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1、房地产开发项目财务分析报告案例房地产开发项目财务分析实例一、项目大概情况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：35%3、容积率(地上)：4.624、绿化率：25%5、人口密度：1085人/公顷6、规划用处：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用处，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶
2、层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用处。本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。表6-1项目主要技术经济指标一项目单位数量项目单位数量占地总面积平方米121243寓居人数人1071总建筑面积平方米55338(地上)平均每户建筑面积平方米124寓居面积平方米37899平均每户寓居人数人3.5公建面积平方米5077人均寓居用地平方米35.38绿化用地平方米3060道路面积平方米5233寓居户数户306车库面积平方米7500表6-2项目技术经济指标二层数功能所占面积平方米总面积平方米裙楼4商铺1124815528公建面积4280塔楼192个住宅1942每层36898地上总建筑面积52
3、426地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264三、项目开发建设及经营的组织与施行计划1、有关工程计划的讲明项目总工期为36个月从2020年3月至2021年3月。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2、项目施行进度计划项目施行进度计划见表6-3。四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算1土地出让地价款包括两部分：土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。上述两项合计：12332万元。表6-3项目施行进度计划表序号项目名称持续时间月进度安排(按双月计
4、20202021202120211征地拆迁6468101224681122468112242前期工程3基础工程64主体构造工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39完工验收21销售272前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4前期工程费估算表单位：万元序号项目计算根据金额1规划设计费建安工程费3%332.022可行性研究费建安工程费1.5%166.0053水文、地质、勘探费建安工程费0.5%55.3354通水、通电、通路费建安工程费2.5%276.6755场地平整费60元平方米73.38总计903.4153建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用，用单
5、位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。表6-5建安工程费估算表单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼41460平方米11054581101.4420301.5125051212裙楼18325平方米其中商铺：13248平方米11052025475870301.5552344711051464475629301.54062499合计110674基础设施费其估算经过参见表6-6：表6-6基础设施费估算表单位：万元序号项目单价计价数量合计1供电工程65万元公顷5.5338顷359.72供水工程15万元公顷5.5338公顷833道路工程42.13万
6、元公顷0.5233公顷22.054绿化工程5.4万元公顷0.306公顷1.655其他工程占建安工程费的2%11067万元221.34合计687.745开发期税费其估算经过参见表6-7：表6-7开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算讲明(估算根据)1固定资产投资方向调节税553.35建安工程费5%2分散建设市政公用设施建设费1328.04建安工程费12%3建筑工程质量安全监督费44.26建安工程费44供水管网补偿费住宅：19.28商铺：67.49住宅：0.3吨人，600元吨商铺：0.1吨人，600元吨5供电用电负荷费住宅：58.75商铺：105.984住宅：4kVA户，480元/kVA商铺：
7、8kVA百，1000元/kVA6其他221.34建安工程费的2%合计2398.4946不可预见费取以上14项之和的3%。则不可预见费为：12332+903.425+11067+687.243%=748.89(万元)开发成本小计：28110.384万元。2、开发费用估算1管理费用取以上14项之和的3%。则管理费用为：748.89(万元)2销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为2606.34万元。销售收入详见表6-9。3财务费用指建设期借款利息。第1年借款9000万元，贷款利率为6.5%，每年等本归还，
8、要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：(0+90002)6.5%=292.5万元第2年应计利息：(11292.5+02)6.5%=734.0125万元第3年应计利息：(5646.04+02)6.5%=366.9928万元则财务费用为上述合计：1393.5053万元。详见表6-14贷款还本付息表。开发费用小计：4748.7353万元。总成本费用合计：32859.1193万元(35965.37)3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8。表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元序号项目金额估算讲明1开发成本28110.384下面(1)(6)项合计1土地费用12
9、3322前期工程费903.4153基础设施建设费687.744建安工程费110675开发期税费2398.4946不可预见费148.892开发费用4748.7355下面(1)(3)项合计1管理费用748.892销售费用2606.34销售收入5%3财务费用1393.50533合计32859.11934、项目销售收入估算1销售价格估算根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：住宅：6700元平方米商铺：17200元平方米车位：21万元个2销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米，地下车位188个。详见表6-9表6-9销售总收入预测表单位：万元用处可售
