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1、2021潢川县老年公寓可行性研究报告|潢川县谈店乡 潢川县老年公寓（暂命名） 项目可行性研究报告 目 录一、项目概况1项目简介2研究范围二、项目背景及可行性分析1项目背景2项目建设的可行性3项目规划及回报计划三、项目选址与建设条件1项目选址2建设条件四、建设规模和建设
2、方案1总体设计2建设规模五、投资估算和资金筹措方案 1投资估算 2资金筹措六、项目风险分析1项目风险分类2项目风险控制对策七、可行性研究结论1老年公寓建设是必要的2老年公寓建设是可行的一、项目概况1 项目简介潢川县老年公寓是一家社会服务福利养老机构，该公寓结合当地实际，将社会养老、福利救助、五保供养融为其中，完美地集养老、医疗、学习、娱乐、教育、休闲、救助为一体，是一座生活舒适、田园感受、设施配套、功能齐全、无障碍、园林化、居家式的星级新型养老服务体系，围绕“尊老、敬老、助老，为社会分忧，为家庭解难”的办院理念，本着“面向
3、社会，为老服务”的服务宗旨，实现“替爸妈分忧，代儿女尽孝”的使命，成为潢川县首家宾馆化养护型养老机构。项目占地40亩，规划建筑总面积7000平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以传统的江南田园风光为主，以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。规划总户数：600户，总人口：1100人。1.1项目名称潢川县老年公寓1.2项目建设地点项目地点位于潢川县京九大道小潢河南岸，紧邻老城区、中心商务区，空气清新、地理位置优越，交通方便。1. 3项目法人及法人代表项目法人：法人代表：
4、2 研究范围本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目选址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。二、项目背景和建设的必要性及可行性分析1项目背景1.1进入老龄化社会目前我国老龄人口占总人口的比率为7%左右，而这一比重仍有上升趋势。根据联合国2006年2月份公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”日本，人口老龄化为22%。全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人
5、口群体将极大地提高潢川县老龄人口比重。目前，潢川县老年人口已达10万人，占全县总人口的12.2%，老龄化形势十分严峻。截至2012年底，全县只有政府主办敬老院26所，还没有一家社会养老服务机构，其中县设社会福利院1所，农村敬老院25所，共有床位数近1903张，平均每百名老年人不足1.7张，集中供养“五保”、“三无”老人2093人。需要机构养老服务的人数占老年人口总数的3%左右，需新增床位9.8万张，才能满足老年人机构的服务要求，按每家老年公寓接纳100位老年人计算，需要新增老年公寓980多家。针对老龄化形式严峻，为完善老年人服务设施，潢川县政府及民政部门将积极采取政策支持、市场运作等措施，鼓励
6、集体、个人和社会组织参与兴办养老服务机构，探索建立老年服务设施投入多元化机制。本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在潢川县城区内建设至少一所老年公寓。1.2独身子女增多独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受2项目建设的可行性老年公寓是稳利行业，初期投资规模较大、项目周期回报及资金回笼可观，因此，作为公益事业的养老
7、机构社会效益较大，有国家政策及当地政府的大力扶持，可以预想到具有可观的经济效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出台了不少举措鼓励老年福利事业的发展。特殊原因及有利时机：目前我县处于大发展时期，城市定位及县区板块的扩张升级，促使县内很多老人无居可住的实际市场情况下，潢川县老年公寓恰逢天时地利人和，项目现有建筑可迅速发展壮大。3项目规划及回报计划老年公寓是稳利行业，一期3年项目计划：中档的休养护理养老机构，预计投入250万；二期2年项目计划：康复医疗干休所养老机构，预计投入180万。集老年人居住、休养、娱
8、乐、保健、康复、医疗于一体。 回报计划：一期项目建设符合城区当前政策及老人居住需求，具有自己的自身优势，具有200多位固定老人的居住客源，项目上马即有巩固的成本收入；预计1-2年收回成本，3年即可盈利。合作模式探讨：1、股权合营（参与经营）（股权含：干股与分红股）2、股权合营利益分红（不参与经营）3、只是针对性风投或资本运作利益分红4、 三、项目选址与建设条件1项目选址项目地点位于潢川县京九大道小潢河南岸，紧邻老城区、中心商务区，空气清新、地理位置优越，交通方便。2项目初始条件紧邻老城区、中心商务区，地理位置优越
9、，交通便利有公交直达、离市中心仅10分钟车程，项目区域紧靠大型休闲广场中心，且公寓内布置合理。建筑的容积率较大，建筑面积仅占总面积的1/5，绿化率很高，园中空旷，有较多休闲区域及健身区域，老人可以在园中休闲娱乐。县政府在投资兴办老年公寓方面给予了很多方面的优惠政策，在用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。现阶段潢川县养老机构的发展，老城区养老公寓少，需求量大，而新建老年公寓更少。一些农村及城乡结合的养老院由于建在离县城中心很偏远的地方，社会认知度较差，交通极不便利，影响了很多老人入住。我们潢川县老年公寓项目，处于老城区、中心商务区
10、内，交通便利，环境好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的高档养老的好地方。四、建设规模和建设方案（分二期运营开发）1总体设计总用地面积约24000平方米，建筑用地面积约7000平方米。2建设规模（无须重复建设）具体功能设置：餐厅、休息室、活动室、洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、更衣室、老人居住室、资料室、会议室、办公室、洗衣房、其他。3现建筑装饰标准在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐
11、碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。 室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。 老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强
12、调功能作用，应醒目、易识别。五、投资估算和资金筹措方案（一期项目投资）1 投资估算1.1建房：40万。 1.2设备：60万 1.3其它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需90万元。1.4工资：照顾老人的日常生活约40人，工资900元每月以上投资共计约240万元。2资金筹措80-100万元之间六、项目风险分析1项目风险分类1.1建设风险建设风险是指项目改建工程无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，它是建设项目的主要风险之一。1.2成本超支风险项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和
13、费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。1.3其他风险项目的进展还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。2项目风险控制对策2.1建设风险在项目实施之前，已事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是针对承包商在投标过程中向我们承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。并合
14、理要求承包商对改造、改建工期进行合理的预估，并进行承诺。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险。现有项目内建筑合理布局符合我们公寓建设要求，重要建筑已无须重复建设，只需改建及个别小区域建设即可，以此可规避本项目的主要风险。2.2成本超支风险 合理的投资计划，相关政策、法规、建设要求、安全设施、基本设施、服务培训、管理团队等基本设施储备。七、可行性研究结论1养老院建设是必要的老年人的比例在逐步提升，2012年底这一比率已经达到12.2%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；潢川县作为一个拥有人口规模38万的居住地，按照规定必须设置至少一所福利性的养老机构以满足社区养老的需求。2养老院建设是可行的虽然老年公寓属于投资周期较长的项目，但其已不是较大的危险项目，并且作为公益事业它所发挥的巨大效用是不可估量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。第 9 页 共 9 页