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1、大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文（修订稿） 1 大连友谊大连友谊(集团集团)股份有限公司股份有限公司 2019 年年度报告年年度报告（更新后）（更新后） 2020 年年 07 月月 大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文（修订稿） 2 第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律
2、责任。带的法律责任。 公司负责人熊强、主管会计工作负责人姜广威及会计机构负责人公司负责人熊强、主管会计工作负责人姜广威及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)姜广威声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。姜广威声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文（修订稿） 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释
3、义 . 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 10 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 12 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 26 第五节第五节 重要事项重要事项 . 38 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 43 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 43 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况 . 43 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 44 第十节第十节 公司治理公司治理 . 45 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券
4、相关情况 . 51 第十二节第十二节 财务报告财务报告 . 57 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录 . 58 大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文（修订稿） 4 释义释义 释义项 指 释义内容 大连友谊、本公司、公司 指 大连友谊（集团）股份有限公司 武信投资控股 指 武信投资控股（深圳）股份有限公司 友谊集团 指 大连友谊集团有限公司 凯生经贸 指 武汉凯生经贸发展有限公司 恒生嘉业 指 武汉恒生嘉业经贸有限公司 太阳物业 指 武汉太阳物业发展有限公司 武信投资集团 指 武汉信用投资集团股份有限公司 大连国资委 指 大连市人民政府国有资产监督管理委员会 大杨集团
5、指 大杨集团有限责任公司 一方地产 指 大连一方地产有限公司 联合担保 指 联合创业担保有限公司 嘉威德、嘉威德投资 指 大连嘉威德投资有限公司 阿大海产 指 大连阿大海产养殖有限公司 大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文（修订稿） 5 第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 大连友谊 股票代码 000679 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 大连友谊(集团)股份有限公司 公司的中文简称 大连友谊 公司的外文名称（如有） DALIAN FRIENDSHIP (GROUP) CO., LTD. 公司的外文名
6、称缩写（如有） DFGC 公司的法定代表人 熊强 注册地址 辽宁省大连市中山区七一街 1 号 注册地址的邮政编码 116001 办公地址 辽宁省大连市沙河口区星海广场 B3 区 35-4 号公建 办公地址的邮政编码 116023 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 姜广威 杨浩 联系地址 辽宁省大连市沙河口区星海广场 B3 区35-4 号公建 辽宁省大连市沙河口区星海广场 B3 区35-4 号公建 电话 0411-82691470 0411-82802712 传真 0411-82802712 0411-82802712 电
7、子信箱 callme_ 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报 、 证券时报 、 上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券事务部 大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文（修订稿） 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 9121020011831278X6 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 2004 年 3 月 24 日召开董事会，审议通过了调整公司业务结构议案：由原来以零售百货、酒店为主调整为以零售业、酒店业、房地产业为主，其它策略性投资为补充的业务结构。 历次控股股东
8、的变更情况（如有） 1、公司原控股股东为友谊集团，原系国有独资。2006 年 1 月，经大连市人民政府批准，采取吸收战略投资者的方式对友谊集团进行增资扩股，由国有独资公司转变为投资主体多元化的有限责任公司，友谊集团股份制改革实行后，大连国资委持有友谊集团 30%的股权，大杨集团、一方地产和联合担保分别持有友谊集团27%、26%、17%的股权。友谊集团股本结构变化未导致实际控制人发生变化。大连国资委为公司实际控制人。2、2006 年 4 月，经友谊集团股东会协商，友谊集团第三大股东一方地产以现金形式受让联合担保持有的友谊集团全部 17%股权，友谊集团第一大股东大连国资委和第二大股东大杨集团放弃受
9、让。转让后，友谊集团股权结构是：一方地产出资占注册资本的 43%；大杨集团出资占注册资本的27%；大连国资委出资占注册资本的 30%。一方地产合并后持有友谊集团的股权比例达 43%，超过原第一大股东大连国资委 30%的持股比例，成为友谊集团的第一大股东。一方地产董事长孙喜双先生为公司实际控制人。3、2007 年 11 月，大连国资委将持有友谊集团 30%股权中的 17%国有股权无偿划转给大连国有资产经营有限公司，将其中 13%国有股权通过大连产权交易所转让给大杨集团。划转和转让后，友谊集团股权结构是：一方地产出资占注册资本的 43%；大杨集团出资占注册资本的 40%；大连国有资产经营有限公司占
10、注册资本的 17%。友谊集团股本结构变化未导致实际控制人发生变化。一方地产董事长孙喜双先生为公司实际控制人。4、2008 年 1 月，经友谊集团股东协商，一方地产、大杨集团分别将其持有的友谊集团 8.6%和 8%的股权，合计为 16.6%的股权转让给由友谊集团、大连友谊管理团队组建的嘉威德。此次股权转让后友谊集团股权结构为：一方地产出资占注册资本的 34.4%；大杨集团出资占注册资本的 32%；大连市国有资产经营有限公司占注册资本的 17%；嘉威德出资占注册资本的 16.6%。友谊集团股本结构变化未导致实际控制人发生变化。一方地产董事长孙喜双先生为公司实际控制人。5、2010 年 2 月，友谊
