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1、BY 易道惠普银河湾项目组 2015.07.066月份洛阳市重点楼盘监控报告汇报目录 Part1.楼市新政盘点Part2.洛阳市场动态Part3.重点楼盘监控Part4.市调结论&市场展望Part1.楼市新政盘点2022-5-311上半年北上广深房价普涨现“日光盘” 三四线难反弹去年下半年以来，楼市利好政策接连出台，尤其是在多个信贷“组合拳”的作用下，楼市升温明显。“930新政”、“330新政”，涉及“认房不认贷”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等实质性内容，此外，三次降息、两次降准，以及各地提高公积金贷款额度及放宽使用限制等等政策，均对楼 市的回暖起到了实际的推动作用。来自国家统
2、计局的数据，70城房价环比综合平均涨幅由四月份开始由跌转涨，五月份环比上涨了0.7%，出现上涨的城市个数也由年初的2个增加到了20个，下降的城市由64个降为43个。由于一线城市的拉动作用，房价整体呈现出了回暖态势。对于上半年70城房价环比综合出现增长的原因，中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时表示，国家出台的一系列宽松政策的出台，是对过去房地产既有的政策逐渐放开，以恢复市场本来的面目，即用供求关系来决定价格，这对于房地产来说是一个向好的转换。房地产协会名誉副会长朱中一也告诉中新网房产频道，正是由于国家出台了一系列利好措施，信贷政策日渐宽松，支持了自住和改善型购房
3、人群，使得楼市的需求得到了集中释放。宏观动态新政盘点洛阳新闻2022-5-31宏观动态新政盘点洛阳新闻2河南房价每平首次突破10000元 再创历史新高房价基数越大涨速越快，是很多城市已经证明过的事情。昨日，市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，5月份郑州市区房价为每平方米10243元，比4月份每平方米上涨了2169元，再创历史新高。根据数据，5月份，郑州市区商住房销售均价为10243元，比4月份环比上涨了26.86%，比去年5月份同比上涨了29.04%。这也是郑州市区房价每平方米首次突破10000元。5 月份，郑州市区房价出现了罕有的大幅上涨，原因何在？对此，市房管局相关负责人分析，主要原因
4、有3个方面：一是对楼市来说，量在价先，在销售量增加的情况 下，价格通常也会提高；二是从供求形势看，前5个月全市和市区商住房供销比分别为1.061和1.011，供销差距较小；三是低价位商住房占比下降、 高价位商住房占比提高，尤其是均价每平方米26553元的郑东新区“龙之梦西苑”销售8.39万平方米，对住宅整体价格拉动明显，若扣除该项目，则5月份 市区商住宅均价为每平方米9113元，环比上涨12.87%，同比上涨14.8%。市区房价从每平方米8000元涨至10000元。2022-5-31宏观动态新政盘点洛阳新闻出台时间出台时间出台部门出台部门关键词关键词内容概述内容概述2015/2/28中国人民银
5、行降息一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。2015/3/1国土局不动产登记暂行条例对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。2015/3/15总理发言新常态改善性住房经济稳增长是新常态，支柱产业房地产必将受益；总理要求金融更好的服务经济实体，融资环境宽松可期；去行政化是主旋律，楼市政策有望延续市场化格局；支持改善性住房需求，或将带动新一轮开发投资增长；互联网+”或将助力房企进行产业升级；鼓励“走出去”和“引进来”，地产行业预期向好2015/3/25国土资源部、住建部优化土地供应关于优化2015年住房及用地
