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1、中国式中国式房地产众筹的探索房地产众筹的探索海南中原海南中原 顾问部顾问部 陆巧书陆巧书报告目录报告目录 对众筹的基本理解对众筹的基本理解第一部分第一部分 中国式房地产众筹中国式房地产众筹第二部分第二部分 地产地产众众筹案例分析筹案例分析第三部分第三部分 度假地产众筹探索度假地产众筹探索第第四四部分部分如果说如果说 年是年是 网贷最风光的一年，网贷最风光的一年，那么，那么， 年后互联网金融最火的便是年后互联网金融最火的便是 第一部分第一部分对众对众筹的基本理解筹的基本理解众筹的简析众筹的简析众众筹（筹（Crowdfunding）是一种向）是一种向，以，以的的行为，从而让更多的行为，从而让更多的
2、人人众筹发展简介 20092009年年起源于美国网站kickstarterkickstarter； Kickstarter是目前最好的众筹网站，众筹额达到1010亿美亿美元元； 20112011年年众筹来到中国； “点名时间点名时间”国内第一家，700700多个项目多个项目；众筹的构成众筹的特征 低门槛：低门槛：不分年龄、性别等，有想法即可； 多样性：多样性：设计、影视、食品、地产等皆可； 大众大众力量：力量：投资者中草根民众占大多数； 注重注重创意创意：发起人必须先将自己的创意达到可展示的程度，才能通过平台的审核。众众筹的模式筹的模式目前目前众筹处于萌芽状态，众筹处于萌芽状态，主要分为主要分
3、为债权债权众筹众筹、股权众、股权众筹筹、回报、回报众众筹和筹和公公益益众筹四大类众筹四大类债权债权众筹众筹 投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的债权一定比例的债权，未来获取利息收利息收益并收回益并收回本金本金;股权股权众众筹筹 投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的一定比例的股权股权(因人才要求高和马太效应，目前股权众筹网站较少);回报回报众众筹筹 投资者对项目或公司进行投资，获得获得产品或服务，产品或服务，是仍处于研发设计、生产阶段的产品或服务的预售;公益公益众众筹筹 投资者对项目或公司进行无偿捐赠，目前纯粹纯粹的的公益公益众众筹在中国屈指可筹在中国屈指可数数。众众筹的流程筹的
4、流程同其他商业模式一样，众筹商业模式的同其他商业模式一样，众筹商业模式的，主要表现在，主要表现在三个方面三个方面发布创意项目设定筹款目标获得融资撤回融资项目控制并运营项目选择创意项目资助创意项目确认资助撤回资助监督项目提供建议优先获得项目产品支持者众众筹的利弊筹的利弊众筹是众筹是互联网高速发展、融资成本高的产物互联网高速发展、融资成本高的产物，其以，其以快速、低廉快速、低廉的特性成的特性成为一种日益流行的融资为一种日益流行的融资方式，需承担方式，需承担法律风险法律风险，未来将是，未来将是利大于弊利大于弊优势优势劣势劣势类似团购类似团购：由于项目众筹不涉及资金回报问题，这样的模式闭环已经脱离了金
5、融的范畴，更像是一种团购；法律风险法律风险：股权众筹、债券众筹面临巨大的法律风险，有非法集资的嫌疑，所以在中国法律体系完善之前，众筹融资的金融属性很难有所体现；服务缺失服务缺失：尽管众筹可以帮助企业融资，但是融资之后企业仍然需要财务管理，企业运营，技术顾问等其他服务，这是众筹无法全部满足的。融资融资速度快速度快：可落地性强，且创意俱佳的项目一旦发布，很容易得到项目支持者认可；增强参与感增强参与感：相对于传统金融方式来说，众筹模式更加透明，项目支持者能够亲身经历项目完成的所有流程，增加对项目的认同感；利于宣传推广利于宣传推广：由于项目支持者直接使用资金支持，因此排除了“劣质粉丝”的不利情况，创意
6、好的项目能够迅速借助支持者进行社交网络传播.众众筹的现状筹的现状/国外国外近年来众近年来众筹在筹在全球发展迅速全球发展迅速，北美和欧洲北美和欧洲是众筹融资是众筹融资最活跃最活跃的地区的地区，美，美国国JOBS法案法案颁布确定颁布确定众众筹融资合法筹融资合法，但仍存在一些问题有待探索，但仍存在一些问题有待探索32.152.192.4169315.7614.51123.11989.662%77%83%87%95%83%77%00.10.20.30.40.50.60.70.80.910 0500500100010001500150020002000250025002009 2010 2011 201
