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1、投资性房地产会计处理中的不对称摘要：现如今，学者们对会计对称性的研究不断地深化，以为它在提高会计信息质量有着不可或缺的地位。会计对称性在理论中是可行的，但是在实务操作中却由于各种各样的因素导致其非但对会计信息质量的提高帮助不大，并且可能做了大量的无用功亦或是成为会计信息失真的借口。因而以为会计非对称性有其存在的必要性，本文从投资性房地产这个角度，对其会计处理的不对称性进行分析研究。关键词：投资性房地产；会计对称性；会计不对称性；信息质量理论综述对称的概念对称性的概念，最初是源于几何领域层面，是指一类图形或者是一类物体相对于某个点，直线或者平面而言，在大小、形状和排列上具有逐一对应的关系。对称性
2、在不同的学科不同的领域都广泛存在，近年来，在经济学和管理学领域的研究，对称性也获得了很大的成果。会计学作为管理学的一个分支，对称性也是普遍存在的。能够总结为，对于同类的经济业务，应采用一样的会计核算方法，对于逆向经济业务，表如今采用相反的会计处理。会计的对称性又分为静态对称和动态对称。静态对称是指企业内部某个时点的平衡关系，比方复试记账法的运用；动态的对称分为内部和外部的对称，分别指对于同一个会计主体来讲，假如业务发生逆向行为时，应该同正向行为进行相反处理；进行关系往来的交易双方对于同一个事项进行会计初次确认和计量的对称性。不对称性的表现事物是相对性的，对称性概念的提出，就讲明存在不对称的现象
3、。这种情况在会计处理中也是比拟常见的，比方由于记账时间的不一致造成的不对称，在进行销售处理中，销售方以为还没有把主要的风险和报酬转移给购货方就暂时不作为收入反响，然而购货方可能会由于收到了货物，所以进行了会计处理，这种就造成了会计处理的不对称性；融资租赁中，由于双方对于未确认融资费用与未确认融资收益中进行的会计选择不同而造成的不对称等等。本文主要从投资性房地产的会计处理流程进行分析研究。发现其中会计处理中的不对称现象，并对这些现象进行详细的分析，解析其中因会计处理中的不对称产生的后果。投资性房地产投资性房地产是一项比拟特殊的企业资产，不同于固定资产和无形资产。由于投资性房地产从让渡的使用权从中
4、获得收益，或者是持有准备增值后获得收益，因而在一定程度上，投资性房地产具有了金融资产的性质。投资向房地产是指为了赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的范围包括下面三个方面：已出租的土地使用权、持有以备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产会计处理不对称的表现及原因一项交易事项的处理涉及到前期确实认和计量，中期的后续计量以及最后的处置。经过这三个经过，一项交易才算是完好的。笔者梳理了投资性房地产的这三个经过，以为在投资性房地产的会计处理中的不对称现象及原因如下文所示。计量形式中存在的不对称性表现及其原因根据（企业会计准则第号投资性房地产）的有关规定，企业在
5、对投资性房地产的会计形式选择中能够选择成本形式计量，当符合公允价值的计量基础时，可以以选择公允价值的形式进行计量。然而由于这两种计量形式的选取不同，造成了投资性房地产的会计处理中产生不对称性的后果。在选择成本计量形式下，对投资性房地产的处理类似于固定资产或无形资产的处理，要对其进行折旧或者摊销的计提。但是在公允价值形式下就不需要进行折旧或者摊销的计提这样的会计处理。在成本计量形式下，投资性房地产假如发生了减值，那么进行的会计处理就是计提减值准备，但是在公允价值计量形式下，假如投资性房地产的账面价值和期末资产负债表日的该资产的公允价值进行比拟，假如发生变动，那么对投资性房地产价值变动的会计处理是
6、计入公允价值变动中去等等。由于对同时投资性房地产这一交易事项的会计处理，由于会计选择的计量形式的不同导致出现上述的不对称性的差异，以及还有在非投资性房地产和投资性房地产之间的转换以及对于最后投资性房地产的处置经过中都会有不对称性的会计处理存在。从上文中我们也能够清楚地看到是由于成本形式和公允价值形式的计量形式的不同导致的不对称性的存在。究其内在原因，是国家对于投资性房地产的会计准则的规定。由于每个地方的发展不同，经济环境不一样，所以市场形态也悬殊。对于当地假如有活跃的房地产交易市场，并且还能够有对同类或者类似的房地产的价格的参考，这样投资性房地产的公允价值也能够做出合理的评估，那么就能够采用公
7、允价值计量形式对投资性房地产进行会计处理。这体现了会计处理的弹性。形式变更的不对称性表现及其原因投资性房地产能够选取成本形式计量可以以选取公允价值形式计量，并且计量形式一经选定，就不得随意变更。假如企业所在地的房地产交易市场比拟活跃了，并且能够知足公允价值计量形式的条件使，企业能够从成本形式转到公允价值计量形式。但是这种变更是不可逆的；假如企业一开场对投资性房地产的计量形式选取的是公允价值计量形式时，企业是不能变更成成本形式的计量方式的。由上可知，这两种形式之间的会计处理是不可逆的，是不对称的。笔者以为这种不对称的发生是遭到会计处理的慎重性原则的影响。投资性房地产公允价值形式计量下固然能够准确
