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1、房产税计缴关键要点【摘要】2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着（城市房地产税暂行条例），2009年1月1日后，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人下面统称外资企业及外籍个人，按照（房产税暂行条例）缴纳房产税。不少纳税人对于按照（房产税暂行条例）计算房产税时需要注意哪些问题并不特别清楚，本文从征税范围、适用税率、对房屋原值的规定、纳税义务的起止时间以及外币换算的时间点等几个关键点对房产税的计缴做了明确讲明.【关键词】房产税；计缴；关键点2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人下面统称外资企业及外籍个人，按照（房产税暂行条例）缴纳房产税。2009年1月12
2、日，财政部、国家税务总局联合下发的（关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知）财税20093号文件就有关事项做了明确规定。需要指出的是，2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着（城市房地产税暂行条例），不少纳税人对于按照（房产税暂行条例）计算房产税时需要注意哪些问题并不特别清楚。下面笔者就下面几个问题加以分别讲明.1关于房产税的征税范围房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区，其中，城市是指国务院批准设立的市，详细区域为市区、郊区和市辖县县城；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比拟
3、发达，人口比拟集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地.2.关于房产税的适用税率房产税以房产的计税余值或租金收入为计税根据，采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为12%。另外，（关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知）财税200824号第二条规定，对个人出租住房，不区分用处，按4的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于寓居的住房，减按4的税率征收房产税.3.关于房产税对房屋原值的规定（关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知）财税2008152号第二条规定，对按照房产原值计税的房产
4、，不管能否记载在会计账簿固定资产科目中，均应根据房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。同时还应注意的是，（关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知）国税发2005173号规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋知足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中能否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设
5、施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值.另外，（关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知）财税2005181号规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面下面的建科筑、地下人防设施等，均应当按照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护构造，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、寓居或储藏物资的场所。自用的地下建筑，按下面方式计税：一是工业用处房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1-(10%至30%1.2。二是商业
6、和其他用处房产，以房屋原价的70%80作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值1-(10%至30%)1.2。房屋原价折算为应税房产原值的详细比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。三是对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体根据地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四是报批类减免税政策.现行房产税暂行条例对一些房产规定免税，包括对个人所有非营业用房产免税。对纳税确有困难的纳税人，条例规定可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税.4.关于房产税纳税义务的起止时间
7、对于新建的房屋怎样征税，（关于房产税若干详细问题的解释和暂行规定）财税地字19868号第十九条规定：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。而房产税纳税义务截止时间的问题，（关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知）财税2008152号第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末.5.关于外币换算的时间点（关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知）财税2008152号第四条规定，以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款根据缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币.