商业地产全程运营合集.doc

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1、第 270 页2022/6/2购物中心土地开发的配置由于所在区位的差异，其土地取得的难易程度影响着土地取得的多少以及土地使用计划，因此主要土地配置计划会依所在区域位于繁华区与否而有所不同，但基本仍有数项原则是二者皆须考虑的：（一）住宅区应与购物中心及人行步道相结合。（二）购物中心应与其他商店及其他相关的具吸引力的中心连接。（三）周边道路系统与公共运输系统完善。而在都会型购物中心，更需注意如下部分：（一）维持都会中心发展的状态及方法。（二）考虑位在社区邻里中的影响及与现有建筑物的关系。（三）维持现有性质及未来发展的目的及方法。（四）步道系统从过去、现在到未来的延续性。 同时，一个优良的计划必须考

2、虑将新的购物中心建筑融入既有的环境中，例如现有街道可能可以改为人行步道或庭园，而沿街商店应有雨遮等，这些对于现有的街道景观皆有影响。另外，可能也有其他需要考虑的项目，例如 以人行步道连接新旧建筑群，以及为露天市场或停车场加盖。而在其他案例方面，既有的商店可能需要更新，以利 与新的购物中心连接等。在购物中心开发时另一主要空间是非卖场的部分，可能包括了住宅、酒吧、室内运动中心、办公室、旅馆等。 任一项都需要特殊及复杂的考虑，而不仅是在通路及服务上做调整。例如在购物中心上建住宅，在机能、动线及景 观上都需要做特别的考虑。对于购物中心的配置而言，其他尚需满足的项目如下：（一）尽可能整合住宅区的人行步道

3、，使其能与购物中心相连。购物中心的营业时间以外的时间，应至少有一 条通路可以出入购物中心。（二）服务性的交通动线可以依机能集中或分散地设置，但不能干扰购物中心的活动。（三）无论是在视觉上或心理上，各种机能都应为整体的一部分。位于都会区外、主要作为建立都会区副都会的购物中心，其土地成本较低，较易取得广大的土地面积，因而其 主要配置计划可以水平式发展，使基地上的土地使用有多样的变化，天际线及建筑形态也能有多重面貌。而位于都 会中心内的购物中心，其土地成本高，不易取得大面积土地，因而其配置形态可能需要垂直式的往天空及地底发 展，而形成独栋式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差异，因而以下便依水平配置

4、及垂直配置形态分别论述。一、水平配置形式水平配置形的购物中心可参考欧、美的案例。以美国的案例而言，购物中心通常为一、二层楼高，30至60公尺 深的建筑。在此大型建筑内的各个店家所含括的区域大小不一，可能横跨整栋建筑的深度，如百货公司及超级市 场，也可能小至仅有面宽6公尺、深度12公尺的范围，如一般的精品店等。购物中心通常可归纳为几种典型配置形式：（一）传统商店沿街配置形式，商店沿着主要人行步道配置。（二）建筑物自街面退缩形式，建筑物平面配置成U形或L形，商店沿着凹入的内庭配置，退缩的部分为庭园 或停车场。将服务入口及卸货场配置于内庭，而将店面向外开向街道及人行步道。这是一种高密度的配置形式，适

5、 用于集中性的购物行为，但其停车量容易不足。（三）建筑物平面配置同上为U形或形，但店面开口面对中庭，停车场及购物中心入口在外围，四周有绿化的 人行步道环境。若拉长内廷使其变长缩窄，及形成商店街或Mall的形式。（四）以高密度族群方式配置，其停车场及入口在外围，而商店面对内部网状的人行步道。商店，特别是主要 的卖点，都配置在人行步道沿线上。（伍）如果能多层次的考虑以上的基础形式，则可有更多样的表现。如商店可有两个正面，分别向外部及中 庭；或利用人车不同层方式促使人车分离，而使车辆也能穿越购物中心内部空间而不影响步行者，使购物者有更多 的便利等。在高密度地区，购物中心也可以象三明治一样，在一个大建

6、筑物内，上下两层为停车场，中间层为步行 道。以美国的经验而言，最成功的配置形式为简单的形式，如I型、T型及L型等，而复杂的平面配置则不易成功。对于Mall的最大长度并没有一定的标准，以开发者的角度来看，当购物者经过一些没有租出去的店面，这个 Mall便算太长了。而根据针对美国的Mall所做的研究来看，最合适的长度是180公尺，最长不要超过240公尺。若长 度太长，则建筑物可能会被街道所截断，且量体可能过大，此时便要注意与周围环境融合的问题。Mall内通道的宽度是很重要的，因为对于购物者心理上的影响很大。美国的Mall内的通道宽度大约界于9公-15 公尺，英国较窄，约7.5公尺-10.5公尺。二

