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1、伟业控股市场发展部.保定市场前景分析报告保定市场前景分析报告时间：2011年3月第 2 页2、城市宏观环境分析前言 城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象3、城市房地产市场分析 河北保定城市的战略地位4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议第 3 页2、城市宏观环境分析前言 城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议 城市历史 城市名片 城市规划 重点事件n 小结第 4 页2、城市宏观环境分析前言 城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象3、城市房地产市场分析4、客
2、户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议 城市历史 城市名片 城市规划 重点事件n 小结第 5 页中国历史中国历史 文化文化 名城、戏曲之乡名城、戏曲之乡城市印象城市历史公元前770年燕国在今雄县建中都，于易县建下都公元981年宋太平兴国六年升为保州公元1239年改保州为顺天路治所公元1275年改顺天路为保定路，保定始名，辖15州县，顺平更名保定，公元1368年改保定路为保定府公元1403年保定直属京师，设宁都司，负责保卫京师附近安全公元1636年清代直隶总督署驻保，保定成为直隶和全省的政治、军事、文化中心1913年直隶省会迁天津，保定改府道，辖40县1928年南京国民政府废直隶省改
3、建河北省，辖区各县直属省政府新中国成立前夕河北省人民政府在保定建立，保定为省会和省辖市1958年5月省会迁天津，保定专区所属22县1市分别合并为保定市、定县、阜平、涞源、涿县、易县、高阳、徐水、安国、唐县10县（市）1966年5月省会由天津迁回保定1968年2月省会迁石家庄市1994年12月保定地区与保定市合并，统称保定市 保定市地处河北省中部，是一座有2300年历史的文化名城。曾获得“戏剧之乡”、“中国民间音乐之乡”、“中国民间特色艺术之乡”、“雕刻之乡”等多种称号。保州城莲池书院第 6 页2、城市宏观环境分析前言 城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象3、城市房地产市场分析4
4、、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议 城市历史 城市名片 城市规划 重点事件n 小结第 7 页闻名中外的满城汉墓，位于河北保定满城县城西南1.5公里的陵山上，满城汉墓是西汉中山靖王刘胜及其妻窦绾之墓。举世闻名的“金缕玉衣”、“长信宫灯”、“错金博山炉”、“朱雀街环杯”就出土于此。满城汉墓满城汉墓城市印象城市名片u 名胜类第 8 页上谷，是古郡名；上谷八景，就是保定八景。分为大慈阁、奎楼应宿、横翠朝晖、古莲花池、东皋春雨、西刹秋涛、鸡水环清、狼牙山。上谷八景上谷八景城市印象城市名片u 名胜类第 9 页保定特色美食以极具民间特色小吃闻名于冀中平原。如：驴肉火烧、白运章包子、大慈阁
5、酱菜、马家老鸡铺卤煮鸡、义春楼白肉罩火烧、高碑店豆腐丝等。饮食文化源远流长，历史悠久，冀菜的重要渊源饮食文化源远流长，历史悠久，冀菜的重要渊源u 美食类城市印象城市名片第 10 页保定拥有4个“国家高水平体育后备人才基地”建有18个运动项目训练中心；拥有16位世界冠军、22位亚洲冠军、130多位全国冠军。钱红、郭晶晶、庞伟、高军、王浩、齐宝香、牛剑锋、等一批世界体坛名将。“体育冠军的摇篮体育冠军的摇篮”、“体育之城体育之城”u 体育文化类城市印象城市名片第 11 页皮影艺术，俗称“皮影戏”，在中国已有一千多年历史。有人考证，现在北京、唐山，甚至承德、辽宁一带的皮影的来源就是涿州的皮影。涿州的皮
6、影，被称之为“涿州影”。涿州皮影涿州皮影u 民俗文化类城市印象城市名片第 12 页2、城市宏观环境分析前言 城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议 城市历史 城市名片 城市规划 重点事件n 小结“8+2”发展规划保定保定n一轴三带：包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带以及燕山太行山山区生态文化带；n8+2 发展模式：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等8地市；n环首都经济圈：在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代
