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1、中国房地产市场的发展现状与趋势研究中国房地产市场的发展现状与趋势研究2020-07-26清华领导力培训互联网中国房地产市场发展现状及存在的问题：房地产的总体规模越来越大；地区发展不平衡房地产发展规模和增长速度存在地区差异；城镇居民寓居水平存在地区差异；房价居高不下一、中国房地产市场发展现状及存在的问题我国房地产业从20世纪80年代开场兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开场真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐步增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发
2、展获得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市到达20平方米，农村到达25平方米，住宅成套率到达70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的奉献率均在1.5个百分点左右。一房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。第二，开发规模快速增长。二地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表如今无论是房屋施工面积还是房屋完工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，中国房地产市场起步较早所致。中部的增长速度(除了销售额)基本
3、处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争剧烈，一些房地产开发商开场向中、西部转移，房地产的地区构造发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。能够看出，随着西部大开发战略的施行，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，
4、城镇居民寓居水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的寓居水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4能够看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91西部地区23.25中部地区22.06。这是由于东部地区经济发达，中国房地产市场比拟活跃，居民可支配收入最高，西部地区固然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来讲寓居面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%中部地区4.6%东部地区3.6%。三房价居高不下近来，中国房地产市场出现了“三高，房价高、居民购房热情
5、高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，到达了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别到达8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。三、中国房地产市场发展趋势分析我国房地产业经过近20年的发展获得了宏大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有下面几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。房地产业开场注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在剧烈
6、的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。固然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司施行品牌战略的决心。更多的地产商开场重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于中国房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进中国房地产市场化程度的提高。房地产局部投资市场开场构成。根据调查显示，如今有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资。这一结果能够证实两个最基本的事实：即中国房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在构成。商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年
7、都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已到达93.696，讲明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我中国房地产市场起到了支持。我国正在构成一些有规模的房地产开发商。固然我国房地产还是幼稚产业，中国房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了中国房地产市场:/docsj/doc/f01b315477232f60ddcca17d.html的构成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把的企业遭到制约和逐步淘汰。这样有行业
8、责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。第二，房地产与资本市场的关系愈加严密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，十分是中国房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，诸多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与中国房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着中国房地产
9、市场化程度的逐步提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步施行与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与中国房地产市场的严密接触，将会把中国房地产市场带入资本经营的时代。第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热门扩散。从前面的统计数据能够看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热门扩散。房地产业保持快速增长的原因有：国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，十分是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的寓居条件提供了根本的基础和支撑力：住房分配货币化改革的落实，为房地产的
10、发展起着重要的推动作用；随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行调整。为房地产的增长助力：最后，参加WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。第四，国家房地产的政策正在逐步完善。为适应我国房地产发展的需要，促进中国房地产市场化，规范房地产在市场化经过中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完
11、善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比方，2001年6月起，建设部发布的我国第一部（商品房销售管理办法）开场施行，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开场施行，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对中国房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发
12、育，以及政府能够合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。中国房地产市场将按国际惯例和我国在多边会谈中所做的承诺向其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有下面几个方面。一中国房地产市场整体发展趋势随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚
13、不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善寓居条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因而，住房潜在需求量还相当大。中国房地产市场逐步由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。二市场供应趋势在房地产过热时期，房地产业的利润率比拟高，因此吸引了太多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能
14、力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋剧烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业博得竞争的关键。很多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高本身竞争力的重要手段。房地产供应将向多元化方向发展。配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供给体系将逐步构成。房地产供应方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供应的多元化将大大地改善中国城市家庭的寓居状况。三多元化的金融渠道在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开
15、拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依靠。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策根据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资窘境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐步放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为中国房地产市场上主要的机构投资者。四房地产服务加强作为开发商来讲，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设经过、推广经过，一
16、直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完好的、公开的经过。把服务做好了，通过业主与其别人士的沟通，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。由于将来的市场竞争的是服务，怎样选择更好的地段，进行愈加人性化的设计，让业主寓居感觉更舒适，这些不是空谈就能够实现的。五合理利用资源实现可持续发展可持续发展的核心是“资源在现代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配。因而，房地产业的可持续发展，就是既要知足现代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环
17、境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目的包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要知足现代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。进而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、中国房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目的和要求。进而，推进中国房地产业可持续发展。三、推动我国房地产业发展的建议一土地市场规范化土地是房地产业的命根，在一定的社会经
18、济前提下土地的供给状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地讲就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供给上具备高度的规范性和前瞻性。第一，政府提早一个时间段，制定时间表，具体讲明将来期间内土地供给规模、土地供给范围、供给土地的规划，让中国房地产市场能充分理解政府的计划进而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道将来时间内政府有多少供给土地，担忧下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。第二，坚持土
19、地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全经过的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。第三，政府应具备灵敏、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话讲，计划没有变化快，先前制定的计划能够作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。构成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。第四，按年收取土地出让金，避免提早透支土地潜力。二完善房地产融资渠道我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产
20、融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必由于资金问题吊死在银行一棵树上而坐失时机，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形
21、态不是公平竞争体制。事实证实目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，竭力拓展市场份额。第三，适当引入外资，到达鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润能够理解为缴纳相应的学费。第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。三引导房地产企业开展多元化产品服务有数据显示90%的人群以为目前的楼价过高，而房地产商方面由于开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品普通商品房和别墅。暂时抛开市场
22、份额小的别墅不讲。如今市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把本人的“普通商品房做得质量更好价格更高。试想一下，假如市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完好的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。第一，政府在做土地规划时就明确各块土地将来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们
23、产品的多元。也许我们有顾虑，以为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里十分提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，由于市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在过多的政府干涉和不透明，事实证实多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。四建立多元化的中国房地产市场体系目前，中国房地产市场的热门主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级
24、开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因此导致二、三级市场几乎完全市场化，并且遭到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现知足各个层面消费需求。因而其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完好的产品价值体系的功能并未实现。因此，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。五加强政府宏观调控第一，加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干涉，如规定最高限价，强迫拍卖。在项目审批上限制对房
25、地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府能够收购用作廉租屋。第二，降低房地产税费。政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设经过中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权利寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。第三，完善中国房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使中国房地产市场能有序发展，让中国房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供给、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使中国房地产市场持续、稳定、健康发展。