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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流物业管理师培训第六章法律基础知识与应用2.精品文档.六、诉讼时效（*）1诉讼时效的概念指权利人经过法定期间不行使自己的权利，依法律规定其胜诉权归于消灭的制度。超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。2诉讼时效的种类（1）一般诉讼时效：一般诉讼时效为两年，即除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。（2010年单选题）（2）特殊诉讼时效特殊诉讼时效分短期诉讼时效和长期诉讼时效。民法通则中规定的短期诉讼时效为一年，包括以下几种：1）身体受到伤害要求赔偿的；2）出售质量不合格的商品未声明的；3）延付或者拒付租金
2、的；4）寄存财物被丢失或者损毁的。特殊诉讼时效规定在单行法中，如合同法中规定国际货物买卖合同和技术进出口合同适用的诉讼时效为四年。3诉讼时效的起算、中止、中断和延长（1）起算诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。（2）中止在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。（3）中断诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。（4）延长有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第三节 合
3、同法基础知识（*）一、概述（*）1合同的概念合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的种类很多，有物权合同、债权合同、身份合同等，但通常所说的合同是债权合同，合同法所规定的也仅是债权合同；婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定，不适用合同法。2合同法的基本原则（1）合同自由原则：即合同法规定的“自愿”原则。包括缔约自由；选择相对人的自由；决定合同内容的自由；变更或解除合同的自由；选择合同形式的自由。（2）合同正义原则：合同正义强调一方的给付与对方的对待给付之间的等价性，合同上的负担和风险的合理分配。（3）鼓励交易原则：合同法是交易
4、法，各类合同制度是保护正常交换的具体准则。鼓励交易，首先应鼓励合法正当的交易，其次应鼓励自主自愿的交易。二、合同的订立合同的订立，分为要约与承诺两个阶段。（2010年单选题）它不同于合同的成立和生效。1要约（*）要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合以下规定：（1）内容具体确定；（2）表明经受要约人承诺，受约人即受该意思表示约束。要约与要约邀请的区别：要约邀请又称要约引诱，是一方希望他人向自己发出要约的意思表示。要约的法律效力：（1）要约到达受要约人时生效。（2）要约可以撤回，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。（3）要约也可以撤销，撤销要约的通
5、知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。但是有下列情形之一的，要约不得撤销：1）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；2）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。要约的失效：要约失效是指要约丧失法律效力，要约人和受约人均不受其约束。有下列情形时，要约失效：（1）拒绝要约的通知到达要约人；（2）要约人依法撤销要约；（3）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；（4）受要约人对要约的内容作出实质性变更。所谓实质性变更，是指对合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议的方法等的变更。2承诺（*）承诺是受要约人同意要约的意思
6、表示。有效的承诺应具备以下要件：（1）承诺必须由受要约人向要约人发出。（2）承诺的内容应当与要约的内容一致。1）受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约；2）承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。（3）承诺必须在要约的存续期间内作出。1）如要约未确定承诺期间，则依对话方式或者非对话方式而分别确定。2）但是在迟到的承诺（逾期承诺）情形，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，为新要约。3）如果承诺逾期到达，即受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通常情形能够及时到达要约人，但因其他原
