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1、北京房地产市场发展方向【关键词】2010北京市房地产市场发展趋势【报告内容】1.房地产市场总体预判1.1宏观经济形势1.1.1宏观经济形势2009政府给予的自信心比黄金更重要，中国经济最早从这场危机中复苏2008年底中国政府迅速采取应对措施，加上本身遭到国际金融危机的不利影响相对要小得多。而且，中国政府对中国经济的发展充满自信心，这种自信心传递出一个信息，即中国政府还将采取各种必要的措施，确保经济增长目的的实现。这种自信心使得中国消费者、投资者确实看到了希望，成为经济最快复苏的关键。房地产行业迅速回暖，成为本轮经济恢复的重要支撑房地产行业迅速回暖，成为本轮经济恢复的重要支撑。受益于大规模的财政
2、刺激政策和有史以来最为宽松的货币政策，中国的经济运行迅速结束了下降调整态势，2009年2季度即开场止跌回升；这其中，房地产业的快速回暖带动上下游产业链的快速运转，成为经济最早恢复的主要支撑点。1.1.2宏观经济形势2010房地产业复苏事关经济振兴大业，信贷政策不会轻易转向房地产业复苏担负着拉动内需、带动投资、振兴经济的重担，受制于国外经济的低迷，在国内经济未出现明显企稳迹象之前，央行对房地产业的信贷支持政策不会转向。市场自信心总体看好，全球环境局部偶发事件将是唯一的风险2009年11月，阿联酋迪拜酋长国政府公布，迪拜世界集团正在寻求推延归还到期债务，世界为之哗然，当日全球股市大幅下跌，楼市出现
3、短期观望。迪拜危机或许仅是冰山一角，将来一年出现类似的概率仍然存在，例如美国刺激措施在明年停止可能性存在，这都会给中国经济带来一定的不确定性。部分行业投资过热，将来经济局部构造调整可能性存在房地产行业将成为调整的一个方面，最近的中央政策方向已经基本确立，部分城市房价上涨过快将成为调整的重点。1.1.3房地产政策形势2010物业税的“试运行或成为影响购房需求预期的主要方法之一2007年之前已经历证，加重交易环节的税费，无法影响投资性购房者、投资性购房者的购房热情，对房价上涨的抑制作用有限。而从国际经历来看，加强不动产持有环节的税收，能够影响购房者的市场预期，进而到达控制房价过快上涨差异化的信贷政
4、策将成为抑制投机性购房需求的重要手段之一实际贷款经过中，很多细则不明确使得“二次购房政策作用大打折扣，例如以自住为目的购买第二套房产且首套房贷款结清并已出售的，或是再次贷款购买的房屋面积、总价比首套房多的购房人，能否应该算作1.2市场供给1.2.1市场供给2009一手供给量受工期局限，短期内无法跟上市场节拍受2008年市场低迷影响，开发商开工、投资比拟慎重，严重影响了2009年的市场有效供给；另外，而随着房价的逐步上涨，捂盘惜售在年底愈演愈烈。这两方面导致2009年一手总体供给量为8.8万套，比过去年均下降3万套。二手供给量政策的激发，供给量完全释放宽松的信贷、税收政策，以及房地产市场自信心的
5、恢复，二手业主尤其是2年以上房龄将房屋入市的积极性加强，二手供给量在2009年迅速增加。以租养房促进租赁房源供应充足去年年底以来，一部分由售转租房源以及空置房源的大量入市构成了今年主要新增加的租赁房源供应。同时今年一、二手房市场交易相当活跃，考虑到市场中投资、改善型购房者的增加，租赁房源中以租养房的比例提升较大，整体租赁市场房源供给释放的快速增加1.2.2市场供给2010一手市场供给充裕，但城八区构造性供不应求现象严重市场形势转好，开发商拿地积极性高涨，活跃了2009年的土地市场，土地供给量初次完成土地供给计划，这为将来的市场供给提供了基础保障，另外，明年政策会加强住房有效供给，也为将来供给提
