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1、物业公司物业管理部门职责与工作目的物业公司物业管理部门职责与工作目的物业管理部是维护社区公共利益，肩负社区安全管理重任，为业户提供多元化服务的一职多能的物业管理队伍，是协助公安机关对社区进行安全防备的重要气力；同时也是物业管理公司维系业主、住户的“前沿部门，具有高度的组织性、纪律性的特点。一部门职责一财务视角1严格执行人员编制与（加班管理制度）见第四节，控制人力成本；2开源节流，节能降耗；3规范管理机动车辆消防车、摩托车；4严格执行费用指话费、油费报销制度；5控制办公用品的申购与领用；6加强对设备的管理、维护、保养；延长设备使用年限；二顾客视角1.拓宽客人投诉渠道，建全客人投诉与回访机制，及时
2、了解客户期望值与把握员工工作动态，不断改善队伍工作质效，完善服务质量，超越客人的期望；2.组织主管以上人员每季度对辖区住户中的10%进行家访，了解和把握业户的需求及对部门工作的期望值。三内部流程视角1不断完善、健全安全管理体系，深化“五防工作，随时应对与处置各类突发事件，为业户提供安全、文明的寓居环境；2.发挥物业管理员一职多能、三元合一的职能，与兄弟部门协同，为业户提供周到热情的人性化服务；3.严把员工招聘关及新训关，确保新员工基本质素过硬；4.落实各岗位规范化操作，促进岗位正规化建设；5.定期召开会议，适时总结、安排工作；6.定期组织军容风纪检查；7.建立建全各类档案与管理；8.负责监督各
3、部门员工的仪容仪表工作。9.严格控制人员请销假，确保岗位运作；10.对调薪计划进行审核；11.每月30日向管理处经理书面汇报工作。四学习成长视角1开展安全生产竞赛活动，严防各类事故发生；2强化员工队伍培训、学习，提高单兵素质与团队综合竞争力；3.选拔培养各级骨干，提升管理队伍综合质素；4加强员工队伍思想品德、作风纪律与法制教育；5积极推进部门文化建设，重视员工文体活动的开展，丰富员工业余文化生活；6全面开展各项评选竞赛活动，促进提高员工学习，工作、训练热情。二物业管理部工作目的及衡量标准一财务视角1工作目的：根据（物业管理员岗位定编标准），合理配置当值岗位人员及管理人员、严格执行（加班管理制度
4、）见第四节，确保人工成本支出不高于25万元/月；2工作目的：严格执行（物业管理部办公室管理规定）见第四节，确保办公用电每月不得超过600度。3工作目的：对公司配置的消防车、摩托车应严格根据（物业管理部机动车辆管理规定）见第四节进行维护保养及给油，每月用油消防车不得超过100升；摩托车每月用油不超过50升/台，维修费用不超过100元/台。4工作目的：根据（物业管理部管理人员费用报销标准）见第四节执行副主管以上人员话费、油费报销，不得超额报销；因部门外协公关较少，不宜产生其他费用，确因部门建设之需产生费用每年度不得超过1000元因特殊情况需要公司支出应以报告形式提出申请经同意后方可施行。5工作目的
5、：对办公用品实行计划配额使用，确保办公成本费用支出低于900元/月。二顾客视角1工作目的：提升服务质量，年度业主问卷调查满意度到达95业主满意人数/问卷回收总数以上，附（社区安全管理意见调查表）见第六节附件；2工作目的：确保无因主观过失、对客无礼、工作消极形象不佳之情形引起客人投诉不得超过2次/月主观过失投诉数/总投诉数；3工作目的：对业户投诉意见进行全部回访可家访或电访，确保二次投诉次数少于3次/季；4确保每季度组织主管以上人员参加的针对辖区10%业户的家访并具体记录、整理、总结、改良工作。三内部流程视角1工作目的：针对苑区道路规划与物业设计特点制订切实可行的（消防应急方案）见第五节，确保无
