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1、房产税制的改革分析房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人或使用人征收的一种财产税。房产税是多数国家开征的一种财产税，每个国家的房产税制有所不同，美国将房产和地产合并作为房产税的征税对象，而中国却将是房产为征税客体。房产是不动产，具有稳定性、保值性等特点，进而房产税成为地方财政收入提供稳定的税源，能够在一定程度上起到优化地方房产资源配置和收入调节效应，成为了很多国家地方政府重点关注的对象。近几年以来，中国主要城市房价的过快上涨增加了社会经济发展经过中的更多地不稳定因素。2010年5月，国务院了（关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见）体现中国要逐步推进房产税改革的决心;2011年1月28日
2、，沪渝两市开场试点征收房产税，试点效果并不理想;2013年11月12日，中共十八届三中全会（中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定）指出:加快房地产税立法并适时推进改革刻不容缓。近年来，中国主要城市房价的过快上涨增加了社会经济发展经过中的不稳定因素，推进房地产税制改革是立法后的所趋所在，在分析沪渝试点成效和借鉴美国房地产税制经历的基础上，提出了本人的观点。一、中美房产税制比照分析征税对象方面:中美两国均明确规定了各自房产税的征税对象，不同之处，中国房产税仅对房产征收，不涉及对土地的征收，房地分离;美国则将房产和土地融为一个整体评估并交纳房地产税。税基方面:中国以房产的用处来确定房产税基:自
3、用房产以房产余值为税基，出租房产以租金收入为税基;美国房地产税把房产与地产的评估价值之和作为税基。税率方面:采用比例税率是中美两国征税的普遍做法，但方式不一样:中国税率法定并保持不变;美国房地产税税率每年都可能不同，税率确实定是以当年房地产税在地方政府预算收入的最低奉献数除以当年房地产评估价值之商，每年地方政府预算收入及房地产评估价值都会发生变化，税率不同是必然。对地方奉献程度不同:对两国来讲，房产税均属于地方税种，其征税收入全部划入地方财政。从量上来看，中国房产税占地方政府收入缺乏4%，而美国却高达30%以上，可见美国房地产税对地方财政的奉献之大，相比中国税负较重。在另一种程度上，较重的房地
4、产税负使得纳税人减少对闲置房产的投资，推进房地产市场资源的合理分配。可见，完善中国房产税制不但能够提高中国地方政府财政收入，而且优化中国房产资源市场。二、房产税改革试点评价分析房产税改革率先在沪渝两市进行试点改革，对于两市的改革成效，有关媒体也作出了不同的评价。中国会计报刊登的（脚步加快，房产税评估谁当家）一文指出:试点城市重庆按房产交易价作为应税住房的计税价值的做法一直被业界诟病，且尚无评估机构介入房产税计税价值评估工作。另一篇文章（房产税评估应注意几个事项）中也指出:房产税评估应该注意区别居民与企业、税基确定和标准规范三项基本原则。在2011年开场房产税试点改革后，沪渝两市的土地使用愈加合
5、理有效，居民购房逐步理性、跟风现象减少，相关财产税制逐步得到完善。以重庆市为例，重庆市提高对高档住房的征税税率，使得高档住房的成交量逐步下降，价格增幅减缓，逐步趋于稳定状态。从上海市的房产税率来看，相比于周边城区，其主城区只是高了0、2个百分点，在2012年上海市税务局认定的房产税缴纳用户中，接近90%的应税房屋处于周边城区，这讲明房产税改革措施吸引居民购房分布愈加分散合理，一定程度上改革启到了显著成效。对于上海市的房产税改革方案而言，房产税只要新购房屋，并不涵盖存量房屋，这在当前的土地所有制政策下，对于房屋新购人群来讲是不合理的。重庆市房产税改革范围涉及新购房屋和存量房屋，仅限于高档住宅和独