6、供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。2022-5-31出台时间出台部门关键词内容概述2015/3/28中国人民银行首次降息金融机构一年贷款利率下调0.25个百分点；一年期存款利率下降0.25个百分点2015/3/30财政部免征营业税个人转让两年以上住房免征营业税2015/3/30中国人民银行降首付二套房贷款首付比降至四成2015/4/20中国人民银行降准降低存准1个百分点2015/5/10中国人民银行510降息一年期贷
7、款利率下降0.25百分点，存款利率由1.3倍调整为1.5倍2015/6/26河南省住房和城乡建设厅保持楼市健康发展住房消费“新五条”一、切实抓好政策落实；二、因地施策，加强调控；三、加强完善配套设施建设；四、优化房地产市场发展环境；五、高度重视不动产统一登记工作2015/6/28中国人民银行定向降准降息一年期贷款基准利率下调0.25%至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25%至2%宏观动态新政盘点洛阳新闻2022-5-31金融杠杆成为调控政策主力，调控方向偏利好，刺激GDP，7%左右仍有政策空间。2022-5-311涧西商场接连开业 一座购物中心能否改变城市商业格局？“让城市生机勃勃的不是
8、工厂和烟囱，而是商业和街道。” 众所周知，南昌路连接新区、高新区、涧西区，是洛阳南北的主要道路。而且作为洛阳大型厂矿、科研院所的聚集地，南昌路商圈一直以来都是商家眼中的宝地。2000年，丹尼斯南昌路店开业，形成一个小小的商圈，之后周边1000米之内，住宅、商业不断增值。随着万达临街铺面开业，南昌路形成了丹尼斯与万达“双子星座”共同闪耀的格局，这两大商业中心周边聚集为数不菲的餐饮、娱乐等多种商业形态和社区底商，商业氛围大大提升。但这已经是南昌路商圈的过去时了。新区商场云集 人气不足难题如何解决？洛阳新区展览路几公里的路段云集着宝龙城市广场、泉舜购物中心，以及在建的正大国际广场，与之相隔的开元大道
9、上则遍布政府机关、银行总部、高端写字楼，还有不少中高档楼盘，包括银润中央广场、勤政苑等。先聚人气，再创商机。无论宝龙、泉舜、亦或是正大无不遵循这一真理，一边建住宅，让人住进来，一边建配套设施，让人们有地方娱乐、消费。人们的休闲时光不愁没地方打发，关键是去哪儿打发。在网购冲击下，消费者的购物习惯已发生变化，单一的购物已经不能满足其需求。洛阳新建的大型商场开始走吃喝玩乐购一体化方向，线上与线下结合，重体验、轻售卖。洛阳商圈新格局：涧西崛起西工衰落新区无人气宏观动态新政盘点洛阳新闻2022-5-312今年洛阳重大科技项目启动 六大领域项目受资助近日，洛阳市2015年重大科技项目正式启动。作为市级科技
10、计划管理体制改革以来实施的第一批重大科技专项和平台建设项目，今年我市重大科技项目涉及机器人与智能装备、轴承、硅光伏、现代中药与生物医药、新材料、石化煤化等六大重点产业领域，并获得资金支持。去年以来，围绕洛阳市重点产业产学研合作行动方案确定的机器人与智能装备等六大重点产业领域，我市在全市范围内征集到科技项目82个，经现场答辩、专家评审等程序，最终遴选出23个重大科技项目。这23个重大科技项目总投入4.9亿元，其中市财政重大科技专项经费投入5325万元，企业研发投入4.4亿元，预计实现年销售收入20.56亿元。市科技局相关负责人表示，此次启动的重大科技项目是市级科技计划管理体制改革以来实施的第一批
11、重大科技专项和平台建设项目，主要为政策重点支持、市场前景好、产业带动能力强的关键核心技术创新项目，做到科技创新扶持资金不“撒胡椒面儿”，能以“四两”财政资金撬动“千斤”市场研发投入。宏观动态新政盘点洛阳新闻2022-5-31Part2.洛阳市场动态2022-5-31编号土地位置土地面积土地用途规划指标要求出让年限受让方成交金额（）LYTD-2015-12广利街以东、伊洛路以南45487.723商服用地容积率3.5，建筑密度30%，绿地率35%40年 LYTD-2015-13元稹北街以东、规划路以南50000科教用地容积率2.5，建筑密度30%，绿地率30%50年 LYTD-2015-22高新区