11、集团第三大股东大连市国有资产经营有限公司将其持有的友谊集团 17%国有股权通过大连产权交易所全部转让给阿大海产。此次股权转让后友谊集团股权结构为：一方地产出资占注册资本的 34.4%；大杨集团出资占注册资本的 32%；阿大海产出资占注册资本的 17%；嘉威德出资占注册资本的 16.6%。友谊集团股本结构变化未导致实际控制人发生变化。一方地产董事长孙喜双先生为公司实际控制人。6、2012 年 11 月，友谊集团第一大股东一方地产拟全部转让其持有的友谊集团 34.4%的股权，友谊集团其他股东-大杨集团、阿大海产放弃该股权的受让权。 嘉威德受让了一方地产持有的友谊集团 34.4%的股权。股权转让完成
12、后，友谊集团股权结构为：嘉威德出资占注册资本的 51%；大杨集团出资占注册资本的 32%；阿大海产出资占注册资本的 17%。嘉威德投资是以友谊集团、大连友谊管理团队为主出资组建的有限公司，其持有友谊集团 51%的股权，间接持有大连友谊 29.93%股权，不仅成为友谊集团的控股股东，而且成为公司的实际控制人。7、2016 年 6 月 28 日，友谊集团与武信投资控股签署股份转让协议 ，友谊集团通过协议转让方式将其持有的公司 10,000 万股转让给武信投资控股，该股权转让于 2016 年 7 月 20 日办理完成过户登记手续。转让完成后，大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文（修
13、订稿） 7 武信投资控股持有公司 10,000 万股股份， 占公司总股本的 28.06%， 成为公司控股股东，陈志祥先生成为公司实际控制人。 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大华会计师事务所(特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址 大连市中山区同兴街 67 号邮电万科大厦 24 层 签字会计师姓名 杨英锦 孙劲松 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 追溯调整或重述原因
14、 其他原因 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 775,761,838.76 1,087,555,948.24 1,087,555,948.24 -28.67% 1,843,241,506.25 1,843,241,506.25 归属于上市公司股东的净利润（元） -326,204,197.91 -414,926,964.97 -414,926,964.97 21.38% 13,056,179.49 13,056,179.49 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） -352,481,026.23 -402
15、,586,784.21 -402,586,784.21 12.45% -28,229,507.27 -28,229,507.27 经营活动产生的现金流量净额（元） -7,928,331.41 57,430,687.03 57,430,687.03 -113.81% 58,405,699.91 58,405,699.91 基本每股收益（元/股） -0.92 -1.1600 -1.16 20.69% 0.040 0.040 稀释每股收益（元/股） -0.92 -1.1600 -1.16 20.69% 0.040 0.040 加权平均净资产收益率 -42.19% -36.28% -36.28% -5
16、.91% 0.95% 0.95% 2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 4,506,943,168.79 5,587,735,324.06 5,290,522,844.22 -14.81% 6,043,229,226.00 6,043,229,226.00 大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文（修订稿） 8 归属于上市公司股东的净资产（元） 610,064,842.65 936,269,040.56 936,269,040.56 -34.84% 1,351,196,005.53 1,351,1
17、96,005.53 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和
18、净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 223,740,157.18 193,401,370.67 163,357,504.89 195,262,806.02 归属于上市公司股东的净利润 -61,688,795.50 -19,948,445.50 -60,343,695.06 -184,223,261.85 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -57,549,131.56 -46,711,182.81 -60,359,294.30 -187,861,417.56 经营活动产生的现金流量净额 -17,9
19、16,334.55 33,133,371.21 105,735,771.74 -128,881,139.81 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -8,227.74 -16,137,660.36 27,282,124.82 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 145,563.13 64,
20、232.57 1,302,092.33 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易 26,211,969.48 大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文（修订稿） 9 性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 34,888,067.78 198,857.63 527,956.00 减：所得税影响额 8,756,350.79 -3,968,642.54 13,831,035.66 少数股东权益影响额（税
21、后） -7,775.94 434,253.14 207,420.21 合计 26,276,828.32 -12,340,180.76 41,285,686.76 - 对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目， 以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目， 应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报
22、告全文（修订稿） 10 第三节公司业务概要第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第3号上市公司从事房地产业务的披露要求 根据国家统计局数据，2019年度，全国房地产开发投资132,194亿元，比上年增长9.9%，其中，住宅投资97,071亿元，增长13.9%。商品房销售面积171,558万平方米，比上年下降0.1%，其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159,725亿元，增长6.5%，其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降15.