7、物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。2011年，廊坊、保定等4市13个县电话区号将变成010，这是打造环首都经济圈发展战略的第一步。一轴三带规划保定环首都经济圈保定作为环首都的“京畿”城市，目前城市发展水平不高，但未来发展机遇广阔。城市印象城市规划u 城市总体布局行政区交通 配套商业教育市政北市区公交便利，路网发达完善商业中心系统完善较知名学校驻齐全新市区路网较发达 较完善社区底商较为完善政务中心南市区路网较发达较完善社区底商中、小学较齐全高开区路网发达不太完善路边便利店小学一般南市区：保定府的发源地，重工业厂房较多，城市改造难度颇大。新市区：面积接近市区面积的1/2，是保定市政治、经济、文化
8、、科技中心。北市区：是保定各类高校、科研院所的聚集地。区内民营经济较繁荣发达。高开区：中心科技园、西区工业园、东区大学城“一区三园”的格局。各板块功能比较：高开区北市区新市区南市区u 城市主城区规划城市印象城市规划15朝阳北大街商圈朝阳南大街商圈火车站商圈裕华中路商圈保定市区规划有四个核心商圈，其中朝阳北大街和南大街商圈位于新市区，与地块距离较近，且商务氛围成熟，发展较快，有利于区域配套的逐步完善，同时提升地块的自身价值。裕华中路商圈：传统商圈，商业氛围最为成熟。火车站商圈：档次不高，总体水平较低。朝阳南大街商圈：商圈规模较小，正处于不断成长发展中。朝阳北大街商圈：高档的商务休闲娱乐场所聚集，
9、保定市商务气氛最浓，消费水平最高的区域。距朝阳南大街商圈4公里距朝阳北大街商圈5公里城市印象城市规划u 城市商业规划本案16市区周边各科技园及工业园，在提高地区经济的同时，还将产生大量的住房需求。园区名称园区产业主要企业保定国家高新区中心科技园能源、软件开发、数码电子英利绿色能源控股有限公司、保定天威集团有限公司、乐凯集团、河北博为电气有限公司、保定东大太阳能科技有限公司西区工业园以食品、轻工业生力八达啤酒有限公司、欧麦八达麦芽有限公司保定高新区大学城（原华北工业园）教育河北大学、河北省第二外国语高中城市印象城市规划u 城市产业布局第 17 页2、城市宏观环境分析前言 城市准入研究的意义 Co
10、ntents 1、 城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议 城市历史 城市名片 城市规划 重点事件n 小结第 18 页城市印象重点事件 保定国家级高新技术开发区保定中国电谷。是中国内地首个官方宣布加入WWF发起的“地球一小时”全球关灯活动的城市，是世界自然基金会，“中国低碳城市发展项目”首批两个试点城市之一；中国八个低碳试点城市之一；十佳创建低碳城市之一。独特优势： “国家火炬计划新能源与能源设备产业基地”（科技部批设，全国唯一） “国家科技兴贸出口创新基地（新能源）”（商务部、科技部联合批设） “国家可再生能源产业化基地”（科技部批设，全国唯一
11、） “国际科技合作基地”（科技部批设） “新能源产业国家高新技术产业基地”（国家发改委批设）第 19 页2、城市宏观环境分析前言 城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议 城市历史 城市名片 城市规划 重点事件n 小结第 20 页城市印象小结20关键词：历史文化名城、城市建设落后、新型产业崛起、房地产需求旺盛n保定市作为环首都的“京畿”城市，未来拥有广阔的发展机遇。n城市主城区、商业进入快速发展期，城市建设有待进一步改善。n科技园和工业园区布局，将产生大量的住房需求。第 21 页2、城市宏观环境分析前言
12、城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议 经济发展 人口发展 交通发展 资源发展 小结第 22 页u人均GDP进入快速发展期，生存与改善型需求并存。城市宏观环境分析经济发展127031451815906176550200040006000800010000120001400016000180002007年2008年2009年2010年保定市近年人均保定市近年人均GDPGDP及增长率及增长率（元）（元）数据来源：2007-2010年保定经济统计年鉴05001,0001,5002,0002,5003,0003
13、,5004,000唐 山 市石家庄市邯 郸 市沧 州 市保 定 市廊 坊 市邢 台 市秦皇岛市张家口市承 德 市衡 水 市河北省各市县2010年国民生产总值排序0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元启动期快速发展期 稳定发展期 减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长和人均GDP与房地产市场发展阶段的关系23数据来源：保定2006-2010年年鉴u居民收入提升明显、消费能力迅速提高城市宏观环境分析经济发展第 24 页u
