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1、云南省第11次哲学社会 申报号：11B220科学优秀成果申报材料云南人口与住房经济问题研究云南省统计局课题组二七年九月十三日课 题 组 织课题组顾问 罗进忠 省统计局副局长 课题组组长： 陈杨东 省统计局投资处处长课题组成员： 胡瑜琳 省统计局投资处主任科员陈 猛 省政府省长办副调研员黄 媛 省建设厅房地产处副处长梁旭东 省发改委投资处副处长付 强 省建设厅房地产处主任科员专家组成员 康向萍 省建设厅副巡视员晏祥秀 云南省统计局社科处处长谭君石 省统计科研所所长严乃贵 省人口战略中心副主任张 洪 云南省财经大学教授研 究 目 录一、云南人口与住房状况及基本特征 11-1、全省居民家庭人均住房水
2、平提高 2 1-2、全省居民住房质量和设施状况改善 3 1-3、全省居民家庭住房存量结构发生变化 3 1-4、自建住房仍是居民实现住房需求的主要途径 4 1-5、人口数量与构成变化带来住房需求增长 4 1-6、住房经济发展不平衡，不同地区差异较大 6 二、房地产业是住房经济发展的主要动力之一 72-1-1、住房制度改革期（19941997年） 8 2-1-2、住房制度改革转轨期（19982000年） 8 2-1-3、住房经济快速发展期（20012006年） 9 2-2-1、房地产企业大幅增加，开发投资规模迅速扩大 10 2-2-2、商品房销售面积迅速增长，住房市场不断完善 11 2-2-3、大
3、部分州市房地产业进入快速发展阶段，全省住房市场开始形成 11三、云南人口与住房经济发展面临的挑战 123-1、云南城乡“二元”结构是导致居民住房状况差异的重要原因，也是制约住房经济发展的主要障碍 123-2、城乡居民收入增长缓慢，减低住房购买力 13 3-3、住房市场房价过快上涨，已超出大多数居民的承受能力 14 3-4、商品房供应结构不合理，导致住房有效供给不足 15 3-5、住房经济市场价格运行机制不合理 16 3-6、住房市场不够规范,导致市场秩序较混乱 17 3-7、居民住房消费观念亟待进一步转变 18 四、云南人口与住房经济发展趋势分析 19 4-1、 云南住房经济发展进入发展机遇期
4、 19 4-1-1、云南住房经济进入快速发展时期。 19 4-1-2、以“住”、“行”为特征的居民消费升级加快 20 4-1-3、城市化进程加快，住房经济已成为新的支柱产业 20 4-2、 云南住房市场需求量预测分析 20 4-3、 云南住房经济发展趋势分析 22 4-3-1、云南房地产业发展由“热”趋向“稳定”状况 23 4-3-2、云南房地产业处于小景气区间运行，总体发展健康 24 五、促进云南人口与住房经济健康发展建议 25 5-1、提高城乡居民收入水平，抓好城乡住房建设规划 26 5-2、切实改善住房供给结构,构建符合云南省情的节约型住房体系 275-3、大力发展住房二级市场，加快居民
5、住房梯次消费升级 27 5-4、健全住房保障制度，解决城乡中低收入家庭住房难问题 28 5-5、加快推进城镇化进程，促进全省县域住房经济发展 29 5-6、加快政府职能转变，促进城乡居民安居乐业 30 5-7、控制人口数量增长，大力提高人口素质 325-8、建设新农村，探索农村住房经济发展新思路 32 云南人口与住房经济问题研究住房是人类生存和发展不可缺少的必要条件，也是满足人类社会物质生活最基本需求之一。人口与住房状况不仅是衡量一个国家或地区居民生活质量和实现小康程度的重要标志之一，而且住房经济对一个国家或地区的经济和社会发展具有重要作用。党的十六届四中全会后，落实科学发展观，构建社会主义和