7、、垂直配置形式除非是坡度的关系使购物中心自然形成两层的形式，否则建议最好将Mall设在一围封的单层购物中内。然而开 发者通常会希望将购物中心推至三层、甚至五层，尤其是在都市中的购物中心。果真有此需求则建议将办公室、须 预约及特殊的摊位（电影院、图书馆、舞厅等）置于上层。依非都市土地工商综合区开发审议规范规定，大型购物中心供百货商场、量贩商场、便利商店、超级市场等 大型贩售性质的空间，其楼层的使用配置宜以不超过七层为原则。目的在于避免大型商业空间使用超高层空间，并 考虑消防云梯设施的能力，以确保购物人群遇急难时疏散安全。三、商店区位各种形态相异的商店所合适的区位各自不同。但大体上而言购物中心内的

8、商店配置主要可依循如下的原则：（一）购物中心的商店区位配置基本原则是将店面开设于步行交通量最大的动线上，并使动线集中于某些通 路，同时使其形成回路。为使顾客能在宽广的建筑物内容易辩识其所在，而能快速地到达其目的地且能于需要时迅 速地离开，主要通道应经过中心地区，给予顾客深刻印象，有利于顾客建立方向感及场所感。（二）某些形态的商店是促使顾客自发性前来的吸引源，像百货公司、精品店、大型专门店、流行服饰店，及 超级市场等等。这些店不仅吸引顾客自发性前来，同时也能集中顾客形成人潮使其经过购物中心内的其他商家，增 加消费行为。第二种吸引源如银行、邮局、快餐店及其他服务业（酒吧、美容美发、皮鞋修理、洗衣店

9、）也同样是 吸引顾客前来购物中心的动力。商店是依靠人潮生存，而人潮是由提供多样化的物品及服务吸引的大量群众。（三）一般购物中心的商店配置，应该将主要商店放于中心店，若为有数个端点的聚集性的mall ，则可将主要 商店放在各个端点，使其成为相对应的吸引点。（四）服务出入口应放在建筑物边缘或较低楼层，避免与购物者的动线混淆。（五）贩售同类商品的商店应聚集开设于一处，以利用聚集效应，活络交易，像食物、仕女服饰、家居服及家 庭用品等。（六）开放时段相同者如晚上仍开放的剧院、餐厅、乐房，应配置于同一区，一方面便于管理，减少管理费用 及人力，并确保顾客及管理者在特殊时段的安全，另一方面也拥有类似聚集效益的

10、功能。（七）糖果、糕点、礼物、香烟及扑克牌等店铺，可设在人行动线交会点，零星分布于购物中心内。（八）电影院、汽车用品店及超级市场等形态的商店，本身的机能性强，足可吸引顾客，故配置于分离的独栋 建筑物，或是MALL的非下面的地方，但可以由停车场直接到达的场所。（九）人行步道的配置细节是重要的，如从停车场进来的入口及公车站、楼梯、电梯及手扶梯等其配置细节皆 需注意。原则上购物中心在这方面所面临的问题与大型百货公司所面临的问题是颇为类似的。下列数点为各类商店在购物中心区位的指导原则：（一）超级市场最好是与停车场位于同一层，以便利购物者购物推车可直接推至停车场。超级市场需要大面积空间，但是需要 小的店

11、面开口。虽然如此，商店的宽度仍然是很重要的，因为它影响到结帐柜台的数目。在小型购物中心，超级市 场通常被规划为主要吸引源，因而必须位于可引导顾客进入mall的位置。（二）食品店如洋酒专卖店、南北货专门店等，需要有小面积展示空间的店面，适于配置于超级市场入口及出口周围，但并 不是位于主要区位上，也不是最高租金的地方。（三）精品服饰店适于集中配置于一处，且像百货公司的售货场般有秩序地排列，如鞋类、袜类、妇女贴身衣物、套装、宝石、 流行配件、女帽、外出服、香水及化妆品等。这些店需要位于重要的区位上，最适于购物中心的主要mall上，且远 离食品店。它们需要良好的展示正面，同时也非常依仗宽广的人行步道经

