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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房产税城镇土地使用税讲义全1.精品文档.第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法第一节 房产税房产税基本原理纳税义务人与征税对象征税范围计税依据与税率应纳税额的计算税收优惠征收管理一、房产税基本原理（了解，能力等级1）（一）概念房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。（二）房产税的特点：1属于财产税中的个别财产税； 2征税范围仅限于城镇的经营性房屋； 3区别房屋的经营使用方式规定征税办法。二、房产税的纳税义务人、征税对象（熟悉，能力等级）（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。
2、产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；产权出典的由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；无租使用其它单位房产的单位和个人，按照房产余值代缴房产税的规定。（新变化）【特别提示】2009年，我国的房产税和城市房地产税实现了两税合并，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。【例题多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有( )。 A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人 B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人 C.房屋产权未确定的，房产代管人或使
3、用人为纳税人 D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人【答案】ACD（二）征税对象房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。【提示】要注意房产不等于建筑物。【例题判断题】房产税的征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税。上述的“各种附属设备”包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。（ ）（1998年）【答案】三、 征税范围（熟悉，能力等级）城市、县城、建制镇、工矿区。与城镇土地使用税一样的征税范围。【例题判断题】农民王某，将他在本
4、村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元，应按照房产税从租计征规定计算缴纳房产税。（ ）（1999年考题变形）【答案】四、 计税依据与税率（掌握，能力等级）计税方法计税依据税率计税公式从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定年税率1.2%应纳税额=应税房产原值（1扣除比例）1.2%（这样计算出的是年税额）从租租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定12%应纳税额=租金收入12%或4%个人按市场价格出租的居民用房（
5、出租后用于居住的居民住房）4%在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定：1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。联营企业甲 房产 资金 其他投资人假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。【例题单选题】某企业有原值为2500万元的房产，1999年1月1日将其中的30用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政
6、府规定的扣除比例为20，该企业1999年度应纳房产税（ ）万元。（2000年）A.24B.22.8 C.30 D.16.8【答案】B【解析】用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计交房产税，则该企业应纳房产税为拥有的未联营部分（按计税余值计算房产税）与参与对外联营取得固定收入部分（按租金收入计交房产税）两项之和：未参与联营部分的房产原值=2500（1-30）1750（万元），则两部分房产税之和=1750（1-20）1.2+501222.8(万元)。2.对融资租赁房屋的规定由承租人在合同约定开始日的次月起，按照房产余值缴纳房产税；合同未约定开始日的，在合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（
7、新变化）3.关于附属设备和配套设施的计税规定：一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有
8、房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。5.减按4%税率征税的是居民住房。五、应纳税额的计算（掌握，能力等级）从价计税的计税公式：应纳税额=应税房产原值（1扣除比例）1.2%（这样计算出的是年税额）从租计税的计税公式：应纳税额=租金收入12%或4%六、税收优惠（熟悉，能力等级1）房产税的税收优惠政策主要有：（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算管理的事业单位)，本身业务范围内使用的
9、房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。（五）央行含外管局所属分支机构自用的房产。（六）经财政部批准免税的其他房产。【例题单选题】下列各项中，应当征收房产税的是（ ）。（2002年）A.行政机关所属招待所使用的房产B.自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房C.施
10、工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房D.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产【答案】A【例题多选题】下列各项中，符合房税法有关规定的有（ ）。（2009年）A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税【答案】ABCD【例题单选题】某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入8