14、三大产业撑起保定经济，逐年稳步提升新能源、汽车、纺织三大产业撑起保定经济，仅汽车2009年就完成销售收入200亿元。三大产业在保定市具有雄厚的物质基础，在全市经济总量中占有相当比重。城市宏观环境分析经济发展215247259270683.1763854101447657062376602004006008001000120020072008200920102007-20102007-2010年保定市三大产业增长趋势图年保定市三大产业增长趋势图第一产业第二产业第三产业11%11%10%10%18%18%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20072008200920
15、102007-20102007-2010年保定市三大产业所占比重年保定市三大产业所占比重第一产业第二产业第三产业第 25 页2、城市宏观环境分析前言 城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议 经济发展 人口发展 交通发展 资源发展 小结第 26 页城市宏观环境分析人口发展城市分区城市分区人口（万）人口（万）所占百分比所占百分比南市区30万2.6%北市区35万3%新市区45万3.9%高开区1.2万0.1%定州市114万9.8%涿州市60万5%安国市40万3.4%高碑店市57万4.9%其他县总计777.8万6
16、7.3%总计1157万100%u全市总人口变化不大，城市化率加剧。第 27 页2、城市宏观环境分析前言 城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议 经济发展 人口发展 交通发展 资源发展 小结保定保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重点。轨道交通：保定市区为一中心三组团结构，适宜发展轻轨，都市区的轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。高速外环：保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。铁路枢纽：2015年，随着保霸、保
17、大、京石和京郑客运专线的建成，保定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽，其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升，未来将形成跨越京石高速的东部新城区。保定28快速交通体系的建立，尤其京石高铁的开通，对保定房地产市场的未来发展起到带动作用。u 城市交通城市宏观环境分析交通发展第 29 页2、城市宏观环境分析前言 城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议 经济发展 人口发展 交通发展 资源发展 小结第 30 页城市宏观环境分析资源发展 2008年、2009年保定市全社会固定资产
18、投资总额增幅23、40%，2010年保定全社会固定资产投资718.4亿元，其中城镇固定资产投资648.3亿元，同比回落37%，分别完成全年预期目标的50.8%和51.8%。数据来源：2006-2009年保定经济统计年鉴u 资源发展较缓，较其他城市落后第 31 页2、城市宏观环境分析前言 城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议 经济发展 人口发展 交通发展 资源发展 小结第 32 页城市宏观环境分析小结32关键词：配套设施逐步完善、居民收入迅速提高，消费能力增强，房地产进入快速发展阶段。n城市宏观经济稳步
19、发展，居民人均收入水平逐渐提高，房地产市场进入快速发展阶段；n公路及铁路交通网络发达，与京津的一体化能力逐步增强，京石高铁的贯通对保定房地产市场的未来发展起到带动作用；n城市化率加速，资源发展相对缓慢。第 33 页2、城市宏观环境分析前言 城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议土地市场住宅市场市场小结34推出住宅用地总量占比65%推出其他用地总量占比35%2010年保定市土地供应量分析n2010年保定市共招拍挂供应土地总量1769256.7m2 ，住宅用地面积1143774m2 ，其中新市区住宅用地面积
20、672665 m2，占住宅用地总量的59%，新市区将成为继高开区之后的房地产重点开发区域，保定市建设宜居地产的发展重点。新市区推出住宅用地总量占比59%保定市其他区推出住宅用地总量占比41%2010年保定市推出住宅用地情况数据来源：保定市国土资源局数据统计截止日期：2010年11月10日数据来源：保定市国土资源局数据统计截止日期：2010年11月10日城市房地产市场分析土地市场u 大量住宅用地入市，市场竞争激励。第 35 页2、城市宏观环境分析前言 城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议土地市场住宅市场