7、2 2013 2014 2015e 2016e交易规模（亿元）交易规模（亿元）增长率（增长率（%）2009-20162009-2016年全球众筹融资交易规模及增长率年全球众筹融资交易规模及增长率20122012全球全球众筹众筹融资地区分布情况融资地区分布情况北美北美+ +欧洲欧洲 95%95%北美北美 60%60% 美国美国40%40%其他5%其他40%其他60%20122012年全球年全球众筹融资众筹融资交易中各模式占比交易中各模式占比捐赠众筹, 52%借贷众筹, 44%股权众筹, 4%20122012年美国众筹金融法规颁布年美国众筹金融法规颁布1 1、立法：、立法：美国证券交易委员会（SE
8、C）于2012年年初批准了对众筹融资进行监管的草案促进创业企业融资法案，简称JOBS法案；2 2、规定：、规定：（1）发起人12个月内众筹额度不超过100万美元;（2）首次销售提前21天披露信息；（3）投资人年收入低于10万美元，投资额不超过年收入5%，反之，投资额不超过年收入10%;（4）完成一次众筹融资，公司必须向SEC提交年度报告等；3 3、影响影响：众筹融资合法化，但程序繁琐，门槛和众筹成本提高，一定程度打击发起者和投资者积极性，仍需进一步修改。近三年来，股权众筹年增长率达到114%，占比逐渐变大。众众筹的现状筹的现状/国内国内我国我国众筹众筹起步晚起步晚，但，但2014年后发展年后发
9、展势头良好势头良好，目前，众筹面临，目前，众筹面临多重选择多重选择，但由于涉及太多法律限制，但由于涉及太多法律限制，短期内难以爆发短期内难以爆发20132013年以来我国上线的众筹平台数量走势年以来我国上线的众筹平台数量走势20142014年年8 8月份各众筹平台相关数据对比月份各众筹平台相关数据对比20142014年我国众筹平台各地区分布年我国众筹平台各地区分布最新相关法律法规最新相关法律法规北京北京广州广州上海上海江苏江苏浙江浙江四川四川河南河南1 1、立法：、立法：2014年12月18日颁布私募股权众筹融资管理办法（试行）2 2、规定、规定：（1）股权众筹应当采取非公开发行方式，投资者必
10、须为特定对象；（2）投资者累计不得超过200人；（3）股权众筹平台只能向实名注册用户推荐项目信息等；3 3、影响影响：仍处于探索阶段，中国信用体系不完善，众筹怎么保护投资人是个难题。8712291081411122121070236149.281622.284458.12418.95823.57132.19 271.40501001502000200040006000800010000众筹网众筹网追梦网追梦网 点名时间点名时间乐童音乐乐童音乐中国梦网中国梦网 JUE.SO淘梦网淘梦网活跃支持者人数（人）活跃支持者人数（人）已募集金额（万）已募集金额（万）成功项目数量成功项目数量(个个)中国式众
11、筹的思考中国式众筹的思考国内众筹和国外的国内众筹和国外的差距差距较为较为明显明显，一方面和，一方面和众筹的模式众筹的模式有关，一方面也有关，一方面也和中国和中国互联网市场互联网市场有关，中国式众筹需要有关，中国式众筹需要找到新方向找到新方向1、“老问题老问题”在中国市场重演在中国市场重演2、众、众筹的模式在中国水土不服筹的模式在中国水土不服3、国内、国内大公司主导的互联网环境大公司主导的互联网环境4、过于、过于依赖智能硬件依赖智能硬件很多项目虽然筹资成功，但筹资成功后资金被挪作他用。且由于项目数量相对较少，导致的经验积累不够问题严重。国外众筹项目有创意和执行方案只是缺乏资金，而国内模仿严重，且
12、信任程度低，更多人还只是愿意相信大公司，相信权威。美国开放的互联网环境利于众筹网站发展，而国内互联网巨头主导，开放程度低。众筹平台很难获得足够的关注。国内众筹平台更多集中在智能硬件。导致众筹平台的发展深受智能硬件产业发展的影响，热潮过后却进入了创新瓶颈。中国式筹资中国式筹资的思考的思考众众筹基本理解小结筹基本理解小结第一家世界在美国诞生。国内首家成立。众筹面临，但由于涉及太多法律限制，。利用网络良好的传播性，向网络投资人筹集资金，由于处于起步阶段，中国房地产业普遍存在众筹平台乐于吸纳不缺资金项目的现象，且宣传推广效果好，于是中国式房地产中国式房地产众筹炙手可热。众筹炙手可热。第二部分第二部分中
13、国式房地产中国式房地产众筹众筹房屋从来不如意房屋从来不如意房价始终有点房价始终有点贵贵好房永远抢不到好房永远抢不到融资渠道成本高昂融资渠道成本高昂用户意愿难以揣摩用户意愿难以揣摩营销贵而转化率低营销贵而转化率低房房地产众筹产生背景地产众筹产生背景在在“” 的大的大背景下背景下，进入，进入的房企，也纷纷尝试的房企，也纷纷尝试，越来越多的房企开始越来越多的房企开始： 销量 房价 库存 政策消费者 功能全， 自媒体， 升级快， 潜能大， 注重互联网公司 持续 种类 用户消费者热情20142014年末，银行降息，金融对房地产营销的刺激明显年末，银行降息，金融对房地产营销的刺激明显房产市场需要金融营销模
