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1、2021资产评估准则评估报告:资产评估报告范文2018资产评估报告书-标准 资产评估报告书目 录 资产评估报告书摘要 . 1 资产评估报告书 . 3一、 委托方与资产占有方简介 . 3 二、 评估目的 . 3 三、 评估范围与对象 . 5 四、 评估基准日 . 5 五、 评估原则 . 5 六、 评估依据 . 6 七、 评估方法 . 8 八、 评估过程 . 9 九、 评估结论 . 9 十、 特别事项说明 . 10 十一、 评估报告评估基准日期后重大事项 . 11 十二、 评估报告法律效力 . 11 十三、 评估报告提出日期 . 12资产评估报告书备查文件 . 14资产评估报告书摘要 中发国际资产
2、评估有限责任公司接受北京天桥北大青鸟科技股份有限公司的委托，依据国家有关资产评估的法律、法规和政策，本着独立、客观、公正、科学的原则，运用法定或公认的方法及程序，在四川君和会计师事务所审计的基础上对北京天桥青鸟科技股份有限公司转让其持有的四川省广播电视网络有限责任公司25%的股权所涉及的全部资产及相关负债进行了评估。本公司评估人员在资产占有方有关人员密切配合和大力协助下，对委估资产进行了实地查看与核对、同时进行了必要的市场调研与询证以及我们认为必要实施的其它评估程序，对委估资产在2002年12月31日所表现的市场价值作出了公允反映。本次评估的资产评估申报资料和资产产权证明文件由委托方和资产占有
3、方提供,提供方对资料的真实性、合法性、完整性负责。现将资产评估有关情况及评估结果报告如下：一、评估目的本次评估目的是为北京天桥青鸟科技股份有限公司转让其持有的四川省广播电视网络有限责任公司25%的股权所涉及的全部资产和负债提供价值参考。二、评估范围与对象本次评估范围是四川省广播电视网络有限责任公司的整体资产。 评估对象为流动资产、固定资产、无形资产、流动负债及长期负债。评估前总资产为85,462.13万元，负债总额为54,498.60万元，净资产为30,963.53万元。纳入本次评估的资产与委托评估时确定的资产范围相一致。 三、评估基准日本项目资产评估基准日为2002年12月31日。 评估中所
4、采用的计价标准均为基准日时点的价格标准。 四、评估结论资产评估结果汇总表评估基准日：2002年12月31日 法 人 代 表：陈思 中国注册资产评估师：陈思 中国注册资产评估师：施云青 中发国际资产评估有限责任公司 二三年三月六日 资产评估报告书中发国际资产评估有限责任公司接受北京天桥北大青鸟科技股份有限公司的委托，依据国家有关资产评估的法律、法规和政策，本着独立、客观、公正、科学的原则，运用法定或公认的方法及程序，在四川君和会计师事务所审计的基础上对北京天桥青鸟科技股份有限公司转让其持有的四川省广播电视网络有限责任公司25%的股权所涉及的全部资产及相关负债进行了评估。本公司评估人员在资产占有方
5、有关人员密切配合和大力协助下，对委资产进行了实地查看与核对、同时进行了必要的市场调研与询证以及我们认为必要实施的其它评估程序，对委估资产在2002年12月31日所表现的市场价值作出了公允反映。本次评估的资产评估申报资料和资产产权证明文件由委托方和资产占有方提供,提供方对资料的真实性、合法性、完整性负责。现将资产评估有关情况及评估结果报告如下：一、 委托方与资产占有方简介评估委托方：北京天桥北大青鸟科技股份有限公司 资产占有方：四川省广播电视网络有限责任公司 注册地址：成都市天仙桥滨河路1号 注册资本：贰亿捌仟万元 法定代表人：李晋德 企业性质：有限责任四川省广播电视网络有限责任公司前身为四川省
6、广播电视网络中心，是四川广播电视厅所属国有独资企业，经省广电厅川广计字（95）15号文批准成立。该中心承担建设全省有线广播电视综合信息网络，经营、开发有线广播网络业务。在2000年8月，四川省广播电视网络中心与北京天桥北大青鸟科技股份有限公司、重庆东银实业（集团）有限公司共同投资“四川省广播电视网络有限责任公司”，注册资本1.53亿元，三方股东股权分别占总股本的51%、25%、24%。四川省广播电视网络有限责任公司经营范围是承担全省有线广播电视网络的建设、运营、管理及开展综合数据业务；生产、销售该网络相关产品（国家政策允许的项目）。四川省广播电视网络有限责任公司在2001年10月投资收购“成都
7、三讯光纤网络传输有限公司”，并将其更名为“成都三讯光纤网络有限公司”。12月，四川省广播电视网络有限责任公司注册资本增资为2.8亿元，三方股东的股权比例不变。目前，四川省广播电视网络有限责任公司的主要业务包括：基本业务，包括干线传输、有线电视；扩展业务，包括数字电视、数字广播；宽带数据增值业务。2000年末，公司资产总额40478.88万元，净资产15731.58万元。 2001年末，公司资产总额58762.66万元，净资产29443.41万元。 2002年末，公司资产总额85462.13万元，净资产30963.53万元。 经营业务范围：承担全省有线广播电视网络的建设、运营、管理及开展综合数据