6、谐社会成为党和国家执政新理念。随着云南经济社会的快速发展，城乡居民收入水平的稳步提高，居民消费升级明显加快，如何解决好广大百姓买房难这一重大民生问题成为各级党委政府重要任务。因此，大力发展住房经济，促进百姓安居乐业，对建设富裕民主文明开放和谐云南具有十分重要的现实意义。一、云南人口与住房状况及基本特征 云南是一个集“民族、山区、边疆、贫困”四位一体为典型特征的欠发达农业省份。据2005年云南省1%人口抽样调查数据显示，2005年全省人口总量为4450.2万人，与2000年第五次人口普查相比增加了206.43万人，年均增加41.29万人，年均增长0.97%。人口规模在全国列位，在西部仅次于四川、
7、广西两省区位居第3位。在全省常住人1口中，城镇人口为1310.52万人，占总人口的29.5%，与2000年第五次全国人口普查比较，城镇人口比重上升了6.14个百分点；乡村人口为3131.92万人，占总人口的70.5%。在加快推进小康和谐社会建设过程中，城乡居民人均住房面积和生活条件等状况指标是衡量百姓小康生活质量水平的重要指标。经过近十年来云南经济和社会快速发展，全省人口与住房经济状况已发生了明显变化，并反映出一些新特征。 1、全省居民家庭人均住房水平提高。一是人均居住面积明显增加。据2005年云南省1%人口抽样调查资料显示，全省家庭户人均住房建筑面积为24.16平方米，人均住房间数0.79间
8、，与2000年第五次人口普查相比较，人均住房面积提高了3.46平方米,提高了16.7%；二是居民家庭户均住房间数提高。全省居民家庭户均住房间数2.87间。从全省居民家庭户拥有住房间数的构成看，拥有1间、2间和3间住房的家庭，分别占家庭户总数的15.8%、30.3%和31.6%，其中拥有23间为主流户型家庭占到61.9%，全省居民住房居住条件得到较明显改善，几代人同居陋室已成为历史。2居民住房质量和设施状况改善。近年来随着房地产蓬勃发展和大规模旧城改造的实施，危房改造力度加大，小城镇建设步伐的加快，以及社会主义新农村建设，城乡居民住房条件和生活环境得到明显改善。一方面，居民家庭住房结2构和质量发
9、生了较大变化。抽样调查数据显示，全省76.6%的家庭住上了独立的生活居室，59.3%的家庭住上了楼房，61.1%的家庭住上了钢混结构的房屋，告别了过去既生产又生活外带圈养家畜一屋多用的低水平居住状况，住房功能由遮风避雨生存型向功能齐全的舒适型发展。另一方面，居民住房设施状况有所改善。全省有77.3%的调查户有独立使用的厨房，54.8%的调查户饮用上了自来水；41.3%的调查户有独立使用的厕所，16.1%的调查户住房内有洗澡设施，以电或燃气为主要炊事燃料的调查户为18.2%，59.8%的调查户主要炊事燃料仍使用柴草，这里反映出全省农村居民住房在安全饮水、生活卫生、使用生活洁净能源方面还有较大差距
10、。3、全省居民家庭住房存量结构发生变化。自上世纪80年代以来，全省住房经济开始起步发展，特别是随着房改政策的逐步落实和住房商品化进程，大量新建住房让众多城镇居民圆了“住房梦”。在全省住房存量结构中，在80年代建成的住房家庭户达27.6%，在90年代建成的住房家庭户比重为30.9%，比80年代提高3.3个百分点，而建筑面积占比提高4.1个百分点。2000年以后购建住房的居民家庭户比重达21.6%。总的来说，改革开放以来全省住房存量结构发生很大变化，1980年以来全省建造的住房比重达79.2%，其中,昆明市到达81.4%，建筑面积比重达83.8%。反映出改革开3放以来全省城乡居民生活迅速提高，住房
11、消费升级加快，住房需求日益成为居民消费的热点。4、自建住房仍是居民实现住房需求的主要途径。从居民实现住房需求途径看，自建房占调查户居住房屋比重为82.3%，购买原公有住房的调查户占4.5%，购买商品房和经济适用房的调查户占4.0%，其他占4.0%（图1-1），反映出全省住房经图1-1、云南居民家庭实现住房需求的不同途径（资料来源：2005年云南省1%人口抽样调查）济处于起步阶段；另一方面从购建住房所支付费用看，1万元以下的调查户占49.8%，5万元以下的占82.0%，在10万元以上的占3%，20万元以上占0.9%，这反映出全省大部分居民特别是农民家庭收入低下，居住房屋条件仍然很差的实际状况。4
