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1、供应侧构造性改革房地产市场机制研究摘要：随着时代的发展和社会的变化，供应侧改革加速开展，针对房产市场中央经济工作会议也有新的指示，长效机制的制定提上了日程。本文从目的、内容和支撑性改革措施等方面，深化研究房地产市场长效机制制定的要求与方法，务必在住房、土地和金融三个市场同时发力，发挥不同政策的协同效应。同时，要充分发挥长效机制的作用，需要其他重要改革来支持，这将是一个长期的经过。关键词：长效机制；供应侧构造性改革；供需不平衡改革开放以来，我国经济建设获得了卓越的成果，房地产行业的发展可谓日新月异，时至今日已经成为我国支柱产业，为推动社会主义经济建设作出了重大奉献。房产与民生息息相关。政府对房产
2、行业的发展极为关切。2017年中央经济工作会议对房产行业的发展作出了重大指示：“房子是用来住的，不是用来炒的，需充分结合经济、法律、行政相应手段建立健全房地产基础制度与长效机制，此后针对房产行业而制定的长效机制逐步进入群众的视线。房产市场的长效机制政府此前就提出过，现阶段被中央再次强调制定时，其针对的问题以及内容存在着时代差异。在此笔者以长效机制的目的和内涵为切入点，具体阐释房产市场长效机制。2我国房地产市场现状2.1我国房地产市场发展历程从1978年初次提出至今，改革开放走过了40年，在此期间我国房产市场变化宏大，总结整个经过可见房地产市场主要由经济复苏、房地产初步发展、行业初具规模、行业高
3、速发展四个阶段构成。1房地产行业的复苏新中国建立以来，我国经济发展回归了正轨，经济建设实现了长足进步。20世纪80年代以来，针对城镇居民的寓居问题，政府制定了相应的改革政策，在维持土地公有制的基础上放宽了房产市场的流通，随后又相继制定出与土地有偿使用、自建房、房产开发有关的政策。2房地产市场初具规模随着房产市场的流通量逐步增加，房产中介行业正式走上了舞台，给房地产行业的发展带来了极大的变化，在新政策、新形式的刺激下，那些具备购房能力的人便开场以本身名义囤积房产，以赚取房地产市场波动期间的差价。随着越来越多的人在高额利润的驱使下踏足房产市场，我国房产行业逐步走向炽热，为将来的发展奠定了基础。3房
4、地产行业的高速发展21世纪之初，由于国民经济发展程度的限制，居民普遍会将资金存入银行保管，尚未考虑将资金用于消费或投资，如此就极大的限制了本土的消费。为了化解该问题我国政府开场着手制定能够刺激国民消费的政策和法律，望能借欧美发达国家的经历来发展本土经济。2.2我国房地产市场所存在的主要矛盾供应侧改革的核心与要求是市场在能推出足够房产的同时还能保障房产的品质。其中供应的充足为重中之重。纵观现阶段国内的房产市场，供应侧仍然存在着尚需完善之处，十分是房产供应以及相应服务的供应都难以知足居民与市场的需求。以租赁市场为例，现阶段我国房产租赁相关的法律法规还有一定缺乏，这就会给出租方和承租方在交接期间带来
5、不少困惑，对合法保障本身权益双方都很难有明确的见解长此以往会给房地产租赁市场的发展蒙上阴影。随着中介公司的发展，部分中介公司会利用法律漏洞，损害房产相关各方的利益。其中以推送不实信息、营造市场气氛、挪用房款等手段为主。如此一来难以给市场带来正能量，影响消费体验。物业管理水平会影响居民的生活品质，一些商品住宅的物业管理做得并不够好，难以知足居民生活中多元化的需要，影响居家感受。部分上世纪建成的住宅没有电梯，当居民普遍反映需要电梯时难以得到明确的回应，相关单位对此也漠不关心，还有一些建成时间较长的危房，需要做相应的改造，但假如没有房地产市场的回应，改造基本难以实现。分析上述问题不难发现，这些问题都