8、业务，生产、销售该网络相关产品(国家政策允许的项目)。四川省广播电视网络有限责任公司作为综合信息网络运营商，提供的产品主要是服务，因此网络平台的高效和服务的高质量就是产品性能及质量的有效保证。四川省广播电视网络有限责任公司已建成以五环一线为主体，各级广电网络为分支的网络平台。整个广电骨干网络覆盖全省绝大部分地区（19个地市州）及主要的县级市镇，干线总长度3460公里（48642芯公里），目前干线的信息吞吐量2.5G。公司现已建有网管中心、计费中心和信息中心，有效地利用骨干传输、交换及路由设备数百台完成着整个网络的运维，为政府、企业及社会各界提供广泛的信息服务。在成都地区，四川省广播电视网络有限
9、责任公司亦投资建成了先进的城域网络，光缆46674芯公里。以HFC与POS技术为主体，可承接各类接入，包括数字电视、有线电视、VPN虚拟专网，PPPOE及Cable Modem的宽带个人接入等等。近三年四川省广播电视网络有限责任公司财务状况和经营业绩：单位：人民币元详见经注册会计师审计后的资产负债表和损益表.二、 评估目的本次评估目的是为北京天桥青鸟科技股份有限公司转让其持有的四川省广播电视网络有限责任公司25%的股权所涉及的全部资产和负债提供价值参考。三、 评估范围与对象评估范围：本次评估范围是四川省广播电视网络有限责任公司的整体资产。评估对象具体如下： (单位:万元) 本次评估的对象为流动
10、资产、固定资产、无形资产、流动负债及长期负债。 评估前总资产为85,462.13万元，负债总额为54,498.60万元，净资产为30,963.53万元。纳入本次评估的资产与委托评估时确定的资产范围相一致。四、 评估基准日本项目资产评估基准日为2002年12月31日。本公司经与委托方及资产占有方协商，确定2002年12月31日为本次评估的评估基准日。评估中所采用的计价标准均为基准日时点的价格标准。五、 评估原则依据资产评估操作规范，我们在本次评估中遵循了以下原则： （一）工作原则本次评估恪守独立性、客观性、科学性的工作原则，具体包括：1本公司及参加本次评估的全部工作人员依照国资办发199623号
11、文所发资产评估操作规范意见（试行）进行操作，不受被评资产各方当事人利益的影响，与委估资产各方当事人之间无任何利害关系。2以国家国有资产评估与产权界定相关的法规、法律为依据，坚持深入现场，检查与核对资产实物，从实际出发，实事求是地评估其现值。3依照规定的评估程序及其匹配方法与标准进行科学的评估。 （二）经济原则本次评估遵守资产持续经营的原则、替代性原则和公开市场原则，具体是指： 1资产持续经营是指被评估资产均按目前的用途和使用方式、规模、频率、环境等情况继续使用。2替代原则是指在评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则应选用最低的一种。3公开市
12、场是指一个竞争的市场，交易各方进行交易的唯一目的是获取最大限度的利润，交易各方掌握相当的交易市场信息、具有比较充分的时间、对交易资产具有必要的专业知识、交易条件公开且不具有排他性。六、 评估依据我们在资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及所参考的文件资料主要有：（一）法规依据1、国务院1991年91号令国有资产评估管理办法；2、国家国有资产管理局国资办发（1992）36号国有资产评估管理办法施行细则；3、中国资产评估协会中评协199623号资产评估操作规范意见(试行)； 4、财政部财评字199991号文资产评估报告基本内容与格式的暂行规定； 5、财政部1992年颁布的企
13、业会计准则；6、财政部1992年颁布的商品流通企业会计制度；7、建设部、国家技术监督局颁布的房地产估价规范GB/T 50291-1999； 8、中华人民共和国城市房地产管理法； 9、中华人民共和国土地管理法；10、中华人民共和国公司法。 （二）行为依据1、与委托方签订的资产评估委托协议书；2、四川省广播电视网络有限责任公司提供的资产明细表和相关资料； 3、资产评估委托方承诺函； 4、其他经济行为依据。 （三）产权依据 1、土地使用证； 2、房屋产权证明; 3、车辆行驶证； 4、主要设备购臵发票； 5、其他权属关系的证明材料。 （四）取价依据1、房地产估价规范GB/T 50291-1999；2、
14、建设部1984年11月8日颁布的房屋完损等级鉴定标准； 3、资产占有方提供的房屋建筑物清查评估明细表；4、评估人员进行现场勘察、市场调查获得的近期成都市房地产交易价格及近几年来成都市房地产价格走势等资料；5、资产占有方提供的房屋所有权证等有关文件资料。 6、企业提供的房屋的所有权证等相关资料； 7、其他有关的政策、规定；8、机械工业部信息中心2002年机电设备报价手册;9、国家两委三部一局1997年7月15日颁布的汽车报废标准； 10、资产评估常用数据与参数手册（北京科学技术出版社）； 11、黑马信息广告；12、中商信息网（）； 13、各有关设备生产厂家的报价材料；14、资产占有单位提供的设备