23、1%，商业营业用房销售额下降16.5%。 2019年，国家在不间断的调控政策的引导下，坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位，全面落实“因城施策”的房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，积极引导房地产业健康发展，房地产市场增速趋缓，目前处于平稳发展阶段。年内房地产金融政策从银行贷款、信托、外债等全方位收紧，受此影响，下半年房企发债规模、信托规模均大幅下滑，房企资金面普遍紧张。因此2019年度，全国商品房销售面积增速持续回落，重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定，三四线城市降温明显。 公司房地产业当前主要涉及商业地产开发。公司当前在建、在售房地产项目主要为商业地产项目，分布在大
24、连、沈阳和邯郸等二、三线城市，因所售产品为写字楼、公寓、商铺等，存量去化承受了巨大的压力。面对当前房地产行业的发展现状，在行业调控的大背景下，公司虽将主要力量放在多渠道推动存量去化上，并积极推动邯郸项目股权转让的落地回款，但受制于所在城市的市场状况、产品形态以及部分金融债务违约的困境，全年房地产存量去化未达预期。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 8 号上市公司从事零售相关业务的披露要求 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第8号上市公司从事零售相关业务的披露要求 根据国家统计局数据，2019年度，全国实现商品零售总额34,349亿元，同比增长8.9%，按零售业态分，2019年限
25、额以上零售业单位中的超市、 百货店、 专业店和专卖店零售额比上年分别增长6.5%、 1.4%、 3.2%和1.5%。 2019年， 全国网上零售额106,324亿元，比上年增长16.5%。其中，实物商品网上零售额85,239亿元，增长19.5%，占社会消费品零售总额的比重为20.7%；在实物商品网上零售额中，吃、穿和用类商品分别增长30.9%、15.4%和19.8%。 2019年， 全国消费市场持续放缓， 零售行业的复苏力度趋弱， 百货行业竞争日益加剧， 在消费结构升级、 双线融合不断深化、新技术加速转型的同时，新兴百货业态持续分流传统百货店的趋势越来越明显，中国百货发展正在进行新一轮的洗牌。
26、线上零售额的增长进入到了瓶颈期，电商企业的盈利形式仍不乐观；新零售业态盈利模式仍待改善。 公司零售业主要集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，本区域内零售业市场竞争一直较为激烈。2019年度，公司零售业持续通过创新零售业新媒体营销手段，以满足会员吃、喝、玩、乐、购等全方位消费需求为载体，并利用长期以来友谊商城在所在区域内的品牌影响力，优化业务结构，与同行业抱团取暖，谋求拉动销售，但公司零售业面对线上零售业与区域内同业竞争的双重压力，业绩增长动力不足。 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 本期无变
27、化 固定资产 比期初减少 6.17%，主要为正常折旧所致。 大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文（修订稿） 11 无形资产 比期初减少 3.31%，主要为正常摊销所致。 在建工程 本期基本无变化 货币资金 比期初减少 86.89%，主要为偿还借款所致。 应收账款 比期初减少 60.94%，主要为收回售房款所致。 预付账款 比期初减少 98.65%，主要为收回预付股权投资款所致。 其他应收款 比期初减少 35.35%，主要为子公司收回办理信托贷款缴纳的保证金所致。 短期借款 比期初减少 70.77%，主要为偿还银行借款所致。 预收账款 比期初减少 31.31%，主要为公司房地产
28、子公司随着商品房的交付结转收入所致。 长期应付款 比期初减少 39.67%，主要为按期偿还融资租赁款所致。 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 （一）2016年，公司原控股股东友谊集团签署关于转让大连友谊（集团）股份有限公司部分股份之股份转让协议，上市公司引入了新的控股股东武信投资控股。武信投资控股成为控股股东后，将借助上市公司的平台，通过各种有效途径，创新发展，打造大连友谊的持续经营能力。 （二）报告期内，公司调整了地产业的发展方向，初步确立了“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的 “三中”原则，并重塑管理能力，以储备相应竞争力。 （
