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1、旅游地产开发的生态文化发展论文1生态文化旅游地产开发形式的分类1.1生态文化旅游地产开发的概念生态文化旅游地产是由文化、生态旅游、地产产业穿插构成的一个领域，其本质是以地产作为载体的文化创新，借助开发区域所特有的生态文化旅游资源作为开发契机，将文化的理念全方位地贯彻到房地产开发的全经过中，进而提升固化建筑价值，知足现代中国人日益提高的寓居需求和精神需求。生态旅游是一种体现人与自然和谐关系的旅游方式，其基本内涵是：1生态旅游不以牺牲环境获得发展；2促进当地传统文化的保护和发展；3给予当地最大的经济利益支持；4有利于资源的可持续利用3。生态文化旅游地产即地产与文化生态旅游产业有机结合的产物，是指将
2、生态旅游的资源开发规划、项目经营管理、利益调整分配、环境监测保护等全经过，贯彻到文化旅游地产开发中的新形式。1.2生态文化旅游地产的开发形式及分类生态旅游开发形式根据介入主体、控制主体、分配机制、经营形式等分为限制自主型、有限自主型、平衡型和自由自主(完全自主)型四类w参考目前国内学者对生态旅游开发形式、旅游地产的分类方法，结合目前文化旅游地产的发展现状，将生态文化旅游地产的开发形式分为两大类：一类是单一型生态文化旅游地产开发形式，另一类是复合型生态文化旅游地产开发形式。其中单一型生态文化旅游地产开发形式包括借助原有建筑文化保护开发的生态休闲旅游地产、借助地脉文化开发的生态旅游商务地产、借助地
3、脉文化开发的生态住宅地产和当代文化创新开发的生态休闲地产；复合型生态文化旅游地产开发形式为以休闲度假、商务和住宅为一体的旅游综合型生态文化旅游地产5。2生态文化旅游地产开发形式选择与评价模型构建及应用2.1选择与评价指标体系构建指标的选择与指标体系的构建，直接关系到能否为生态文化旅游地产开发形式评价模型的构建提供可操作性的根据6。因而，该指标体系必须包含影响项目开发形式选择的各个关键要素。本文运用Delphi法确定了政府因素、区域经济因素、城市影响因素、社会因素、市场因素和旅游资源条件因素六个方面共18个指标，建立生态文化旅游地产开发形式评价的指标体系。详细如表1所示。2.2选择与评价模型的构
4、建及应用本文构建生态文化旅游地产开发形式的选择与评价模型，旨在指导开发商运用科学的方法决策项目开发与规划。本文首先采用Delphi法对每一层的各个指标进行重要性的赋值，然后对各专家打分得到的结果进行处理，得到指标体系的判定矩阵。继之，运用层次分析法对各个指标分别进行权重和一致性指标计算7，通过五轮计算得出了五种开发形式下各指标的权重。基于此，采用熵技术指标权重修正法修正权重，提高其信度。计算结果见表2。在确定开发形式选择与评价的指标体系和指标权重基础上，确定指标评定标准，采用专家打分法和模糊综合评价法等方法以西安市大明宫生态遗址区保护改造项目为案例进行实证研究，在对案例指标评分进行数据量化处理
5、后，计算出案例中各项指标的得分，分别为：政府支持度87分、政策完善度92分、GDP75分、恩格尔系数73分、城市国际化程度17分、年旅游收入20分、城市知名度86分、城市化率10分、常住人口70分、旅游人数65分、开发商资产负债率80分、房价收入比83分、旅游资源稀缺性84分、空气质量50分、文化旅游资源价值82分、适宜旅游时期87分、交通便利度75分、配套设施35分。本文釆用线性加权和函数对本案例进行综合得分计算，分别计算出五种开发形式的综合得分：形式一为59.2957形式二为58.8542分，形式三为58.4749分，形式四为48.8936分，形式五为61.9556分。结果显示综合得分最高
6、的是形式五，即项目最合适的开发形式为综合型生态文化旅游地产开发形式，与之最接近的形式是形式一,即借助原有建筑文化保护开发的生态休闲旅游地产。由此可知，大明宫遗址区保护改造项目应在借助原有建筑文化保护开发的基础上进行综合型生态文化旅游地产开发，与案例现阶段开发形式一致，验证了本文模型的可行性。2.3结论分析西安市大明宫生态遗址区保护改造项目拥有包括大明宫生态遗址公园及周边地区在内的19.16平方公里的土地，该区域不仅是2006年印发的（“十一五国家重要大遗址保护规划纲要）中所涉及的100处重要大遗址之一，同时也是西安市重点规划的以文化策划和生态旅游规划为先导，以有利于西安城市建设、大遗址保护和改
7、善民生为目的的生态文化旅游地产项目，是实现西安市经济社会整体协调发展的重大战略决策。西安市大明宫遗址历史文化积淀深厚，拥有丰富的自然资源和良好的生态环境，具有依托生态文化旅游资源发展生态文化旅游地产的后发优势8。大明宫遗址区保护改造项目将以丰富的生态资源为基础、深厚的文化底蕴为灵魂、发达的旅游产业为引擎，着力打造以大遗址保护改造和展示盛唐文化为特色，集文化、生态、旅游、商贸、寓居、休闲服务为一体、具有国际水准的城市新区。本文以西安市大明宫遗址区保护改造项目为案例，应用所构建的生态文化旅游地产开发形式的选择与评价模型，对其进行了实证分析。研究结果表明，该项目应在借助原有建筑文化保护开发的基础上进
