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1、谈房地产开发成本核算方法与成本控制摘要：随着我国城市化进程的加快，房地产产业飞速发展，政府对房地产行业采取了一系列的调控，房地产产业面临着机遇和挑战。为了房地产产业的持续稳定发展，必须稳定企业效益，成本核算和成本控制显得尤为重要。本文旨在探索房地产开发成本核算和成本控制中存在的问题，并提出解决措施，为促进房地产产业的稳定发展提供思路。关键词：房地产；成本核算；成本控制近几年来，我国房地产产业飞速发展，获得了爆发式的增长。但是，粗放型的发展方式也给企业发展带来一定的隐患，例如成本核算不准确，对成本控制不重视等问题，加之近年来居民对楼房的质量要求越来越高，国家也有意识的对房地产产业进行调控，房地产
2、企业发展面临着宏大的挑战。房地产企业必须重视成本问题，强化成本管控，主动应对挑战。1房地产产业成本核算中存在的问题成本核算是成本管理中重要的一部分，通过对成本确实认、计量、记录、分配、计算等一系列活动，确定成本控制效果。目前，在房地产产业的成本核算中存在着很多问题。1.1成本核算对象不明晰随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对房屋的品质提出了更高的要求，很多房地产商适应这种要求，为住房增添健身房、游泳池、幼儿园等各种配套设施建设，增加了核算项目，另外就是房地产开发的房屋种类多样，开发周期长，规模大，在核算上没有明确统一的要求，导致成本核算对象不明晰。1.2成本归集分配不规范成本归集和成本
3、分配对成本核算有着重要的影响，在成本核算中，成本归集要先于成本分配，成本归集就是将产生的费用进行归类汇总，能够得到各个对象成本支出的总和，成本分配就是把成本或者分配和再分配给成本目的。规范标准的成本归集分配对成本核算的准确化具有重要的意义。在房地产成本核算的经过中，各类复杂的成本需要根据程序正确的分类，其中还有很多间接成本分配困难，加之行业内没有统一的标准，成本归集分配上存在不规范。2房地产产业成本控制中存在的问题成本控制也是成本管理的一部分，成本控制是企业预先建立的成本管理目的，由成本控制主体在其职权范围内，在生产消耗发生以前和成本控制经过中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节
4、措施，以保证成本管理目的实现的管理行为。成本控制主要面临着成本控制体系不健全和成本控制不全面的问题。2.1成本控制体系不健全我国房地产产业还处于粗放型发展阶段，对于企业内部的管理控制不重视，成本控制体系也处于没有统一的行业规范的阶段，一直没有建立起健全的成本控制体系，对于企业进行准确的成本管理造成了宏大的阻碍。例如，在一些房地产企业的项目成本控制经过中，各个阶段的项目控制成本不能够与项目的建设周期结合起来，在不能够进行动态管理，使得房地产企业在成本管理和成本控制经过中缺乏全面的、系统的成本核算及成本管理，这也就导致房地产企业无法得到更为准确的成本核算及成本控制结果1。2.2成本控制不全面房地产
5、产业成本控制是要贯穿整个流程的，涉及到房地产开发的方方面面，在项目施行前、施行中、施行后都要做好成本控制工作，不可只侧重一个环节，在施工前要做好成本预算，施工中要综合项目信息不断改良优化，施工完成后要进行总结，避免少数环节成本控制遗漏产生的成本控制不全面，造成企业损失。3怎样优化成本核算和成本控制近年来，我国房地产产业一直处于高速增长中，经济收益可观，房地产企业将精神主要用于开拓新市场，对于成本核算和成本控制不重视，如今，随着政府对房地产市场的调控，粗放型的发展方式已经不合适企业发展的需求，优化房地产产业的成本核算和成本控制势在必行。3.1不断完善成本核算机制房地产项目开发经过中，成本核算主要
6、面临着核算项目不明晰和核算归集分配不合理的问题，归根结底，就是成本核算的机制不规范的原因，必须不断完善成本核算机制，建立房地产开发项目的成本核算统一规范将是解决问题的关键，对核算项目和核算单位进行总结，统一分类，制定严谨的核算规范，严格把控核算流程，在实践中建立一套符合公司运营情况的成本核算机制，促进企业的成本管理，节省房地产开发成本。同时，成本核算时需要对项目开发的工期以及附加条件进行具体讲明，对开发项目中产生的公共成本或间接性成本作出特定的分配标准，对房地产开发项目的成本周期的核算也要明确规范2。综上，就是要建立统一的规范的成本核算机制，厘清成本核算中的项目、归集、分配问题，保证成本管理系
7、统流畅的运行。3.2建立健全的成本控制系统固然成本控制体系的建立不是1d完成的，但是企业必须对成本控制加以认识，加强对成本控制体系的建设，在房地产项目的全经过中进行成本控制管理，在将成本控制落实到项目的全方面全经过。例如，在项目开展前期，就要做好风控、预算等工作准备，将人工成本、资源成本等一系列涉及资金情况都要做好计划，建立目的体系，在项目开展时做到心中有数，在项目结束后，核算资金使用情况，比照预算资金，发现超出部分所造成的原因，以便下次项目施行的有效控制成本3。还能够开掘各种节省成本的方法方式，例如对房地产项目材料进行统一采购，获取优惠，节省材料成本等。总之，就是以精细化管理的方式对成本支出
8、进行管控，以最低的成本获得更高的企业收益，不断房地产企业的抵御风险能力和盈利能力，提升企业的核心竞争力。3.3对成本管理加强监督在成本的核算和控制中，涉及大量的资金往来，有必要对其进行合理的监督控制，防止成本虚增对企业造成风险。要建立完善的责任制度，将成本核算任务对应到人，加强员工的责任意识，事后可以以及时追责。同时，对成本核算进行审计，增加核算的准确性，防止因核算失误造成的资金流失。3.4利用高科技进行动态成本管理房地产产业的项目复杂，同期开展的工程数量大、规模大，单纯依靠人力很难进行成本管理，而随着高科技的发展，利用信息技术进行数据化管理的形式已经逐步进入到广大企业的视野。对房地产项目进行
9、数据化管理，既能够促进成本核算和控制的效率，又能够在复杂的项目情况下对工程发生的各种问题进行实时动态的管理，及时的对各种成本管理问题做出反应，避免问题的发酵，降低风险发生的可能性，还能够对工程中成本控制进行监督，把握成本控制的动态发展情况，以全方位的角度分析总结成本管理中的失误，增加了房地产产业对成本的即时控制能力。3.5提高财务人员的专业能力财务工作人员在成本控制上具有重要的作用，专业的财务人员不仅能够准确的进行成本核算，还能够从账目中发现问题，帮助企业控制成本，促进企业的效益增长，企业必须重视财务人员的专业能力，定期对财务人员进行培养，建立奖励机制，促进财务人员的工作能力和工作热情。在财务人员专业能力缺乏的情况下，企业还能够求助第三方风险评控机构，进行合作，对企业房地产项目的风险进行充分评估，通过专业机构开掘企业内部的问题，积极进行改良，不断控制成本和效益的平衡，在剧烈的市场竞争环境中，保证房地产企业的长久稳定发展。随着房地产产业的市场竞争逐步剧烈，房地产开发的成本核算和成本控制在保证企业长久的发展方面越来越重要，房地产企业必须转变如今粗放型的发展形式，进行精细化管理，在成本核算和成本控制上下功夫，减少企业负担，增加企业效益，才能更好的维持企业的运转，在越发剧烈的市场竞争中立于不败之地。