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1、2017中国房地产行业分析报告序言对于深嵌“家文化烙印的中华民族来讲，房屋与土地的意义似乎并不止于一幢住宅、一围庭院、一顷良田，这些看似冰冷的砖瓦与泥土，已然承载了亿万炎黄子孙浓浓的情愫。在浩浩汤汤的历史卷轴中，堂皇宅邸记载了大家族的兴衰荣败，深深庭院勾描了儿女的私语情长，广袤土地见证了面朝土地背朝天的子民不屈的脊梁。时至今日，“蜗居与“蚁族在一线城市的夹缝中生存，房屋与土地仍然承载着中国年轻一代最初的理想。从昔日的冷热交替、暴涨暴跌，到如今的平稳发展、惠及民生，中国的房地产业自城市经济体制改革以来，已由听任自由的“粗放式管理走向国家宏观调控下的“精细化运作，逐步成长为我国国民经济的基础与支柱
2、。从2007年的火爆到2020年的回落，从2020年上半年的高增长到2020下半年的低增长，再到如今的紧缩与限购，面对内外部经济环境的变化，国家充分运用房地产行业进行宏观经济调控。在不断的调控中，国家政府也已然认识到房地产不仅仅是调控经济的手段，它更是保障民生的利器。但与此同时，供求构造失衡、房价久高不下、保障房建设等问题也亟待解决。2020年，房地产行业遭到了严格的政策管制，房地产企业也遭遇冰火两重天。恒大高歌猛进，万科稳步前行，绿城则举步维艰。2021年，国家继续发出紧缩不放松的行业信号，面对国家持续的严格管控，房地产企业能否创新出独特的发展道路？这个昔日的吸金行业还能否如日中天？站在行业
3、发展的当口，重新审视房地产，结合当下的宏观经济背景以及行业市场发展状况，我们将为您展现出一个全方位、深层次的房地产行业。本报告系笔者根据行业分析的相关理论和机构行业研究观点，结合本身知识构造体系撰写，受限于笔者知识水平，如有错误或者遗漏，恳请指正。对投资者的建议属于笔者个人看法，仅供参考。摘要本行业报告站在投资者的角度，基于“行业市场观，从行业和市场相对的两个方面对房地产行业进行深化分析。这里的行业方面即狭义的行业概念，主要以企业为微观主体，侧重于行业的固有特点分析；市场方面主要以产品为微观主体，侧重于产品交易关系以及供求分析。报告的主体分为下面四个层面：概览篇、行业导向篇、市场导向篇、预测建
4、议篇。概览篇主要介绍行业的定义、分类和行业在国民经济中的地位，构建房地产行业基本的概念、体系与背景，为报告后文的深化分析做好铺垫与支撑。行业导向篇以企业为微观主体，从行业所处的外部环境和内部环境两方面进行分析。外部环境从宏观经济环境和产业政策两方面入手，充分考虑房地产行业的经济波及效应和政策导向色彩；内部环境在时间层面分析房地产行业的生命周期，在空间层面分析房地产行业的产业链，并结合产业链上下游揭示行业竞争情况，总结出行业的核心竞争力。市场导向篇以产品为微观主体，侧重分析产品市场以及供求状况。该篇首先从市场景气情况、供应情况、需求情况以及价格变动情况对市场总体进行分析，从较为宏观的层面认识房地
5、产市场。接着考虑到房地产市场特殊的地域性和功能性特征，从地域以及产品功能两方面对市场进行细分，并分别对一二三线城市的房地产市场和住宅、办公楼、商业地产市场进行深化分析，结合行业的一般性与特殊性，全面揭示房地产市场的供求情况。预测建议篇基于前三篇对近3年房地产行业状况的全面分析，并结合2021年相关月度和季度数据对今后房地产行业的发展进行合理瞻望，并对报告使用者提供相关建议。目录概览篇(4)一、行业概述(4)一行业定义(4)二行业分类(4)三行业地位(4)行业导向篇(9)二外部环境分析(9)一.宏观经济环境(9)二产业政策环境(11)三、内部环境分析(16)一生命周期分析(16)二产业链分析(1
6、8)三行业竞争状况分析(20)四房地产核心竞争力分析(23)五房地产业将来竞争策略分析(26)四行业财务指标分析(28)一数据挑选理由：(28)二数据处理经过(31)三数据局限性(31)市场导向篇(39)五市场运行情况(39)一房地产业综合景气度分析(40)二房地产市场供应情况分析(42)三房地产市场需求情况分析(48)四房地产市场价格分析(50)六行业特定区域市场分析(51)一行业区域特征分析(51)二行业重点地区分析(53)七细分市场分析(58)一住宅市场发展状况(58)二办公楼市场发展状况(61)三商业地产市场发展状况(64)预测建议篇(66)八发展趋势预测(66)一宏观环境预测(66)