21、市场小结36n目前保定市房地产市场由北市区板块、高开区板块、新市区板块和南市区板块四个板块；城市房地产市场分析住宅市场u 板块划分及特征37北市区小高层、高层2.5-3二居80-1055100-5800现代简约普通绿化客群及置业特征保定市区的政府公务员、事业单位职工为主，购买需求以自主改善型居住为主，投资置业为辅且具备较强的支付能力三居120-140关注点总价、地段、户型、交通、投资升值潜力及开发商品牌高开区小高层、高层2.5-3.2二居80-904500-5900现代简约、新古典、新中式主题园林客群及置业特征保定市区和在高开区能源企业工作的职工为主，工作稳定且收入较高，以自主刚需和首次改善型
22、置业为主三居130-140关注点在注重价格的同时，对居住品质的要求较高，看中楼盘综合品质、交通条件及开发商实力新市区小高层、高层2.5-3.2二居80-1104400-4800现代简约普通绿化客群及置业特征保定市区政府公务员、市职工作者、大型企业收入较高人员为主，以刚需和首次改善型置业为主，自住客户比例较高，部分投资客户三居120-150关注点总价、交通、户型及周边配套南市区小高层、高层2-3二居90-1103300-3500现代简约普通绿化客群及置业特征以刚需和首次改善型自主客户为主，以在城区工作的工薪阶层为主三居110-130关注点主要为总价、户型以及生活配套城市房地产市场分析住宅市场38
23、00.511.522.533.5北市区高开区新市区南市区板块容积率比较n保定市房地产市场在售产品容积率集中在2.5-3之间，产品普遍以高层为主，舒适度不高。n总体上看，各板块二居集中在80-90，三居集中在120-140，在售产品以紧凑户型为主。0102030405060708090100110120130140150160二居三居二居三居二居三居二居三居北市区高开区新市区南市区板块户型对比分析城市房地产市场分析住宅市场u 容积率和户型3901000200030004000500060007000销售价格区间销售价格区间销售价格区间销售价格区间北市区高开区新市区南市区板块销售价格区间板块销售价
24、格区间（元/）北市区5100-5800高开区4500-5900新市区4400-4800南市区3300-3500n北市区和高开区在售项目的销售价格水平较高，南市区在售项目的销售价格水平较低。城市房地产市场分析住宅市场40n在售项目多数外立面为现代简约风格、缺乏标识感，园林为普通绿化，无主题。板块划分项目名称建筑立面园林风格北市区京南一品现代简约江南园林亢龙骏景现代简约西欧风情秀兰尚城现代简约普通园林北城枫景现代简约普通园林丽景蓝湾现代简约普通园林东湖印象西班牙西欧风情康城锋尚现代简约普通园林高开区华中国宅华园新中式 现代中式园林 水榭花城现代简约水”、“榭”、“花”为元素的内部景观主题 万和城欧
25、式风格中心绿色生态园林维多利亚夏郡现代风格 生态园林 绿都皇城新古典主义风格 坡地景观精装园林新市区博鑫青年城外墙涂料，中式风格 普通绿化 丽景溪城现代简约普通绿化 阳光水岸现代简约普通绿化 晨巍佳欣现代简约枫林景观 香溪茗苑现代简约 普通绿化 佳远水园湾现代简约普通绿化 朝阳花园现代简约普通绿化 南市区枫林花溪现代简约 普通园林 秀兰城市美地现代简约 普通园林 锦绣城现代简约 普通园林 隶都景苑现代简约 普通园林 锦绣花园现代简约 普通园林 城市房地产市场分析住宅市场41板块北市区高开区新市区南市区客户来源城区主力主力主力主力（南区为主）郊县部分部分部分部分外地少量少量少量少量置业特征刚需主
26、力主力主力主力改善主力主力主力主力投资部分部分部分少量职业特征公务员、事业单位职工以高开区能源企业工作的职员为主以及公务员、事业单位职工公务员、市职工作者、大型企业职员为主城区工作的工薪阶层为主，兼有部分周边郊县的个体经营者、拆迁户收入水平收入较高收入较高收入较高收入较低客户关注点总价楼盘品质总价总价地段交通交通户型户型开发商实力户型生活配套客户来源：各板块的主力客户以来自保定城区为主，部分来自郊县，外地客户较少；置业特征：以刚需和改善型需求为主，投资客偏好选择北市区、高开区以及新市区置业，南市区投资潜力较低；职业特征：保定市本地收入较高且稳定的客户偏好选择北市区、高开区以及新市区置业；收入水
27、平：除南市区外，其余各板块购房客户的收入水平均较高；客户关注点：从上图可以看出，客户在购房中更关注产品的价格，以及项目所处的位置和交通。城市房地产市场分析住宅市场42阳光水岸博鑫青年城丽景溪城晨巍佳欣香溪名苑佳远水园湾朝阳花园项目样本选取原则：1、具备一定的规模体量，在区域具有一定知名度的项目共计选取项目7个，分别为：在售项目：博鑫青年城、阳光水岸、丽景溪城、佳远水园湾、晨巍佳欣、朝阳花园香溪名苑新市区城市房地产市场分析住宅市场u 新市区项目分布43项目名称建筑面积（万）潜在供应面积（万）建筑形式容积率总套数主力户型（）开盘时间目前均价（元/）销售情况博鑫青年城171.7多层、小高层、高层2.
