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1、土地融资风险防备探究摘要：土地融资是我国金融融资领域中的重要组成部分，有利于土地储备机构获得资金，以摆脱资金短缺带来的影响。在进行融资时，需要将土地作为抵押物来获得融资资金。但在实际运行中还存在很多风险，包括法律风险、市场风险、财务风险等，对融资方的发展会造成严重的影响。对此，笔者对土地融资中存在的风险隐患因素进行了分析，并提出了有效的防备措施，以供相关人员进行参考。关键词：土地融资；风险因素；风险防备自改革开放以来，我国的经济发展水平得到了快速提高，推动了城镇化进程。在此背景下，城市不断加大了土地资源的开发力度，存在明显的土地利用率低、规划不合理的问题。对此，我国开场进行城市，加强了土地资产
2、的管理力度，完善土地储备体制。而在进行土地收购时需要花费大量的资金，需要进行土地融资以解决资金短缺的问题。但在实际融资经过中，会遭到多种因素的影响，面临很多的风险隐患。因而，做好风险防备工作具有特别重要的意义。一、我国土地融资风险存在的原因法律风险现阶段，我国对土地储备机构的作用、价值缺少正确的认识，其法律地位比拟低。在我国现有的（土地管理法）等法律中，查询不到关于土地储备机构的内容，一旦该机构在进行土地融资时存在债务纠纷问题时，难以得到法律保护。同时，土地储备机构的融资行为属于政府全额财政行为，以市场化融资为主，很难对其融资的规范性进行认定，容易出现法律风险。融资渠道风险目前，我国土地融资渠
3、道比拟单一，主要以银行信贷和政府财政拨款为主。随着城市经济的发展，使得土地资源越来越紧张，土地费用也越来越高。在这种情况下，需要花费大量的土地收购资金，而现有的融资渠道难以知足实际需求。同时，无论是银行借贷还是财政拨款，都要遭到政府政策的影响，一旦政策改变时，会加大融资风险程度，对城市经济的发展造成严重的影响。市场风险通常情况下，当土地储备机构采用银行信贷融资形式时，需要递交抵押、担保申请。其中，抵押物为土地使用权，担保人为政府相关部门。但在实际发展上，政府作为担保并不具备法律效力，而土地储备机构的使用权也缺少法律的认证，使得土地融资活动存在明显的不规范性。同时，当开展土地储备业务时，需要根据
4、一定的流程进行处理，如土地的收购、开发、储备等，但会遭到土地市场价格的影响，使得土地收益情况发生了改变，增加了风险发生的可能性。二、探究我国土地融资风险的防备措施强化法律风险管控力度在我国现有的法律体系中，并没有明确土地储备机构的法律地位，在进行融资活动、法律维权时需要面临一些法律风险。因而，应从下面几个方面来进行防备。一是土地储备机构是独立于政府机构之外的一个部门，其法律地位比拟低。在此背景下，使得运转经营形式有了可操控的空间，既能够根据事业部门的运行形式来开展业务，可以以根据股份制企业的形式运营。由于运营形式不确定，在实际开展业务中需要面临双重风险。对此，地方政府应根据土地储备机构的实际需
5、求情况来明确其职责。如某些地方政府将土地储备机构作为政府职能机构的一部分，在进行土地融资行为时，能够政府的名义进行融资活动，使其具有合法的权利，有利于提高融资行为的规范性，能有效降低法律风险隐患。二是政府对土地储备机构的业务范围没有明确的规定，使得业务开展存在较强的盲目性和随意性，不仅会加大财务负担，还会面临一些法律风险。由于我国（土地管理法）中没有土地储备机构的相关信息，若进行立法时，需要对多个法律进行修改，会影响法律体系的稳定性。因而，应由各级政府进行管控、约束机构的收购范围。其中存量用地应为政府储备用地，除此之外的农业集体用地等不得纳入土地储备范围中，以提高业务的规范性。另外，应适当提高
6、土地储备机构的法律地位，可在（土地管理法）中明确机构的法人地位、融资资格、抵押形式，避免与其他法律发生冲突，确保融资活动顺利进行。拓展融资渠道土地储备机构的融资渠道过于单一，主要以银行信贷和政府财政拨款为主，会限制机构的融资规模和融资效果，加大了风险隐患。对此，政府应加大扶持力度，促使土地储备机构发展多元化融资体系，保障土地融资活动顺利进行。一是我国政府应认识到土地储备机构的重要性，不断加大资金扶持力度，有利于土地储备机构获得更多的资金来开展业务。因而，各级政府应完善土地收益基金体系，不断提高资金储备量，以知足机构的融资需求。二是我国一些地方政府对土地储备机构的职责进行了划分，在一定程度上能够
7、政府的名义进行融资。对此土地储备机构可向政府递交申请，通过金融市场发行政府土地债券，以吸引社会资本。三是我国政府应加大信托机构的扶持力度，鼓励其创新土地融资业务，为土地储备机构提供更多的资金。但由于土地融资具备资金需求量大，回报周期长、收益风险高等特点，一些中小信托难以承受这部分的风险。政府可加强引导作用，建立联合信托平台，将中小信托机构整合在一起，提高服务能力。优化市场风险防备体系第一，现阶段土地储备机构在进行银行融资时，需要进行相应的抵押与担保工作。但在实际运行时，经常会出现无效抵押、无效担保的问题。随着国家金融体制改革的发展，商业银行在为土地储备机构提供抵押贷款服务时，应将贷款落实到土地
8、上，防止出现无效抵押的问题，避免政府因素带来的风险。同时，土地储备机构应严格根据储备标准行使融资行为，明确储备范围。银行在办理信贷业务时，应对土地的实际价值进行评估，并将结果进行对外公布，有利于社会进行监督，防止出现评估误差，避免对土地融资活动造成影响。第二，土地的收益情况会遭到市场供需、土地开发、政策方向等因素的影响，使得土地收益呈动态变化的趋势。对此，银行等金融机构应健全信息体系，包括国家政策、房地产信息、法律制度等，进而构建动态监管体系。在这种情况下，有利于对风险存在的原因进行分析，合理采用相应的防备措施，避免发生风险。同时，由于土地收益的不确定性，可采用企业担保、办理保险等方式来转嫁风
9、险，避免对本身利益造成影响。第三，土地储备机构和银行等金融机构应加大专项人才培养力度，不仅要求其具备金融、法律、政治等方面的知识，还要懂信息、懂技术。积极将新媒体技术引入到土地融资工作中，有利于提高信息收集效率，防止发生信誉风险、信息风险。同时，土地金融工作人员应与当地政府建立友好关系，有利于及时了解政策方针，并采取相应的应对措施。并在进行土地融资活动时，要做好信息披露工作，便于社会进行监督，防止发生操作风险。三、结束语随着市场经济的发展，推动了城市化进程，导致城市用地紧张，对社会经济的发展造成了严重的影响。做好土地融资工作，有利于保障土地储备业务正常开展，保障经济建设活动顺利进行。但在实际运行中还存在法律风险、融资渠道风险、市场风险等因素的限制，使得业务开展效果遭到了影响。因而，需要做好风险管控工作，提高土地融资效率，进而实现其综合效益的价值。