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1、农村土地流转的法律问题讨论摘要：在我国新农村建设全面开场的经过中，乡村旅游产业得到了快速发展，乡村旅游项目数量不断增加，很多农村土地开场向旅游用地流转，这一经过中出现了多种法律问题。在本文中，笔者立足与当前乡村旅游的发展现状，总结了农村土地向旅游用地流转的经过中出现的法律问题，在深化分析的基础上，提出相应的解决策略，这将有助于提高我国农村土地向旅游用地流转的规范性与合法性，对乡村旅游发展与新农村建设工作都具有深远意义。关键词：农村土地；乡村旅游；旅游用地流转一、农村土地向旅游用地流转的法律问题一土地产权不明晰在我国，农村土地的所有权为农村集体所有，然而集体的覆盖范围太广，包括村民小组、村委会与
2、村集体经济组织等，也就是讲农村土地的产权主体具有多元化的特点，产权混乱。在产权主体多元化的同时，农村土地并没有得到更好的保护，恰恰相反，由于权重不清，各方主体都缺乏主人翁意识1。农户的分散经营使得土地产出不高，生产成本过高。之所以会出现分散经营，从本质上讲是由于土地产权不明晰，现有产权制度无法知足社会的发展需要，阻碍了乡村旅游的产业化与规模化发展。农业的当代化发展，迫切要求改变以往的农户分散式经营。土地产权的多元化使得土地权利被分散，附属于不同的主题，然而却导致各方主体间的权利残缺不全。从实际情况看，政府是决定农村土地流转情况的根本主体，农民尽管和土地间有直接性的关联，然而在乡村旅游开发中却处
3、于被动地位，话语权非常低。这决定了土地的处分权及收益权等都非常有限，相反本来与土地没有关系的政府及开发商却拥有不少的发言权，导致权益分配不公平。由于房屋产权方面不明晰，在没有经过政府审批的情况下，农户能够私自增加土地规模，违法开发旅游项目。相关经营者能够采用承包、租赁与联营等多种方式在获得土地的实际经营权，这一经过中并没有经过正规的土地流转审批，土地的实际用处就被改变，被用来建造餐馆与旅馆等。更有甚者谎报经营内容，借助乡村旅游建设的名目而开发房地产项目。这些都严重影响了乡村旅游的发展。土地产权不明晰滋生了收益分配不公的问题，并给违法责任的追查带来困难。假使乡村旅游的经营状况非常好，收益比拟可观
4、，农户、村集体与地方政府间容易出现利益纠纷；假使在开发的经过中产生问题，政府部门需要追查违法用地的责任，此时容易出现相互推诿的现象。所以，在农村土地向旅游用地流转的经过中，首要做的是农村土地确权。二农村土地向旅游用地流转方面的法制缺失为充分发挥旅游用地的作用，促使乡村旅游得到更好的发展，应科学地配置土地。这一经过中需要构建起完善的法律制度，确保各项工作有章可循，实现农村土地向旅游用地流转的规范化。现阶段，地方政府与农业等众多部门都介入到农村土地管理，多头监管极其容易出现监管空白。上级政府部门也无法构建起科学绩效考核机制而就该方面进行考核，导致农村土地难以被有效地保护起来2。党中央希望科学地分配
5、土地资源，使得土地创造出更多的社会、经济、生态价值。但是从实际情况看，地方政府为了获得更多的政绩，创造出更多的地方效益，多凭借本身的公权利而和村集体争夺土地权利，亦或者与开发商勾结，非法流转土地，从中谋取利益。从当前法律看，农村土地流转方面的规定过于模糊，使得地方政府有空间滥用征地权。法律制度不健全，使得政府及开发商在土地流转的经过中大肆牟利，损害了农民的利益。三未构建起乡村旅游用地市场地方政府在征地的经过中，农户仅获得了极少的补偿。然而在其将这一部分土地用于旅游项目开发的时候，却以高昂的价格卖给了开发商。这一经过中，政府部门及开发商都获得暴利。然而这种行为却对正常的土地流转秩序产生了毁坏。除
6、了正规的流转市场外，在乡村旅游开发中还有隐形市场。由于征地补偿制度缺乏科学性，很多农民会摆脱政府的合法渠道，直接和开发商交易，而其本身缺乏足够的法律知识，很容易陷入到被动中3。在土地流转的经过中，农民一方面要想拥有主动地位，有效地保护好本身的合法权益，另一方面却由于采取了不合法的流转手段，进而蒙受更多的损失。当前，我国农村土地市场刚出现不久，很多方面都不够完善，农民的思想观念落后，很多流转都是由政府的过度干涉而推动的。在整个流转经过中，农户处于被动的地位，土地难以充分发挥价值。针对此，我国有必要加快构建起完善的旅游用地流转市场。二、推动农村土地向旅游用地流转的法律策略一健全土地产权在农村土地流