15、购臵合同等有关设备的技术性能说明书； 15、评估人员现场勘查、市场调查获得的资料；16、其它与评估有关的资料。 （五）参考资料及其它1、资产占有单位填报的资产清查评估明细表； 2、四川君和会计师事务所出具的审计报告； 2、与本次资产评估相关的参考资料。七、 评估方法（一）评估中主要采用的评估方法重臵成本法：是指在评估资产时按现时条件下重新购臵或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本扣减被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值来确定被评估资产评估值的一种评估方法。市场比较法：也称市场法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评
16、估资产价值的一种资产评估方法。收益现值法：是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。（二）各类资产负债的评估方法根据国家的有关法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则，以及其他公认的评估原则，本公司对四川省广播电视网络有限责任公司拟资产重组所涉及的资产及负债进行了必要的核查和鉴定，查阅了有关部门文件、技术资料和合同，实施了必要的评估程序，根据具体资产的特点，选择与之匹配的评估方法。对未来收益不能准确预测，且交易市场又不很活跃的资产采用重臵成本法。具体如下：1、流动资产评估方法具体如下： （1）、货币资金采用核实法；（2）、应收性质的帐款根据可能收回的数
17、额确定评估值； （3）、存货中原材料、在用低值易耗品采用重臵成本法； 2、建筑物采用市场比较法。 3、机器设备采用重臵成本法。 4、长期投资采用重臵成本法。 5、无形资产采用收益现值法。6、负债项目采用核实法。首先区分其在评估基准日是否具有负债的属性，再根据可能需要支付的数额确定评估值。八、评估过程按照我公司与委托方签订的资产评估委托协议书所约定的事项，我公司自二三年二月十三日至三月六日实施了对委托方提供的有关文件、资料的审核验证，并进行了现场勘查、市场调查以及公认、必要的资产评估程序。具体过程可划分为：接受委托、前期准备、资产清查、评定估算、评估汇总、提交评估报告等六个阶段。第一阶段：接受委
18、托阶段与委托方进行洽谈，明确资产评估目的和评估对象及范围，签署资产评估委托协议，选定评估基准日；第二阶段：前期准备阶段提出评估方案，向资产占有方提交前期资料清单要求、说明和资产评估申报明细表，并深入现场辅导资产占有方按照申报明细表要求进行填报准备工作；第三阶段：资产清查阶段专业评估人员进驻现场后，在资产占有方相关人员的配合下，分组检查核实资产与验证资料，同时评估人员认为有必要的资产进行检测鉴定；第四阶段：评定估算阶段评估人员根据资产的特点选择评估方法和计算公式，通过各种渠道收集市场信息，针对具体对象进行评定估算，取得资产评估值；第五阶段：汇总分析阶段评估人员汇总各项资产评估结果，整理有关资料，
19、对评估结果进行分析验证，确定评估结论，撰写评估说明和评估报告；第六阶段：提交评估报告阶段对评估报告及其说明进行所内三级审核并列示审核意见，修改评估报告，出具资产评估报告书，提交委托单位。九、 评估结论四川省广播电视网络有限责任公司评估前的帐面值：评估前总资产为85,462.13万元，负债总额为54,498.60万元，净资产为30,963.53万元；调整后帐面值：总资产85,462.13万元，负债54,498.60万元，净资产30,963.53万元；评估后，总资产100,892.75万元，负债54,498.60万元，净资产46,394.15万元。增值为15,430.62万元，增值率为49.83%
20、。即： 资产评估结果汇总表评估基准日：2002年12月31日 十、 特别事项说明1. 本评估公司未对资产占有方提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证、审计报告等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不对上述资料的真实性负责。2. 四川省广播电视网络公司向成都市建行第三支行贷款2.5亿元系重庆东银实业(集团)有限公司保证，网络公司向重庆东银提供6000万元民生银行贷款担保。3. 办公大楼为四川省广播电视网络中心投入的资产，但由于某些原因一直未办理产权变更手续，四川省广播电视网络有限责任公司正在办理产权变更手续，到目前为止未发生产权纠纷。4. 本次评估是依据企业提供的资产负债表及资产评估