12、过它们。因而最好的方法是将它们集中于 一处，使其能依其本身的特点形成一个吸引点以招徕顾客。（四）服务性商店这类商店在夜间购物中心关闭后仍有可能开放，例如便利店及自助邮局等。这些店有两种做法，其一是这类店 可设有两个正面，当晚上mall关闭之后，顾客仍可自外部的停车场得到服务；或者是可独立于mall外，但位于mall的 入口附近。服务性商店通常配置于较不显眼的区位，其店面较小，租金较为便宜，例如位于次要的mall或较上层的 楼层。因为顾客会倾向于自己去寻找服务性商店。服务性商店仅需小的门面及展示即可。（五）特殊性商店这类商店包括贩售皮制品、礼品、文具、摄影器材、花材、玩具及布料，需要良好的、显眼

13、的区位及良好的展 示正面。有时也可将其配置于较为特殊的地方，例如家居用品及家具等层使较为平淡的区域能具有生命力。这类商 店特别能适应不同的店面面积及外貌。（六）百货公司这类商店是大空间的使用者，且能创造出其自身的重要性。它们需要2至5层的低租金的楼层。其在购物中心内 的设计及配置，受到其显眼与否的影响很大。最好的配置位置是位于主要mall的端点。对于百货公司而言，太多的窗边地区是过于奢华的，最好是为一面对mall的矩形基地。（七）餐厅对于购物中心而言，这是非常重要的商店。它们可位于任意区位，即使是由主要的mall上仅一小部分也无所 谓。专家的意见是将其散置于购物中心中，且于主要区域内，且占所有

14、面积的5。（八）啤酒屋等场所啤酒屋可以有许多不同的单元形式。在mall关闭时，能有通路可以进入，如果可能也尽量配置于停车场附近。 通常适用于地下室及二楼。（九）家具、汽车用品及家庭用品这部分包括许多家居所需用品，包括硬件、电器用品、电视及收音机、家具、布料及古董。这类店铺可以聚集 于同一处，也可分处多处。大型商店，尤其是家具店，需要小型出入口的大面积卖场。许多家具店需要最大的墙间 距以利在其间布置商品。这类商店需要的配置形式为L型及T型的平面配置，且需要大的展示空间。（十）百货店大一点的百货店会严格要求主要正面形式，且通常会严格要求最小宽度在12公尺-18公尺之间。同时它们也适 于面对面地相连

15、配置，顾客在这一家店选逛时可看到下一家店。最好将其配置于mall中点或端点，如此可以吸引大 量的顾客从该处进入进而穿过购物中心。（十一）其它承租户包括mall内的小贩卖亭、mall广场内的路边咖啡座、自动贩卖机（包括食物及饮料）、广告招牌、寄物柜、电 话等在mall中都可以找到 。除此之外，在购物中心外部者如汽车修理场、洗车场、可开车进入的银行等可有两个正 面（一个朝向mall内部，一个朝外）。购物中心的运作增值分析俗话说，谋定后动。购物中心运作成功与否，战略规划起决定性作用！购物中心战略规划工作至少包括下列内容：调研信息、明确定位（核心目标客户、边缘目标客户） 、招商层次与比例规划、招商（租

16、户）引入考核标准、场地规划、业态分布设计、业态比例控制、整体运营计划、部门运营计划以及租户KPI、部门KPI、员工KPI，等等工作。这是未来购物中心有效、健康运作的坚实基础。招商管理必须严格遵从购物中心的整体战略规划！物业管理、服务管理、企划管理和商品管理（当存在自营部分时，可能会涉及到商品的进、销、存、价格管理及相应的供应商管理和专柜管理，故以其他颜色显示以示区别）是购物中心的服务核心，核心服务对象为租户，补充服务对象为顾客。会员管理将使购物中心以更加统一的形象、统一的服务、统一的推广、统一的活动来面对客户。对象明确的会员管理，不仅是提升核心目标客户忠诚度的有效方法，更是吸引边缘目标客户转化

17、为核心目标客户的一记良方！购物中心为租户、顾客所提供的各种服务是否有效，是否到位，最终将在财务指标上体现出来。同时，财务管理对外也是一项服务-能否清晰、准确、及时的提供帐单明细（固定租金、提成租金、临时租金、科目费用、保证金、滞纳金、押金、服务明细，等）、能否便捷的为租户管理好预付款并进行帐单自动抵扣，等等，这些细节都显示出购物中心的规范管理水平。对于某些商业地产开发商开发的购物中心，其经营模式是将产权部分或全部出售给业主，然后由购物中心管理公司将产权反租。此时，购物中心的运营管理者不仅仅需要管理购物中心，还需要管理业主及其定期回报。确切的讲，在实际运营中，增值过程不是一条单纯的链，而是一个环