12、5、人口数量与构成变化带来住房需求增长。从理论上讲，2545岁人群是住房消费倾向最为突出，2535岁年龄段人群住房刚性需求较强；3545岁年龄段人群则是住房升级换代和住房投资的主要群体。据2005年1%人口抽样调查数据，全省常住人口中，014岁人口为1069.3万人，占总人口的24.07%；1564岁人口为3038.62万人，占总人口的68.4%；65岁及以上人口为334.52万人，占总人口的7.53%。从人口构成上看，我省住房需求相对旺盛的群体占总人口的比重达68.4%。特别是80年后“婴儿潮”人群已成为住房消费的主要群体，将带来的潜在住房需求明显增加。另一方面，居民人口素质提高也对住房需求
13、产生较明显的影响（图1-2）。（平方米人）5图1-2、按受教育程度分的居民家庭人均住房建筑面积（资料来源：2005年云南省1%人口抽样调查）据2005年云南省1%人口抽样调查反映，居民家庭受教育程度越高，人均住房面积越大，二者反映出高度的正相关关系，人口受教育程度在很大程度上决定了人均住房面积的大小，平均受教育程度提高一个层次，人均住房面积就多增加2.0平方米，这体现出知识改变人的命运，素质改变人生活的力量。按2005年1%人口抽样调查数据推算，全省具有大专以上程度人口已达108.22万人，比第五次人口普查增加22.96万人，增长了26.93%。随着全省人口数量和人口素质的提高，以及人口流动性
14、增强，人口对住房旺盛的需求将持续一个较长的时期。6、住房经济发展不平衡，不同地区居民住房差异较大。首先从人均住房面积大小分布情况看，2005年全省人均住房面积在12.0平方米以下的调查户占20.6%，人均住房面积在8平方米以下(包括无房户)的占调查户数的8.5%，人均住房面积在2030平方米的调查户占23.1%，40.0平方米以上的调查户占8.5%，接近60%的调查户人均住房面积在1340 平方米之间，呈现出典型的正态分布格局。其次从全省166（平方米/人）图1-3、按州市分的居民家庭人均住房面积差异（资料来源：2005年云南省1%人口抽样调查）个州市看，玉溪市居民人均住房面积最高，达32.7
15、5平方米，其中，怒江、临沧2个州市人均住房面积不足20.0平方米，临沧最低为16.7平方米，全省50%的州市人均住房居住面积低于全省平均水平（图1-3）。因此，全省住房经济发展不平衡问题突出，同时也说明云南住房经济发展存在巨大的潜力，县城房地产业还有一个发展壮大过程，全省住房商品化进程依然任重而道远。由此可见,自改革开放以来,云南绝大多数居民在实现温饱后开始进入解决住房居住需求问题,人均住房面积提高和设施的改善,标志着全省城乡居民住房条件在数量和质量7两方面都有了提高,生活条件也随之而来改善。目前全省城镇居民住房条件明显改善，达到人均住房面积20平方米小康居住标准，仍有2025%的城镇居民急需
16、改善住房条件；全省农村居民基本上有了住房，从事农业的居民家庭住房占全省76.1%,但近80.0%的居民家庭住房简陋，茅草房、土坯房，住房质量和安全饮水、生活卫生条件差的情况十分普遍，与农村人均钢筋砖结构住房面积30平方米小康居住标准仍有很长一段路要走。今后515年随着全省城镇化进程加快，人口数量的不断增长，全省城乡居民存在巨大的住房需求，解决广大农村和城镇中低收入家庭住房难问题,已成为全省人口与住房经济发展的主要挑战。二、房地产业是住房经济发展的主要动力之一近年来房地产业迅速发展成为我国重要支柱产业，随着经济和社会快速发展，居民消费升级和城镇化进程加快，房地产业对改善人居环境，提高生活质量，做
17、出了积极的贡献，它对整个经济带来的连锁反应远远大于其对GDP的直接影响。住房经济不仅成为国民经济增长的主要助推器之一，对经济发展具有极其深远的影响，而且对构建和谐社会具有重要作用。房地产业作为全省住房经济发展的主要动力，主要经历了几个发展阶段：8 第一阶段，住房制度改革期（19941997年）。住房需求以房改房为主，住房经济开始快速起步发展。自上世纪90年代以来我国开始进行住房制度改革。国务院于 1994 年、1998 年两次下发关于深化城镇住房制度改革的文件，国家取消了福利分房，出台了货币补贴、调整房租等一系列住房改革方案，对原公有住房推出向居住者出售的“房改房”政策。全省住房改革带来最重要