28、431515二居：80-902009年1月5200四期开了一个单元售50%丽景溪城1813.5多层、小高层、高层2.831150二居：85-100；三居：120-1402010年9月4900已售300套左右阳光水岸14.82.28多层、高层2.131687二居：80-1002009年8月4650销售率85% 晨巍佳欣25.45.08小高层、高层3- 二居：80-1202008年4800销售率80%香溪茗苑1515小高层、高层31500二居：60-90未开盘 佳远水园湾149.8高层3.21096二居：902010年11月4400一号楼售完，共300套朝阳花园110/高层 3.1- 二居：70-
29、1102010年7月4000二期已售30%n新市区重点项目的总供应量约200万，潜在供应量约50万（未计入朝阳花园），以中等规模项目为主；n新市区重点项目的容积率较高，均集中在2.5以上；n二居主力面积集中在80-110之间，三居主力面积集中在120-150之间；n新市区重点项目整体均价为4470元/，主要价格集中在4400-4800元/之间。城市房地产市场分析住宅市场44项目名称建筑立面园林风格博鑫青年城外墙涂料，中式风格普通绿化丽景溪城现代简约普通绿化阳光水岸现代简约普通绿化晨巍佳欣现代简约枫林景观香溪茗苑现代简约普通绿化佳远水园湾现代简约普通绿化朝阳花园现代简约普通绿化n新市区项目建筑立
30、面以现代简约风格为主，园林风格以普通绿化为主；n大多数项目对建筑立面、园林风格的重视程度不足，且缺乏细节处理。博鑫青年城丽景溪城阳光水岸晨巍佳欣香溪茗苑佳远水园湾朝阳花园u建筑立面和园林城市房地产市场分析住宅市场45项目名称开盘时间总套数目前均价（元/）销售情况月均销售速度（约）博鑫青年城2009年1月15155200已销售90%30-40套丽景溪城2010年9月11504900已售25%100套阳光水岸2009年8月16874650已售85%40套晨巍佳欣2008年-4800已售80%80-100套佳远水园湾2010年11月10964400已售30%300套朝阳花园2010年7月-4000二
31、期已售30%-n新市区在售项目平均月销售速度在70套左右（未考虑佳远水园湾近期开盘集中成交因素）；n目前不少项目已销售超过80%，多数项目后续供应量不大。城市房地产市场分析住宅市场u 销售情况46京南一品亢龙骏景秀兰尚城丽景蓝湾北城枫景东湖印象康诚风尚晨巍金地项目样本选取原则：1、具备一定的规模体量，在区域具有一定知名度的项目共计选取项目8个，分别为：在售项目：京南一品、秀兰尚城、晨曦金地、康诚风尚、丽景蓝湾、北城枫景、亢龙骏景东湖印象北市区城市房地产市场分析住宅市场u 北市区项目分布项目名称总建筑面积（万）潜在供应面积（万）建筑类型 容积率总套数主力户型（）开盘时间目前均价（元/）销售情况京
32、南一品4634高层2.7800二居：110；三居：140一期：2009-12-12一期：4800一期已全部售完亢龙骏景7252多层、小高层、高层2.7B区：约500套二居：87；三居113B区：2010-7-18B区：5300B区：已销售90%秀兰尚城474.7小高层、高层2.724000三居：120-1502007-10-315800已销售90%北城枫景373.7高层3.11300二居：101、1042009年8月5100已销售90%丽景蓝湾462.3小高层、高层2.12000三居：120、1302006-9-15100已销售95%东湖印象3030联排、高层2.9高层：2000高层：二居80
33、-90；联排：170-200预计明年开盘高层：4800未售康诚锋尚63高层2.98486二居：902009-10-14500已销售50%晨巍金地101多层、高层 3.361000二居：80-902009-3-15100已销售90%n北市区重点项目的总建筑面积供应约290万平米，潜在供应面积约130万平米，未来市场竞争激烈；n北市区重点项目的容积率较高，均集中在2.0以上；n北市区重点项目的二居主力面积集中在80-105 之间，三居主力面积集中在120-140 之间。n主要价格集中在5100-5800元/ ；城市房地产市场分析住宅市场48项目名称建筑立面园林风格京南一品现代简约江南园林亢龙骏景现