18、！各种管理支撑系统所维护与采集的大量数据，经过筛选、汇总与挖掘，为运营管理决策分析提供强有力的数据支持！分析决策提升再分析再决策再提升只有遵循这样的循环，并以此不断的来指导、支持流程的优化、效率的提高、考核的客观调整，等。由此，管理与服务水平才会得到持续的提升！ 上图中每一个节点都是一个最简的增值过程，步步推进，循环往复。理论上讲，从第一个节点运作开始到最后一个节点结束，购物中心实现了盈利。那么针对不同管理机制的购物中心，微观上是如何获得盈利的呢？根据管理机制的不同，分偏物业和偏百货两种类型。下面我们来了解一下这两种不同类型购物中心的运作增值过程。规划准备工作是将购物中心的战略规划在战术上实现

19、，并通过购物中心管理系统描述出来。而租户引入工作最主要的参考和指导依据就是购物中心的定位。夯实了这些基础，租约维护、产生销售提成、相关费用、出具帐单和收款将在购物中心管理系统的支撑下一气呵成的完成，每一步都将是一个增值的过程。同时，我们应该注意到，所有的增值点都是依靠服务贯穿起来的。换句话说，忽视了服务或者服务不到位，增值链将断裂！ 经过最后的决策分析，结合租户、部门和员工的KPI指标进行分析与考核，进行必要的调整、提升与淘汰。显然，偏百货型购物中心的运作增值过程就是物业型购物中心的运作结合了自营百货的管理。而自营百货管理的业务核心简言之是进、销、存与专柜管理。这些内容讨论较多，在此不再赘述。

20、综上所述，我们认为，真正的购物中心决不是一个零售企业，而是一个管理企业、一个服务企业！租店签约内容及注意事项1.签约内容 (1)房屋税捐、地价税、所得税、印花税应由房东负责 (2)租期届满后避免恢复原状，否则应在合约书内说明恢复内容 (3)房屋装璜改造，避免填写先征求房东书面同意，否则应请房东另开立书面同意书以防违约，切记需与签立合约同时办理 (4)其它特殊条文,nbsp应先经公司主管及法务同意后始可签立 2.过程注意事项 (1)签约阶段有下几点必须注意: A.买卖房屋的面积是否确实:面积不足的部份，可以按单位面积比例来减款，明载于契约书内。若为租屋，则 应载明是全部租用，还是只租部分，并清楚

21、记载租用面积及区域 B.金额总数，什么时候付款:租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。定下将来若有让渡、转借时，名义书 转让费怎么支付，押金又该在什么条件下被归还。另外，像房租方面，要详细注明款额、起算日、换约时间、换约 时涨价的计算基准及限度、管理费和公共设施费及其它项目等等，皆必须明载金额的多寡。 C.物品交接要确实:要注意电力状况、瓦斯状况、给排水设备的状况，以及日后可能发生的问题，详细记载于 契约书中。D.何时申请移转登记:租借时，要清楚注明契约的起契期间。 E.何时解除契约:必须具体规定解除契约时要进行哪些手续、及会导致何种结果等事项。 F.须载明天灾及其它不可抗力的损害该由谁负责，

22、如何负责等。 G.注明店铺改装时须办理的手续。(2)原则上以公司信誉保证，避免公证。若房东坚持需法院公证，则要求公证费由房东自付(最多公司只能负 责一半) (3)法院公证所需文件 A.公司方面 a.公证申请书原本一份(可在法院购买) b.合约书一式三份 c.授权书一份 d.公司印鉴证明原本一份 e.公司及负责人印章 f.公司执照、营利事业登记证影本各一份 g.代理人(洽谈者)印鉴、身份证 B.房东房面 a.房屋税单明影印本一份 b.身份证、印鉴章 c.印鉴证明原本一份 d.房东如委任他人代理则须附授权书及私人或公司印鉴证明原件一份 租赁业务与电子商务之一SWOT分析基点。关于产业基本面及其特性

23、的分析。不论景 气兴衰每日翻开各份报纸毫无例外地几乎都可看到成篇累牍 的不动产买卖租赁情报小至分类广告大至全版跨页无一不 显示不动产买卖租赁产业供给面之种种强力行销诉求以及产业 内部战况之激烈。反观需求面之消费者反复索求于纷至沓来? 漫无分际的房地产丛林信息中亦往往难以分辨原始信息之良窳 与真假。而不动产买卖租赁产业普遍为消费大众所认知 (perceived)的两大特性：信息不对称 (informationnbspasymmetry)nbsp以及高昂的交易成本 (transactionnbspcosts)使得消费者对搜集而来之不动产供给面 信息往往心有所不安尤其是不动产买卖租赁之交易成本从交