18、的实质性突破，就是使住房开始由城镇居民“福利品”变成“商品”，住房市场需求主体从行政机关、企事业单位开始变成“居民个人”，同时开始推行建立住房货币分配的制度，全省房地产业在经历改革之后开始获得新的发展动力，全省住房市场经济开始快速起步发展。第二阶段，住房制度改革转轨期（19982000年）。大多数城镇居民个人成为房产所有人，住房经济由行政机关、企事业单位主导开始向市场需求发展转变。1998年全省房地产业开始走出谷底，住房市场逐步升温，住房经济进入新一轮快速发展周期。1999年全省住房二级市场放开，允许房改房上市交易，扩大了改善型住房消费的群体。由于云南住房制度改革转轨期比全国滞后了23年，仍有
19、相当一部分行政机关、企事业单位购买新商品房作为福利分配或是进一步改善干部职工家庭的住房条件，在很大程度上刺激了房地产9业和住房经济的迅速发展。这一时期全省城镇居民个人住房消费比重达90%以上，开始确立住房需求的主体地位，住房供求关系由行政机关、企事业单位主导向市场需求发展转变。由于在住房制度转轨时期大多数城镇居民住房消费心理仍旧对福利分配住房具有较高的预期，在房改政策转轨过程中住房需求快速释放之后，2000年全省房地产业和住房经济发展进入不够景气时期，住房市场需求出现衰退的迹象。第三阶段，住房经济快速发展期（20012006年）。住房体现出消费与投资双重特性，全省住房经济进入快速发展新阶段。图
20、2-1、云南房地产业和住房市场发展变化（20012006年）（资料来源：云南省统计局）从2001年起云南房地产业进入快速发展周期，住房潜在需10求迅速释放（图2-1），商品房销售面积快速增长，住房价格呈现大幅度上涨态势。由于住房制度改革促进了城镇居民集中购买住宅,或是采取售旧换新、以房养房的方式改善自己的住房条件，住房不仅成为居民重要“消费品”，而且成为居民投资的重要选择，同时一些住房投资者、投机者也趁势纷纷涌入住房市场，在相当程度上放大了城镇居民的住房市场需求，使潜在住房需求迅速释放，全省住房经济进入快速发展时期。其主要特点：一是，房地产企业数量大幅增加，开发投资规模迅速扩大。2006年全省
21、房地产开发企业共有1065个，比2001年增长1.9倍，其中一级资质企业7家，二级资质企业77家,三级资质企业175家;另有房地产物业管理、中介服务和其他企业约1400家。20012006年全省房地产开发投资累计完成投资942.7亿元，占同期云南全社会固定资产投资的13.2%，年均增长26.6%；尤其是2006年全省房地产开发投资314.64亿元，比2005年增长34.6%，明显高于全国21.8%的增长水平；占全社会固定资产投资比重为15.3%，房地产业增加值占全省GDP比重约4.0%；全省房地产业从业人员约5.6 万人，占全省单位就业人员比重约1.0%，住房经济不断壮大,开始表现出新支柱产业
22、的地位和作用。二是，商品房销售面积迅速增长，全省住房市场不断11完善。20012006年全省住房一级市场共销售商品住宅面积4224.85万平方米，实现销售额841.01亿元，年均分别增长28.3%、34.2%；商品住宅累计施工面积8784.43万平方米，累计竣工住宅面积3022.59万平方米，特别是2006年全省商品房一级市场共销售商品住宅面积1389.37万平方米，实现销售额298.74亿元，商品住宅施工面积2730.28万平方米，比2001年分别增长了3.9倍、4.7倍和2.2倍，全省住房市场呈现出快速发展壮大的态势。与此同时，全省住房二级市场也变得日趋活跃。其中昆明市住房面积交易量已经超
