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1、城镇化与房地产业协调性测度研究摘要：为解决城镇化进程中城市扩容和人民安居问题，建立新型城镇化与房地产业协调发展系统，收集湖南省2007-2016年系统各项指标数据。基于耦合协调度模型，利用熵权法合成新型城镇化与房地产系统发展指数，对湖南省系统中两者之间耦合协调性进行测度，分析其发展阶段与特点。根据20072016年各项合成指数分析，湖南省主要由房地产发展滞后型向新型城镇化进程滞后转变，协调耦合度不断提高，14个市州发展阶段与湖南省基本一致。因而深化分析湖南地区新型城镇化与房地产发展的耦合协调性，对湖南乃至中部地区提高新型城镇化发展质量和制定房地产政策提供科学根据和实证参考。关键词：新型城镇化；
2、房地产业；耦合协调；湖南城镇化建设使大量人口从农村进入城镇，住房供需数量大幅提高，对房地产市场产生重大影响。房地产业发展势必提升城镇发展品质，为城镇化发展提供产业支撑。当前我国城镇化建设处于关键转型期，城镇化带来的社会环境问题阻碍了房地产业发展，房地产市场问题直接影响城镇化质量，两者只要协调发展，才能构成合力促进经济和社会高效发展，因而新型城镇化与房地产业协调性研究是我国当前发展经过中亟须解决的现实问题。国外学者早期从城市区位角度研究房地产市场发展，2000年以后通过模型定量分析城镇化与房地产业间协调关系。我国城镇化进程比西方晚，国内学者相关研究文献侧重于两者间协调发展理论讨论，以为中国城镇化
3、道路与房地产市场发展进入转型阶段1，需要实现产业可持续发展。也有学者展开了定量分析，朱庄瑞等2以为应建立房地产市场城镇化水平系统，分析我国不同等级城市该系统耦合阶段和协调趋势。薛菲等3定量分析我国城镇化率与房地产业之间存在长期稳定的正向变动关系。蔡雪雄等4、仇兵奎等5和袁帅等6分别结合福建省、武汉和天津详细发展情况，建模分析新型城镇化与房地产业两大系统的耦合协调性。刘翔7对湖南人口城镇化与房地产业进行相关性分析，提出完善两者间协同发展机制。在城镇化与房地产业协调性研究中通常将其作为两个独立系统，指标体系建立没有统一标准，缺乏系统分析，中观尺度相关研究较少。根据中部崛起规划部署，发挥承东启西、联
4、南接北作用的湖南省发展对战略施行发挥有力影响作用。湖南省2015年人口城镇化率超过50%，平均每年增长1.3%左右，但低于全国城镇化率水平；各市州城镇化发展不平衡，长株潭人口城镇化率高于全省平均水平，而大湘西地区城镇化水平落后。房地产业作为城镇化发展的重要载体，20112016年湖南商品房均价总体呈现稳步增长态势，2016年湖南省商品房均价为4640.22元/m2，低于全国平均水平。因而选择该地区作为研究对象，收集20072016年系统各项指标数据，基于耦合协调度模型进行新型城镇化房地产业系统耦合协调性测度分析，探索其协调发展阶段和特点是特别必要的，为湖南及中部地区提高新型城镇化发展质量和制定
5、产业协调发展政策提供了科学根据和借鉴参考。1指标体系构建及数据处理1.1评价指标体系建立城镇化与房地产业发展作为复杂系统需要从系统角度出发，遵循“科学性、全面性、主导性和可操作性原则，构建综合指标体系进行协调发展研究。参考国家新型城镇化规划20142020年和湖南省新型城镇化质量评价体系，新型城镇化分别从城镇化水平、基本公共服务、基础设施和资源环境4个方面构建二级指标。根据中房预警系统从房地产开发全经过涵盖投资、生产、交易和价格各环节构建房地产业发展二级指标。结合统计数据可获得性及连续性，在二级指标基础上分别将新型城镇化和房地产业发展进一步细分为15项和10项三级指标构建指标体系，其中新型城镇