7、因承诺到达要约人时超过承诺期限的，除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外，该承诺有效。（4）承诺应以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。承诺的生效：承诺通知到达要约人时生效。承诺生效时合同成立。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。承诺生效的地点为合同成立的地点。承诺的撤回：承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。承诺一旦撤回，即失去效力，合同不能成立。3强制缔约指个人或企业负有应对方的请求而与其订立合同的义务，如邮政、电信、电力、煤气、自来水等的经营者对消费者负有强
8、制缔约义务。4.格式条款（*）格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。包含有格式条款的合同称格式合同、定式合同、定型化合同等。5.合同法对格式条款的规制（*）采用格式条款订立合同的，（1）提供格式条款的一方：应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务；采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。（2）提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。（3）对格式条款的理解发生争议的，应该按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一
9、致的，应采用非格式条款。三、合同的履行合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。1.合同履行应当遵循如下原则（*）（1）适当履行原则：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（2）协作履行原则：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等任务。（3）情事变更原则。合同成立后和履行完毕前，由于客观情事发生异常变化，致使履行合同将对一方当事人没有意义或者造成重大损害，而这种变化是当事人在订立合同时不能预见且不能克服的，该当事人可以请求法院或仲裁机构变更或解除合同。其适用要件包括：1）须有不可预见的情事变更；2）情事变更须发生于
10、合同成立后和履行完毕前；3）情事变更须不可归责于当事人；4）情事变更的结果使维持原有合同效力显示公平。2.合同履行中的抗辩权（*）抗辩权是在符合法定条件时，一方对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。抗辩权是债务人对抗债权人的工具。合同履行中的抗辩权有三种：（1）同时履行抗辩权。是指没有先后履行顺序的双务合同的当事人一方享有的、在对方未履行债务或履行债务不符合约定时，拒绝其相应的履行要求的权利。其法律基础是诚实信用原则，以平衡当事人之间的利益。（2）先履行抗辩权。是指在有先后履行顺序的双务合同中，当先履行一方未履行债务或其履行不符合约定时，后履行一方享有的拒绝其相应的履行要求的权
11、利。此抗辩权保护后履行一方。（3）不安抗辩权。是指应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方在合同成立后发生了法律规定的丧失或可能丧失履行债务能力的情形时，可以中止履行其债务的权利。此抗辩权保护先履行一方。其适用条件为后履行方有下列情形之一的情况：1）经营状况严重恶化；2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；3）丧失商业信誉；4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。此时先履行方负有举证义务和通知义务，依法中止履行的，应当及时通知对方。四、违约责任违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法应向对方承担的民事责任。违约责任可以由当事人在法律允许的范围内约定。1违约责任的
12、归责原则（*）指基于一定的归责事由而确定违约责任成立的法律原则。我国合同法采取的是严格责任的归责原则（即无过错责任原则），即不以违约人有过错为条件，只要有违约行为，即构成违约。但是合同法中也规定了若干过错责任：供电人的责任；承租人的保管责任；承揽人的责任；建设工程合同中承包人的责任；寄存人未履行告知义务的责任；保管人的保管责任。2违约行为的形态（*）（1）预期违约。指当事人在合同履行期届满前明示或默示表示将来不履行合同，此时对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。（2）不能履行。指债务人在客观上丧失了履行能力，或者法律禁止债务的履行。（3）拒绝履行。指在履行期到来后，债务人无正当理由而拒
