赔偿原告定金2万元。本案的关键问题是相对人明知代理人为无权代理时，双方订立的合同效力问题。袁某能否需要双倍返还定金，关键是看（房屋买卖(置换)合同）能否为无效合同。假如合同无效，根据（合同法）第五十六条规定，合同无效自始无效，当然谈不上定金罚则的适用;假如合同有效，被告袁某拒绝办理过户手续的行为属于严重违约行为，则根据法律规定和合同约定，应向原告黄女士双倍返还定金。一、关于无权代理的法
4、律规定无权代理是非基于代理权而以本人名义施行的旨在将法律后果归于本人的代理。分为狭义无权代理和表见代理，下面所讨论的无权代理是狭义无权代理，（民法通则）第66条规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为只要经过被代理人的追认，被代理人才能承当民事责任。（合同法）第48条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人的名义订立的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承当责任。我国从法律上规定了无权代理发生的三种情形：没有代理权的代理、超越代理权的代理及代理权终止后的代理。二、无权代理的构成要件1、有无权代理行为。代理人所施行的民事行为，应为合法的民事行为，除
5、欠缺代理权外，具备一切民事行为的有效要件，否则其行为自始无效，当然也不产生无权代理人承当责任的问题。本案中黄女士、袁某及中介公司具有相应的民事行为能力，签订的（置换合同）为三方的真实意思表示且没违背法律和社会公共利益，也就是代理行为合法存在。2、本人没有行使追认权。由于其代理行为假如得到本人的追认，则该代理行为就变为有权代理，其合同效果应归属本人。本案正是由于被代理人贺先生没有追认，因而，该合同处于效力待定状态。3、相对人没有撤回其民事行为。相对人本人撤回其民事行为，则该合同因被撤销而归于无效，没有再追查无权代理人责任的理由。本案相对人并没有撤回其签订合同的民事行为，而是主解除合同，因而，该合
6、同在解除前应为有效合同。4、无权代理行为不符合表见代理的构成要件。表见代理是指行为人虽无代理权，但相对人理由相信行为人具有代理权的代理行为，该民事行为的后果直接由被代理人承当。假如无权代理行为符合表见代理之构成。则相对人就应当以表见代理向本人主权利。5、相对人为好心且无过失。本案的关键就是相对人能否为好心，有观点以为，衡量相对人好心与否的标准是能否“明知，假如相对人明知代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍与其进行民事行为，进而给别人造成损害的，则应由相对人与行为人负连带责任。三、无权代理的法律后果1、对本人的效力在无权代理的情况下签订的合同，由于代理权并非出自本人的受权，因而无权代理
7、人表示的意思并非本人的意思，所以不能对本人发生效力。但是，无权代理人所进行的行为未必不符合本人的利益，因而法律允许本人通过追认来使合同发生效力。假如得到本人的追认，则该代理行为对本人发生法律效力。2、对代理人的效力假如无权代理行为得不到被代理人的追认，则相应的责任应由行为人承当。3、对第三人的效力根据（民法通则）第六十六条规定，代理人与第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人与第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人施行民事行为给别人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。本案的关键就在于黄女士与袁某签订合同的行为在主观上能否有过失，能否为好心。笔者以
8、为，黄女士在本案中是没有过错的，应该作为好心第三人予以保护，而本案所涉及的合同在没有得到本人的追认前，亦应作为效力待定合同，而不能简单的归于无效。首先，作为一个普通的买方人，黄女士对买房的基本流程和其中的法律手续不可能完全知晓，在袁某口头讲有受权并拿着房产证和户口本等一整套卖房手续和必要证件的情况下，是有理由相信其有代理权的。固然袁某没有书面的受权委托，但是（民法通则）六十五条规定，民事法律行为的委托代理，能够用书面形式，可以以用口头形式。退一步讲，就算是黄女士明知袁某没有代理权，但她仍然希望能够通过最终得到真正房主的追认或是袁某最后获得房屋的所有权等方式实现买房的目的。而且，在签订合同的同时
9、，黄女士交纳了2万元的定金作为签订买卖协议的担保。此行为完全是为了促成买卖房屋行为的完成，并没有损害被代理人的主观成心，亦没有损害被代理人的客观事实发生，更不存在恶意串通的行为。判定相对人知道代理人没有代理权而与其签订的合同能否有效的标准，应该是第三人能否为好心而非“明知。本案中，固然袁某在签订合同时在受权上有所欠缺，但黄女士在签订合同时不存在法律规定的恶意串通且损害被代理人利益的成心，应为好心第三人。而最终由于袁某没有代理权导致该合同无法履行，双方当事人无法实现买卖房屋的目的，并且延误了黄女士买房的机会，黄女士的预期利益遭到损失，袁某应当对此承当过失责任。假如要黄女士为此承当损失是不公平的。