6、供了政策压力。但土地供给构造特别不均，城八区所占份额逐步稀少。因而，将来一手供给量总体充裕，但城市中心区供给日渐稀少。二手市场受营业税收紧等政策的影响，短期二手买卖供给量会适度回调目前相关交易税费政策已经重新收紧，一方面会导致卖方市场的税费转嫁进而使购房人的支出成本进一步增加，另一方面迫使部分业主短期内惜售意愿的回潮，进而导致房源供给下降，因而，短期内二手供给量将来将会有所下降。受二手买卖市场回调影响，由售转租房源将会增加2009年以来二手房市场涌入了大量的投资客和改善性需求购房者，当市场发展形势不太明晰的时候，二手买卖市场回调，租赁市场中以租养房的比例将会有所提升。1.3市场需求1.3.1市
7、场需求2009北京在向年交易40万套的特大型城市迈进政府救市政策刺激，国民自信心增加，使得客户购房需求在2009年集中释放，一、二手成交量共计37万套，同比上涨166%。这需求包括2008年累计下来的，也包括政策影响下本来应该在2010年提早释放的。一手市场刚性需求、改善性需求、投资性需求全面释放在“两会的继续宽松的政策基调下，积累许久的刚性需求、投资性开场释放，3、4两个月成交迅速加快；5月之后，改善性购房需求也开场释放，通胀预期的作用下，投资保值性购房需求也开场增加，整体楼市进入供需两旺的繁荣格局。9月之后，供不应求形势加剧，房价急速上涨，刚性需求、投资性成为抢房的主力。二手房的优势得到购
8、房者认同，需求喷发二手市场经历全年低谷2009年1、2月、陡然爆发2009年3-5月、非理性攀升2009年6-8月、政策市刺激2009年9月、恐慌性疯狂2009年10-12月五个阶段。从需求发展来看，3-5月，自住结婚族为主兼有改善与投资客群并存的交易形态；6月开场，前期自住需求井喷的交易格局已经有所削弱，取而代之的是为抵御可能出现的通胀风险而买房置业的投机投资型客群以及逐步活跃的改善型买家，9月，受网签政策的刺激，各类需求集中爆发；10月之后，年后的自住性、改善性需求提早释放。房屋租赁需求随城市发展稳步增长租房需求增长主要来源于随着城市发展的不断向前以及北京整体经济的提升，所带来的就业时机增
9、加。另外，大量的拆迁户产生临时性的住房过度需求，这也为增加2009年来北京租赁市场的承租需求打造了良好的基础1.3.2市场需求2010比照去年过旺的市场需求，2010年市场需求将回归正常水平目前二手成交量全面超过一手房市场，北京楼市进入“40万套的现代，标志这将来总量、一二手格局不会发生太大波动。首先，自住需求含刚性、改善性将成为市场主流。宏观经济政策形势仍然向好，刚性购房需求将会平稳释放，同城产品升级、异城区位升级使得改善性购房需求保持主流地位其次，投资性需求含投资+保值仍然存在。中国良好的经济形势成为国际热钱关注的焦点，通胀压力将会变大，投资+保值性购房需求仍然存在；国内股市高涨形势不明朗
10、，现有投资渠道有限，投资性购房需求仍然存在。最后，部分城市面临政策打压，投机性购房需求明显减少。部分城市房价涨幅过快已经影响城市的正常发展秩序、构成了一定的信贷风险，中央政府已经开场关注这些城市，将来一年将会有对应政策加以控制。一手成交量约为12万套左右。2006年、2007年一手成交量分别为14.8万套、13.4万套，2008年成交量下降至7.0万套，2009年增长至15.4万套，2006-2009年平均下来，年均成交量在12万套左右，2010年成交量也将回归正常水平，约为12万套左右二手成交量交易量为15-18万套。上海2004年出现过30万套的交易峰值，而后的2005年由于宏观调控而降至
11、20万套，13的年度环比衰减已是极致，因而我爱我家估计2010年北京二手房市场的有效过户成交量将会在15-18万套左右，而能否冲破20万套则尚需政策和市场的协同配合。1.4供需关系1.4.1供需关系2009供需形势如同“过山车，房价急速飙升在强大的需求压力下，一二手整体供需形势经历了大变脸，由年初的“供过于求转变成年底的“供不应求，使得一二手房价全年逐月上涨，一手均价上涨70%，二手均价上涨60%。城八区中一、二手市场构成互相补充城八区的一手供给量日渐减少，而需求量保持高位，区域内二手房成为主要的补充，城区二手、一手比值已经上升至2以上。城八区一手市场的稀缺使产品逐步向着高档分化，二手逐步成为