8、行综合型生态文化旅游地产开发的结论，与该项目现阶段开发形式基本相一致，验证了本文所构建的生态文化旅游地产开发形式的选择与评价模型的实用性。大明宫遗址区作为一个相对独立而又完好的社会、经济、自然复合生态系统，通过积极探索大遗址保护与生态文化旅游地产开发带动城市发展的新形式，尝试开拓大遗址保护和利用的新途径，着力打造西安的“城市中央公园，有利于改善人居环境，使其成为城市发展规划与建设的样本，实现历史与当代、经济与社会、文物保护与城市建设、城市文化与生态旅游的协调发展。对西安市生态文化旅游地产开发具有重要意义。1合理开发规划生态文化旅游地产带动周边产业发展。西安市大明宫遗址区拥有丰富的自然资源和良好
9、的生态环境，历史文化积淀深厚，大明宫遗址区保护改造项目是西安城市发展的重要生态人文象征，其带动周边产业发展的优势功能遭到广泛瞩目。本研究得出该项目应在借助原有建筑文化保护开发的基础上进行综合型生态文化旅游地产开发的结论。因而，在大明宫遗址区保护改造项目地施行经过中，应以文化策划和生态旅游规划为先导进行项目规划，结合产业基础优势合理招商引资，吸引万达、万科、中建等大批国内知名城市运营商在大明宫遗址区落户，将文化业、旅游业和地产业有机结合，为房地产开发和营销找到新的切入点，构成以大明宫遗址区生态文化旅游为核心，力求到达人与自然、人与城市、人与环境、人与社会的生态和谐，进而带动周边产业发展9。2发展
10、生态文化体验、旅游度假扩大社会旅游需求。西安市大明宫遗址公园的旅游开发建立在市场导向的基础之上。根据旅游统计资料显示，大明宫国家遗址公园2012年接待游客400万人次，旅游综合收入2583.68万元。估计2015年大明宫国家遗址公园年接待游客将超过500万人次，吸引境外游客100万人次，旅游综合收入将到达3500万元。因而，积极发展生态文化体验、旅游度假，细节部分彰显地方特色，例如能够将整个大明宫遗址区旅游资源划分为生态休闲旅游资源、文化体验资源、古迹寻踪资源等三大类资源，将具有同类型的资源进行聚类，同类资源主体协同开发，同时要加大旅游资源开发的精度与深度，在大明宫遗址区内实现资源分享，以优化
11、大明宫遗址区生态文化旅游地产的发展格局，进一步扩大西安市大明宫遗址公园的社会旅游需求，推动大明宫遗址区保护改造项目及其西安市生态文化旅游地产的持续、健康和快速发展。3利用区位优势建立生态文化旅游城市综合体。西安市大明宫遗址区生态文化旅游资源类型丰富，区位优势日益突出。大明宫遗址区应该采用借助原有建筑文化保护开发的基础上进行综合型生态文化旅游地产开发的形式，促进大明宫遗址区的可持续发展10。在大明宫遗址区保护改造项目的建设经过中，早期重点开发和建设大明宫国家遗址公园，力求将大明宫遗址区打造成为西安市的“城市中央公园，辐射带动国际化、高水准的城市新区，构成高品质的寓居、娱乐板块。大明宫遗址公园紧邻
12、西安地铁二号线，靠近西安市政府新行政中心，围绕大明宫遗址公园，西安北郊旅游商业区块将得到迅速提升。因而，大明宫遗址区保护改造项目的发展方向，应当建立在大遗址保护开发的基础之上，科学规划，合理建设，以生态文化旅游为核心，建立集人居生活、休闲度假、娱乐购物为一体的新兴生态文化旅游城市综合体11。4提升楼盘品质彰显市场优势。西安市大明宫遗址区规划占地19.16平方公里，规划拆迁建筑面积约100万平方米，估计新建建筑面积约2500万平方米，实行招商引资约1050亿元。大明宫周边房地产市场分析：目前大明宫遗址公园周边楼盘均价为6000元每平方米，价格上升趋势明显。市场供给以多层、小高层、高层电梯公寓为主
13、，楼盘大都设计比拟合理，有合理的定位，良好的绿化，楼盘品质较高。因而，开发商在进行生态文化旅游地产的开发经过中，运用科学的方法选择开发形式，对该地区将来的发展进行合理的规划，将极大的提升该地区楼盘的品质，提高市场竞争力。3结语本文将生态文化旅游地产作为研究对象，通过建立开发形式选择与评价模型，并以大明宫国家遗址公园为案例进行实证研究，采用模糊综合评价法等方法对案例指标评分进行数据处理，验证了该模型的可行性，基本到达了为其他生态文化旅游地产开发形式的选择提供参考根据的目的。本研究界定了生态文化旅游地产的概念，丰富了生态文化旅游地产相关理论，为生态文化旅游地产项目开发形式的决策提供理论支持，对于西安市生态文化旅游地产项目的开发具有一定的实践意义与指导功能，以此进一步推动西安市生态文化旅游地产持续、健康和快速发展。