34、代简约西欧风情秀兰尚城现代简约普通绿化北城枫景现代简约普通绿化丽景蓝湾现代简约普通绿化东湖印象西班牙西欧风情康城锋尚现代简约普通绿化京南一品亢龙骏景秀兰尚城北城枫景丽景蓝湾东湖印象康城锋尚n北市区在售项目的大部分是现代简约风格，立面风格差异化不明显；n园林为普通绿化，无主题、风格，由此可见开发商对园林景观的打造力度及重视程度不足。城市房地产市场分析住宅市场u建筑立面和园林49项目名称开盘时间总套数目前均价（元/）销售情况月均销售速度（约）京南一品一期：2009-12-12800一期：4800一期已全部售完100套亢龙骏景B区：2010-7-18B区：约500套B区：5300B区：已销售90%1
35、00套秀兰尚城2007-10-3140005800已销售90%30-40套北城枫景2009年8月13005100已销售90%80套丽景蓝湾2006-9-120005100已销售95%40套东湖印象预计明年开盘高层：2000高层：4800未售未售康城锋尚2009-10-14864500已销售50%20-30套晨巍金地2009-3-110005100已销售90%20-30套n北市区在售项目平均月销售速度在50-60套之间；n销售速度在前几名的项目均为品质较好，档次较高的楼盘， 如：京南一品和亢龙骏景。因此看出，该区域客户追求品质、产品舒适度，改善型需求明显。城市房地产市场分析住宅市场u 销售情况5
36、0项目样本选取原则：1、具备一定的规模体量，在区域具有一定知名度的项目水榭花城维多利亚夏郡万和城绿都皇城华中国宅华园共计选取项目5个，分别为：在售项目：万和城、维多利亚夏郡、水榭花城、华中国宅华园绿都皇城高开区城市房地产市场分析住宅市场u 高开区项目分布51项目名称总建筑面积（万）潜在供应面积（万）建筑类型 容积率总套数主力户型（）开盘时间目前均价（元/）销售情况华中国宅华园35.822.91高层2.991500套二居80-90；三居130-1402010-11-12均价：5800-5900；跃层价格：8700-8800 已售36%水榭花城4212.6小高层、高层2.762000套二居120；
37、三居130-1402009-3-14700-5600 已售万和城7014高层3.22000套二居88-90；三居1222010-9-194200已售80%维多利亚夏郡4026高层3.093000多套三居130-140；4居160-1702010-1-84500已售35%绿都皇城3636Townhouse、电梯洋房、小高层、高层2.46- 户型面积在150-280平米，未开盘，无更详细信息n高开区重点在售项目均为中大规模，总供应量约224万平米，潜在供应量约112万平米；n产品供应以高层、小高层为主，容积率都在2.5以上；n二居面积集中在80-90，三居面积集中在130-140；n主要价格集中在
38、4200-5900元/。城市房地产市场分析住宅市场项目名称 建筑立面 园林景观 华中国宅华园陶板外立面，中式风格红色建筑 现代中式园林水榭花城国际化东方风情现代建筑 “水”、“榭”、“花”为元素的内部景观主题 万和城欧式风格建筑 生态园林维多利亚夏郡现代风格 生态园林 绿都皇城新古典主义风格 坡地景观精装园林，中央水系亲水景观华中国宅华园绿都皇城水榭花城万和城维多利亚夏郡n高开区在售项目园林景观已经出现主题景观，立面风格出现了一定的异域风格，具有了一定的标识感。开发商对高开区项目的立面品质和园林风格开始重视，并有了一定的投入。城市房地产市场分析住宅市场u建筑立面和园林53项目名称开盘时间总套数
39、 开盘均价（元/）销售情况月均销售速度（约）华中国宅华园2010-11-121500套8月份认购的是5000均价5800-5900元/平米；跃层价格在8700-8800元/平米开盘第一个月销售270套左右水榭花城2009-3-12000套35004700-5600100套左右维多利亚夏郡2010-1-82000套3700420070-80套万和城2010-9-193000多套35804500约300套n高开区在售项目月均销售套数在70-80套左右；n万和城和华中国宅花园分别于近期集中开盘，因此成交量较大，不作参考。城市房地产市场分析住宅市场u 销售情况54枫林花溪秀兰城市美地锦绣城隶都景苑锦绣