14、式房产市场需要金融营销模式互联网+金融+房地产高收益+快传播投资者+开发商+购房者效果好+是潮流房地产众房地产众筹简介筹简介房地产众房地产众筹筹相当于集资建房相当于集资建房，是，是一种新型的一种新型的解决住房的融资模式解决住房的融资模式。该。该模模式在某种程度上已经突破了法律规定的框架式在某种程度上已经突破了法律规定的框架，但其中，但其中的的风险风险不容忽视不容忽视 10年前，房子不愁卖，开发商对“个人集资建房”冷眼旁观； 2012年，美国网站Fundrise率先将众筹概念植入房地产； 2014房地产低迷，“房地产众筹联盟”形成； 众筹在房地产开发环节的介入，一直面临政策壁垒，直到提出“开展股
15、权众筹融资试点”，众筹模式才迎来政策风口。房产众筹中的三大角色房产众筹中的三大角色 开发商开发商：开辟低成本融资渠道、锁定购房意向用户、降低销售费用、提升去化速度，加快资金周转； 购购房人房人：优惠价购房或者取得投资收益、锁定或定制房型、择邻而居、睦邻而处； 众众筹平台筹平台：积累用户与数据、形成品牌、提升估值、收取管理费、探索其它变现模式(家装、租房等）。从从“个人集资建房个人集资建房”到到“房产众筹房产众筹”房企房企频刮频刮“众筹众筹”风的三大原因风的三大原因 把“众筹”当成营销手段，效果显著； 便于房企变相融资，凸显房地产金融属性； “互联网+”概念支持，玩跨界推出。房地产众房地产众筹影
16、响筹影响房地产众筹房地产众筹 有利有弊有利有弊，但随着众筹在房地产行业的但随着众筹在房地产行业的日益普及日益普及，必将对购，必将对购房房者甚至整个行业产生者甚至整个行业产生巨大的影响巨大的影响房地产众房地产众筹影响筹影响对消费者的影响对消费者的影响对开发商的影响对开发商的影响利利：众筹参与者可以从地产融资、项目营销、房产销售、后期运营等四个阶段实现全程或者部分参与，另外由于减少了财务成本、渠道成本，让房价比市场价便宜；弊弊：行业规则、法律执行、资金监管、收益分配等存在不确定的因素。另外，房地产众筹涉及的金额较大、周期长，资产的流动性存在着风险 快速获取融资，免除很多成免除很多成本环节本环节；
17、提前锁定提前锁定大批潜在大批潜在客群客群； 加快加快短期内的资金短期内的资金流动流动，有利于开发商的持续运营； 通过和相关金融机构进行合作，能够为后续建房和售房为后续建房和售房模式的创新带来模式的创新带来基础基础。房地产众房地产众筹类型筹类型目前市面上的房地产众筹大致可目前市面上的房地产众筹大致可分为分为营销推广营销推广型、投资理财型和合作型、投资理财型和合作建建房房型型三类三类营销推广型营销推广型1投资理财型投资理财型2合作建房型合作建房型3用用“房价始终上涨房价始终上涨”概念概念吸引投资吸引投资者，模式是向投资者募集资金并投者，模式是向投资者募集资金并投资于房地产项目，项目增值，投资资于房
18、地产项目，项目增值，投资者获利；贬值，则者获利；贬值，则亏损亏损（如团贷网如团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹）的房宝宝、平安好房的海外众筹）将众筹的概念应用在营销活动上，将众筹的概念应用在营销活动上，无大范围推广的价值和无大范围推广的价值和可能性。可能性。( (如搜房的天下贷、京东的凑份子钱如搜房的天下贷、京东的凑份子钱) )先寻找购房群体，先寻找购房群体， 后根据客户的购后根据客户的购房居住需求拿地，房居住需求拿地， 并通过专业开发并通过专业开发商代建直至最终交付商代建直至最终交付使用。使用。（如当如当代置业的无忧我房众筹平台代置业的无忧我房众筹平台、众筹、众筹网的乐居众筹）网的乐居众筹）
19、未达众筹目标未达众筹目标众筹资金返还众筹资金返还未获得收益未获得收益众筹报名众筹报名众筹立项众筹立项开发商提供房源达到众筹目标达到众筹目标众筹者竞拍众筹者竞拍流拍流拍竞拍成功竞拍竞拍成功成功房价上浮房价上浮投资者获保底投资者获保底收益收益实际投资收益实际投资收益返还投资者返还投资者搜房网收取服务费+担保费注：以上收益为税前收益房地产众房地产众筹模式筹模式房地产众筹房地产众筹以以与金融机构、电商平台合作为主，与金融机构、电商平台合作为主，合作形式不一，模式多合作形式不一，模式多样，可以私人订制样，可以私人订制如：搜房网众筹模式房地产众房地产众筹现状筹现状起步阶段，起步阶段，存在与非法集资，存在与