24、易前至交易后其间所涉及之内部成本(与交易本身直接关联之成本如搜寻成本?谈判议价成本?决策成本?监督执 行成本?补救仲裁成本) ?外部成本(如新居处所交通动线与生活机能之改变与新邻居之正负向互动等)机会成本(不动产买卖标的金额动辄成百上千万其间之机会成本自是极为可观)这些都在在使得消费者有 极为一致之消费行为(consumernbspbehaviour):谨慎将事及对完整信息之渴求。从供给面言规模不等之营建业者所提供之成屋与预售屋自然居极显著之比重。此外因经济成长所得提 高所带动之高换屋率及因种种经济活动所带来之人口内外迁移则是中古成屋之主要供应源。而中古成屋之供给 者(卖方)所面临之信息不对称

25、与交易成本几乎与买方之处境毫无二致。但即令市场结构如斯?参与交易之处境如斯 国人不论是基于根深柢固之有土斯有财或基于投资投机对不动产之基本需求仍然持续不断尤其在都会区及邻近 之副都会区其之不动产买卖租赁之交易始终维持基本荣景而不坠。依行政院主计处及经建会之评估报告皆指出 营建业成长率及不动产交易仍将维持持续之成长此可视之为不动产买卖租赁产业之基本面。由上述之产业基本面可见不动产买卖租赁之基本市场规模(marketnbspsize)及未来预期之市场胃纳由产业 特性则可知买卖双方(尤其是中古成屋之买卖)对掌握市场信息之殷切进而知中介业者之必要角色及他们的附加价 值。结合此二构面则可预见在步入二十一

26、世纪之际不动产买卖租赁中介业之庞大商机。而交织于这庞大商机中间的则是新旧交替的中介通路传统的房屋中介业者目前仍是产业之主力其中之 佼佼者亦不时地更新服务内容。因网络兴起所带来之电子新通路则将以其数字化服务及内容作为切入市场的利器 以下我们将以SWOT分析来着手探讨这一新兴通路在新旧局势交际间其利基之所在。租赁业务与电子商务之二不动产买卖租赁中介所提供之服务及内容其首要自然是买卖信息之交换而这正是最容易以数字化型态处理及呈现之商品。 传统之大型不动产中介业者固然也陆续建置网站将其对象信息散 布于网际网络之新兴媒体但个案所设定之通路型态则是充分发 挥网络之特性而将信息交换之功能拓展至极致其之手段则

27、是藉 由两个网站之建置以为基础架构(infrastructure)，此二者为：(1)IndirectWeb系全台免费不动产买卖租赁业务信息交 换站，一个供委买及委卖者自由登录并交换信息之园地(2)AgentbspWeb系全台免费不动产买卖租赁业务代理站 以智能型代理人之型态搜集网络上各相关中介业之对象信息以 为搜寻及撮合对象之园地，其中之IndirectnbspWeb又系以 AgentnbspWeb为其入口网站易言之AgentnbspWeb以其智能型代理人之角色及功能将IndirectnbspWeb之 委买、委卖信息纳入其中而且再扩及网络上不动产买卖之相关信息与资源如此其将成为自身Indire

28、ctnbspWeb 以及中介业者之虚拟代理人(virtualnbspagent)而在此双重虚拟网站之建置下其将拥有以下之Strength ：(1) 最为齐全而完整之委买?委卖对象信息 -nbsp涵盖网络上相关之不动产买卖对象信息而不限定于特定之中 介业者使使用者得以享有最大之信息透明化。(2)智能型搜寻撮合功能 -nbsp结合完整之信息资源使其之搜寻与撮合更能快速满足使用者之需求且足以降 低nbsp使用者搜集?分类?筛选信息之烦琐而高昂的交易成本。(3)最适化之商品 -nbsp智能型代理人之功能令使用者得以依其偏好及条件设定搜寻及撮合之标的且这样的 设定对使用者言是实时(realnbsptim

29、e)而可由其全然掌握其间之弹性变化。(4)个人化之商品(customized) -nbsp不动产有极大比重之个人化?私密性色彩每一家庭或个人皆有其不同之 偏好。智能型代理人同时可让众多的使用者各依其所好在极短时间内自行组合并获得其偏好之信息已相当程度地 达到massnbspcustomizationnbsp这一网络时代之行销概念且足以使消费者获得最大之满足。在AgentnbspWeb 内事实上使用者有相当大之空间可自行规划其量身订制 (tailornbspmade)nbsp之信息组合并能够享受自行开 发商品之乐趣。(5)不收费之自由园地 -nbsp虚拟化之个人商业网页委买?委卖者皆可自由上网登