12、创意路与辛店路交叉口东南侧94225.44商业设施用地容积率1.5，建筑密度40%，绿地率25%商业40年洛阳中新影文化有限公司57241955元LYTD-2015-23高新区创意路与辛店路交叉口西南侧107805.56商业设施用地容积率1.5，建筑密度40%，绿地率25%商业40年洛阳中新影文化有限公司65491878元LYTD-2015-24九都西路与规划路西南角16181.478居住兼容商业用地容 积 率 7 . 1 ， 建 筑 密 度24%，绿地率20%住宅70年；商业40年洛阳市涧西区工农乡浅井头村民委员会87137259元一级市场二级市场2022-5-31编号土地位置土地用途规划指
13、标要求出让年限受让方成交金额LYTD-2015-25九都西路与规划路东南角28686.619居住兼容商业用地容积率7.5，建筑密度34%，绿地率20%住宅70年；商业40年洛阳市涧西区工农乡浅井头村民委员会165665225元LYTD-2015-26瀍河回族区启明南路东侧9093.614商业、住宅用地容 积 率：5.0，建筑密度：35%，绿 地 率：20%住宅70年、商业40年河南新都万基置业有限公司44740581元LYTD-2015-27高新区新华东路与河洛路东北角6127.28仓储用地容积率1.0，建筑密度45%，绿地率20%50年 LYTD-2015-28涧西区先进制造业集聚区王祥西路
14、东侧32561.654工业用地容积率1.0，建筑密60%，绿地率20%50年 LYTD-2015-29隋唐园北路以东、规划滨河南路以南40528.192商服用地容积率4.5-5.0，建筑密度30%，绿地率30%40年 一级市场二级市场2022-5-31编号土地位置土地面积土地用途规划指标要求出让年限受让方成交金额LYTD-2015-30老城区经八路与道北三路西北角21978.34商业金融用地容积率3.0，建筑密度40%，绿地率20%40年LYTD-2015-31瀍河区启明南路74665.92居住兼容商业用地容积率5.8，建筑密度30%，绿地率35%商业40年住宅70年一级市场二级市场2022-
15、5-316月份土地供应量增加，12幅地块，成交5宗，3宗商住用地，2宗商业设施用地。成交缓升，商业开发用地供应减少，战略配套用地供应增加，完善城市规划布局。2022-5-31一级市场二级市场城市区供应量第一季度，城市区预售共批准面积104.1万平方米，同比上涨3.29%；供应商品房8226套，同比下降25.65%；其中：供应住宅4297套，同比下降10.83%，面积53.09万平方米，同比上涨2.63%。城市区成交量第一季度，城市区新建商品房销售6077套，同比下降4.55%，面积66.64万平方米，同比上涨4.91%，金额33.46亿元，同比下降1.18%。其中住宅销售5596套,同比上涨1
16、1.39%，面积63.16万平方米，同比上涨12.67%，金额29.94亿元，同比6.7%。2022-5-31一级市场二级市场城市区成交均价第一季度，住宅合同备案均价每平方米4740元，同比下降5.29%。其中3月，住宅合同备案均价每平方米4692元，同比下降0.55%，环比下降3.26%。库存货值我市市区商品住宅累计库存651.74万平方米，市区商品住宅去库存期为21个月，其去库存期已超过正常的12-18个月。2022-5-31Part3.重点楼盘监控2022-5-31区域项目名称在售房源成交均价元/推售面积优惠方式去化率洛龙区开元壹号满棠二期4栋高层、10栋洋房本月始认筹（具体时间未知）9
17、2两室，94两室，129三室，124三室、144四室未知0保利建业香槟国际一期1、2、5号楼6500元/117两室，86两室，116三室，164四室，140三室，132三室认筹认筹享2万抵5万，验资1%叠加优惠,7月4日前订房优惠1%80%盛唐至尊三期1、2、17、18号楼6800元/105三室，123两室，144四室，145四室端午节优惠：每平米直降40090%方诚棕榈泉一期1、2、3、5号楼5400元/91两室，94两室，135三室，138三室135按揭优惠400元/；138按揭优惠200元/。全款多优惠68元/50%盛世新天地二期7、8、9、10、11号楼在售6000元/（6月24日开盘