29、三）公司现有零售门店，位于区域市场的核心商圈，多年来稳健运营，在区域市场中树立了良好的品牌形象，形成了相对有利的区域竞争优势。 大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文（修订稿） 12 第四节经营情况讨论与分析第四节经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2019年，面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面，各地区各部门认真贯彻党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持以供给侧结构性改革为主线，积极推动高质量发展，扎实做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、 稳投资、 稳预期工作， 三大攻坚战取得关键进展， 国民经济运行总体平稳， 发展质量稳步提升， 主要预期目标
30、较好实现，为全面建成小康社会奠定了坚实基础。2019年国内生产总值990,865亿元，按可比价格计算，比上年增长6.1%。 2019年，面对更加严峻复杂的外部经济环境，公司坚持统筹推进，持续稳固零售主业，多渠道推动房地产业存量去化，同时持续夯实制度管理基础，提升规范治理水平。报告期内，公司实现营业收入77,576.18万元，同比下降28.67%；实现归属于上市公司股东的净利润-32,620.42万元， 同比减亏21.38%。 其中： 公司零售业实现营业收入69,523.56万元， 同比下降10.36%，实现净利润434.55万元， 同比下降62.59%； 公司房地产业实现营业收入7,422.0
31、2万元， 同比下降75.78%， 实现净利润-37,057.94万元，同比下降5.44%，下降的主要原因是：1、公司所属房地产项目可销售部分竣工交付，但部分项目因经营定位调整暂缓建设，按相关规定停止利息资本化计入财务费用影响当期损益；2、公司房地产业在售项目系商业地产产品，受所处区域商业地产持续低迷的影响，项目去化缓慢，销售收入下降；3、公司所属房地产项目存货市场价值下降,计提存货跌价准备。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 （一）房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化情况 2019 年，全国商品房销售金额15.97万亿元，同比增长6
32、.5%，增速较2018年同期降低5.7个百分点，在行业持续严厉调控的情况下销售增速仍呈现出一定的韧性；商品房销售面积17.16亿平方米，同比减少0.1%，增速较2018年降低1.4个百分点，增速波动幅度收窄。在持续调控环境下，市场呈现分化趋势。一线城市成交延续2018年以来的回升态势，销售面积同比显著增长17.1%。二线城市成交表现相对稳定，成交面积较去年同期微降1.6%。三线城市市场压力凸显，成交面积较去年同比下滑 10.8%。 2019年度，房地产行业延续中央“从严”调控的主基调，同时强调“不将房地作为短期刺激经济的手段”，同时在金融市场方面对房地产业融资继续收紧，房地产行业继续承压。各地
33、区坚持推进“一城一策”的调控手段落地，推进调控的继续深入，整体调控初见成效。从长期来看，我国城镇化进程仍将继续推进，从而致使房地产业发展的动力不变，在此背景下，房地产业作为宏观经济中重要的组成部分，在当前国内宏观经济面临加大下行压力的背景下，仍将坚持“住而不炒”的基调不动摇，行业集中度将不断提高，竞争将进一步加剧，行业格局分化带来的影响将更加显著。 （二）公司的主要经营模式、经营业态、在主要业务所在城市的市场地位及竞争优势 公司房地产业当前主要涉及商业地产开发。公司当前在建、在售房地产项目主要为商业地产项目，分布在大连、沈阳和邯郸等二、三线城市，所售产品为写字楼、公寓、商铺等。 大连富丽华国际
34、项目是位于大连市商务中心区的公寓项目，项目周边配套设施齐全,环境优越，邻近大型商圈、三甲医院、火车站及客运码头等，交通便捷。项目采用玻璃幕墙设计，户型以小户型为主，结构简洁，为客户提供多样化的选择，同时为住户提供全天候五星级酒店式的物业服务，满足商住、投资等多重选择。 沈阳友谊时代广场项目是位于沈阳市“金廊”地带青年大街沿线的商业综合体项目，项目在售的公建、公寓、会所、写字楼以及商业等产品，地理位置优越，无挡光，浑河、科普公园景观带突出；同时为客户提供人性化的产品组合定制，自由分割。 邯郸友谊时代广场项目是位于邯郸市核心商贸区的城市综合体项目，项目在售的公建、公寓、会所、写字楼以及商业等产品品
35、质在区域内具备领先优势，建筑标准高，工程品质为业界肯定；周边配套设施齐全，同时提供绿色办公环境，成为邯郸第一家获得美国绿色建筑LEED认证的项目。 2019年度，面对当前房地产行业的发展现状，在行业调控的大背景下，公司虽将主要力量放在多渠道推动存量去化上，并积极推动邯郸项目股权转让的落地回款，但受制于所在城市的市场状况、产品形态以及公司部分金融债务违约的困境，全年房地产去化未达预期。 大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文（修订稿） 13 新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（） 计容建筑面积（） 土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元） 权益对