23、过一级市场，不仅为城镇居民实现住房梯次需求提供了市场条件，也增强了全省住房经济发展活力。三是，大部分州市房地产业进入快速发展阶段，全省住房市场开始形成。近年来云南房地产业企业主要集中在昆明、玉溪、大理、红河、丽江等几个州市，发展很不平衡。2001年全省只有14个州市有房地产开发经营活动，怒江和迪庆处于“空白”状态。其中昆明市房地产开发投资量达66.15亿元，占全省的70.7%，呈现昆明“一枝独秀”的局面。然而短短几年时间昆明房地产业对各州市中心城市和县城的辐射作用进一步凸现。目前全省房地产开发经营活动已遍布所有州市，州市县城房地产业开始异军突起。2006年昆明市房地产开发投资为167.5亿元，
24、占全省房地产开发投资12比重为50.3%，比2001年降低20.4个百分点；全省15个州市房地产投资规模已接近占有半壁江山，从而明显改善了全省房地产业发展极不平衡的状况，同时标志着全省性的房地产市场开始形成，为全省住房经济发展奠定了坚实基础。三、云南人口与住房经济发展面临的挑战人口是经济和社会活动的主体，住房是衡量人口实现小康生活标准的重要指标之一。近年来云南人口与住房经济在加快云南发展方面发挥出越来越重要的作用。但是全省城乡居民收入增长缓慢,城镇人口数量不断增长对住房需求的矛盾日益突出,尤其是房价上涨过快，商品房供给结构不尽合理，市场供求关系和居民房价收入比失衡，市场秩序比较混乱等不健康因素
25、日益受到社会各界的关注，成为社会关注的热点问题。1、云南城乡“二元”结构是导致居民住房状况差异的重要原因，也是制约住房经济发展的主要障碍从人口自然环境上看，全省94.0%的土地面积为山区，农村人口占总人口70.5%，城乡地域分割，全省贫困面较大的状况，导致住房需求地区差异较大；从经济社会环境看，一是城乡居民收入差距不断扩大。1997年全省农村居民人均年纯收入和城镇居民人均年可支配收入的比率为1：4.0，到2005年扩大为1:4.5。“十五”期间云南城乡居民人均收入13差距以年均10%左右的速度扩大；是从消费层次上看。2005年云南城乡居民消费恩格尔系数分别为0.43、0.55，全省农村居民主要
26、是解决温饱问题，同时开始改善住房基本条件；三是城乡基础设施建设投入不足，农村和农业投资仅占全省社会固定资产投资10%，全省农村交通、教育和卫生等基础设施建设严重滞后，特别是贫困地区解决农村居民低水平住房问题成为一项艰巨任务。2、城乡居民收入增长缓慢，居民住房购买力低从市场消费环节看，居民实现住房需求主要取决于自己的收入，即购买力水平。改革开放以来，云南城乡居民收入不断增长，住房条件有了一定程度的改善。1997年我省城镇居民人均可支配收入为5558元，2006年突破10000元大关, 达10070元;1997年农村居民人均纯收入1376元,2006年达到2250.5元;19972006年云南城镇
27、居民人均可支配收入年图3-1 云南城乡居民人均收入水平变动（19972006年）（资料来源：云南省统计局）均增长6.8%,农村居民人均纯收入年均增长为5.6%,明显低于全省GDP年均增长10.4%的水平。从总体上看,全省城乡居民收入仍然增长缓慢,住房在消费中的比重偏低，住房购买力低的问题突出。3、住房市场房价过快上涨，已超出大多数居民的承受能力近年来全省住房价格呈现过快上涨趋势（图3-2）。据统计数据显示，1997年全省商品房销售价格为1313元/平方米，其中昆明为1467元/平方米。尤其是2006年全省商品房销售价格为2498元/平方米，其中昆明市商品房销售价格为2975元/平方米，比200
28、5年分别上涨19.9%、9.5%；全省商品房销售额增长23.6%，而销售面积增长15.8%。总体分析19972006年全省商品房销售价格年平均上涨7.4%，昆明市上涨8.2%，全省和昆明市商品房销售价格呈现持续大幅上涨趋势。另一方面，房价过快上涨导致全省城镇居民家庭买房负担过重。居民住房收入比是衡量买房负担的重要指标。按照2006年全省城镇居民人均可支配收入计算一个中等收入家庭，购买一套90平方米商品房含住房装修费在内测算的房价收入比为8.9：1，其中昆明市超过10：1，房价收入已大14图3-2 19972006年云南省住房市场价格变动（资料来源：云南省统计局）大超出大多数居民的承受能力，居民