7、二行业及市场预测(69)三相关建议(73)概览篇一、行业概述一行业定义房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此构成的房地产市场。房地产行业属于第三产业，具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。二行业分类根据中国证券监督管理委员会于2001年4月发布的（上市公司行业分类指引）标准，房地产业代码：J可划分为：J01房地产开发与经营业、J05房地产管理业、J09房地产中介服务业。而房地产中介服务业又可细分为J0901房地产经纪业、J0920房地产评
8、估业、J0930房地产咨询业和J0999其他房地产中介服务业。表1-1房地产行业分类标准三行业地位1.房地产业在我国的发展现状我国的房地产市场是在改革开放后，住房改革涉及工资制度和福利制度等其他很多领域后才逐步建立起来的。房地产业是一切经济活动的基础和载体。国内外经济增长的历史和理论反复证实，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的经过必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展。我国房地产业将进入一个大发展大提高的时期。从市
9、场潜力来看，据了解，近几年我国城镇人均住房面积虽提高了很多，但与一些发达国家相比还相差很多，市场潜力特别宏大。房地产业成为当今乃至今后相当长的一段时间内的消费热门，市场将会保持相当长的时间的旺盛期，它使中国每个城市形态和产业功能都发生了宏大的变化，推动了国民经济的稳步发展。2.房地产业是国民经济的基础产业1房地产业为国民经济的各行各业提供最基本的物质条件房和地房地产为整个社会经济、社会活动的开展提供了重要的和基本的构成要素。房地产业为社会一切产业部门提供物质空间条件，并详细构成各个产业部门。农业劳动的对象和最重要的生产资料是土地，离开了土地，农业劳动生产就无法进行；工业、商业、服务业、金融业等
10、各行各业也都需要房屋以及与其经济活动相适应的场地和交通用地，作为基本活动的场所。2它为劳动力提供生存和发展最必需条件住宅和各项配套服务设施在国民经济建设中，城市的当代化建设处于重要地位。近年来，城市建设总的工作量增幅较大，住宅、厂房、公共建筑等都在紧锣密鼓的进行中，这为建筑工人提供了更多的就业岗位，解决了农民工的就业问题。另外，房地产业带动商业、建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展，这些行业产品的生产都离不开人工的操作，行业的迅速发展会需求更多的劳动力资源，这就为剩余的劳动力创造了就业时机。随着大量劳动力涌入城市，对住房的要求日益提高，房地产业的发展就是为了解决这个问题，起到稳定社会的作用。
11、劳动力的再生产要求社会提供一定水平的生活资料以维持生命、恢复体力和养育后代，其中住房是最基本的生活消费品。假如没有住宅及与之配套的文化、娱乐、体育、教育、卫生、公共设施等用地和用房，就没有劳动力的生产和再生产，劳动力的素质就不可能根据社会经济发展的需要而提高，劳动力的身心难以健康。3房地产业促进了经济发展和城市的建设房地产业对经济增长的奉献1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的奉献不断增大。从1998年到2007年，房地产行业增加值从3454.5亿元上升为11854.3亿元，年均增长14.7，高于国民生产总值的增长速度，成为对经济增长奉献最大的
12、产业。要消除全球金融危机对中国经济增长的负面影响，刺激经济增长首先要房地产繁荣，房地产投资每增加1，就可奉献0.275个百分点的GDP增长率。1房地产业对经济增长的宏大奉献源于房地产是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动气力。当代社会工业化、当代化的经过同时也是城市化发展的经过。而就一个城市的构成发展来讲，土地、房屋、道路及其他公用设施的规划、开发和建设，构成了城市的基本框架、房屋等构筑物的风貌，还构成了城市的种种特色。一般而言，当代化城市能否具有高效益的经济活力，决定于城市内部构造能否合理化和基础设施的高能化，而这些又与房地产业的发展密不可分。3.房地产业是国民经济的先导产业先导产