36、价 （万元） 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 剩余可开发建筑面积（万） 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（） 规划计容建筑面积（） 本期竣工面积（） 累计竣工面积（） 预计总投资金额（万元） 累计投资总金额（万元） 大连 富丽华国际 大连 商业 100.00% 2012 年01 月 01日 竣工 100.00% 12,739.80 112,074.51 112,074.51 220,000 205,831.23 沈阳 友谊时代广场 沈阳 商业 100.00% 2011 年11 月
37、01日 部分竣工 63.23% 16,309.30 192,131.11 121,475.96 240,000 207,932 邯郸 友谊时代广场 邯郸 商业 100.00% 2013 年06 月 01日 部分竣工 56.69% 18,136.90 130,839.21 74,169.71 135,000 112,067 大连 金石谷 大连 商业 70.00% 暂缓建设 684,000.00 98,900 59,500 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（） 累计预售（销售） 面积（） 本期预售（销售） 面积（） 本期预售（销售） 金额
38、（万元） 累计结算面积（） 本期结算面积（） 本期结算金额（万元） 大连 富丽华国际 大连 商业 100.00% 112,074.51 93,456.12 11,732.32 11,732.32 沈阳 友谊时代广场 沈阳 商业 100.00% 192,131.11 132,233.04 84,203.85 9,991.92 11,547.59 82,098.00 6,846.67 7,616.51 邯郸 友谊时代广场 邯郸 商业 100.00% 130,839.21 71,142.42 53,742.58 53,284.67 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积
39、 （） 累计已出租面积（） 平均出租率 土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平期限结构 大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文（修订稿） 14 均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 419,088,186.04 5.94%-9.45% 419,088,186.04 合计 419,088,186.04 419,088,186.04 发展战略和未来一年经营计划 2020年，公司将继续坚定的以存量去化为当前公司房地产业务发展的重心，积极寻求新的合作模式，多渠道推动存量去化，推进沈阳友谊时代广场项目和大连富丽华
40、国际项目的销售，做好存量商业地产项目的去化和盘活。同时，公司也将积极按照“在中心城市的中心区域发展中小地块”的三中原则，积极寻找新项目，为公司的持续发展奠定基础。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 适用 不适用 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 8 号上市公司从事零售相关业务的披露要求 （一）零售行业发展状况与公司行业地位 根据国家统计局数据，2019年度，全国实现商品零售总额34,349亿元，同比增长8.9%，按零售业态分，2019年限额以上零售业单位中的超市、 百货店、 专业店和专卖店零售额比上年分别增
41、长6.5%、 1.4%、 3.2%和1.5%。 2019年， 全国网上零售额106,324亿元，比上年增长16.5%。其中，实物商品网上零售额85,239亿元，增长19.5%，占社会消费品零售总额的比重为20.7%。近年来，随着国内宏观经济稳定增长、居民人均可支配收入不断提高，加上消费结构不断升级，百货零售行业保持较为稳定的发展趋势，但随着电商等渠道的持续分流、成本费用存上涨压力的影响，传统百货零售业增长乏力，行业景气度仍在低位运行。2019年，全国消费市场持续放缓，零售行业的复苏力度趋弱，百货行业竞争日益加剧，在消费结构升级、双线融合不断深化、 新技术加速转型的同时， 新兴百货业态持续分流传
42、统百货店的趋势越来越明显， 中国百货发展正在进行新一轮的洗牌。 公司零售业主要集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，本区域内零售业市场竞争一直较为激烈。2019年度，公司零售业持续通过创新零售业新媒体营销手段，以满足会员吃、喝、玩、乐、购等全方位消费需求为载体，并利用长期以来友谊商城在所在区域内的品牌影响力，优化业务结构，与同行业抱团取暖，谋求拉动销售，但公司零售业面对线上零售业与区域内同业竞争的双重压力，业绩增长动力不足。 （二）门店基本情况 地区 经营业态 门店名称 地址 开业时间 建筑面积(万平米) 物业权属状态 租赁店铺年限(年) 大连地区 百货 友谊商城本店 中山区人民路8号 1