30、录可进一步降低委买?委 卖者之交易成本。(6)建置WebnbspSite之固定及变动成本皆极低与传统中介业者相较将具成本优势首动利益(firstnbspmovernbspadvantage) -nbsp不动产买卖租赁之中介产业以大型传统中介业者为主力各 自固守其开发与接洽之对象其所提供之信息也自然局限于此以智能型代理人之型态作信息整合者则尚待开发 个案之设定将藉由网络新兴电子虚拟通路之切入而享有首动利益。租赁业务与电子商务之三关于核心竞争力和互补性资产。一般公司面对未来的发展,皆 以 ”SWOT” (STRENGTH,WEAKNESS,OPPORTUNITY,THREAT)nbsp 来分析企业

31、本身之优点及缺点,和外在环境中之机会及威胁,但是 如果公司策略只以环境中的机会为主,则其未来之成长将会有所偏 差,例如:几年前的红酒兴起和房地产的开发事业等,皆以追求机会 为主,但是一窝蜂的结果,绝大部份是败多成少,所以自核心竞争力 的观念出现后,让公司重新调适自我,不以追求机会为公司发展之 主轴,而是以核心竞争力出发,只要公司比竞争者更有优势的核心 竞争力,而且不易被模仿,利润自然会提高,例 如:nbspHONDAnbsp之核心竞争力在nbspCVCCnbsp引擎, 根据其核心竞争力,本田由机车发展至汽车,再进入割草机和小型 发电机市场,若从”SWOT”分析,割草机前程成长不佳,利润也不佳,

32、本田没有通路也没有维修能力,但是本田将CVCC 引擎扩充至割草机,增强了其核心竞争力,相对之弱势微不足道,而且必要时这些互补性资产,例如:行销通路,维修电器 行.等,也可以透过外包或是结盟来达成,而本小组此次提出之事业:nbsp不动产买卖租赁业务在电子商务中之应用及 策略规划,nbsp基本的假设和需要的条件及核心竞争力在于:(1) 最为齐全而完整之委买#65380;委卖对象信息 -nbsp涵盖网络上相关之不动产买卖对象信息而不限定于特定之 中介业者使使用者得以享有最大之信息透明化。(2) 智能型搜寻#65380;撮合功能 -nbsp结合完整之信息资源使其之搜寻与撮合更能快速满足使用者之需求且足

33、以 降低nbsp使用者搜集#65380;分类#65380;筛选信息之烦琐而高昂的交易成本。(3) 最适化之商品 -nbsp智能型代理人之功能令使用者得以依其偏好及条件设定搜寻及撮合之标的且这样的 设定对使用者言是实时(realnbsptime)而可由其全然掌握其间之弹性变化。(4) 个人化之商品(customized) -nbsp不动产有极大比重之个人化#65380;私密性色彩每一家庭或个人皆有其不同之 偏好。智能型代理人同时可让众多的使用者各依其所好在极短时间内自行组合并获得其偏好之信息已相当程度地 达到massnbspcustomizationnbsp这一网络时代之行销概念且足以使消费者获

34、得最大之满足。在AgentnbspWeb 内事实上使用者有相当大之空间可自行规划其量身订制 (tailornbspmade)nbsp之信息组合并能够享受自行开 发商品之乐趣。(5) 不收费之自由园地 -nbsp虚拟化之个人商业网页委买#65380;委卖者皆可自由上网登录可进一步降低委买#65380; 委卖者之交易成本。(6) 建置WebnbspSite之固定及变动成本皆极低与传统中介业者相较将具成本优势(7) 首动利益(firstnbspmovernbspadvantage) -nbsp不动产买卖租赁之中介产业#12695;以大型传统中介业者为主 力各自固守其开发与接洽之对象其所提供之信息也自

35、然局限于此以智能型代理人之型态作信息整合者则尚待 开发个案之设定将藉由网络新兴电子虚拟通路之切入而享有首动利益。以上智能型AGENTnbsp之设计将由内部自行发展,以掌控技术的核心,至于不动产买卖租赁之法律咨询顾问则 采取策略联盟,而广告业务之招揽也将由内部自行投资发展。购物中心的市场研究方法市场研究(Market Research) 要进一步了解零售市场，除零售商本身外，更应进一步了解 其他相关的市场资讯，包括：产业平均值：对不同的零售业种全国营业平均值的了解(按 月、季和区域分类)。此举将可协助你评估该零售商相对于该业 种营运的状况。竞争：该零售商的竞争者为何?最近市场是否有所变动?竞 争

