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1、房地产开发中敏感性分析应用提要在房地产项目经济的评价风险分析中敏感性分析是很重要的一个方法。敏感性分析是对投资项目风险的一种度量，对少数可能变化较大的因素，制定相应的对策，就能有效地降低项目所冒风险。房地产开发项目的不确定因素较之一般的投资项目要多，怎样有效地找出最为敏感的因素从更深的层次上进一步测算，是房地产开发项目经济分析中一个值得讨论的问题。敏感性分析的核心是利用经济的评价指标和部分不确定因素之间的变化率，对其中比值的各项经济指标控制临界进行寻找，进而将风险降到最低。关键词：房地产投资；敏感性分析；不确定性因素一、引言在房地产项目的经济评价中，不确定性的分析是研究和估计相关决策方案事前难
2、以控制的外部因素，是诸多决策方法中最常见的一种。利用对一些不确定因素进行分析，进而降低企业投产后由于得不到预期的利益而造成的亏损。而敏感性分析就是房地产项目经济决策中经常用到的一种不确定性分析方法，通过对几个变化相对较大的特定因素进行评估，并计算出这些因素会对项目造成的影响，找出其中的敏感因素，将其作为重点来进行控制，以降低项目的风险。二、文献回首房地产作为投资和收益相辅相成的高风险项目，由于其不确定性因素的数量之多而导致敏感性分析评价较难，国内外学者针对房地产敏感性分析给出不同的见解。本文主要对房地产中的敏感性分析方法进行理论阐述，并提出本人的相应见解。一敏感性分析方法1、敏感性分析的定义。
3、敏感性分析就是相关人员在很多不确定性因素中，找到严重影响到相关项目经济利益的敏感性因素，以此为根据来对项目所能承受的风险范围进行判定的一种不确定的分析方式。2、敏感性分析方法步骤1对详细要进行敏感分析的经济评价指标进行确定。敏感性分析一般是针对一个或者几个效益的指标，然后找出这些指标所对应的敏感性因素，具有很强的针对性，要求进行分析时必须有一个定量的指标，来对敏感性因素对项目效益指标的影响程度进行反映，其中较为常见的有：方案净现值、投资回收期以及内部收益效率等。2对不确定因素进行选定。对不确定因素进行选定，并对其变化的范围进行设定，详细应该从下面两个方面进行考量：一是在这些因素可能发生变化的范
4、围内，对投资的效果会有较大的影响；二是这些因素本身可能会发生较大的变化。3计算出各项不确定因素可能会给经济评价指标带来的影响程度。在计算出各项不确定因素可能会给经济评价指标带来的影响程度的经过中，要假设这些不确定因素是不会发生变化的，然后利用敏感性分析或者图表，将这些不确定因素的变动情况和分值指标所对应的数量反映出来，以便对敏感性因素进行确定。在对敏感性因素进行确定时，能够用下面两种方法分析：一是相对的测定方法，就是对在同一幅度上的因素发生的变动对分析指标带来的影响进行比拟，而对因素的敏感程度进行判定；二是绝对的测定方法，就是对降低投资效果的方向进行调整，分析其因素在相关项目的经济是可取程度，
5、假如相关的项目无法接受，那么这个因素就属于敏感因素。4绘制相关敏感分析图，并对相关方案进行分析。绘制出敏感性分析图表，将其中一个评价指标作为纵坐标，将不确定因素的变化作为横坐标，对绘制出来的分析图进行分析，以对不确定因素进行确定。相关人员再结合这些不确定因素发生的可能性，对项目的风险进行测定，并采取相应的预防控制措施。3、敏感生分析的类型1单因素的敏感性分析。单因素敏感性分析就是指每一次运行中只要其中一个参数会发生变化，其余任何参数都不会发生变化的敏感性分析方式。2多因素的敏感性分析。多因素敏感性分析就是指对各种可能出现不同变动幅度的因素的多种组合，并对各种因素可能给相关项目带来的经济效果影响
6、程度进行分析。4、敏感性分析的指标1敏感度的系数。敏感度系数就是指项目的效益指标变化发生的百分率和其不确定因素的变化百分率之间的比例。敏感度的系数越高，则证实该项目的经济效益对其不确定因素的敏感度也就越高，这就提醒相关要员应该对其不确定因素引起重视，以免其给项目效益造成较大程度的影响，给房地产企业带来一定损失。2临界点。这里所讲的临界点，就是指不确定因素所发生的极限性变化，也就是讲这个不确定因素让项目财务的内部收益率和基准的收益率之间的变化百分率是相等的。可以将临界点看作是项目二房地产中的敏感性分析1、房地产项目的不确定性因素过多不好控制。所以，在选择不确定性因素时要根据当时所处的条件和环境进
7、行决定，而用于敏感性分析的指标也有多种选择，为了让房地产评价分析愈加准确详细，能够将指标分为不同的层次，运用逐层分析的方法对房地产项目进行敏感性分析。1构造层次。把经济评价指标内部收益率IRR和净现值NPV以及不确定因素按递阶层次分成三级。层次中的二级和三级因素完全能够根据详细项目以及所把握因素的不确定程度灵敏确定。2进行一级敏感性分析。分别进行三级因素对二级因素的敏感性分析。通过一级SA，就能确定各成本因素对总成本变动的影响程度。同时，能够大致确定更次一级不确定性因素变化对总成本的影响程度。3进行二级敏感性分析。分别进行二级因素对一级经济评价指标的敏感性分析。这样既可确定各二级因素变动对评价
8、指标的影响程度，把握哪些是最敏感的二级因素，也能大致确定每一项三级不确定因素变化对经济评价指标影响的范围。4进行三级敏感性分析。在一级SA和二级SA的基础上，经过综合比拟，选择一些最敏感的三级不确定因素，分析这些不确定性因素的变动对经济评价指标的直接影响。经过以上敏感性分析，各种因素对项目经济效益的影响、方案可接受以及被否决的区域，应该十分引起重视并采取相应措施加以避免的问题，都可通过有关敏感性分析图表现出来。2、假设某一个房地产公司有一个房地产投资项目，能够先对该项目的投资额、折现率假设成为该项目的主要敏感性因素。以此为根据，利用单因素敏感性分析方法试着对该投资项目净现值指标进行相关分析：1
9、敏感性因素和分析指标同样是根据上文中的不确定性因素进行设定，不确定因素照旧是：年收入、投资额，而分析指标也同样是该项目的净现值；2对该项目的敏感性指标进行相应的计算，先对决策基本方案中的NPV和IRR进行计算；3对该项目的临界值进行计算；4将敏感性分析经过和结果以图表的形式绘制出来；5结合图表对该项目的经济效益及不确定因素对该项目效益的影响程度进行分析评价。这样就能够在敏感性分析表中准确的看出，该项目的净现值指标对其年收入变化的敏感程度。三、结论在关于房地产分析的敏感性分析中，不确定性因素以及指标确实定仍然是重中之重，对于这两项因素确实定以及分析中要投入更多的精神，在将来分析中要擅长和数学方法相结合得到愈加准确的结论。这样能够针对不同的指标，对数据进行连续性分析，在实际的房地产经济评价中起到很大的作用，使房地产项目的风险分析有了一定的标准，进而降低项目的风险系数，得到更大的利益。