12、市场主流城八区一二手之间价差重新拉大，差距已经过年初的1000元发展到年末的6000元每平方米，一手市场的稀缺使得产品逐步向着高档市场分化，二手逐步成为市场主流，北京房地产市场进入新的发展阶段。1.4.2供需关系2010将来总体供需关系趋于平衡，房价将会稳步增长将来供给量略有下降，需求量也将回归正常，整体供需形势保持平稳，将来房价下降或者高速上涨的可能性不大。将来企业资金压力不大，一手市场继续保持较高涨幅，其中城八区尤为明显企业资金压力不大，加上具备雄厚资金实力的央企和国企进入，主动降价的可能性不存在；企业尤其是上市企业土地储备不太充裕，将来拿地积极性较高，又将催生新一轮地王，继续带动房价上涨
13、，目前地价获取较高，所以将来构成房屋供给后房价不会低。城八区一手房供需矛盾仍然突出，房价将会保持较高涨幅城八区一手公寓市场仍然看好，宏大的价差将使郊区别墅价格迎来补涨机会城八区一手的供需矛盾已经无法改变，将来公寓市场仍然延续今年的趋势。相比公寓价格的极速高涨，别墅价格一直维持较低的涨幅，目前的宏大的价差将使郊区别墅价格迎来补涨机会。短期二手市场价格可能有所波动，但长期来看价格仍然紧随一手涨幅2009年二手房市场交易价格的振幅比例史无前例的到达了55.85%，此高涨的价格要想在2010年继续高歌猛进已经明显缺乏支撑，遭到相关政策调控，二手房需求提早释放，年初价格将会有所波动和回调，但时间不会持续
14、很久，遭到一手房价居高不下形势的影响，二手房价会逐步回归到上涨趋势上来。随着轨道交通等设施的建设，明年整体房屋租赁市场价格将会有所上涨由于考虑到目前市场中租金和房屋售价差距的不断拉大，令市场中的业主本能的产生提高租金价格保证收益的补涨意识；另外，轨道交通等基础设施的建设和完善，缓解内城区域租赁供需紧张的矛盾同时，通过向城市郊区分流承租需求提高了全市平均租金水平。2针对发展商的建议2.1拿地策略l鉴于目前的政策环境，建议大型开发企业要尽量控制地王的频现，需慎重的拿地土地市场资金门槛提高，建议小开发商合作拿地或者相机而动，理由是：2.1.1企业层面大型开发企业经过2009年的积累，大型开发商明年的
15、购买欲望和资金实力都很强。经过2009年的积累，小开发企业具备一定的资本，但是无法与大型企业竞争。2.1.2政策层面五部委联手打击开发商囤地行为等系列政策看出，中央对明年的房地产调控基调是有效增加。2.1.3市场供给房地产商购买土地的首付款不得低于50%，且全款一般要在一年内付清；商品住宅项目宗地出让面积不得超过20公顷。2.2区域扩张策略首选二三线城市重点区域，次选一线城市有潜力的发展新区，例如，环渤海：天津、青岛；东部：南京、杭州、福州；中部：武汉、长沙；西部：成都、重庆；特色：三亚、海口、珠海；还有城市重点发展新区，例如北京：通州、大兴、丰台。理由是：2.2.1市场层面二三线城市相对20
16、08年，2009年市场虽讲有所好转，但部分城市整体房价仍然处于低位或者涨幅较小，城市房地产发展潜力宏大。另外，重点发展中小城镇的政策将加快区域土地的供给速度。2.2.2市场层面一线城市市场需求过2.2.3政策层面从中央经济工作会议和刚刚出台的调控政策来看，明年商品房建设将向中小城市倾斜；上海等城市开场出台遏制房价过快上涨；青岛等城市出台延续过去的购房优惠政策；国务院批准海南试水新型彩票业建国际旅游岛。表一：2009年重点城市住房交易情况2.3产品设计方面在提高容积率的大趋势下，努力寻求产品品质与中高端需求的契合点，尽可能提高别墅产品品质，全力提升城区住宅设计标准。理由是：2.3.1市场层面最近
