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1、房地产业的战略发展（求知杂志）2014年第八期一、传统城镇化与房地产业发展中出现的问题1.以往建立在传统的城市化形式基础上的房地产发展方式，由于追求经济效益和城市规模，未充分做到城市土地的集约利用，是粗放型、消耗型的发展。开发区和工业园区建设占地面积过大，建成区的开发速度远高于人口密度的增长速度，使得大量土地资源闲置和浪费。我国经济正从高速增长向中高速增长转换，很多城市做新城规划、产业规划都是按高增长时期的经济发展速度来做，产业扩张、就业增长和经济发展的速度没有跟上城市建设的速度，造成一些城市土地资源浪费、产业体系发育缓慢、房屋滞销。2.城镇化建设区域间发展不平衡。东部沿海地区城镇化水平较中西
2、部地区高，中西部地区的城镇化发展比拟滞后，拉大了区域间的发展差距。城市群内各城市的分工合作不协调，集群效率不高。城镇化的发展侧重于一二线城市的发展，忽视了中小城镇的发展，中小城市产业功能和服务功能较弱。3.城镇布局与资源环境承载能力不匹配。以往追求速度与总量的发展形式严重透支资源、污染环境。随着人口和产业向城市集中，大城市的市区出现了劳动力过剩、交通拥挤、住房紧张、生态环境恶化等问题。这样的发展方式越来越遭到资源、环境等因素的影响和制约。4.户籍制度限制了劳动力流动和人口转移，保障的制度还不完善。大量的农村剩余劳动力进入城市务工，在城镇人口统计中，2亿多农民工及其随迁家属未能享遭到本地居民的一
3、些基本公共服务和当地居民的基本医疗保险、基本养老保险和城市最低生活保障，面临着社会保险不完善、子女上学困难等问题。5.房价与居民收入不协调。住房是保障民生的基本条件，是人们安身立命的物质基础，是社会和谐稳定的保障因素。房地产市场存在比拟严重的供需构造失衡，新建中小户型、中低价位普通商品住房和保障性住房供给缺乏。住房的保障资金体系不完善，保障房保障制度覆盖面较窄，新增进城务工人员面对高房价、面临住房困难的问题，有相当一部分人是在城市中租房住，没有真正在城市定居下来，而是在农村和城市间迁徙。二、新型城镇化规划中的新趋势1.新型城镇化将给房地产行业发展带来新鲜血液。新型城镇化注重产业发展与转移人口就
4、业同步进行，要求为农村转移劳动力提供保障，这势必将消除农民的后顾之忧，大大提升城镇转移人口的融入感和归属感，吸引更多农业人口进入城镇，进而释放大量购房需求。到2020年，农村转移人口的总量会到达3亿多。在将来一个时期，新增人口中购房群体比例将持续上升，构成源源不断的新增城镇房地产需求，对房地产市场的拉动作用也将更为明显。2.新型城镇化以推动以城市群作为主体形态，促进大中小城市的合理分布和发展。中国经济发展方式将发生重大转变，由高速发展向平衡发展转变，由集中配置资源的方式向平衡配置资源的方式转变，由沿海化、中心城市化的方向朝区域发展和城乡统筹的方向转变。产业转移及同城化效应将带动部分开发企业到中
5、心城市周边的城市进行布局，这必将改变现有的房地产市场格局。伴随着中小城镇的崛起，中国房地产市场容量将进一步提升。3.产业地产正成为房地产一个新的关注的焦点。伴随着我国经济构造转型与产业转型、升级，产业地产在生态园区、智慧城市、旅游地产、物流仓库、商业地产等投资方面会迎来新一轮的市场发展时机。能否在城镇化方面走得更快，核心的问题还是要引进产业，用市场化的手段吸引企业入驻，以产业为支撑，加强人口的吸纳力和附着力，以产业解决就业，提高居民收入，解决在城市打工人群的置业问题。4.保障性住房建设力度和资金的支持力度将加大。今年新开工700万套以上的保障性住房，其中各类棚户区改造470万套以上，估计今年完
6、成的投资将超过1万亿元。住房保障产品供应体系日益完善丰富，渠道日益增加，共有产权房将在更多城市推进。保障性住房准入门槛逐步降低，覆盖面将进一步扩大，到十二五期末，覆盖面要到达20%。四、新形势下房地产业的发展战略1.统筹规划，合理布局，提高土地利用效率。城镇规划要与产业规划和生产力布局相结合，合理利用和建设规划城镇土地，注重城市的整体布局和功能划分。城镇化并非越快越好，而是需要健康、平衡、有序的发展，避免重复建设，严格限制将来新城新区规划，提高城镇建设区的人口密度。完善征地制度，在符合规划和用处管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，促进集体建设土地向城镇建设土地的转化，实现与房地产业的
7、双赢。2.优化布局，促进大中小城市和小城镇协调发展。一二线城市主城区应适当向周边城镇疏散转移一些功能，将制造业和关联服务业等劳动密集型的产业向周边中小城市转移，带动主城区人口和产业向周边迁移，优化人口构造，减轻人口压力。发展特色城市产业，强化城市间的分工协作，提高中小城市的产业承接能力。避免主城区优质资源过度集中，这一方面可缓解房价的过度上涨，另一方面可以带动周边中小城市的发展。以区域协调发展战略为突破口，加强政府监管与政府间合作，构建合理的都市带，通过城市群的平衡发展，真正做到资源分享。3.改革造成城乡二元化原始障碍的户籍制度，使符合条件的农业转移人口落户城镇。有序放开城镇落户政策，合理确定
8、差异化落户条件，提高农民融入城市的素质和能力，到2020年，先解决1亿左右的农业转移人口落户城镇。调整产业构造，加快城乡一体化进程，营造良好的创业、就业环境，实现产城融合。以寓居证制度的施行、社会保障体系的完善以及基本公共服务均等化，对在城镇就业但未落户的常住人口实现基本公共服务全覆盖。提升城镇转移人口融入城市的能力，以稳定的就业带来稳定的收入，吸引更多农业人口进入城镇，这也给城镇新增人口购房需求提供了有力支持。4.积极推进住宅产业当代化，推进绿色城市、智慧城市的建设。住宅产品的设计要突出寓居理念，要符合集约化要求、人性化要求和智能化要求。转变开发形式，推进建筑标准化，推广符合低碳、绿色标准的
9、新技术、新材料、新设备和新能源，大力推行节能环保的建筑产品，减少环境污染。调整开发形式，加快既有建筑节能改造，鼓励使用可再生能源，发展绿色建材，开发智能建筑，提高住宅产业化比例，提升城市内存品质，实现城市的可持续发展。5.通过市场配置和保障房供给相结合的双轨制解决住房问题。对房地产市场则要因城因地分类进行调控，实行差异化的住房税收、信贷政策，抑制投机、投资性需求，构成构造合理、房价与消费能力相适应的住房供需格局。优先知足保障性住房的土地供给，增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品房的有效供给。加大保障性安居工程建设力度，降低保障性住房门槛，把进城落户农民纳入城镇住房保障体系。拓宽保障渠道，对城镇中低收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，加大棚户区和城中村改造，强化共有产权房在保障房领域的市场地位。