21、明细表（以下简称资产清单）进行的，评估人员没有考虑资产清单以外企业可能存在的资产、负债以及可能存在的或有资产和或有负债。5. 委托评估的资产存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托方委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下评估机构和评估人员不承担相关责任。6. 本次评估由于受条件的限制，对机器设备、房屋建筑物的评估缺少必要的技术档案资料依据，只从外观进行了鉴定分析，对隐蔽部分的技术状况及可能存在的缺陷，只能通过企业的有关人员及有关部门提供的有关情况判定。7. 本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以
22、及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效，本报告所载明的评估结果应作相应调整，以致重新评估。8. 本报告对委估资产所作的评估系为客观反映被评资产的价值而作，本公司无意要求资产占有单位必须按本报告的结果和表达方式进行相关的帐务处理。是否进行，如何进行有关的帐处理需由资产占有单位的上级财税主管部门决定，并应符合国家会计制度的规定。十一、 评估报告评估基准日期后重大事项（一）、评估基准日后的调整事项本报告书所载之评估结果是本公司对被评估资产在
23、特定条件下于评估基准日的价值提出的意见。本报告书的使用者在评估基准日以后的有效期内使用本报告时，对资产数量及价值可能发生的变化应按以下原则进行调整处理：资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应的调整。当评估方法为重臵成本法时应按实际发生额进行调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。对于评估基准日后因资产数量及作价标准发生变化，委托方对评估值所作的调整，本公司不负有任何法律责任。（二）、评估基准日期后重大事项四川省广播电视网络有限责任公司评估基准日期后尚未发现重大事项。十二、 评估报告法律效力（一）评估结论成立的前提和假设条件
24、1委托方及资产占有方提供的有关法律性文件、凭证是真实的、合法的。 2委托方及资产占有方提供的财务会计报表的编制及其会计核算方法符合中华人民共和国的有关法律法规，且其会计报表真实地反映委估企业的财务状况和资产权益结构。3四川省广播电视网络有限责任公司在可以预见的将来继续存在，并按预定的经营目标和规模持续发展。4委托评估的资产无对外抵押、质押、担保等经济行为，亦无其它或有负债。 （二）评估报告的法律效力1本评估报告系评估专业人员依据国家有关规定出具的具有规定的法律效力的文件。2本评估报告的评估结果仅限于本次评估目的使用，用于其它目的时无效。 3本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的和送交资产评
25、估主管机关审查使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本公司不会随意向他人提供或公开。（三）评估报告的有效期1本报告书评估结论有效期限为一年：自评估基准日2002年12月31日起至2003年11月30日止。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，要以评估结果作为作价依据；超过一年，需重新评估。2本评估报告在评估机构签字盖章后，具有法律效力。十三、 评估报告提出日期本报告书提交委托方的时间为：二三年三月六日。 附件：资产评估报告书的备查文件 （附件系本报告书的组成部分） （此页无正文） 法 人 代 表： 中国注册资产评估师： 中国注册资产评估师：中发国际资产评估有限责任公司二三年三月六
26、日 资产评估报告书备查文件一、 有关经济行为文件1、与委托方签订的资产评估委托协议书 2、承诺函二、 委托方及资产占有方营业执照复印件1、四川省广播电视网络有限责任公司企业法人营业执照 2、北京天桥北大青鸟科技股份有限公司企业法人营业执照 三、 产权证明文件复印件1、土地使用证 2、房屋产权证 3、车辆行驶证四、 资产评估人员和评估机构的承诺函 五、 资产评估机构资格证书复印件 六、 资产评估机构营业执照复印件七、 参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件 八、 四川君和会计师事务所出具的审计报告 九、 四川省广播电视网络有限公司的章程十、 四川省广播电视网络有限公司前三年的资产负债表和损益
27、表 项目参加人员名单 项目负责人：邓志东流动资产组 ：胡广平、卢 春机器设备组 ：马继跃、张广信房屋建筑物组 ：黄庆国、胡 晶无形资产组 ：赵 玲、李 琳 资产评估报告标准样板 中化国际控股有限公司投资性房地产转让评估项目资产评估报告 姓名：学号：班级：专业：财务管理指导老师： 某某资产评估（武汉）有限公司 二一三年六月十六日 目录注册资产评估师声明. .3资产评估报告摘要 . .4资产评估报告 . 5一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 . .6二、评估目的 . .10三、评估对象和评估范围 .10四、价值类型及其定义 .11五、评估基准日 . 12六、评估依据 .