7、转的经过中，为了确保农户获得相关收益，有关部门比拟加强健全土地产权，使得土地产权更为明晰。一是相关部门应充分强调农村土地的物权性质，做好土地确权登记发证工作，明确农民的各项合法权益。针对不同性质的土地进行确权，将土地划分多个定级。二是相关政府部门应做好本身的各项工作，帮助农户解决土地产权归属方面的问题，健全土地产权，做好各项户籍建设工作。假使地方政府针对旅游发展的需要而征收土地，其需要从农用地补偿的各项法规入手，对农户加以补偿。假使农户及村集体等由于旅游用地的流转而产生纠纷，地方政府应及时参与，做好各种核实工作，明确产权的归属。在政府调节失利的情况下，针对存在争议的土地产权应采取法律手段加以解
8、决。二完善旅游用地流转方面的各项法规在当前的乡村开发建设中，政府占据主导地位，政府所制定出的一系列规章制度，严格限制了农村土地的流转，影响了乡村旅游的长远发展。一是现阶段的政府绩效考核中过分侧重于经济类的评价指标，这使得很多地方政府过分重视经济建设，没有妥善地保护好乡村土地环境。所以，在地方政府绩效考核体系中，有必要将土地保护及乡村旅游的可持续发展纳入到指标体系中，借此而令地方政府重视土地保护工作。不仅如此，中央政府还应加强该方面的监管工作，十分是土地利用方面，应做好各项审批工作。我国应在（宪法）中对公共利益的范围进行具体界定，阐述政府征收土地的目的，规范政府的征地行为，有效地区别公益性与经营
9、性用地，进而严格控制政府的征地行为，杜绝土地流转经过中出现违法行为。二是在（土地管理法）内设置合理的征地补偿标准。在经济水平及居民收入水平持续提高的经过中，原有的征地补偿标准落后，难以知足农民需求，而乡村旅游开发需要一个漫长的经过，难以在短时间内知足农民的生活需要。在这情况下，应充分考虑土地流转后的收益增值，给予农民更多的补偿，促使农村地区拥有更好的社会秩序，进而为乡村旅游开发创造有利的基础。现阶段，我国还没有针对乡村旅游用地的流转而设置专门性的法律，针对此，我国应加快推出（农村旅游用地法），对农村旅游用地的流转程序进行具体规定，避免相关主体谋私，使得乡村旅游用地市场得以完善，能够稳定运行起来
10、。在当前政府制定的乡村旅游政策的基础上，应构建起完善的法律体系，使得旅游用地行为得到规范。现阶段，农村土地除了是农民重要的生产资料，还具有一定的社会保障功能，很多农民都对农村土地有着极高的依靠性。基于此，我国应制定出（农村社会保障法），在农村土地向旅游用地流转的经过中，充分保障农户的合法权益。三推动农村旅游用地市场的发展我国农村旅游用地市场出现的时间不长，存在着众多问题，比方讲中介流转的不规范、合同条款虚假、主体转让非法等。农民由于文化水平不高，在土地市场中处于劣势地位。政府做出的违法干涉行为导致农户在土地流转中丧失话语权，农户无法自主地选择出土地流转对象，导致农户的利益遭到损害。这一经过中，
11、政府的公信力也遭到损害，催生了众多矛盾。针对此，应从当前的法律框架入手，积极完善农村旅游用地市场，构架起和谐秩序，有效地促进市场的运作。此外，应监督好政府权利的使用，杜绝政府借助行政权而危害司法公正。针对缺乏主体资格的开发商应加以取缔，持续优化市场环境，保护好农民追偿的权利。除此之外，应加强签约合同的管理，实现内容的规范化，详细包括土地流转期限、农户收益、土地流转税费等。相关政府部门应做好旅游用地流转中介组织的审查及管理工作，各方主体应加强沟通，向农户提供全面的信息资料，消除各方主体间的信息不对称现象。相关部门从法律方面入手，健全中介机构方面的各项法制，持续规范农村土地向旅游用地流转。三、结束
12、语在我国新农村建设中，乡村旅游是非常重要的途径，大量的农村土地向旅游用地流转，暴露了多种法律问题，如土地产权不明晰、农村土地向旅游用地流转方面的法制缺失、未构建起乡村旅游用地市场等。这些问题导致农民在土地流转中的合法权益遭到损害，土地流转纠纷非常多，不仅阻碍了乡村旅游的发展，还影响农村地区的安宁团结。我国应从多角度解决这些问题，如持续健全土地产权，肯定农民的主体地位，强调农村土地的物权性质，政府部门应帮助农户解决土地产权归属方面的各种问题；完善旅游用地流转方面的各项法规，将农村旅游用地流转工作纳入到地方政府业绩考核中，在（土地管理法）内设置合理的征地补偿标准，充分保障农户的合法权益；推动农村旅游用地市场的发展，从当前的法律框架入手，积极完善农村旅游用地市场，构架起和谐秩序，有效地促进市场的运作。只要这样，乡村旅游才能够顺利获得农村土地这一珍贵的资源，才能够为新农村建设做出奉献。