6、化中3项指标为负向指标表中标有负号指标，其余均为正向指标见表1和表2。1.2数据处理1.2.1确定权重熵权法是一种客观赋权法，根据指标变异性的大小来客观地确定权重8，目前已在社会经济领域得到广泛应用，因而选用该方法确定权重。根据表1和表2指标数据，运用Matlab软件输入“Functionweights=EntropyWeightR熵权命令，根据熵权计算公式写入程序进行数据运算，可获得各指标权重Wj值见表1和表2。1.2.2指数合成m合成新型城镇化与房地产业各子系统综合指数，如表3所示。2湖南省新型城镇化与房地产业耦合协调性测度2.1耦合协调性测度模型耦合是指系统中两个或两个以上的实体互相依靠
7、于对方的一种量度。新型城镇化与房地产业协调发展是系统中两个要素互相依存、互相协调、共同发展的状态6，利用耦合协调度模型从系统角度对其进行分析，能够较好反映二者之间互相关系所处阶段及特点。因而采用该模型对湖南地区新型城镇化与房地产业发展的耦合协调性进行综合测度分析。耦合协调度公式如下所示：耦合度模型：耦合协调度模型：式中，C为各部分之间的耦合度；U1和U2分别代表新型城镇化和房地产业发展综合指数；D为新型城镇化与房地产业发展两个子系统之间的协调度；T为两个子系统的协调指数；、为待定系数，知足+=1。根据耦合度的定义和划分标准，将耦合度划分为4个阶段，低水平的耦合阶段C0，0.3，颉颃阶段C0.3
8、，0.5，磨合阶段C0.5，0.8和高水平的耦合阶段C0.8，1。耦合协调度也划分为4个阶段：D0，0.3为低度协调耦合；D0.3，0.5为中度协调的耦合；D0.5，0.8为高度协调耦合；D0.8，1为极度协调耦合。2.2耦合协调度指数测定根据耦合协调性测度模型，将表3中新型城镇化和房地产发展综合指数利用SPSS软件合成耦合度和耦合协调度指数进行耦合协调性测度，根据划分标准进行指数类型划分，如表4所示。2.3湖南省各市州耦合协调度指数测定根据新型城镇化房地产业系统指标收集湖南省14个市州地区原始数据，根据耦合协调度测度模型，利用Matlab和SPSS软件合成20072016年湖南省14个市州城
9、镇化与房地产业发展系统耦合协调度指数进行耦合协调性测度，其结果如表5所示。3湖南省新型城镇化与房地产发展耦合协调性分析3.1湖南省总体耦合协调性发展分析3.1.1综合发展分析根据表3综合指数分析，20072016年期间湖南省城镇化水平指数稳步增长；房地产发展指数有一定波动，2012年出现下降。2007年湖南省新型城镇化与房地产业发展综合指数水平较低，新型城镇化进程滞后；20082009年受金融危机冲击，湖南房地产业发展滞后。20102016年湖南省房地产业各项指标出现一定波动，但房地产总体发展呈现上升趋势，而由于新型城镇化进程中土地利用矛盾和生态环境问题导致湖南省城镇化发展滞后于房地产业发展。
10、根据表4，20072011年城镇化与房地产发展耦合关系水平较低，由低水平耦合趋向颉颃阶段，2012年耦合度开场提升，逐步进入磨合阶段。随着湖南省社会经济的快速发展，房地产在政策调控下和政府有利疏导下实现平稳健康发展，逐步进入良性互动阶段。3.1.2总体耦合协调性发展阶段及特点根据表4湖南省耦合协调性测度指数，城镇化与房地产发展协调性演化趋势根据划分标准分为3个阶段：120072008年低度协调耦合阶段。此阶段城镇化与房地产发展耦合协调性较低，指数为0.1862。由于湖南各市州城镇化与房地产发展均处于较低水平，各地方政府在推动城镇化进程中具有一定盲目性，房地产过度开发，导致城镇产业构造不合理，阻