10、数量估计销售单价销售收入住宅37899平方米6700元平方米25392.33商铺13248平方米17200元平方米22786.56车位188个210000元3948合计52126.893销售计划与收款计划确实定详细见表6-10表6-10销售收入分期按比例预测单位：万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%2487616666.9231993.416商铺：60%6748.812957.696车位：60%112.82368.8第三年住宅：40%1658412272.1622965.984商铺：40%5299.29114.624车位：40%75157
11、9.2合计100%100%31993.41622965.98454959.1145、税金估算1销售税金与附加估算详细见表6-11表6-11销售税金及附加估算表单位：万元序号类别计算根据计算期1231营业税销售收入5%1599.67081148.29922城市维护建设税营业税7%111.9780.383教育费附加营业税3%47.9934.454教育专项基金营业税4%63.9845.935防洪工程维护费销售收入0.18%57.5841.346印花税销售收入0.05%15.9911.487交易管理费销售收入0.5%159.97114.83合计销售收入6.43%2051.171476.712土地增值税
12、估算详细见表6-12表6-12土地增值税估算表单位：万元序号项目计算根据计算经过1销售收入54959.1142扣除项目金额下面4项之和42021.07612.1开发成本取(2.1)项的20%28110.3842.2开发费用4748.73532.3销售税金及附加3533.882.4其他扣除项目5622.07683增值额(1)(2)12944.03794增值率(3)(2)100%30.81%5增值税税率(4)50%30%6土地增值税(3)(5)3883.216、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需332859.1193万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售
13、收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，其中第一年投入约50.11%，第二年投入约18.51%，第三年投入约26.38%；从银行贷款9000万元，全部于第一年投入；缺乏款项根据实际情况通过预售收入解决。详细见投资计划与资金筹措表6-13。表6-13投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计计算期第0年第一年第二年第三年1建设投资32859.1193016013.26794.3129715.40722资金筹措32859.119302.2自有资金1500007516.52776.539572.2借贷资金900009000002.3预售收入再投入8859.11930
14、04017.81215758.40727、借款还本付息估算长期借款9000万元，等本归还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率6.5%。详细见表6-14。表6-14借款还本付息估算表单位：万元序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1借款还本付息1.1年初借款累计011292.55646.251.2本年借款90009000001.3本年应计利息1393.51.3292.5734.0125366.99781.4年底还本付息12393.510306380.26256013.24781.5年末借款累计11292.55646.2502借款还本付息的资金来源2.1投资回收12393.510306380.26
15、256013.2478五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析1全部投资现金流量表设Ic=10%，详细计算见表6-15表6-15现金流量表全部投资单位；万元序号项目名称计算期01231现金流入0031993.41622965.9841.1销售收入0031993.41622965.9842现金流出016013.213688.76215698.9462.1建设投资016013.26794.329715.412.2销售税金及附加002120.3281413.5522.3土地增值税002329.9261553.7842.4所得税002444.1883016.203净现金流量(1)(2)0-1601
16、3.218304.6547267.0384税前净现金流量(3)+(2.4)0-16013.220748.84210283.238评价指标：1税前全部投资净现值：NPV=10316.3万元税后全部投资净现值：NPV=6030.19万元税前全部投资内部收益率：IRR=67.84%税后全部投资内部收益率：IRR=45.50%2动态盈利分析净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目施行初期即为本项目开场投资的当年年初的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期
17、贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即10%作为基准折现率。净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为10316.3万元和6030.19万元，均大于0。这讲明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的IRR分别为67.84%和45.50；均大于同期贷款利率6.5%和基准收益率10%Ic，讲明项目盈
18、利，到达同行业的收益水平，项目可行。2、损益表与静态盈利指标1损益表详细见表6-17表6-17损益表单位：万元序号项目名称计算根据计算期合计1231销售收入031993.41622965.9854959.42总成本费用019715.47113143.6432859.119033销售税金及附加02120.321413.553533.884土地增值税02329.921553.783883.725利润总额(1234)07827.76855.0114682.716所得税(5)44%02444.1883016.206460.39247税后利润(5)(6)04383.5123838.818222.3126