43、996年6月 2.78 自有 中山区人民路8号7、8、9楼 2003年9月 0.68 租赁 3年 中山区七一街5号 2012年9月 3.95 自有 友谊商城新天地店 辽宁省大连市沙河口区西安路101B号 2005年4月 1.95 租赁 15年 友谊商城开发区店 开发区本溪街3-2号 2006年4月 1.00 自有 （三）门店变动情况 报告期内公司友谊商城新天地店因经营持续亏损且租赁经营场所到期而终止经营。 （四）门店店效消息 地区 业态 数量 销售坪效（元/平/年） 营业收入 同比增减 净利润 同比增减 大连地区 百货 3 6,710.76 69,523.57 -10.36% 434.54 -
44、62.59% （五）报告期内线上销售情况 报告期内，公司无线上销售情况 大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文（修订稿） 15 （六）商品采购与存货情况 1、前五名供应商情况 供应商名称 货品类别 年销售收入（万元） 占零售收入比例 大连锦华钟表珠宝有限公司 手表 4,846.71 6.97% 张家港保税区大德新福珠宝金行有限公司 珠宝 2,958.21 4.25% 周大福珠宝金行（沈阳）有限公司 珠宝 2,479.58 3.57% 雅诗兰黛(上海)商贸有限公司 化妆品 1,714.62 2.47% 路威酩轩香水化妆品（上海）有限公司 化妆品 1,561.58 2.25% 2、
45、存货管理政策 （1）存货的计量 初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。 发出存货的计价方法：采用先进先出法。 （2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而
46、持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算， 若持有存货的数量多于销售合同订购数量的， 超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。 计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。 （3）存货的盘存制度 采用永续盘存制。 （4）低值易耗品的摊销方法 采用“五五摊销法”核算。 3、仓储与物流情况 公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。 二、
47、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本、收入与成本 （1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 775,761,838.76 100% 1,087,555,948.24 100% -28.67% 大连友谊(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文（修订稿） 16 分行业 零售业 695,235,583.45 89.62% 775,620,450.77 71.32% -10.36% 地产业 74,220,158.81 9.
48、57% 306,484,270.51 28.18% -75.78% 其他 6,306,096.50 0.81% 5,451,226.96 0.50% 15.68% 分产品 零售业 695,235,583.45 89.62% 775,620,450.77 71.32% -10.36% 地产业 74,220,158.81 9.57% 306,484,270.51 28.18% -75.78% 其他 6,306,096.50 0.81% 5,451,226.96 0.50% 15.68% 分地区 大连地区 699,076,591.86 90.11% 798,621,585.01 73.43% -12
49、.46% 沈阳地区 72,538,185.71 9.35% 266,930,312.56 24.54% -72.83% 江苏地区 207,361.91 0.03% 1,583,657.14 0.15% -86.91% 邯郸地区 3,939,699.28 0.51% 20,420,393.53 1.88% -80.71% （2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 零售业 695,235,583
50、.45 583,290,247.90 16.10% -10.36% -9.83% -0.49% 地产业 74,220,158.81 71,235,807.34 4.02% -75.78% -75.86% 0.31% 分产品 分地区 大连地区 699,076,591.86 587,442,331.10 15.97% -12.46% -10.86% -1.51% 沈阳地区 72,538,185.71 67,083,724.09 7.52% -72.83% -75.45% 9.90% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用