29、买房负担已不堪重负。目前世界银行专家推出的国际公认的让居民对住房价格可以承受性的、有利于房地产业健康发展“合理和理想水平”的房价收入比为4：16：1。当一个地方房价收入比超过5：1时，国际惯例就认为该地方或城市住房购买力处于“极低”水平；当一个地方房价收入比超过6：1时，就会被国际公认为房地产业“泡沫”区；当一个地方房价收入比超过7：1时,就会被世界公认为“国际房价最难承受地区”。虽然目前云南（包括昆明）房价位与全国一些省区，如北京、上海、江浙等地区相比显得“便宜”，但是考虑到居民收入和买房负担能力就显得极其“昂贵”了。目前在昆明市购买住房约1540%以上的人为外地人，原因是昆明市民也越来越买
30、不起住房，越来越多年轻人买不起住房，买房不得不“啃老”或是成为“房奴”，生活和工作压力与日俱增，全省绝大多数中低收入家庭居民改善住房条件变得更加困难。4、商品房供给结构不合理，导致住房有效供给不足一是,高价位、大户型商品房建设快速增长。企业在利益驱动下，导致非住宅建设快于住宅，高价位住宅建设快于中低价位住宅和普通商品住房，出现了商品住宅供求结构的失衡，低价位、小面积的商品住宅供应偏少；二是面向中低收入阶层的经济型楼盘缺乏，经济适用住房建设比例下降。20002006年全省房地产开发住宅投资中经济适用房所占比重分别为67.2、39.7、41.4、18.5、15.7、8.8、3.1%，呈逐年明显下降
31、趋势。虽然建造了少量的经济适用房，也主要是用于城市改造拆迁安置，对社会公开销售的比例非常低，住房有效供给不足矛盾突出；三是全省商品房空置面积大幅度增长。2006年达141.12万平方米，比上年增长48.2%，全省商品住宅空置率为9.1%，比上年提高1.5个百分点。由于经济适用住房（包括低价房、安居房、解困房、廉租房）具有较强社会保障功能，企业投资回报相对较低等因素，政府要拿出稀缺的土地资源，房地产开发企业和政府对此积极性都不高，进一步加剧了住房结构不合理16的状况。5、住房经济市场价格运行机制不合理从供给环节看，在住房成为消费热点的情况下，土地资源稀缺有限和供给信息不透明强化了房价与地价的相互
32、作用，迅速交互攀升，成为住房市场价格运行机制的基本特征。即土地资源紧缺和土地价格上升，直接助推住房成本升高,导致房价上涨，同时强化了对土地价格和房价的预期，从而形成了“高地价高房价高地价”的螺旋式上升现象。从消费环节看，持续大幅上升的房价，使住房消费者和投资者对房价上涨预期增强，住房消费者只能提前买涨；由于股市表现不佳，大量资金涌入房地产业，投资性和投机性“炒房”大大刺激了住房需求增长和房价的上涨。同时一部分居民还开始购买第二套住房，作为居住或投资选择。从参与住房市场各运行主体看，地方政府、商业银行、房地产企业在上述运行机制中也是相互影响，共同推动住房市场价格的非理性上涨。而在上述不同利益主体
33、“博弈”中，大多数中低收入居民家庭成为了弱者，将不得不为“高房价”买单。长此以往,将不利于住房经济长期稳定健康有序的发展。6、住房市场不够规范,导致市场秩序较混乱近年来在经营城市和经营土地的理念指导下，全省主要17中心城市土地和房地产价格迅速提高；加快城市拆迁改造建设过程中，被动性住房需求增加；一些开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过虚假广告宣传、虚假交易，谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，误导市场预期等不正当手段，哄抬房价；通过囤积土地，囤积房源，人为造成市场供不应求的“假象”， 不断强化住房消费追涨心理，带来房价短期内非正常过快上涨，从而导致住房市场秩序较为混乱，成为房地产业和