8、的反响资产的价值，但是由于公允形式下的价值是处于变动中的，假如公允价值的计量形式在能够转换成成本形式的计量方法时，这在很大程度上为企业操纵利润，粉饰财务报表提供了可能性，因而这种会计处理的慎重性导致了形式变更的不对称性。成本形式下对投资性房地产减值会计处理的不对称性表现及其原因投资性房地产选取成本形式进行计量时，其会计处理和固定资产或者无形资产的处理一直。按获得时的成本计量，后续按期进行折旧或者摊销的计提。但是投资性房地产假如有迹象表明其发生了减值，并经过减值测试后确定是会发生时，是要对投资性房地产进行减值准备的计提。但是已经发生减值并且计提过减值的投资性房地产如今价值又恢复时，其减值准备不能
9、转回。笔者以为对投资性房地产进行减值准备的计提也是由于慎重性的要求，假如价值恢复后，其减值准备不能转回也符合会计处理的慎重性。正是由于这种会计处理的慎重性导致了对于采用成本形式下投资性房地产减值准备不能转回的不对称性。这种准则的规定，有利于避免人为操纵利润空间的可能性，比方本期计提，下期再转回，就很容易造成人为的操纵利润，粉饰财务报表等情况。投资性房地产和非投资性房地产转换的不对称性表现及其原因笔者通过梳理投资性房地产的计量，发如今成本形式下，投资性房地产的转换是能够体现会计上的对称性的。但是假如投资性房地产采用公允价值形式计量的话，在投资性房地产转换为非投资性房地产时仍然能够表现出会计上的对
10、称性，然而在非投资性房地产转换为投资性房地产的时间，对于公允价值小于账面价值的部分，是计入“公允价值变动科目的，对于公允价值大于账面价值的部分，是计入“其他综合收益科目的。由于在公允价值计量形式下的对于差额的处理不同所以产生了不对称的会计现象。笔者以为之所以会计准则这样规定，一方面是出于慎重性的考虑，非投资性房地产转换为投资性，拿自用房地产来讲，一般这种自用房地产购置时间比拟早，而如今房地产市价比拟活跃，市场价格可能翻了几倍之多，所以有的企业为了粉饰财务报表，操纵利润，会钻这个空子，而这种不对称性就在一定程度上弥补了这个漏洞。另一个方面就是配比方面的原因，一般造成公允价值比拟高，而非投资性房地
11、产的账面价值比拟低的时间，都是由于以前年度的差异造成的，假如在转换日，都计入“公允价值变动科目时，无疑会对当期的利润影响比拟大。关于投资性房地产会计处理不对称的建议笔者通过梳理投资向房地产的会计处理流程总结出以上关于投资性房地产不对称的情况，并做出了原因分析。总结如下：会计政策的选择的原因导致的不对称现象；出于会计处理的慎重性原则，为了防止在投资性房地产的处理中出现操纵利润等舞弊行为的考量；防止出现会计处理中的不配对现象导致对当期财务报表影响较大等。针对以上考量，笔者以为在投资性房地产的处理中应该通过下面两个方面来弥补不对称性造成的会计信息质量问题下面几点。提升会计人员的素质在投资性房地产是选
12、择成本形式的计量方法还是选择公允价值形式的计量方法时，选用何种方式都将会涉及到会计人员的职业判定，由于会计人员的职业判定影响到会计信息的质量，所以加强会计人才的建设，提升会计人员的素质，这样在进行职业判定的时间会愈加的符合交易事项的本质，提升会计的信息质量。不断地提高会计人员的综合素质，也会相应的避免很多操纵利润的现象，这就能够为投资性房地产会计处理的对称性提供更多的施行可能。进而能够增加财务报表会计信息的可靠性。积极引导，不断完善在投资性房地产的会计处理中，固然目前来讲，这种出于慎重性的不对称现象是合理的，对于提高会计信息质量的可靠性有很大的价值。但是由于慎重性原则其本身也有一定的缺陷。这种
13、会计处理的不对称性会导致会计业务处理的繁琐。现如今对于会计对称性理论的研究不断深化，发现其对会计信息质量的建设方面发挥着不可或缺的地位，在简化会计处理工作以及宏观的经济层面都很重要。由于会计对称性理论有着很多的优点，所以我们应该积极的创造环境，促进对称性在实务中的应用。固然不对称性的会计处理和市场经济有着很大的关系，但是随着市场经济的不断发展，我们应该寻求更好的切入点来进行会计对称性的应用，积极引导会计对称性理论与实务的结合，为会计信息质量的提高提供更多更好的保障。不断地完善会计规章制度随着我们市场经济体制的不断发展健全，我们对于会计信息质量的要求也不断地提高，愈加希望会计信息能够及时准确的反映企业的真实状况，进而为各个利益相关者提供报告。如上所述，针对于投资性房地产的会计处理的不对称性产生的原因基本是由于考虑到会计处理的慎重性，在一定程度上影响到了会计信息的中立。所以我们应该结合当前的经济环境，考虑到现如今企业在会计处理经过中所反应的问题。我们应该不断地完善会计规章制度，使其愈加符合现如今的需求，进而为会计对称性的发展，对于会计信息质量的提高提供相应的保障。