40、花园项目样本选取原则：1、具备一定的规模体量，在区域具有一定知名度的项目共计选取项目5个，分别为：在售项目：秀兰城市美地、枫林花溪、锦绣城、锦绣花园、隶都景苑城市房地产市场分析住宅市场u 南市区项目分布南市区项目名称建筑面积（万）潜在供应面积（万）建筑形式容积率 总套数主力户型（）开盘时间开盘均价（元/）销售情况枫林花溪10090高层 2不确定两居91、三居1282010年6月3100已销售10%秀兰城市美地38.221高层 32850一居69、两居902010年4月3100已销售45%锦绣城83.2高层 2.8634三居125、1302009年9月2600已销售60% 隶都景苑1513.8多
41、层、小高层、高层1.11900两居902010年9月4600已销售8%。 锦绣花园142 多层、小高层、高层 2.61两居90、三居1202009年8月2000剩余约200套n南市区的重点项目总建筑面积供应约175万，潜在供应面积约130万，未来市场竞争激烈；n南市区多数项目容积率在2以上，建筑形态多为高层、小高层；n二居主力面积集中在90-100之间，三居主力面积集中在110-130之间；n南市区重点项目整体均价为3400元/，主要价格集中在3300-3500元/ ，区域整体价格水平较低。城市房地产市场分析住宅市场项目名称建筑立面园林风格枫林花溪现代简约普通绿化秀兰城市美地现代简约普通绿化锦
42、绣城现代简约普通绿化 隶都景苑 现代简约普通绿化锦绣花园现代简约普通绿化n重点项目立面全部为现代简约风格；园林风格以普通绿化为主，无突出风格和亮点。枫林花溪秀兰城市美地锦绣城隶都景苑 锦绣花园城市房地产市场分析住宅市场u建筑立面和园林57n南市区在售项目平均月销售速度在90-100套之间，产品品质一般，但因销售价格较低，故销售速度较快。因此可以看出，客户对价格敏感度高。n目前销售速度快的项目一般为品质档次一般，体量规模较大、价格较低的楼盘， 比如枫林花溪和秀兰城市美地。项目名称开盘时间总套数 目前均价（元/）销售情况 月均销售速度（约）枫林花溪2010年6月5000350010%100秀兰城市
43、美地2010年4月2850332045%160锦绣城2009年10月634335060%50 隶都景苑 2010年9月190047008%80锦绣花园2009年8月1500330080%80城市房地产市场分析住宅市场u 销售情况58n市场以小高层、高层住宅为主流产品，容积率较高；n项目普遍以紧凑型二居、三居户型为主；n开发商缺乏打造高品质外立面、主题园林景观的意识；n以自住型购买需求为绝对主力，客户普遍投资意识较差;n保定总体供应量大，部分项目规模超百万；n北部板块（北市区、高开区）较被认可，南部板块（新市区、南市区）价值低洼；新市区价格集中5000元/以里。关键词：产品品质一般，舒适度不够，
44、客户以自住为主城市房地产市场分析小结第 59 页4、客户研究前言 城市准入研究的意义 Contents 1、 城市印象3、城市房地产市场分析2、城市宏观环境分析5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议 调研概况 客户分析 小结调研情况说明n调研目的深入了解保定市置业客户的身份特点、消费心理、置业计划、产品倾向以及对本项目的认可程度和购买倾向等。n调研方式问卷调研。调研地点乐凯大街：天鹅酒店、保百购物家园、秀兰饭店，沿街商业等；朝阳大街：时代国贸、新天地、丽隆国际家居广场、图书大厦、银行、餐饮、服装店等；建华大街：建华路批发市场、十方商贸城、鑫龙湾、保定图书城、建华大厦、银行、沿街商业等；恒