18、）83两室、133三室、134三室房价一律5折80%龙门一号洋房、高层、别墅在售别墅235万元/套；高层3900元/；洋房5500元/276-370新品合院每户赠送160-370院子露台，高层均价3980元/平，洋房均价5500元/平。50%楼盘信息一览表2022-5-31区域项目名称在售房源成交均价元/推售面积优惠方式去化率洛龙区九鼎中和湾大平层尾房一房一价，均价7000元/180240大平层仅4套一房一价、清盘价98%涧西区中宏中央广场3、5号楼5500元/（6月25日开盘）40一室，91两室，112三室，129三室，141四室开盘优惠一万抵三万，按揭优惠1%，全款优惠3%35%西工区九洲
19、城1、2、3号楼6月27日开始认筹86两室；88两室；129三室；139三室认筹3万享受开盘额外优惠2%0高新区瀛海19城一期1、2、10号楼本月开始认筹（具体时间未知）91两房，102小三房、117小三房、128三房、136三房、143四房、184-248复式/0楼盘信息一览表2022-5-31保利建业香槟国际开盘特别监控一期二期楼盘名称保利建业香槟国际项目位置洛龙区北邻古城路，东临厚载门街，南邻宜人路，西临长兴街开发商洛阳利业房地产开发有限公司物业形态住宅建筑指标容积率：4.09；绿化率：35.30%；在售楼栋1号楼、2号楼、5号楼共504套房源在售户型1#楼（14048套、8696套、1
20、1748套）；2#楼（16460套、11660套、11760套 ）5#楼（14033套、8666套、13233 套）销售价格成交均价6500元/优惠政策会员验资优惠1个点；认筹2万抵5万；开盘优惠1个点；按时签约优惠1个点；全款优惠1个点营销活动6月22日国宝展销售业绩2015年6月27日当日开盘成交280套客户分析主要以洛龙区为主主力户型140、1642022-5-31户型图解2022-5-31活动现场2022-5-31开盘不足之处与分析由于认筹客户数量较多，售房部空间有限，保利建业香槟国际选择在洛阳会展中心开盘。开盘目标去化300套，实际去化280套，基本完成目标任务。未完成既定目标的原因
21、主要为：u 前期报价与实际成交价落差较大，开盘价格超出多数客户心理预期；u 前期拓展客户多为需求大户型的改善型客户，因此140以上的中大户型成交情况较好。但是该区域目前生活配套相对较少，生活氛围较差，区域内多为改善型客户，刚需客户较少。且香槟国际开盘价格较高，尽管有86-118的刚需户型，但因总价过高，在一定程度上阻碍了刚需客户的下定，也影响了总体成交量的提升；u 在前期客户拓展过程中，对潜在客户的心理价位没有摸准，造成前期报价时，客户得到多个报价的情况，使部分客户对项目具体情况较为混乱，造成了一部分客户的流失；u 开盘当天，外场缺乏有效的客户引导，造成在首批客户选房后，因报价超出部分客户心理
22、预期，出现客户提前离场的情况。对在场未选房客户造成了一定的冲击；u 项目所在区域环境较好，但生活氛围较差。该片区140以上的大户型成交情况较好，显示出该区域改善型客户较为集中。但香槟国际86-118的小户型总体占比较大，影响了改善型客户的进入。2022-5-31保利营销值得借鉴之处u 国家知名房企联手本土实力名企，品牌效应充分发挥；u 保利军工展隐含开发品质优异，增强客户购买信心；u 圆明园铜首展览，公关活动独一无二，引发市场关注；u 样板间提前呈现，规避户型上的缺陷，给客户视觉冲击力大；u 海量拓客，使用人海战术，深层次挖掘客户。2022-5-31中弘中央广场开盘特别监控一期楼盘名称中弘中央
23、广场项目位置涧西区南昌路九都路交会处向西500米开发商洛阳中富房地产开发有限公司物业形态住宅建筑指标容积率：3.6；绿化率：35 %；在售楼栋3号楼、5号楼共528套房源在售户型40一室，91两室，112三室，129三室，141四室销售价格成交均价5500元/优惠政策开盘优惠一万抵三万，按揭优惠1%，全款优惠3%营销活动/销售业绩2015年6月27日当日开盘去化30%房源客户分析主要以涧西区为主主力户型91、1122022-5-31户型图解2022-5-31开盘失败之处u一期共计5栋住宅，本次开盘推出2栋，户型选择空间较少，全为刚需户型，客户面相对缩窄；u所推出楼栋位置较差，不少客户期待好楼栋