20、非法集资混淆的混淆的风险，风险， 现阶段房地产众筹现阶段房地产众筹类型类型地产公司以地产公司以固定收固定收益和项目优先购买益和项目优先购买权为众权为众筹标的筹标的，参，参与者获得承诺的收与者获得承诺的收益，双方存在变成益，双方存在变成物业买卖方的可能；物业买卖方的可能；地产地产公司以公司以固定收益、固定收益、抽奖送房、折价房拍抽奖送房、折价房拍卖等为众筹标的卖等为众筹标的，以，以期获得最大程度的推期获得最大程度的推广，参与者获得承诺广，参与者获得承诺收益，投资返还，购收益，投资返还，购房优惠等房优惠等；地产地产公司公司以以未来物业的未来物业的租金收入或销售红利为租金收入或销售红利为众筹标的众筹
21、标的，参与者投资，参与者投资将获得承诺的远期固定将获得承诺的远期固定收益，双方仅为投资与收益，双方仅为投资与被投资关系被投资关系宣传宣传型型众筹众筹价格价格较高，参与较高，参与量少，募集资金量少，募集资金适中适中价格较低，参与价格较低，参与量大，募集资金量大，募集资金较小较小价格适中，参与量价格适中，参与量较大，募集资金较大，募集资金较较多多房地产众房地产众筹发展趋势筹发展趋势我们我们无法完全无法完全预见预见房地产众筹房地产众筹未来未来，但随着但随着的发展，的发展， 平台趋势：专业垂直化和零佣金化平台趋势：专业垂直化和零佣金化，平台专业品牌化经营发展空间大，专业垂直化可以为众筹平台带来更多人气
22、和收入； 行业趋势：众筹代建、个性化定制和互联网地产时代来临行业趋势：众筹代建、个性化定制和互联网地产时代来临，在个性化众筹模式下， “互联网地产”将做的更深入； 房企有望从众筹的兴起中房企有望从众筹的兴起中受益受益：众筹代建是差异化发展的一种方式，房企亦可为房地产众筹提供专业建设服务，创造新盈利点； 房企转型众筹代建商应做好的准备：房企转型众筹代建商应做好的准备：作为众筹代建服务商，制定完整流程是关键，绿色科技、智能系统、个性化定制、商业运营等能力可成为核心竞争力房地产众房地产众筹发展启示筹发展启示房地产众筹房地产众筹作为创新模式，引用作为创新模式，引用信用信用增信和担保措施，完善信息披露制
23、增信和担保措施，完善信息披露制度，度，重视交易结构创新，重视交易结构创新，有望有望使房地产众筹和代建形成产业链使房地产众筹和代建形成产业链是房地产商业模式和融资模式的创新是房地产商业模式和融资模式的创新1应适时引入信用增信和担保措施应适时引入信用增信和担保措施2建立完善的信息披露制度建立完善的信息披露制度3应更重视交易结构的创新应更重视交易结构的创新4 现今，敢于对房地产众筹进行尝试和探索的仅限于大型的房地产企业。 房地产众筹是互联网向房地产行业的跨界合作，房地产众筹已经跨越中介和银行。 合理创新设计交易结构，实现开发商、潜在客户群、众筹平台三方完美整合于一款众筹产品。 众筹行业的信息披露问题
24、需要得到有关监管部门的重视，出台相关的法律法规以减小投资者与融资者之间的信息不对称程度。 房地产众房地产众筹小结筹小结 2014年房地产众筹； 众筹解决了房地产最关键的资金和客户问题，这种互联网思维下的；横行霸道互联网-金融-房地产众筹领域； 只有，才能实现房地产众筹的闭环，第三部分第三部分地产地产众众筹案例分析筹案例分析案例案例国外地产众筹案例国外地产众筹案例1Realty Realty MogulMogulRealty Mogul的房产众筹分两类，分别是和，当投资者了Realty Mogul的才能房产股权众筹：房产股权众筹：投资者根据自己的投资额来占有相应众筹房产的股份，每月收取租金，最终
25、房产卖出，投资者按照所占股份来获取收益。房产贷款众筹：房产贷款众筹：投资者筹钱借给借款人，只是这笔借款是有房产做抵押的。美国美国证监会对房产证监会对房产众众筹合格筹合格投资者的投资者的要求：要求：1、单人年收入20万美元以上或夫妻年收入30万以上。2、如果条件一没有满足，那个人必须拥有100万以上的净资产。房产放上房产放上Realty MogulRealty Mogul的众筹平台上的流程：的众筹平台上的流程：Realty MogulRealty Mogul盈利盈利方式方式：房产股权众筹是收取帮投资者成立的有限合伙制公司的管理费;房产贷款众筹的盈利模式是收取借款人的手续费,具体费率没有对外公开。