11、碍系统协调发展。220092011年中度协调阶段。该阶段处于后金融危机时代，城镇化成为拉动内需的核心。湖南省以长株潭两型社会城市群发展为契机，吸引国内大型知名房地产企业投资，科学规划，合理布局，开场注重系统协调发展。但是由于发展基础薄弱，存在与环境、资源、生态之间的矛盾及建设的滞后性，在一定程度上制约了城镇化进程；大型房地产企业带动湖南房地产业大力发展，各项指标大幅攀升，促进城镇化发展，两系统协调性稳步提升进入中度协调阶段。320122016年高度协调阶段。20122015年城镇化水安然平静房地产发展综合指数稳定增长，2016年呈现较大幅度增长。新型城镇战略规划使其发展进入规范化有条不紊发展进
12、程中。2014年和2015年湖南房地产业在去库存压力下出台救市政策，使2016年下半年迎来较大增长，但湖南省政府为稳定房地产市场发展加大调控力度，注重社会综合效益，使两系统的耦合协调度指数到达最高值0.729，二者的交互作用不断凸显，呈现高度协调耦合态势。3.2湖南省各市州耦合协调性发展阶段及特点湖南省各市州耦合协调性测度指数显示见表5，其发展阶段与趋势基本与湖南省一致，除益阳和邵阳其他城市在2011年进入高度协调耦合阶段，略领先于湖南省平均水平。2016年湖南省耦合协调度指数超过0.7的城市为长沙、衡阳、永州、岳阳和邵阳，其他地区均超过0.6，进入高度协调耦合阶段。耦合协调度最高的是邵阳市，
13、发展最为平稳的是衡阳和邵阳市。从湖南省14市州人口城镇化率分布情况分析见表6，2007年邵阳市城镇化率最低，2016年邵阳城镇化水平仍处于较低水平，衡阳城镇化水平一般，讲明两个城市城镇化水平固然不高但能逐年稳步推进城镇化建设并注重房地产市场协调发展。湖南省会城市长沙固然城镇化水平远高于其他城市，但耦合协调度只排在到第三位，在快速推进城镇化中出现一定的反城镇化现象，房地产过度开发导致系统协调发展存在一定不适应性。一些小城市如张家界市耦合协调度出现较大波动，城镇化水平较低，由于房地产业发展不稳定，导致与城镇化耦合协调性降低。20072016年，湖南省总体城镇化水平与房地产综合指数均逐年增加，但个别
14、小城市出现一定波动；系统耦合协调度变化由低度逐步向高度协调耦合方向发展，14个市州城镇化与房地产业耦合协调度发展趋势基本与其一致。根据其趋势判定耦合协调度指数将逐步升高，结合2014年新型城镇化战略规划，新型城镇化对房地产业有效引导作用将进一步发挥。湖南省人口城镇化总体水平较低，因而需以人为核心，进一步完善城镇化总体规划，解决资金短缺核心问题，加快城镇化建设。根据湖南省中小城市居多特色，以小城镇为抓手根据城市特色小镇乡村一体化发展形式构建合理城镇化发展体系。在长株潭两型社会城市群发展辐射下，合理定位14个市州主导产业，加大户籍改革力度，使居民愿意在各级城市寓居。优化房地产产业构造，在去库存的前提下，以科技为先导，结合绿色环保、文化旅游、生态农业有效实现房地产业有序多层次发展，避免出现张家界市房地产利润连续出现负值的局面，使房地产商真正发挥城市运营者作用。进一步扩大网络覆盖范围，加大物联网建设力度，优化城乡产业布局，稳步推进城镇化进程，实现房地产业转型升级，注重系统协调发展，进而实现城镇化与房地产业系统帕累托效应。