13、绝履行债务。（4）迟延履行。指债务人能够履行，但在履行期届满时却未履行债务。迟延后的履行对债权人无利益的，债权人的拒绝接受履行，并由债务人承担不履行的责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。（5）不完全履行。指债务人的履行行为不完全符合法定或者约定的条件。包括：1）瑕疵履行：指单纯造成履行利益受损害的不完全履行行为。2）加害给付：指给债权人的人身或合同标的物之外的其他财产造成损害的不完全履行行为。（6）受领迟延。指债权人对于债务人已提供的履行未为受领或者未完成其他所必要的协助行为。3免责事由（*）当事人可免于承担违约责任的事由，包括免责条件和免责条款。（1）免责条件：指法律明文规定
14、的当事人对其不履行合同不承担违约责任的条件。共同的免责条件是不可抗力。所谓不可抗力，是指合同当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般认为下列情况应属不可抗力：自然灾害；社会异常事件，如罢工、骚乱；军事行动；政府行为。（2）免责条款：是当事人事先以协议免除或限制其将来责任的合同条款。合同中的下列免责条款无效：造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。4承担违约责任的方式（*）（1）强制履行债务人违约后，如债务履行仍有可能时，债权人可请求法院强制违约方继续履行合同债务。下列情形不得强制履行：1）法律上或者事实上不能履行；2）债务的标的不适于强制履行；3）履行费用过高；4）
15、债权人在合理期限内未要求履行。强制履行的表现形态包括：令债务人限期履行，修理、重作、更换等。（2）赔偿损失赔偿损失责任的构成要件包括：1）一方有违约行为；2）另一方受有损害，包括所受损害和所失利益；3）违约行为与损害后果之间有因果关系。损失赔偿额的确定：1）损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失（包括合同履行后可以获得的利益），2）但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。注意：1）受害人对于损失的发生或扩大也有过错时，法院可减轻或免除违约方的赔偿责任。2）当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损
16、失要求赔偿。3）当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。（3）违约金违约金通常视为损失赔偿额的预定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。五、合同的解释（*）合同的解释，是指由受理合同纠纷的法院或者仲裁机关为合理确定合同的内容而依法对合同及相关资料的含义所作的有约束力的分析和说明。合同解释的原则有：1.客观解释原则，又称文义解释原则。2整体解释原则。3目的
17、解释原则。4习惯解释原则。5诚信解释原则。六、买卖合同（*）买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。七、租赁合同（*）（2010年多选题）租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。八、委托合同（*）委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。（2010年单选题）第四节 物权法基础知识中华人民共和国物权法2007.03.16颁布，于2007.10.01实施。物权中最基本、核心的权利是所有权，在所有权的基础上，又产生了由非所有人享有的物权，包括：用益物权和担保物权。（1）非所有人享有的以利用物的使用价值为内容的物
18、权，即用益物权，主要包括国有土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和典权；（2）以利用物的交换价值为内容的物权，为担保物权，包括抵押权、质权、留置权。一、物权概述物权指权利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的财产权利。物权关系因物而形成的人与人之间的关系，对物享有权利的人是物权人，除权利人之外的任何不特定的人都是义务人，义务人负有不得妨碍权利人行使权利的消极义务。因此物权从性质上讲为绝对权，可以对抗除权利人以外的所有人，又称对世权。（一）物权的效力（*）1.物权的排他效力指在同一标的物之上，不允许同时存在两个以上的内容互不相容的物权。如同一物之上不能存在两个所有权。但内容不冲突的物权则可
19、以并存，如所有权与用益物权或担保物权。2.物权的优先效力指物权在实现上较之于债权或者后成立的物权具有优先性。（1）物权和债权并存时，物权优先于债权。例如甲就同一处房屋先后与乙、丙二人签订买卖合同，并与丙办理了房屋所有权转移登记手续，则丙可以合法取得该房屋。因为就该房屋而言，丙办理了登记手续，取得了所有权，而乙只是基于合同产生了请求甲转移房屋所有权的债权，乙的债权不能对抗丙的所有权，丙可以得到该房屋，而乙只能要求甲承担违约责任。（2）同一个物上存在两个以上物权时，先成立的物权优先于后成立的物权。例如同一个物上存在两个以上登记的抵押权时，先成立的可以就该物的价值优先受偿。3.物权的追及效力指物权成