24、的推出；u前期市场宣传力度达到，但是客户感受不够直观，售房部门前就是工地，脏乱不堪，观感较差。景观示范区和样板间均为呈现，视觉冲击不够；u从市调过程来看，销售人员整体素质较差，客户把控能力不够，导致部分客户流失。2022-5-31汉德九洲城认筹特别监控楼盘名称汉德九洲城项目位置唐宫路与玻璃厂路交汇处开发商洛阳汉德置业有限公司物业形态住宅、商业建筑指标容积率：2.61；绿化率：30%；在售楼栋1号楼、2号楼、3号楼共612套房源在售户型A户型3室2厅2卫+1花园129；B户型2室1厅1卫88；B1户型2室2厅1卫86；C户型2室2厅1卫+1花园；D户型3室2厅2卫+1花园139；销售价格对外释放
25、均价6500元/优惠政策认筹金3万，开盘后享受总房款2%优惠营销活动据了解跟进该项目将于7月8月份开盘销售业绩2015年6月27日当日认筹186组客户分析周边居民、丹尼斯内部职工主力户型89、1282022-5-31五地块技术指标总建设用地面积74310.58总建筑面积363717.4地下建筑面积89124.48地上建筑面积274592.92计容建筑面积273722.5容积率3.68建筑密度22.26%总户数2206户绿地率30%机动车停车数1802辆2022-5-31户型配比：1#楼（12862，89124，11862 ）； 2#楼（13923，8946，12823 ）； 3#楼（12868
26、，89136，11868）2022-5-31认筹现场PS：2015年6月26日 晚19：10 拍摄于九洲城售房部根据图示客户走访了解，大多数多为丹尼斯内部职工与唐2、唐3家属区客户。当日虽然下雨但是仍有部分客户连夜排队出现。2022-5-31认筹当天认筹情况认筹地点九州城售房部认筹时间6月27日 8:30开始到场人数约1300人认筹方式排队拿号认筹优惠1万抵3万开盘后享2%优惠认筹总数410组2022-5-31户型图解139三室两厅两卫118两室两厅两卫86两室两厅一卫2022-5-312022-5-3188两室两厅一卫128三室两厅一卫2022-5-31认筹活动评价本次认筹较为成功，无疑在低
27、迷的市场行情下是超出预期，其营销手法与保利建业香槟国际的手法较为类似，项目前期基本无市场动态，后期售房部开放，及中间穿插的公关活动，认筹等活动紧锣密鼓的进行，市场动作在一个时期内较为频繁。在市场普遍急于卖房回款的市场基调下，汉德九洲城更愿意把资金花在客户看得见，摸得着的地方，用客户最为直观的视觉，让客户被自己的视觉所 “打败”而不是空口造梦，毕竟如今的客户“精明”了许多。2022-5-31Part4.市调结论&市场展望2022-5-31俗话说“金九银十”但是今年的六月似乎并不甘于平凡，随着6月27日中弘中央广场开盘的一声哨响，保利建业香槟国际、盛世新天地、九州池等项目相继开盘或认筹，且各监控项
28、目成交均价均在5400元/以上，较之去年冬天价格略有上浮，早在5月北上广深就传来市场大卖的“捷报”，如今重点城市走势较好，洛阳房价也开始上涨，房地产市场回暖已经逐渐明显。开发商应把握好这一机会厉兵秣马，在洛阳市场上抢占有利地位。市调结论2022-5-31市场展望供应影响下半年的金融、税收等市场环境等无疑都将进一步宽松，有利于改善型和首次置业人群购房需求的持续释放，支撑楼市下半年持续回暖势头。下半年的土地供应量、土地成交量、新开工面积等都有望“稳中有升”。在楼市库存在逐步消化的同时，未来对新增供应的预期也将有所保证，有助于缓解房价上涨压力。市场预测随着市场环境的进一步宽松，购房需求的持续增多，会有更多城市的房价“止跌企稳” ，但是房价大涨的可能性很小。虽然市场环境将进一步宽松，但是大批投资客重回楼市的可能性不大，购房需求仍将是以改善型和首次置业型客户为主力军，没有了投资客的搅乱，房价大涨的可能性不大。虽然楼市销量将持续上涨，但是大部分开发企业深知楼市黄金十年已经远去，目前交易量的复苏恰恰是其降价走量，降低库存，回笼资金的好机会，大幅涨价的可能性不大。