13、业是指在一国经济的某个阶段，能对产业构造和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。关于先导产业，美国著名的经济学家罗斯托运用总量分析的方法研究以为，在诸多产业部门中每个成长阶段，都有与此相应的起主导作用的产业部门，即主导部门，这些部门的增长、变化、转移、更替、决定了经济成长阶段的变化。2按罗斯托的看法成为先导产业有三个基本的规定：能有效地吸收新技术；本身具有较高的增长率；能够带动其他产业的增长，即具有扩散性。理解扩散性，是认识先导产业的关键。先导产业有三种扩散性影响，即回首效应、前瞻效应和旁侧效应。回首后向效应是指先导产业的发展对为其提供投入品的产业的发展所施
14、加的影响。房地产业的回首效应相当强烈。房地产业的后向关联产业包括电力、1数据来源：国家统计局，（中国统计年鉴），20072资料来源：罗斯托，（经济成长的阶段），1960钢材、水泥、木材加工、玻璃、塑料制品、建材、化工和建筑机械，等等。前瞻前向效应指先导产业对新工业新技术新原料新能源的出现的诱导作用。房地产业的前瞻性表如今促进了建筑业、交通业、通讯业、金融业、商业服务业、文化娱乐业等产业的发展。旁侧侧向效应是指先导产业的发展对社会的影响，主要指促进了社会整体物质文明和精神文明水平的提高这种间接影响。房地产业的侧向关联产业包括汽车、家电、家具、交通运输、城市公用设施、商业网点和文化教育房地产业对相
15、关产业的带动作用，能够归纳为由于房地产投资对其他产业产生的投资效应系数和房地产使用产生的引致性消费系数。联合国在总结发展中国家的发展历程后以为，以上两种效应的总和乘数效应为2。房地产在经济中的支柱地位最外在表现就是对上下游相关联产业的链条长，长达60多个关联产业，近300个细分行业，拉动力非常强大。3与房地产关联度排在前五位的分别是:金融保险业、商业、建筑业、建材装饰装修业、家具家电制造业。由此看来，房地产业在本身发展的同时也带动了一系列行业的发展，促进经济的快速发展。据统计，在我国每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业就相应增加投入1.48亿元，被带动的直接相关和间接相关的产业达60多个
16、。4同时，住宅消费的提高还能带动建材、化工、家电、装饰及家具等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1：6。4.房地产业是国民经济的支柱产业所谓支柱性产业，是指在国民经济发展中起着骨干性、支撑性作用的行业。一个产业要成为支柱性产业，一般应具备四个基本条件：1在国民经济发展中有着举足轻重的地位，其增加值在国内生产总值GDP中占5%以上；2具有较大的市场发展空间和增长潜力；3符合产业构造演进方向，有利于产业构造优化。4产业的关联度高，能带动诸多相关产业的发展。根据上述标准，结合我国经济发展的战略目的和实际情况来看，房地产业3资料来源：李延荣，（房地产管理法），20034数据来源：人大经济论
17、坛，发展经济学完全有条件成为国民经济发展中的支柱性产业。房地产业为社会提供的房地产商品是国民经济各行业最基本和最重要的生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件和空间场所。我国是一个发展中的人口大国，目前正处于工业化、城市化的加速发展时期，寓居消费将继续成为主要的消费热门，人们的寓居消费支出将有较大幅度的提高；寓居消费的范围，也将从单一的住宅实物消费扩大到包括物业管理服务、中介服务、电子购物等连带消费领域。房地产市场对住宅的需求量极大，我国的住宅业和房地产业发展的空间特别广阔，这为房地产业的增长提供了坚实的市场基础。房地产业对其他相关行业所产生的关联度比其他行业更强，它所带动的上游相关产业和下游相