6、栋住宅，普通住宅不包括在内，房产税的征收范围过于狭窄，这就不利于财政税收的增加。重庆市房产税改革方案针对免税面积这一项的改革中，是根据户均进行计算，导致一些应税家庭利用“假离婚的办法减小户均面积来逃税。沪渝两地的房产税改革措施未通过全国人大立法程序确认，缺乏坚实的法律基础，讲明我国房产税改革现阶段仍然缺乏完善的评估机制，相应的评估方法过于片面单一，不符合社会实际情况，可见完善的评估机制对房产税的深化改革意义重大。不仅如此，房产税计税价值评估也缺少第三方评估机构介入，相关信息不公开不透明，工作环节存在很大缺陷。总的来讲，沪渝两市的房产税改革措施总体方向正确，但缺少全局考量，部分细则混乱，不具备推
7、广价值，需进一步整改完善。三、完善中国房产税制的深思中国正处在房产税制改革的浪潮中，应在借鉴美国房产税税制的基础上，总结上海和重庆两市试点经历教训，对房产税制改革的推进不断完善。但由于中国国情与美国等发达国家不同，又因房地产市场状况特殊，照搬照抄的现象需要坚决杜绝，同时在明确房产税制改革目的的基础上，因地制宜的制定出合适中国国情的房产税制，并且应使改革在兼顾调节房地产市场和增加地方财政收入的作用上发挥的淋漓尽致。拓宽征税范围方面:中国对房产和土地分别征收房产税和土地使用税，在评估房产价值时不能脱离土地单独评估。因而改革中国房产税制能够借鉴美国的经历，将房产和地产合并作价。这样既减少了税种，使房
8、产税和城镇土地使用税合并;又保证了对房产和土地的同时征税，进而保证了地方税收收入，实现少税种、宽税基的基本原则。在知足居民基本生活需要的前提下，将住宅类房产也纳入征税范围，这不仅有利于增加地方财政收入，还有利于消除房地产市场上的资源配置不均的现象，实现房地产市场的帕累托最优状态。改革计税根据方面:中国现行房产税计税根据分别为房产折余价值和房产的租金收入，计税根据的设定一定程度上不符合税收的公平原则。借鉴美国房产税同时总结上海和重庆两市改革试点经历教训，采用房屋的评估价作为计税根据，即将房价与地方政府收入、纳税人负担相联络，在一定程度上能够比拟准确地反映产权所有者的经济实力，体现税收量能负担原则
9、，实现税收公安然平静经济公平。灵敏确定税率方面:中国现行房产税采用按固定的税率进行征收，计算简单，易于操作，但会存在房产税与地方实际需要脱节问题。即因房产坐落地不同，公共设施配套不同，其对地方财政的奉献度不同等，地方要求的房产税奉献就应不同，这就需要在改革我国房产税制的税率方面，能够借鉴美国房产税制中采用由中央规定一个房产税税率范围，同时各地也要根据实际情况确定本地税率。在进一步总结中国房产税试点经历的基础上，对房产税适用累进税率，能够采用确定房价级距的方法，对价值较低的房产采用较低的税率征税，对价值较高的房产进行较高的税率征税，这样既有利于税收公平实现，又能充分发挥税收筹集财政收入的作用。四、总结房产税改革作为深化财税体制改革的有机组成部分，在增加地方政府财政收入、减少地方政府对土地征税的严重依靠、进一步完善现有分税制体系以及改变现有房产税体系的格局等方面都有特别重要的积极意义。房产税制的深化改革直接解决地方财源缺乏，为地方政府提供新的稳定且可持续的财政收入来源，逐步替代土地财政，在一定程度上杜绝了对土地财政的过度依靠。在房产税改革的施行经过中，借鉴中外改革经历的基础上，应考虑到我国国情的特殊性以及任务的艰巨性和长远性，建立一个符合我国国情，具有中华特点的房产税改革施行方案，分步骤、分阶段的不断施行，有序推进。