26、银行银行房地产贷房地产贷款众筹款众筹房地产股房地产股权众筹权众筹RealtyMogulRealtyMogul众筹平台众筹平台投资人投资人房产股权房产股权A A房产投资公司房产投资公司银行银行投资人投资人RealtyMogulRealtyMogul众筹平台众筹平台RealtyMogulRealtyMogul帮投资帮投资者代办和管理一个者代办和管理一个有限合伙制公司有限合伙制公司RealtyMogulRealtyMogul众筹平台众筹平台存放众筹中的资金众筹失败退回资金众筹成功启用资金众筹成功启用资金众筹失败退回100%资金 投资资金投资资金存放众筹中的资金众筹失败退回资金众筹成功启用资金众筹成功
27、启用资金众筹失败退回100%资金 投入资金投入资金换换回债券本票回债券本票2.按照股权获取租金和卖出后的收益1.投资人按照投资金额占有相应股份资金资金众筹众筹成功成功（收取（收取投投资资费用费用)购买所有权租金或卖出后的资金贷款抵押房产，按月还贷息，房产出售后还本金按月按本票给投资人利息房产出售后还本金众筹众筹成功成功（收取（收取投投资资费用费用)国外地产众筹案例国外地产众筹案例1Realty MogulRealty MogulRealty MogulRealty Mogul众筹平台众筹平台OCG PropertiesOCG Properties发起的装修贷款发起的装修贷款项目项目案例案例1
28、1、Realty MogulRealty Mogul特定房产贷款众筹的业务流程特定房产贷款众筹的业务流程1、房产众筹成功后，相当于投资者购买了由Realty Mogul发行的到期一年的本票，本票的年化利率是9%，最小金额是5000美元；2、Realty Mogul把资金交给OCG Properties对旧房做装修，并且在一年内出售。OCG Properties每个月给Realty Mogul利息，Realty Mogul每个月按照投资者所购买本票的金额，向投资者付利息；3、OCG Properties卖出装修的房产后，才把本金归还给Realty Mogul，Realty Mogul才会把投资本
29、金返还给投资者；4、如果OCG Properties在一年内没有卖出房产，投资者将拿不回投资本金。2 2、Realty Realty MogulMogul的运营结构图的运营结构图OCG PropertiesOCG PropertiesRealty Realty MogulMogul公司公司发起众筹发起众筹房源房源放弃众筹放弃众筹提出贷款申请审核意见审核通过审核未通过贷款购买并装修房产众筹成功抵押房产Realty Realty MogulMogul众众筹筹平台平台投资者投资者OCG PropertiesOCG Properties房产房产出资购买一年到期本票对投资者发行年化利率是9%最小金额50
30、00美元的一年到期本票贷款资金每月还利息房产卖出后还本金卖出收益装修并在一年内卖出每月还利息房产卖出后还本金国外国外地产地产众筹众筹案例案例2 2 Realty SharesRealty SharesRealty Shares的房产股权众筹与房产贷款众筹都是通过Realty Shares的,可以Realty SharesRealty Shares房产贷款众筹与房产股权众筹的简易流程图：房产贷款众筹与房产股权众筹的简易流程图：1.RealtyShares的投资人可以使用比特币进行投资，但所有的收益将以美元的形式予以返还；2.为平台上列示的每一个地产投资项目，专门建立了一个独立的有限责任公司，投资
31、人直接获得的实际是这个公司的股权；3.认证投资人可选投资种类十分丰富。既包括住宅项目，也包括商业地产项目等；4. 单笔投资不设上限，原则上投资人可包揽某一个众筹项目的全部募集资金；5.注册和浏览信息不收取任何费用。一旦投资人通过平台完成投资，平台会收取一定的费用，以覆盖日常运营成本。银行银行房地产贷房地产贷款众筹款众筹房地产股房地产股权众筹权众筹RealtyMogulRealtyMogul众筹平台众筹平台投资人投资人房产股权房产股权A A房产投资公司房产投资公司银行银行RealtyRealty Shares Shares众筹平台众筹平台RealtyRealty Shares Shares帮帮投
32、资投资者代办和管理一个者代办和管理一个有限合伙制公司有限合伙制公司存放众筹中的资金众筹失败退回资金众众筹成功启用资金筹成功启用资金众筹失败退回100%资金 投资资金存放众筹中的资金众筹失败退回自己或众筹成功启用资金众筹成功启用资金众筹失败退回100%资金 投资换回债券本票投资换回债券本票2.按照股权获取租金和卖出后的收益资金资金购买所有权租金或卖出后的资金贷款抵押房产，按月还贷息，房产出售后还本金投资人投资人RealtyRealty Shares Shares帮帮投资投资者代办和管理一个者代办和管理一个有限合伙制公司有限合伙制公司1.投资人按照投资金额占有相应股份众筹众筹成功成功（收取（收取投