36、者目前的营业表现如何?该零售商的应对方式为何? 市场：该零售商所在商圈市场是否有所改变?对此改变的应 对方式为何？消费者反应：在购物中心内哪些零售商是消费者所喜爱的?哪些改变是消费者所喜爱的? 该零售商市场占有率为何?是否有可能增加占有率?如何做? 折扣(Discounts) 本节所述的语汇与计算式子乃是零售商计算成本数字必要的一部份，例如计算批发商批给零售商的批发价，如 何决定给予消费者的额外附加价、折扣或特别售价，如何去衡量商品销售周转率，如何去评估利润。底下从折扣述 起，其主要目的是批发商鼓励零售商尽可能按时支付应付帐款。交易折扣(Trade Discounts) 交易折扣是制造商或供货

37、商按建议零售牌价给予零售商的折扣，以百分比的方式表示，主要用来决定零售商的 进货成本。进货成本(零售商的成本价)：此为零售商必须支付给制造商或供货商的价格，其计算方式是将建议牌价乘以 交易折扣，而后以建议牌价减去前述折扣价值即是，或更简单以建议牌价直接乘以交易折扣余额亦可。例：棒球手套建议的零售牌价为$50，而零售商的交易折扣为40，则其进货成本为$30。其计算方式如下：$50*0.4$20 $50$20$30 或$50*(1-0.4)$30 系列式折扣（Series Discounts) 系列式折扣表示一系列由制造商提供给零售商的折扣，如何求取净价格，将一系列的牌价乘以每一相继的折扣 百分比

38、。案例：一系列的毛巾其建议的牌价为每一条$20，零售商提供一系列的折扣百分比30，10及5，为求得真 正的净价格，乘以此系列的百分比：$20*0.70$14 $14*0.90$12.60 $12.60*0.95$11.97 净价格为 $11.97 现金折扣（Cash Discounts）现金折扣是一项鼓励措施用以说服零售商按时支付款项，其包含下列三种程序的组合：描述简单百分比折扣。在预定时限内付款可享受此折扣优待。而后应在一定时限内支付全额货款。而其计算付款日的起点有下列三种方式：以帐单开具所载日期为准(Day of Invoice：DOI) 例：某一五金店收到一帐单，其开具日期为2月10日，

39、金额$l,000，而其现金折扣条件为3/10 N/30 DOI，其意义 为：3：表示折扣百分比。10：表示可享受此一折扣百分比的时限为10日内。30：支付此一付款的最后期限为30日内。DOI：起算标准日以帐单开具日期为准。故上述案例在2月20日前该零售商可享折扣付款的优待，其金额$970，而在3月10日以前必须付清全额货款 $1000。以货品收到日为准(Receipt of Goods：ROG) 例：某一运动用品商收到的帐单，开具的日期为5月15日，金额为$2000，而其现金折扣的条件为2/10 N/30 ROG，而货品实际收到日期为5月25日。由上述，在6月5日前零售商若付款则可享受2折扣价

40、优待，其金额$2000*0.98=$1960，必须在6月25日前支付 全额货款。以当月结束日起算(End of Month：EOM) 例：某一玩具店接获一帐单，帐单开具时间为6月5日，金额为$3000,而其现金折扣的条件为4/10 N/30 EOM。由上述条件，玩具店若在7月10日以前支付货款，则可享有4折扣的优待，金额为$3000*0.96=$2880，并且在 7月30日以前应付清全额货款$3000。附加成本附加成本表示商品在拟定零售价格时，考虑其与进货成本间必须的差异，其表示的方法可以金额大小或百分比 差异两种方式来表达，其计算公式如下：零售价格=附加成本 进货成本当附加成本是以百分比差异

41、的方式表达时，其基础可以商品零售价格或进货成本作基准，然而绝大多数零售商 则是以零售价格作基准，其公式为：附加成本百分比(MU)=(零售价格-进货成本)/零售价格*100 例：毛线衣零售价格为$80，而其进货成本为$50，则其附加成本百分比（MU）为多少? ($80-$50)/$80*100=37.5 原始附加成本百分比(Initial Markup) 附加成本的多寡受不同的销售折扣暨成本因子的影响，例如员工折扣、商品短缺、商品修缮费用、现金支付货 款折扣利润等等，是用来计算衡量商品零售价格的高低，其计算式如下：原始附加成本百分比(IMU)=(操作费用 利润 修缮成本 给予顾客折扣-支付货款折