28、12七、评估方法 .15八、评估程序实施过程和情况 .16九、评估假设 . 19十、评估结论 . 21十一、特别事项的说明 . 22十二、评估报告的使用限制说明 . 24十三、评估报告日 . 24资产评估报告附件 . 25 中化国际控股有限公司投资性房地产转让评估项目注册资产评估师声明一、我们在执行本评估业务中，遵循相关国家法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方及被评估企业申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告
29、是委托方和相关当事方的责任三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已经对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况和权属资料给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权手续以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 中化
30、国际控股有限公司投资性房地产转让评估项目资产评估报告摘要某某资产评估（武汉）有限公司接受中化国际控股有限公司（以下简称“中化控股”）及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，依据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对中化国际控股的投资性房地产于评估基准日 2013 年 5 月 31 日的市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照法定的评估程序，对委托评估所涉及的中化国际控股有限公司的投资性房地产实施了实地查勘、市场调查，对该房地产所处宏观、微观环境、历史经营状况及未来发展前景进行了分析、论证，采用收益法对中化国际控股有限公司的投资性房地产在 201
31、3 年 5 月 31 日的市场价值作出了公允反映，资产评估结果如下： 采用收益法评估后，得出如下评估结论：纳入评估范围的资产账面总额23,766.66万元，评估价值28,216.82万元，增值4,450.16万元，增值率19%。上述增值的原因是：自北京光彩国际公寓项目竣工以来，国内经济持续增长，房地产市场发展很快，特别是一线城市，土地、房产价格普遍上涨。处于城市中心地段的物业，增值幅度更为明显。北京光彩国际公寓项目地处北京东二环一侧黄金地段，地理位臵优越，周边商业氛围浓厚，加之物业建筑品质良好，故近几年来该物业一直处于升值状态。根据国家的有关规定，本项目评估结论的有效期限为1年，自评估基准日2
32、013年5月31日起，至2014年4月30日止。中化国际控股有限公司投资性房地产转让评估项目资产评估报告中化国际控股有限公司：中化国际建设集团股份有限公司：某某资产评估（武汉）有限公司接受泛海控股有限公司（以下简称“中化控股”）及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，依据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对中化国际控股的投资性房地产于评估基准日2013年5月31日的市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照法定的评估程序，对委托评估所涉及的中化国际控股有限公司的投资性房地产实施了实地查勘、市场调查，对该房地产所处宏观、微观环境、历史经营状况及未
33、来发展前景进行了分析、论证，采用收益法对中化国际控股有限公司的投资性房地产在2013年5月31日的市场价值作出了公允反映，现将评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况（一）委托方及被评估单位：中化国际控股有限公司1、注册地址：北京市朝阳区工人体育场西路18号光彩国际公寓1号楼底商3C2、法定代表人：卢志强3、注册资本：人民币21000万元整4、实收资本：人民币21000万元整5、公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）6、经营范围：许可经营项目：(无)。一般经营项目：实业投资、资产管理；经济技术管理咨询；出租位于北京市朝阳区工体西南角光彩国际
34、公寓的办公用房；7、截止2013年5月31日，公司注册资本为人民币21000万元。 目前企业股权构成如下（单位：人民币万元）委托方二：中化国际建设集团股份有限公司中化国际建设集团股份有限公司由中化国际控股集团股份有限公司和北京市小梅沙实业股份有限公司于1994 年7 月出资组建，现股权情况为：1、注册地址：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座22层2、法定代表人：卢志强3、注册资本：455731.1768万元4、实收资本：455731.1768万元5、公司类型：其他股份有限公司（上市）6、经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：承办国内外投资开发项目；经营房地产业务及物业管理；投资