34、住房经济发展不健康因素。 7、居民住房需求观念亟待进一步转变由于住房既是居民生活的必须品，也是投资的重要手段，居民实现住房需求具有显著的消费和投资双重特性。近年来全省居民住房消费观念出现新的变化。一是居民个人追求较高住房拥有率，拥有属于自己较理想的房产成为城乡居民的“小康梦”。目前我国城镇72%的居民已拥有自己住房，而发达市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国为30%40%，美国为68%；二是住宅建设片面追求超大豪华、“西化” 求洋的倾向，攀比住房消费，导致人口与土地资源利用矛盾日趋突出；三是目前全省居民实现住房需求主要是通过自建方式，难以解决住房规划和配套服务设施等问题，住房质量参差不齐，居
35、民住宅消费形式较单一。近些年来通过金融机18构逐步成为城镇居民实现住房需求和消费升级的主要途径，住房不仅成为城镇居民家庭“财产”的重要组成部分，也是最大潜在资本来源。实现住房需求不仅是消费行为，也是投资选择，这是住房消费观念很大改变。近年来“住房、教育、医疗”被形象地称为压在中国百姓头上新的“三座大山”，其中房价成为百姓最关注的话题之一，也是各大媒体使用频率最高的词汇之一。房价上涨过快影响了住房潜在需求的有序释放，并直接影响到广大人民群众的切身利益。由于住房供给和需求双方均过度依赖银行贷款，不仅造成了房地产市场泡沫的产生，金融风险逐步加大，而且易演变成为一系列经济和社会问题，危及到社会和谐稳定
36、。同时考虑到中国人口众多，土地和能源等资源人均水平低，不能盲目追赶西方发达国家住房消费模式，解决住房需求问题不能仅仅依靠住房市场经济，还需要政府从政治和社会稳定等战略高度，承担政府的社会责任，从而促进全省经济和社会的健康协调发展。四、云南人口与住房经济发展趋势分析(一)云南住房经济正进入重要发展机遇期首先,全省住房经济进入快速发展时期。从时间上看，它总是与某一个国家或地区经济和社会发展总体水平相联系，特别是城乡居民收入和生活消费结构相关。国际经验表19明：人均GDP达到600800美元是房地产业特别是住宅业开始步入高速发展的时期，人均达到1300美元时房地产业和住房经济进入快速增长的阶段。从空
37、间布局上看，房地产业与某一国家或地区城镇化发展水平有很强的正相关性。按照国际常用的标准，一个国家或地区城镇化水平在30%60%时，房地产业和住房经济进入高速发展时期,也是住房经济加快发展时期。2006年云南人均GDP首次突破了1000美元大关，城镇化水平突破30.0%的门槛。因此，无论从时间上，还是从空间上判断，全省住房经济已进入一个快速发展时期。其次，以“住”、“行”为特征的居民消费升级加快。目前云南正进入全面建设小康社会的新阶段，住房消费已成为居民最关注的热点之一，全省住房二级市场迅速发展，城乡居民住房消费从“有住”到“住好”梯次消费升级格局正在形成，居住的概念正在发生质的变化。另据一项调
38、查研究，目前全省农村居民消费支出依次是：建房、教育、婚嫁、家用电器和日常消费品，解决和改善住房条件已成为农村居民的首要选择。第三，城镇化进程加快，住房经济已成为新的支柱产业。近年来全省产业结构不断调整优化，农村人力资源向城镇加20速转移，人口区域流动性提高。据2005年云南省1%人口抽样调查显示，全省按户主户口登记地住房来源分的省外户主占28.7%;2006年云南城镇化率达30.5%，从而给住宅业建设带来新需求，2006年云南房地产业增加值约161.29亿元，占全省GDP的4.0%,如考虑与住房经济密切相关的建筑业、建材业、家具业、装饰装修,以及它拉动产业链等行业占全省GDP的15%以上，开始
39、显现出新支柱产业的地位和作用，住房经济对加快云南发展起到有效的推动作用。（二）云南住房市场需求量预测分析对大多数人来说，购买住房都算是最大的一笔投资，也是家庭最大一笔资产。对于住房经济活动产生重大影响因素主要取决居民个人收入状况（包括工作与收入稳定程度以及预期的家庭收入水平）、人口数量（人口构成）、利率水平、城镇化和人口流动性,以及全省经济发展水平和国家宏观调控政策(土地、税收、预期)等。由于居民住宅需求是住房经济的重要组成部分，由于人口对住房需求刚性较强，在这里我们引入居民住宅潜在需求量这个概念，作为分析全省居民住宅和市场需求量的指标。2005年云南省1%人口抽样调查资料显示：全省城乡居民家