18、关产业，不仅链条长、范围广，而且能够带动其行业质量的提高和产业的增长。综上所述，我国房地产业已基本成为国民经济的支柱性产业，在2003年9月（国务院关于促进房地产市场健康发展的通知）中明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。随着房地产业的进一步发展，其在我国国民经济中发挥着越来越重要的作用。行业导向篇二外部环境分析一.宏观经济环境1.全球环境分析2020年，国际金融危机的深度影响仍在继续，发达经济体复苏步履维艰，欧元区主权债务危机仍然不断发酵和扩散，新兴经济体增速回落和物价上涨交织在一起，全球经济复苏步伐明显放缓。国际货币基金组织IMF2021年1月发布的（世界经济
19、瞻望）数据显示，2020年世界经济实际增长率为3.8%，远低于2020年的5.2%。美国经济缓慢复苏。在经历三年多的自己修复和宽松货币政策的刺激下，美国经济整体上处于缓慢复苏轨道。美国商务部数据显示，2020年，美国国内生产总值同比增长1.7%，增速较上年同期回落1.3个百分点，其中，4季度国内生产总值季调折年率为2.8%，明显高于前三个季度0.4%、1.3%和1.8%的增幅，已经恢复至2020年下半年的水平。此外，从2020年8月开场，美国失业率连续4个月下降，12月降至8.5%，创近3年来的最低水平，也讲明了美国经济正在加快复苏。5欧元区经济增速进一步放缓。受欧洲主权债务危机影响，欧元区十
20、分是重债国的实体经济增速继续放缓。欧盟统计局数据显示，2020年，欧元区17国国内生产总值同比增长1.4%，增速较上年同期回落0.5个百分点，其中，4季度国内生产总值折年率仅为0.9%，创2020年以来新低。欧元区双核德、法两国的国内生产总值同比增长仅为3.0%和1.7%；深陷主权债务危机之中的希腊难改负增长窘境，国内生产总值同比下降6.8%；同样陷入危机的意大利、西班牙、葡萄牙等国也表现不佳，经济增长呈现出不同程度的回落。6日本经济频现萎缩迹象。由于出口锐减，大地震后出现复苏迹象的日本经济再次出现停滞拐点的可能性大增。日本内阁府数据显示，2020年，日本国内5数据来源：2020年申银万国房地
21、产专题研究报告6数据来源：2020年申银万国房地产专题研究报告生产总值同比下降0.9%，而上年同期为同比增长4.4%，其中，4季度国内生产总值折年率同比下降0.7%初值为-2.3%。欧洲债务危机、日元强劲升值、东日本大地震和泰国洪水造成汽车、IT产品供给链中断等一系列打击重创日本的外贸出口，严重拖累日本经济增长。但由于经济萎缩程度低于初值，显示日本在进行地震重建工作之际，国内需求有转好迹象。新兴经济体经济增长趋缓。2020年，新兴经济体仍保持快速增长态势，但受发达经济体状况不佳拖累，增长速度有所放缓，这也是新兴经济体国家为控制通货膨胀和信贷增长过快而采取宏观经济调控的结果。IMF数据显示，20
22、20年，新兴与发展中经济体产出增长率为6.2%，虽低于2020年7.3%的增速，但仍远高于发达经济体和全球经济的增长速度。2.我国环境分析在国际经济增长乏力、欧债危机矛盾深化的情况下，2020年我国经济呈现平稳回落态势，投资、消费构造有所改善，内、外需构造趋于平衡，国民经济逐步从政策刺激型增长向内生自主增长的方向转变。国内生产总值增速回落。据国家统计局初步测算，2020年国内生产总值471564亿元，同比增长9.2%，增速同比回落1.2个百分点。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。分产业看，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第
23、二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。固然GDP增速呈现逐季回落的态势，但始终保持在平稳较快增长的区间，且GDP的回落也在很大程度上符合宏观调控的目的。三大需求增速均有所减缓。国家统计局数据显示，2020年，社会消费品零售总额同比增长17.1%，增速较上年同期回落1.3个百分点；全社会固定资产投资额同比增长23.6%，增速较上年同期回落0.9个百分点；出口总额同比增长20.3%，增速较上年同期回落11.3个百分点；贸易顺差1551亿美元，比上年减少264亿美元。尽管投资、消费和出口三大需求的增速均有所减缓，但仍然处在平稳较快的增长区间。同时，投资和消费主导的内需增长动力进一步加强，贸易顺差进一步缩小，经济增长内生动力的强化和对外依靠程度的减弱有效促进了内外需增长的平衡发展。