6、因未严格执行（消防检查保养制度）（应急机动方案）见第五节属消防管理责任引发的火灾事故发生。2工作目的：严格执行（小区安全管理规定）及（装修管理规定之安全管理部分）见第六节附件的要求，确保社区内无重大刑事治安案件发生，确保盗窃或一般刑事治安案件每年不超过5宗或按物业套数每年不超过物业总数千分之一，确保社区内无人员伤亡如绑架、抢劫、杀人等恶性案件的发生。3工作目的：发挥一职多能、三元合一物管员、工程员、清洁员为一体的优势，协助兄弟部门搞好环境卫生、水电维修、工程方面的工作以安全管理为主，兼管工程、卫生等工作，确保当值岗位无纸屑、烟头、果皮、垃圾；确保对违规施工、搭建当日内报工程部并协助其跟进；确保
7、对社区内路面水电设施运作故障当日2小时内反应至维修部；确保无乱停乱放车辆及物品设置不规范；无闲杂人员坐卧。4工作目的：执行（物业管理员选聘与录用标准）见第四节的相关要求，严把招聘关和为期十日的新训关，选拔合格的物业管理员，并确保试用期结束后合格留用率90%以上。5工作目的：物业管理员上岗须遵守（物业管理员岗位操作规程与考核标准）见第四节实行岗位正规化执勤站岗，确保各岗位实操80分以上比率不低于达标人数/总人数95%以上。6工作目的：严格根据（物业管理员仪容仪表规定）见第四节进行军容风纪检查，确保部门每日扣分少于15分/月。7工作目的：各类档案管理齐全、规范，标识清楚，归类放置，确保遗失率为零8
8、工作目的：纠察公司各部员工仪容、着装与工卡配戴情况，确保各部员工于社区内工作期间无出现不配戴工卡、着装邋遢之情形出现；9工作目的：严格执行（物业管理部请假制度）见第四节，确保岗位正常运作；10工作目的：确保无因未按公司薪酬规定进行调薪之情形出现；11工作目的：确保每月30日按时间管理处经理提交书面月度工作汇报。四学习成长视角1工作目的：教育和带领全部门严格执行等各项安全管理规定，开展安全生产竞赛，确保部门全年无因安全教育不到位、管理不力而致伤亡、车祸等事故发生；2工作目的：每周不得少于3课时1小时业务理论或技能的培训，单课目根据年度（物业管理员训练课目考核大纲）施行考核，单科高于80分为合格，
9、部门总评达95%各课目合格人数/总人数以上到达此标准；3工作目的：根据（骨干选拔程序）见第三节选拔和培养在职与预提骨干，确保部门管理人员符合（物业管理部人员转正标准）；4工作目的：部门每月通过集体上大课进行思想道德与法制教育，中队每季度不得少于一次针对队员进行个人谈心活动；确保月严重违纪扣分8分以上不得高于3%违纪人数/部门员工总人数，确保部门员工工作期间无违法犯罪事件的发生；5工作目的：部门通过每年举办12次大型文艺晚会，组建球队、兴趣班等，促进部门文化建设，凝聚队伍士气，培养队员强烈归属感，确保月离任率不高于2%离任人数/部门员工总人数；6工作目的：通过开展评选竞赛活动，激活内部动力，确保
10、因工作懒散、责任心不强而致扣分，确保不得超过5人次/月。一社区物业建筑主体构成二主要区域岗位人员编制物业管理员岗位定编应根据实际工作量决定，主要综合苑区面积大小、街区长短、地形地貌、入住率、技防能力、车辆保有量等因素考虑。应在确保社区总体安全及物管工作正常开展的前提下，合理地精简、调整、控制在编岗位人数。1.洋房区物业管理员配置：1人/12街，或1人/812幢洋房；2.别墅区域物业管理员配置，独立别墅：12人/70100户，或12人/120150亩；大型苑区：1人/23街，或1人/5060户；3.卡口，全智能化主卡口：23人/班次；智能化程度低或人工操作型：34人/班次。附属卡口白天汽车入区均量每小时小于100次，为：1人/班次；4.巴士站，通常按1人/线以同时发车线路为准设置，但应对乘车人数较少及发车时间错开的线路、班次兼容；5.员工楼按1人/班次设置；主要区域岗位人员编制图