35、兴办实业（具体项目另行申报）；资产管理；建筑设备、建筑装饰材料的购销；自有物业租赁；企业管理咨询7、中化国际建设集团股份有限公司于1994年在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000046。截至2011年末，公司总资产为234.37亿元，总股本为4,557,311,768股。中化国际建设集投资规划、开发建设、商业管理及物业服务等于一体，具备大体量、多业态综合开发能力，产品覆盖普通住宅、商务公寓、酒店、写字楼及大型城市综合体等多种业态。对品质不懈追求、对细节力求精致、对服务专业用心，中化国际建设始终如一，致力于为客户提升价值。中化国际建设目前拥有17家控股子公司，开发的项目分布于北京、深圳、武汉、
36、上海、杭州、青岛等中心城市，知名项目包括北京中化国际居住区、光彩国际公寓、深圳中化国际拉菲花园、武汉中央商务区项目、杭州中化国际中心、青岛中化国际名人广场等众多建筑精品（三）投资性房地产（1）投资性房地产的分类投资性房地产包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。（2）投资性房地产的计价投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，外购或自行建造的投资性房地产按照取得时的成
37、本进行初始计量。不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。（3）投资性房地产的转换和处臵投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。当投资性房地产被处臵，
38、或者永久退出使用且预计不能从其处臵中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处臵收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。深圳市万泽房地产开发有限公司近二年及基准日当年资产负债情况 见下表： （四）其他评估报告使用者资产评估管理机构、国有资产监督管理部门及其他相关部门。二、评估目的本次资产评估受中化国际控股有限公司及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，中化国际控股有限公司拟转让其所持有的北京光彩臵业有限公司35%出资权及相应权益所涉及的光彩国际公寓房地产提供公允价值参考依据。三、评估对象和评估范围评估对象为房地产。评估范围：纳入评估范围的光彩国
39、际公寓的房地产总面积7405.99平方米，房产用途为商业。其产权证权利人为北京光彩臵业有限公司。北京光彩臵业有限公司为中外合作企业，现有三家出资方，分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海有限公司。根据光彩臵业的出资各方签订的合作合同及补充协议，确认应分配给中化国际有限公司位于北京光彩国际公寓的7405.99平方米商铺，但此部分房地产一直未单独办理房产证。目前商业部分房产在对外出租，出租面积为5665.98平方米，未出租面积为1740.01平方米。 以上委估对象用地性质均为出让，评估范围包含房地产分摊的土地使用权价值。评估范围为委托方提供清单所列示的评估基准日的资产，
40、从而确定其基准日止的价值。本次评估的范围以企业提供的清单为准。纳入评估范围的资产与委托评估确定的资产范围一致。四、价值类型及其定义评估人员经与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，
41、不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。五、评估基准日本项目评估基准日为：2013 年 5 月 31 日。1、本评估基准日是在保证与会计报表的日期相吻合，并尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。 六、评估依据本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据、权属依据和取价依据为：一、行为依据1、双方购买协议2、中化国际控股有限公司、中化国际建设集团股份有限公司与我公司签订
42、的资产评估业务约定书二、法律依据1、原国家国有资产管理局国资办发199236 号国有资产评估管理办法实施细则；2、国办发2001102 号国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知；3、国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令企业国有产权转让管理暂行办法；4、国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令企业国有资产评估管理暂行办法；5、国资委产权2006274 号关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知。三、准则依据1、中国注册会计师协会关于印发会协200318 号注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见的通知；2、财企200420 号资产评估准则基本准则、资产评估职业道德准则基本准则；3、资产评估准则评估报告（中评协2007189 号）；4、资产评估准则评估程序（中评协2007189 号）；5、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（会协200318 号）；6、资产评估价值类型指导意见（中评协2007189 号）；7、资产评估准则不动产（中评协2007189 号）；四、权属依据1、被评估单位的营业执照等；2、主要购臵合同、发票，以及有关协议、合同书、建筑施工预决算书等财务资料。五、取价依据1、公司提供的 2009 年-2013 年资产负债表、利润表等财务会计资料，历史与现行资产价格资料、历史用