20、立后，其标的物不论辗转落入何人之手，物权人都可以追及至物之所在而直接支配该物。但在特殊情形时，如构成善意取得，则追及力中断。4.物上请求权指基于物权而产生的请求权，是指物权人在其物权被侵害或有被侵害的危险时，可以请求恢复物权的圆满状态的权利。其种类包括：返还原物请求权，消除危险请求权，排除妨碍请求权。（二）物权法的基本原则（*）除社会政治原则（如私有制或公有制）之外，物权法本身所具有的结构原则包括：1.从物权性质上讲：物权绝对性原则。物权是绝对权即权利人是特定的，义务人是不特定的人；除权利人以外的任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务。2.从物权种类上讲：物权法定原则，即物权的类型、内容、效
21、力及公示方法均由法律明文规定，当事人不得随意创设或改变。3.从物权客体上讲：一物一（所有）权原则。数个物之上不得仅成立一个所有权，一物的部分也不得成为所有权的标的。4.从物权的效力上讲：物权优先原则。5.从物权的变动讲：公示原则和公信原则。公示原则指物权的享有和变动必须以一定的公示方法向社会公开，以便社会公众知悉。我国法律规定，不动产物权的享有和变动一律采用登记方法进行公示；动产物权的享有以占有为公示方法，变动则通过移转占有的方式；飞机、船舶以及机动车辆虽属动产，但采用登记方法。公信原则指对于依法进行了公示的物权变动，即使其公示的内容与真实的权利不符，对于信赖此公示而进行交易的人也不产生任何影
22、响。该原则实质上是赋予公示的内容以公信力，以便保护交易安全。（三）物权的变动（*）1物权变动的含义物权的变动（1）就物权自身而言，是指物权的发生、变更和消灭；（2）就物权主体而言，则为主体取得物权、丧失物权和物权的变更。（1）物权的发生指物权与特定主体相结合。自物权人角度观察，则为取得物权，可分为原始取得和继受取得，后者又包括移转取得（如买卖、赠与）和创设取得（如设定用益物权和担保物权）。（2）物权的变更指物权的客体和内容的变更，前者如标的物发生部分毁损灭失，后者如权利期限的延长或缩短。（3）物权的消灭指物权与其主体的分离，就物权人而言，为物权的丧失。可分为绝对消灭（指物权本身的消灭，如所有物
23、灭失）和相对消灭（指物权脱离其原主体而与另一主体结合，如原所有人将物卖给或赠与他人）。能够引起物权变动的原因多数是基于法律行为，如买卖合同、赠与合同等各类合同；但是基于法律规定也可发生，如事实行为（生产、制造）、自然事实（死亡、天然孳息的分离）以及其他原因（如公用征收、获得奖励）。2基于法律行为（主要是指基于合同）而发生物权变动的法律规定不动产物权的变动必须经登记，否则不发生效力；动产物权的变动，除法律另有规定或当事人另有约定外，自该动产交付时发生效力。3非基于法律行为而发生的物权变动（1）因法院判决、政府征收导致物权变动的，自判决生效或征收行为做出之时发生效力。（2）因继承或遗赠导致物权变动
24、的，自继承或遗赠开始之时发生效力。（3）因建造住房等事实行为导致物权变动的，自事实行为成就时发生效力。但是在上述情况下，不动产物权的变动应当及时补办登记，非经登记，不得处分。二、所有权所有权是指所有人在法律限制的范围内对物进行全面支配的权利。（一）所有权的性质（*）1.整体性：它不是占有、使用、收益、处分四项权能在量上的总和，而是一个浑然一体的权利，不能在内容或时间上加以分割。2.本源性：所有权是他物权之母，经济越发达，所有权产生出他物权的情况就越多。3.弹力性：所有权虽受他物权的限制，但他物权一旦消灭，所有权即恢复其圆满状态。4.永久性：所有权无存在期限的限制，可永久存续，因此为无期限物权，
25、此与他物权及债权均有不同。5.社会性：为社会公益之需，所有权在现代社会中应受法律的限制，由此使所有权呈现较强的社会化色彩。（二）所有权的权能（*）1.占有：指对物的控制，可分为所有人占有和非所有人占有，后者又可分为合法占有和非法占有。2.使用：指依物的通常用法而加以利用。它由物的使用价值所决定，还取决于科技发展的程度和人们的认识水平。3.收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，获取经济上的利益。天然孳息是基于物的自然属性而产生的收益，如母鸡生蛋、果实和树枝脱离。法定孳息是基于法律规定而产生的收益，如存款得到利息，租房得到租金。4.处分：是指对物进行事实上或法律上的处置，即决定物在事实上或法律上的命
26、运。其中前者是指对物予以有形的变更或毁损物的本体，后者如所有权转移或设定用益物权、担保物权。上述诸权项中，使用权是所有权的灵魂，而处分权则是所有权的最终体现。由于上述权能的存在，特别是使用权的存在，为所有权与其权能的分离提供了可能。5.除此之外，所有权还具有排除他人干涉的消极权能。物业管理师考试频道欢迎您报名即可获赠：考试教辅图书 + 或20%的学习卡全国免费电话：400-675-3599、010-59474186 庄严承诺：先开课、后付费（支付宝）；诚信安全、学员零风险一、2011年物业管理师培训辅导招生简章，欢迎进入网络培训招生网：二、学慧教育，值得信赖的品牌（来学慧教育报名，有机会省5%
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