40、庭人均住房面积为24.16平方米, 比2000年的20.70平方米,人均增加了3.46米,年均增加约0.70米；2005年云南城镇化率为29.5%。在测算云南住宅市21场需求量SN 时，我们设定全省人口自然增长率维持在2006年上下的水平，人均住房面积年均增长略高于20002005年年均增长水平，城镇化率指标每年递增1个百分点。我们用下列公式测算： ZN=RN-1.AN.MN+RN-1.MNSN=ZN*CN*ZW其中：ZN为第N年全省住宅需求量；SN为第N年全省住宅市场需求量；RN-1为第N-1年全省人口总量；AN为第N年全省人口自然增长率；MN为第N年全省人均住房建筑面积；MN为第N年当年全
41、省人均新增居住面积；CN为第N年全省城镇化率水平；ZW为人口与住房流动性系数。单位：万平方米图4-1 云南人口与住宅需求量预测分析（20062010年）22根据住房需求测算结果，20052010年全省住宅年均潜在需求量约4622万平方米。其中商品住宅市场年均潜在需求量1860万平方米左右,占住宅总需求量的40.3%；潜在住宅销售额650700亿元。因此，未来5年全省居民住宅潜在需求量增长较大，住房经济发展潜力巨大。由于考居民收入缓慢,而商品房价格上涨幅度过高，宏观调控政策的影响，以及住宅市场变化不确定因素，实际住房市场需求量要明显低于潜在需求量，即两者存在较大差距。如2005年、2006年两者
42、差距分别为111万平方米、261万平方米，呈现不断加速扩大的趋势，全省住房有效需求不足矛盾进一步加剧。（三）云南住房经济发展趋势分析20062010年是云南实施国民经济和社会发展“十一五”规划时期，也是全省住房经济快速发展的机遇期，尤其是伴随全省人口数量增长，城乡居民生活明显改善，全省住房经济呈现稳步快速发展势头。利用“云南房地产业统计预警系统” 五种灯号，即：-过热 ；-趋热；-稳定；-趋降；-衰退；分别表示“过热、趋热、稳定、趋冷、衰退”五种状态分析（图4-2），我们得出两点认识：23云房预警指数图4-2 云南房地产业发展预警指数分析（19972006年）（资料来源：云南省统计局）1、云南
43、房地产业发展已由“热”趋向“稳定”状况。由于全省房地产业发展起步较晚，住房经济发展总体水平落后于全国平均水平。然而自1997年以来全省房地产业基本保持了较快发展态势，因1999年昆明“世博会”及房改政策推动，全省房地产业发展形成一个小高潮；2000年全省进入住房制度改革转轨时期，由于货币化住房制度改革滞后，全省房地产业发展下行“趋冷”，并出现了“衰退”迹象。2001年后全省房地产业进入新一轮快速发展阶段，20032005年全省房地产业发展由“冷”变“热”，个别月份出现“过热”状态。2006年下半年随着国家对房地产业发展“过热”出台“国六条”新政以来，全省房地产业从黄灯区回落到绿灯区，即由“热”
44、变为“不冷不热”的“稳定”状态，全省房地产业回到稳步健康发展轨道。2、全省房地产业处于小景气发展区间运行，总体发展健康。根据云南房地产业统计预警系统显示，自1997年以来全省房地产业在除2000年外，大多数年度（月份）在景气区间（景气指数100以上）运行（图4-3），其中1998年和2005年有的月份景气指数达到106.2以上，存在发展“过热”的状况。2006年国家加大房地产业发展宏观调控政策力度，严把“土地、信贷、税收、规划”等闸门，特别是“国六条”及相关一系列政策出台后，房地产企业和消费者对房云房景气指数图4-3 云南房地产发展景气指数变化（19972006年）24地产业市场前景预期不确定性增强等因素影响，全省“云房景气指数”在小景气区间波动运行，总体上稳住了健