6、是特别符合生活实际的常见问题，之所以存在这些问题最本质的原因就在于供应侧缺乏导致的房地产市场规模无法知足城镇居民日益提高的住房需求。3长效机制概述3.1长效机制的目的所谓的长效机制，就是建立在当前客观现实的基础上，以实事求是的理念为指导，能够解决当前存在的矛盾的同时还能为将来的发展铺平道路。针对房产市场制定的长效机制，在制定之前首先需确定下来制定机制的目的，即其能给房地产市场带来的价值和影响，只要这样才能制定出具有实践价值的条款并保障将来机制的成果。长效机制的目的并非一成不变，由于不同时代，不同环境的情况是完全不一样的，因而想要找准目的还需从下列三点着手：1房地产市场长效机制的目的不等同于我国
7、住房政策的目的作为社会主义当代化国家，我国住房政策最终目的是知足所有人民的住房需求。该目的的完成和实现非一朝一夕间能完成，仅凭房地产市场长效机制也不能实现，应该充分的认识到，长效机制并非解决全体人民寓居问题的万能钥匙，其本身亦存在着局限性，想要实现住房政策的目的还应借用市场与保障体系的助力。因而切不可混淆机制的目的，盲目的肯定或将希望寄托于长效机制将影响该机制目的的实现。2房地产市场长效机制的目的应放宽眼界长效机制具备前瞻性，因而它对如今或日后的房产市场都会带去影响，甚至有时机彻底的革新房产市场。不过也需肯定的是，打造长效机制时思维所处的高度需要够高，由于它并不是某个特定行业的政策，由于行业与
8、行业之间会存在连锁反响，因而一定要从去更全面的角度来制定和推进长效机制的建设，让其能够在推动国家经济平稳健康发展甚至保障金融安全中发挥作用与价值。制定长效机制时也需要制定出与此相关的政策。3构建房地产长效机制的目的与现有调控政策是不同的近年来随着我国房产市场的升温，各线城市的房价都出现了不同程度的上涨，为了平抑日益飞涨的房价，从中央到地方各级政府都积极的推出政策，其中以限购、限贷为主，值得肯定的是相应政策在市场中推行期间，获得了阶段性的成果。3.2长效机制的内容1住房政策住房政策对房子的定位特别明晰，肯定了住宅合理用处的同时否认了将房子作为炒作对象的行为。打造出符合房子价值的多元化市场供给系统
9、。2土地政策房产行业之所以能快速发展很大程度上是依托于改革开放后我国逐步开放的土地政策，作为不可或缺的生产要素，土地政策的动向会决定房产市场的发展，因而土地政策的最终目的就是推行出科学、完善的建设用地供给体系。3金融政策通过观察历史不难发现，当房地产市场逐步走向炽热后因房产价格过高带来的一系列金融隐患也将会被埋下。现阶段金融政策主要是减少或铲除与房产市场有关的风险。4税收政策系列长效机制中税收机制作为发挥间接调控价值的方式是不可或缺的，在税收政策的支持下市场供应构造将会调整得更为成熟。4供应侧构造改革下建立我国房地产市场长效机制的主要途径当前房地产行业对国家的经济奉献是任何行业都难以替代的，想
10、维护国民经济平稳向上发展就需要保障房地产行业能够长期稳定的发展。为了到达预期目的，在制定长效机制期间就需要从住房供给、土地供给等细节处着手，协调好当前与即将制定的政策之间的关系。中央经济工作会议充分认识到历史所带来的症结，并对此提出了针对房地产长效机制的要求，即在不脱离国情的基础上还能适应市场变化。如：当前的分税制让地方政府面对财政空缺的时候，通常会将卖地作为首先考虑的对策，如此便进一步抬高了房产价格。对于消费者来讲，房价中一部分为地价，在支付了地价后还要继续缴纳房产税就无法让人信服。当前国内房产市场在高速发展下仍然存在不少问题。可见打造长效机制的作用是能连通房产行业的上游与下游，包括进一步协调和规划中央与地方的税务关系以及地方政府的土地财政制度、房地产税等，这就需全面深化的研究政策的之间的关联性、系统性、可行性，实现全面协调和互相促进。进入新世纪以来，我国房地产行业发生了宏大的改变，无论是产业体量还是政策的制定与推出，都与此前有极大不同。尤其是近几年来房产价格突飞猛进，从中央到地方，各级政府为了实现宏观调控促进房地产行业平稳健康的目的，都相继推出过短期调控的政策，限价、限购活动屡见不鲜，但这些调控政策本身的局限性就注定只能获得短期结果。因而本文对建立房地产长效机制的方法进行了较为详细的研究，通过充分了解长效机制内容以及我国房地产事业发展现状最终提出了制定长效机制需注意的问题。