45、祥北大街：秀兰四季城社区、沿街餐饮、商业等；天威西路：天威北社区、秀兰康欣园。n有效数量有效客户153组我司重点针对保定市人群进行深入调研、深入分析客户置业需求及特点，为项目定位寻找依据：60乐凯大街朝阳大街天威西路恒祥北大街建华大街客户研究调研概况61年龄特征 50-60岁40-50岁 30-40岁 25-30岁15%25%40%20%户籍本地非本地90%10%工作单位 政府机关 国营企业 股份制企业 私营企业 工商个体 私营企业主 其他 10.00%14.30%12.20%16.00%36.40%6.82%4.28%所属行业 制造业 金融银行保险 外贸批发零售 能源 政府机构 交通运输 其
46、他 19.90%8.00%28.60%15.20%12.00%4.20%12.10%职位身份 高层管理 中层管理 普通员工 离职退休 2.00%13.00%80.00%5.00%家庭收入 3-5万5-10万 10-20万 20-30万 30万以上 62.20%25.40%6.00%5.00%1.40%受访人群年龄段在25-60岁之间，本地占多数，以工商个体为主，主要从事外贸批发零售行业。客户研究调研概况客户研究14%65%21%客户现有房产统计未购房仅有一套有两套12.2%40.8%34.7%12.2%购房计划统计1年内2-3年内已购买或暂不考虑持币观望4.3%70.2%21.3%4.3%购房
47、原因折迁改善居住环境首次置业（结婚）投资76%20%4%置业目的自住投资自住为主兼投资核心结论1：保定市客户改善性需求强烈n受访人员76%拥有房产，且拥有2套以上的比例21%n受访人员中近期有购房计划的占比53%，加上持币观望人群，占比高达65%，再次置业的比例相当高，潜在需求强劲n高达70%的受访者的置业原因是改善居住环境，80%的受访者置业目的是自住或自住兼投资63客户研究62%25%6%5%2%家庭年收入统计3-5万5-10万 10-20万 20-30万 30万以上 55.3%36.2%6.4%2.1%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%40万以下40-6
48、0万60-80万80-100万客户承受的房屋总价统计核心结论2：目前的房价水平在客户可承受范围之内，但承受能力有限n55%客户能够承受总价40万以下的房屋，36%的客户能够承受总价40-60万的房屋；16.7%76.3%7.0 %客户付款方式统计一次性付款银行按揭付款 分期付款n87%客户的家庭年收入在3-10万。n76%的客户付款方式为银行按揭付款。64核心结论3：自住为主、偏好小高层、高层产品，户型面积在80-140平米。客户研究76%20%4%置业目的自住投资自住为主兼投资59%21%16%2%2%建筑类型统计小高层高层多层洋房联排、叠拼别墅独栋别墅3%43%46%8%购买的户型统计一居
49、二居三居四居n43%左右的客户偏好购买二居，46%左右的客户偏好购买三居；n59%的客户偏好的建筑形式为小高层，20%的客户偏好居住的建筑形式为高层。n76%客户置业目的为自主需求，20.4%客户置业目的为投资需求。13%37%39%8%3%置业面积倾向60-80m280-110m2110-140m2140-160m2160以上m2n37%左右的客户选择80-110m2，39%左右的客户选择110-140m2；客户研究6524.0%16.9%14.5%9.6%8.7%8.5%5.2%5.2%4.4%1.5%0.7%0.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%总价低
50、地段好环境好周边配套齐交通好户型好小区内配套好物业服务好质量好开发商品牌规模好景观绿化好购房时考虑的三个重要因素统计n价格、地段、环境为客户在购房时通常考虑的三个重要因素。注：客户关注开发商品牌、对产品关注意识不强核心结论4：客户的购房理念上相对落后，对产品的价格敏感度较高。66客户研究n目前保定市多数居民通过拆迁、房改或购置商品房等手段解决了居住问题；n客户投资意识相对较弱，改善性需求强烈；n家庭存款有限，工资性收入不高，对房价的承受力有限，对价格敏感度高；n购房理念上也相对落后，对于产品细节的认知、生活方式的理解上有待提高和引导。关键词：购买力一般、有改善型需求、理念需引导第 67 页2、