42、扣)/净销售额维持性附加成本百分比(Maintained Markup) 维持性附加成本百分比为原始附加成本百分比乘以1加上给予顾客的折扣百分比，而后以此值减去前述给予顾 客的折扣百分比，其公式：维持性附加成本百分比(MMU)=IMU*(1 顾客折扣百分比(Reduction)顾客折扣百分比例：百货公司经营者期望在下一季对其消费者有5的折扣，其原始附加成本为40，则其维持性附加成本百 分比的值为何? 40*(1 5)-537 折扣百分比（Markdown) 零售商为达一定程度的维持性附加成本百分比，而且必须对消费者作折扣活动，则其与原始附加成本百分比间 相互的关系如下：折扣百分比(Markdo

43、wn)(IMU-MMU)/(1-IMU) 例：某一贩售玩具百货公司期望的维持性附加成本百分比为40，当其原始附加成本百分比为45，则其最大 可能的折扣百分比为何? (4540)/(145)9 最终附加成本百分比(Gross Margin) 最终附加成本百分比(GM)=维持性附加成本百分比(MMU)-修缮费用百分比 支付货款现金折扣百分比例：某一男性服饰店其给顾客的折扣百分比(Markdown)为7，而其支付货款现金折扣百分比为2，修缮费用 百分比1，原始附加成本百分比为38，则其最终附加成本百分比为何? MMUIMU*(1 Markdown)Markdown 38*(1 7)733.66 GM

44、MMU修缮费 货款现金折扣百分比33.661 234.66 存货年周转率(Stock Turnover) 存货周转量为衡量零售商存货与零售商品销售间变动程度的关系，也就是商品进出商家或百货公司的速度，其 值可以商品的单位表示，不过一般是以金额为单位，其公式：存货周转率(单位)商品出售单位总数/该期间内存货平均数存货周转率(金额)=商品销售金额总值/该期间内存货平均总值平均存货（Average Inventory) 计算存货转换速率，首先须决定每月平均存货，其公式：平均存货（Average Inventory)(BOM(月初存货) EDM(月底存货)/2 例：某一玩具店月初有50只动物娃娃，而至

45、月底时剩下20只，则其平均存货为何? （5020）/2=35 若是计算季平均存货，则可将每月月初存货数量加总后除以月份数即可，唯半年应注意前后是以7个月计的。存货周转率对销售的影响(Impact of Stock on Sales) 存货周转率与销售金额间的关系可以以下列公式表示的：存货周转率(Stock Turnover)=营业额净值(Net Sale)/平均存货价值例：某一设施用品店其平均年存货价值为$300,000，而其计划存货周转率为3，则其预估年营业额为：$300,000*3=$900,000 反之若一滑雪用品店其年营业额为$200,000，而其计划存货周转率3，则其年均存货价值为$

46、200,000/3=$66,667 货周转率对零售业的利润有极大的影响，对商家而言，有时年周转率能提高一块，可能就是转亏为盈，下列案 例比较甲乙两店，假设他们有相同的成本架构？甲店 乙店存货周转次数 4 3 年营业额 1，000，000 750，000 平均存货价值 250，000 250，000 最终附加成本(40) 400，000 300，000 其他管销费用 350，000 350，000 利润 50，000 (50，000) 利润（Profits）利润(Gross Profit)可由附加成本百分比直接乘以零售价格，例如某衬衫其零售价格为$15，其附加成本百分 比(Markup)为50，

47、则其利润$7.5。净利润(Net Profit)则须将所有营运所需费用纳入考虑(人事、租金、进货、折扣、广告、保险)，才能获得真 正的净利润。财务报告(Financial Statements) 了解零售商营运现况是否良好，可经由检视下列两项财务报表：(1）资产负债表(Balance Sheet)与(2)现金流量 表(Income Statement)，以及由上述报表数字所延伸的百分比关系，这些百分比关系可给予管理单位足够的资讯， 评估过去营运的效率以及目前的策略是否正确，经由前述财务报表暨其延伸的百分比关系可以提供零售商有关营运 和市场定位较具深度的见解。资产负债表(The Balance Sheet) 资产负债表用以显示零售商在特定日期时其当时的财务状况，简言之，资产负债表可用下列公式表达：资产净值(Assets)负债(Liabilities) 营