33、投资资费用费用)众筹众筹成功成功（收取（收取投投资资费用费用)按月按本票给投资人利息，房产出售后还本金国外国外地产地产众筹众筹案例案例2 2 Realty SharesRealty SharesRealty shares Realty shares 众筹平台众筹平台CVPCVP项目案例项目案例Realty Realty Shares 5Shares 5有限合伙制公司有限合伙制公司1 1、CVPCVP项目众筹成功后房产的管理办法以及股权构成项目众筹成功后房产的管理办法以及股权构成管理商场运营Realty Realty Shares 5Shares 5有限合伙制公司有限合伙制公司Safeway S
34、afeway Anchored Anchored 零售商场零售商场CVPCVP其他其他股东股东CVPCVP持有股份不管理房产占有10%股份占有9.56%股份占有80%股份CVPCVP2 2、Realty shares CVPRealty shares CVP项目的运营结构图项目的运营结构图Realty Realty Shares 5Shares 5有限合伙制公司有限合伙制公司Realty Realty Shares 5Shares 5有限合伙制公司有限合伙制公司CVP CVP 年租年租金金Safeway Safeway Anchored Anchored 零零售商场售商场租金减去年化1%的管理
35、费按股权分配的租金出售额超额收益的80%Realty Shares 5剩余超额收益的20% 股权股权出售出售Realty shares没有第三方合作房地产审核公司，所有审核都由Realty shares团队完成。国内地产众筹案例国内地产众筹案例1/定向类定向类“石家庄众美城石家庄众美城”定向类众筹通常是在，为了减少拿地及后期的不确定性，1、石家庄众美城110万平米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目，且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分，众美在拿地之前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元/的销售价格出售（当时周边房价为3200元/）;2、定向众筹优势优势在于在拿地前便完成
36、众筹且众筹资金额度大，大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入量。不足不足在于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。石家庄众美城项目简介石家庄众美城项目简介石家庄众美城众筹交易架构示意图石家庄众美城众筹交易架构示意图（1）签订合作建房协议确定价格/面积/交房时间等共管账户资金委托建房小组委托建房小组对公账户对公账户第三方金融租第三方金融租贷公司账户贷公司账户拿地拿地开发开发银行银行（2）成立（3）开设购房款全部到位（3）开设（4）缴纳30%-50%房款众美支付1%-2%的通道费（6）委托借款（7）支付每个合作单位+银行盖章共管账户资金，传统开发贷等委托建房小组可对
37、项目承建方进行考察，参与原材料采购、清查资金流向，参加工程办公研会、现场勘查项目进度、参与配套设施建设等（5）工资消费循环贷或其他无贷款住房为抵押的贷款共管账户共管账户（8）交房国内地产众筹国内地产众筹案例案例2/融资类融资类“碧桂园碧桂园-平安众筹建房平安众筹建房”融资型开发类型众筹通常适用于项目利润不足以覆盖传统融资方式的资金成本的情况，通过众筹，碧碧桂园桂园- -平安众筹建房简介平安众筹建房简介碧桂园碧桂园- -平安平安项目项目交易架构示意图交易架构示意图1/1/2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块；2/2/项目以“1”作为众筹单位，由平安好房将
38、众筹项目包装为保险、债务、好房宝等金融产品，向平安注册用户进行认筹，从而避免投资者与开发商直接接触，规避集资建房的法律风险；3/3/融资完成后，投资者以微开发商身份对项目提出建议，参与设计等，楼盘建完后，投资者拥有某一套楼房整体或部分权益；4/4/此后，投资者可以选择众筹权利转为产权，或者转成收益权，这一模式营销性强，要求投资者是未来购房者。该模式中，投资者收益体现在前期众筹标的价远低于楼盘售价；开发商虽在价格上让利，但通过众筹降低融资、销售等环节成本，且锁定客户；平安好房不参与投资，只作为平台建设，收益来于开发商的平台管理费用。（4）项目建设及管理（3）购买平安好房金融产品，最小单位为1上海