19、8盈余公积金(7)10%0438.3512383.881822.231269可分配利润(7)(8)03945.46083454.9297400.085842评价指标全部投资的投资利润率=利润总额总投资额100%=14682.71/32859.1193)100%=44.68%全部投资的投资利税率=利税总额总投资额100%=14682.71+3533.88+3883.7232859.1193100%=67.25%资本金投资利润率=利润总额资本金100%=14682.7115000100%=97.88%资本金净利润率=税后利润资本金100%=8222.317615000100%=54.81%3静态盈
20、利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比拟好的，故项目能够考虑接受。3、资金来源与运用表1资金来源与运用表详细见表6-18表6-18资金来源与运用表单位：万元序号项目名称计算期1231资金来源16013.234214.6126395.381.1销售收入031993.4122965.981.2资本金6013.22221.23429.41.3银行借款9000002资金的运用16013.219513.716619711.69382.1建设投资16013.26794.329715.412.2借款还本付息06380.26256013.24782.3销售税金及附加02120.3281413.
21、5522.4土地增值税02329.9261553.7842.5所得税02444.1883016.203盈余资金(1)(2)014700.89346683.68624累计盈余资金014700.893421384.57962资金平衡能力分析根据表6-18，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。4，盈亏平衡分析销售总面积=37899+13248+7500=58647平方米平均销售价格=54959.4/58647=0.9371万元总成本=28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q销售收入=0.93Q盈亏平衡点：总
22、收入=销售收入30252.78+0.05Q=0.93QQ=34378.16(平方米)5,不确定分析1销售收入敏感性分析销售收入变化幅度第0年第一年第二年第三年IRR20%0025594.73318372.7870-16013.211905.972673.841-7.582%15%0027194.40419521.0860-16013.213505.643822.146.709%10%0028794.0720669.390-16013.215105.314970.4420.162%5%0030393.7521817.680-16013.216704.986118.73933.041%0%0031
23、993.41622965.9840-16013.218304.657267.03845.500%-5%0033593.0924114.280-16013.219904.328415.33757.637%-10%0035192.7625262.580-16013.2215049563.63669.520%-15%0036792.4326410.880-16013.223103.6710711.9481.197%-20%0038392.127559.180-16013.224703.3411860.2392.703%-15%018415.1813688.76215698.9460-18415.21
24、8304.657267.03829.802%-20%019215.8413688.76215698.9460-19215.818304.657267.03825.413%变化幅度20%15%10%5%0%-5%-10%-15%销售收入irr-7.58%6.71%20.16%33.04%45.50%57.64%69.52%81.20%六、项目财务分析指标汇总详见表6-19：表6-19项目财务效益指标汇总表类别项目静态指标动态指标NPVIRR投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资44.68%67.25%10369.746584572.981645.50%67.84%七、结论从项目的财务分析来
25、看，项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。小结：财务分析是房地产投资分析的核心部分。它是根据国家财税制度、现行价格和有关法规，分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力，并据此判定项目财务可行性的一种经济评价方法。这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的。财务分析的基本报表有：现金流量表分为全部投资和资本金、损益表、资金来源与运用表、资产负债表。不过，要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处。财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按能否考虑资金的
26、时间价值因素，分为静态指标和动态指标；按指标的性质，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目的，分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标。反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款归还期、资产负债率、流动比率、速动比率。另外，一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值。对于一些不太复杂的项目，完全能够用这些指标进行初步挑选，然后对挑选出来的有价值的项目用当代的方法再做进一步的分析。这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等。不过，没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷，由于资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比拟的主要因素之一。但是，在考虑了资金时间因素的当代财务分析理论中，基准收益率的选择非常之难，它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题。基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目的收益率或最低期望收益率，是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业部门的平均收益水平。它是项目经济评价中的重要参数。上述介绍的实例，基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标。它是从实务的角度对财务分析经过的一次演练。