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1、建设工程造价案例分析建设工程造价案例分析第一章建设项目投资估算与财务评价案例类型：投资估算财务评价一、投资估算1、建设项目投资构成产投资2、法、系数预备费基本预备费工程费用工程建设其他费基本预备费率价差预备费：3、流动资金估算方法扩大指标估算法案例一二、财务评价总结：1实际利率和名义利率2列式计算建设期贷款利息3列式计算固定资产折旧，计算期末回收固定资产余值4建设投资借款还本付息计划表5总成本费用表：总成本费用构成6利润与利润分配表?所得税调整所得税?息税前利润?息税折旧摊销前利润?还款来源：折旧+摊销+净利润EBIT100%?总投资收益率ROITINP100%?资本金利润率ROE=EC7资本
2、金现金流量表(CI-CO)8项目投资现金流量表(CI-CO)9静态、动态投资回收期的计算10利息备付率ICR=息税前利润当年应还利息总和11偿债备付率DSCR=息税折旧摊销前利润-所得税当年应还本金+利息12内部收益率FIRR背景材料:某拟建生产项目,建设期为2年，运营期为6年。设计年产54万件，每件售价100元。运营期第1年达产60%，第2年达产90%，以后各年均达产100%。其它基础数据见表1.1所示。表1.1某建设项目财务评价基础数据表单位：万元有关讲明如下:1建设投资中有540万元构成无形资产，其余构成固定资产。建设投资贷款利率为5.87%按季度计息。固定资产使用年限为10年,残值率为
3、4%，固定资产余值在项目运营期末一次收回。2流动资金中有160万元为自有资金于运营期第一年投入，其余部分贷款，流动资金贷款利率为4%按年计息。流动资金在项目运营期期末一次收回并归还贷款本金。3营业税金及附加税率为6%，所得税税率为25%。4建设投资贷款本金在运营期的前4年每年等额本金归还，利息照付。5.当地政府考虑该项目对当地经济拉动作用，在项目运营期前两年每年给予500万元补贴，补贴收入不计税。6.维持运营投资按费用化处理，不考虑增加固定资产，无残值。7基准收益率15%。8无形资产在运营期内均匀摊入成本。计算结果取整数问题：1列式计算年有效利率。解：r有效=1r/mm1r有效=15.87%/
4、441=6%2.列式计算建设期贷款利息。解：q1=1/210006%=30万元q2=1000301/210006%=92万元建设期贷款利息为：q=q1q2=3092=122万元3.列式计算计算期第3年?第6年、第8年应归还的贷款本金、利息。流动资金解：第3年：本金2000+122/4=531万元利息2000+1226%+900-420-1604%140万元第6年：本金531万元利息2000+122-53136%1400-600-1604%58万元第8年：本金1400-600-160640万元利息6404%26万元建设投资还款付息计划表等额本金归还建设投资借款还本付息计划表单位:万元建设投资还款
5、付息计划表等额本息归还建设投资借款还本付息计划表单位：万元每年还本付息A=2122A/P6，4=21220.2886=612万元4.列式计算计算期第4年应归还的本金及利息分别为多少。不考虑流动资金利息解：1计算还款期初欠款总和：2122万元2应还本利和=2122A/P,6,4=612万元3第3年应还利息=21226%=127万元第3年应还本金=612-127=485万元4第4年年初欠款=2122-485=1637万元第4年应还利息=16376%=98万元5第4年应还本金=612-98=514万元5.列式计算固定资产折旧费、无形资产摊销费、运营期末回收固定资产余值。解：折旧费=3500+122-
6、5401-4%/10=296万元摊销费=540/6=90万元固定资产余值=3500+122-540-2966=1306万元6.列式计算经营期第1年、第3年的总成本费用。总成本费用=固定成本+可变成本=固定成本+单位产品可变成本产品数量=经营成本折旧摊销利息支出包括长期借款和流动资金借款利息维持运营投资解：运营期第1年：总成本费用=2100+296+90+127+13=2626万元运营期第3年：总成本费用=3200+296+90+64+26+10=3686万元总成本费用估算表单位:万元可变成固定成本计时工资及福利费修理费其他费用总成本费用外购原材料外购燃料、动力经营成本总成本费用的构成7.列式计
7、算计算期第3年、第5年所得税、利息备付率、偿债备付率。不考虑以前年度亏损?所得税的计算经过：营业收入补贴收入-营业税金及附加-总成本费用=利润总额-上年度亏损=应税所得-所得税净利润=利润总额-所得税?年息税前利润=年利润总额当年产生的利息=营业收入补贴收入营业税金及附加总成本费用当年产生的利息=营业收入补贴收入营业税金及附加经营成本折旧摊销维持运营投资要求能列式计算选择适当方法?年息税折旧摊销前利润=年息税前利润折旧摊销=营业收入补贴收入营业税金及附加总成本费用当年产生的利息折旧摊销=营业收入补贴收入营业税金及附加经营成本维持运营投资要求能列式计算选择适当方法解：所得税：计算期第3年=100
8、5460%1-6%-262625%=105万元计算期第5年=100541-6%-368625%=348万元利息备付率：计算期第3年息税前利润=1005460%1-6%-2100+296+90+500=1060万元计算期第3年利息备付率=1060/127+13=7.57计算期第5年息税前利润=100541-6%-3200+296+90+10=1480万元计算期第5年利息备付率=1480/64+26=16.44偿债备付率：计算期第3年息税折旧摊销前利润=1005460%1-6%-2100+500=1446万元计算期第3年偿债备付率=1446105/531+127+13=2.00计算期第5年息税折旧
9、摊销前利润=100541-6%-3200+10=1866万元计算期第5年偿债备付率=(1866348)/531+64+26=2.44利润和利润分配表人民币单位：万元8列式计算总投资收益率、资本金净利润率。解：EBIT100%1总投资收益率ROITI生产期息税前利润的平均值1060+1682+1480+1480+1470+14706=1440建设项目总投资=3500122800+60=4482总投资收益率=14404482100%=32.13%NP100%2资本金净利润率ROE=EC生产期净利润的平均值815+1296+1042+1066+1083+10836=1064建设项目资本金=15001
10、6060=1720资本金净利润率=10641720100%=61.86%9列式计算计算期第3年、第5年可用于还款的最大资金量。解：计算期第3年=296+90+815=1201万元计算期第5年=296+90+1042=1428万元增加亏损：利润和利润分配表人民币单位：万元10列式计算融资后计算期第3年、第8年的净现金流量。解：第3年：现金流入=3240+500=3740万元现金流出=160+531+127+13+2100+32406%+105=3230万元净现金流量=3740-3230=510万元第8年：现金流入=5400+1306+800=7506万元现金流出=640+26+3200+54006%+361+20=4571万元