39、嘉定项目上海嘉定项目平安平安好好房房投资投资者者（1）获取土地后与平安好房合作（4）注入及管理资金（2）发布众筹信息，提供金融产品（4）对项目提出设计、建设、设施配套等建议（5）投资可购买住房，或委托开发商卖房后转成收益权（5）众筹权利转为产权交易流动方向资金流动方向碧桂碧桂园园国内地产众筹国内地产众筹案例案例3/营销型开发类营销型开发类“当代北辰当代北辰MOMAMOMA”营销型开发类众筹一般在，募集，融资作用一般，但利于项目前期宣传和锁定客户，其当代北辰当代北辰COCO MOMACOCO MOMA交易架构示意图交易架构示意图当代北辰当代北辰COCO MOMACOCO MOMA众众筹建房简介筹
40、建房简介2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹，项目以384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元，88份众筹份额于2小时内认购完毕；最终认购或委托报销的客户将获得5%的工银瑞信产品现金收益，以及COCO MOMA项目的优先选房和优惠购房权（除锁定22500元/的购房价外，还有493元/、1245元/和2453元/三档补贴金额）；项目不设封锁期，在认筹期结束后,投资者可随时退出无忧我房无忧我房工商银行工商银行投资者投资者当代北辰当代北辰COCO MOMACOCO MOMA项项目目（1）委托资金监管获取服务费获取服务费获取管理费获取管理费（4）支付资金（
41、2）认购众筹购买工银瑞信财富1期（3）现金收益5%/活期存款利率（退出）（3）优惠购房权获取项目获取项目开发利润开发利润（6）行使优惠购房权进行 、认购包销或放弃行使获取现金收益、获取现金收益、购房补贴购房补贴（5）投入工程款交易流动方向资金流动方向国内地产众筹国内地产众筹案例案例4/购买型购买型+理财型理财型“广州北部万科城广州北部万科城”购买型+理财型众筹，以低于，广州北部万科城项目广州北部万科城项目简介简介该类型参与门槛较高，基本10万以上，开发商会承诺参与者“基本收益率（3%-5%）+购房优惠价格”；开发商牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。2014年11月，平安好房、平安不动
42、产联合万科推出“平安&北部万科城”216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。每套房认购众筹金额为5万元-13.5万元；众筹成功后，投资者收益由优先选房权、低于周边市场价近13%的优惠购房权和按众筹金额计算的3%的年化收益组成；在众筹项目10个月的持有期到期后，投资者将决定是否置业，如选择置业，则获得前两部分收益；反之，则获得众筹金额对应的现金收益。广州北部万科城广州北部万科城交易架构示意图交易架构示意图平安好房平安好房(6)获取项目开发利润投资者投资者深圳联新投资管理有限公司深圳联新投资管理有限公司平安平安银行万科地产万科地产广州北部万科城广州北部万科城(4)发布众筹信息(5)服务费
43、(5)固定收益3%(3)贷款委托人(5)优先购房权优惠购房权(3)委托发布房源信息(1)委托贷款(1)借贷(2)开发资金交易流动方向资金流动方向国内地产众筹国内地产众筹案例案例5/彩票型彩票型“苏州万科城苏州万科城”彩票型众筹实际多属于，在项目获得预售证后进行的营销活动，并通过投资者的方式，彩票型众筹门槛一般较低，通过拍卖、高收益率等形式，鼓励尽量多的投资者参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。通常周期较短，所有参与者都可以获得收益。苏州万科城交易架构示意图苏州万科城交易架构示意图苏州万科城苏州万科城项目简介项目简介1/1/苏州万科城是万科首个房产众筹项目，以项目一套全装100市值约90
44、万元的三房作为标的，众筹金额为54万元；2/2/投资者投1000元以上，在众筹54万元后，便可参与万科在搜房网天下贷众筹平台上进行的拍卖，拍卖时间两小时，所有众筹的投资者都可以竞买，最终只有一位投资者获得折扣购房权；3/3/成交金额超过54万的部分，将作为投资收益分给未能拍得房屋的其他人。万科万科100100全装房全装房担保方担保方投资者投资者天下贷天下贷竞拍后，竞得者获得房屋购买权，未竞得者获取投资收益参与众筹，缴纳众筹金额，项目完成后缴纳投资收益缴纳投资收益10%服务费服务费给与资金担保促进销售、品牌推广众筹标的交易流动方向资金流动方向国内地产众筹国内地产众筹案例案例6/REITSREIT