17、别墅项目以其稀缺性、保值性体现了良好的抗风险能力，销售情况一直保持平稳。2.3.2政策层面加强房地产市场的有效供给是将来市场调控的重点之一。因而，一样土地面积上出来更多的建筑面积即提高容积率将会成为一大发展趋势。2.3.3客户需求层面中低端客户已经被保障性住房或二手住房吸引，中高端客户是中心城区及近郊的一手住房的主力客群。2.3.4供给层面国务院规定将来住宅用地出让合同将规定最低容积2.4销售策略方面结合企业发展策略，“随行就市为最优，小开发商根据抗风险能力，建议加快出货；大开发商应综合考量本身战略全局，建议平稳度过政策调整期，静观其变。理由是：2.4.1价格层面总体供需关系趋于平衡，房价将会
18、稳步增长企业资金压力不大，一手市场继续保持较高涨幅2.4.2政策层面差异化的信贷政策将成为抑制投机性购房需求的重要手段之一；物业税的“试运行或成为影响购房需求预期的主要方法之一；打击囤地的同时，加大保障性住房的建设力度，用于增加市场有效供应2.4.3客户需求层面比照去年过旺的市场需求，2010年整体市场需求将回归正常水平；自住需求含刚性、改善性将成为市场主流；投资性需求含投资+保值仍然存在部分城市面临政策打压；投机性购房需求明显减少2.4.4供给层面政策的催促使得一手市场供给充裕，但中心城区仍然供给缺乏3.针对购房者的建议3.1自住需求3.1.1刚性需求合适务实家庭和工薪阶层。此类客群建议考虑
19、租房或购买总价较低、轨道交通沿线的一、二手房一般来讲，刚性需求是来自于低端的、初次置业的客群，这些客群主要包括解决婚房的白领、在城市落户的高校毕业生以及部分拆迁户。他们选择的房源一般是总价较低，交通较为便利。这类需求不管房价涨还是跌，都客观存在。对于这类客群，我们建议除了在城市核心区选择租房外，能够考虑一下总价低，地理位置优越的二手房。假如是新房的话，能够考虑略微远一些的地区，比方，五环外的一些区域，但是有轨道交通，比拟方便出行的项目。3.1.2改善型需求合适有一定经济基础，试图改善寓居环境的客群。此类客群应在一、二手房选择方面权衡考虑从字面意义上理解，改善型普通自住房应该是原来有一套房子，由
20、于住房面积较小、位置较偏僻等原因无法知足住房需求，无论原有住房卖或不卖，都想要再拥有一套住房的客群。对于这类客群，我们建议位于城市中心地块的社区，有舒适的面宽和进深，户型当代新颖、配套完善的产品，能够是一手住宅，可以以是较新的二手住宅。另外，可以以考虑选择城市规划的中期发展方向，可能是略微远一些的地区。由于政策调控很有可能在明年年中，房价将从上涨的趋势向平稳运行过渡，因而，此类客群够买机会建议选择在明年下半年。3.2投资需求3.2.1投资型需求合适有较厚实的经济基础，希望购买产品能够长期保持的客群。此类客群建议考虑地段较好的商住两用物业以及性价比高的别墅产品对于投资型的来讲第一是地段，第二是地
21、段，第三是地段。由于买的不单纯是物业本身，实际上你购买的是这个区域整体发展将来，这是购买投资型物业一个最重要的前提。以北京为例。北京如今有一些热门区域，像中关村、奥运村、CBD、使馆区等等合适投资。从产品上看，性价比高的户型、功能多样化宜商宜住宜投资最佳。另外，别墅对于长期保值，重视资产安全性的投资者来讲比拟适宜。新晨购买机会建议选择在年初，市场相对较低迷时期，这时候政策不够明朗，对于投资和改善的界限不会很明晰，政策上不会加大对投资型需求的调控。3.2.2占有型需求或者珍藏需求，这种财富顶级客户，更多追求精神层面的知足感。追求知足本人的喜欢，或者知足彰显身份的差异性偏好。财富顶级人士对住房的需求已经超越了投资的概念，他们更多追求彰显身份的差异性偏好，这类需求随着经济形势的好转将会逐步释放。目前合适彰显身份的产品包括一线城市的顶级豪宅、独栋别墅；景区、滨海区域的豪华度假产品3.3投机需求投机型需求合适手中有热钱，对房地产预期较高的客群。此类客群建议考虑有升值潜力的二、三线城市投机型需求以低价买入，高价卖出以最快的速度赚取差价。目前，一线城市房价快速上涨，价格空间不大，因而建议考虑房价有升值潜力的二、三线城市。