45、S“中信台达国际酒店式公寓中信台达国际酒店式公寓”REITS型众筹，通过多个人持有一个物业产品，达到的目的中信台达国际酒店式公寓交易架构示意图中信台达国际酒店式公寓交易架构示意图中信台达国际酒店式公寓中信台达国际酒店式公寓项目简介项目简介1/1/2014年中信台达国际与众筹网的众筹筑屋，联合上线中信台达国际酒店式公寓众筹项目，以“度假地产合伙人”的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓参与房地产众筹，众筹目标388万；2 2/ /投资者支付5-20万，即可获得以下四项收益；A.88折购房优惠B.两年内每年7%房产租金收益C.旺季3天淡季10天免费入住酒店权益D.投资者推出项目变卖房产时的房产增值收
46、益；3 3/ /众筹成功后，所有投资者组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营；4 4/ /该模式门槛较高，封闭期较长。发起方将每年召开一次支持者会议，协商决策是否退出项目等问题，且封锁期后租金金额根据酒店实际经营情况决定。众筹筑屋众筹筑屋投资者投资者资产管理公司资产管理公司中信中信地产地产物业管理公司物业管理公司（2）发布众筹信息（3）出资组建（4）房产租金（3）两年内每年年化7%的房产租金收益；封闭期结束后的销售分红（3）房屋实际产权（88折优惠），每年10天免费入住权，高尔夫球场使用权等（4）购买中信房产代为持有（5）委托管理（1）委托发布众筹信息交
47、易流动方向资金流动方向国内地产众筹国内地产众筹案例案例7/Pre-REITSPre-REITS “万达稳赚一号万达稳赚一号”“稳赚1号”众筹项目是万达向，与用来盘活已有固定资产的REITS产品不同，万达推出的众筹项目万达万达“稳赚一号稳赚一号”项目简介项目简介产品名称产品名称稳赚稳赚1号号购买途径快钱官网、块钱钱包APP购买时间6月12日-6月15日起息日6月18日资金规模5亿元众筹金额每份1000元，单人最高认筹1000投资期限不超过7年收益率测算前6年每年6%，第7年56%收益派发日成立日起后的每年7月15日，逢节假日延期流通方式再转让、促成机构收益众筹项目郑州惠济万达广场、梅州万达广场、
48、三门峡万达广场、宜春万达广场、常德万达广场众筹状况10分钟募集资金3000万，50分钟突破1个亿，1小时完成当天互联网部分的募集额度“稳赚一号稳赚一号”优势优势全球顶尖商业地产企业，专业化经营保障收益；租金收益和物业增值，预期合计年化收益率12%；千元即可投资商业地产，轻松享有优质物业收益；流通便捷，创新的互联网众筹项目。产品并非产品并非“稳赚稳赚”, , 收益收益“前轻后重前轻后重”1 1、REITSREITS或或其他方式其他方式上市，上市，4 4年为例的收益年为例的收益2 2、到期退出（持有到期退出（持有7 7年后退出年后退出）的收益）的收益 万达集团的“稳赚1号”12%的年化收益率较有吸
49、引力，吸引不少投资者。但对于普通投资者而言，七年的，相对于目前最火热的互联网P2P金融产品而言。第四部分第四部分度假地产众筹探索度假地产众筹探索74852014202028%38.90%67%大众大众度假时代度假时代已经已经到来到来！.新常态下，需要新的经济增长点，度假市场就是一个非常好的引擎新常态下，需要新的经济增长点，度假市场就是一个非常好的引擎，目前有，目前有五大度假市场：五大度假市场：黄金周市场黄金周市场、学生假期市场学生假期市场、银发市场银发市场、带薪带薪度假度假市场；市场；大众度假市场大众度假市场，国民休闲纲要明确指出，2020年全面落实带薪休假，届时带薪休假期超过全年天数三分之一
50、，由此释放出来的大众度假市场非常大。.目前目前传统传统的旅游市场的旅游市场+ +旅游旅游地产地产度假地产度假地产+ +度假社区度假社区+ +度假综度假综合市场合市场问题问题：总价高、居住时间短、难打理、收益难保障等。核心核心：卖房子变成卖度假，将难以去化的度假地产变成真正需要的产品。步骤：步骤：1 1、酒店化经营酒店化经营，这是一个前提； 2 2、产权产权分割分割，一间房子分为10份、13份或52份产权； 3 3、时权时权交换交换，旅游最大的特点是产权和时权之间关系的处理； 4 4、旅行旅行服务服务，交换不仅仅是房间的交换，用旅行服务去交换。 脱离OTA平台，做会员； 利用互联网O2O结构，使