11、00万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年应缴纳房产税( )。（2008年）A.13.44万元 B.28.56万元 C.42万元 D.60万元【答案】B【解析】该企业应纳房产税= 5000（1-30%）1.2%（2500-800）2500=28.56（万元）【例题单选题】某企业拥有A,B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A,B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产
12、原值减除20的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（ ）。（2006年） A15.04万元 B16.32万元C18.24万元 D22.72万元【答案】A【解析】10万4个月12%+1200万（1-20%）1.2%4/12+1000万（1-20%）1.2%8/12=4.8+3.84+6.4=15.04万元【例题单选题】某企业2008年房产原值共计9000万元，其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分别为300万元、800万元，当地政府确定计算房产税余值的扣除比例为25%，该企业2008年应缴纳的房产税（）。（2009年原制度）A71.1万元 B73.8万元 C78.3万元 D81万元 【答案】A【
13、解析】该企业2008年应缴纳的房产税=（9000-300-800）（1-25%）1.2%=71.1（万元）。七、征收管理（熟悉，能力等级1）（一）纳税义务发生时间注意时间规定：强调“次月”经营、取得、取证、出租、出借、建成、验收的次月。只有将原房产用于生产经营的，是从“之月”起缴纳房产税。【例题多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（ ）。（2008年）A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋
14、权属证书之次月起缴纳房产税【答案】AD（二）纳税期限、纳税地点和征收机关房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。第二节 城镇土地使用税法城镇土地使用税基本原理纳税义务人征税范围应纳税额的计算税收优惠征收管理本节结构本节重点关注税收优惠与计算的相结合的命题和纳税义务发生时间。一、城镇土地使用税基本原理（了解，能力等级1）（一）概念城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。（二）特点（了解）二、纳税义务人（了解，能
15、力等级2）一般规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队及其他单位。所称个人，包括个体工商户及其他个人。具体规定：（1）拥有土地使用权的单位和个人，为纳税义务人。（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税义务人。（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税义务人。（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税义务人，由共有各方分别纳税。三、征税范围（熟悉，能力等级2）城镇土地使用税的征税范围，包括在城市
16、、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。对建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需要缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税纳税人的具体情况的分类，有些规定和房产税相关规定一致或相似，考生也应对比记忆，以应对考试可能出的客观题。【特殊规定】（1）公园、名胜古迹内索道公司的经营用地应缴纳城镇土地使用税；（2）对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款。未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。同时，对地下建筑用地征收城
17、镇土地使用税时，给予一定的税收优惠，即暂按应征税款的50%征收。（新增内容）【提示】上述为单独建造的地下建筑城镇土地使用税计征规定，对于在地上建筑物之下统一配建的地下建筑，由于已经按规定计征了城镇土地使用税，则不用重复缴纳城镇土地使用税。【例题计算题】某商场有A、B两处单独的地下建筑设施，其中，A设施现为地下商场，地下土地使用证上载明占地面积为3000平方米。B设施现用于储藏物品，地下土地使用权证上未标明土地面积，经测算垂直投影面积为4000平方米。经税务机关确认，该企业所占用土地分别适用市政府确定的以下税额：A设施所在地段每平方米年税额10元，B设施所在地段每平方米年税额6元。则该商场年应纳
18、城镇土地使用税税额为多少？【答案】 A设施占地应纳税额30001050%=15000（元）。B设施占地应纳税额4000650%=12000（元）。该商场上述地下建筑设施全年应纳城镇土地使用税=15000 +12000=27000（元）。四、应纳税额的计算（掌握，能力等级3）（一）计税依据城镇土地使用税以纳税义务人实际占用的土地面积为计税依据。纳税义务人实际占用土地面积按下列方法确定：（1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。（3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税
19、人申报土地面积，据以纳税。等到核发土地使用证以后再作调整。【例题判断题】纳税人实际占用的土地面积尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，并以此为计税依据计算征收城镇土地使用税。（ ）（1998年）【答案】（二）税率城镇土地使用税采用定额税率。每平方米土地年税额规定如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。城镇土地使用税采用幅度税额，来开档次，每个幅度税额的差距规定为20倍。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额标准的30%。经济发达地区的适用税
20、额标准可以适当提高，但须报财政部批准。 【例题判断题】经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但提高额不得超过暂行条例规定最高税额的30。（ ）（2004年）【答案】（三）应纳税额的计算方法全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）适用税额五、税收优惠（掌握，能力等级1）城镇土地使用税的税收优惠包括：法定免缴城镇土地使用税的优惠和省、自治区、直辖市地方税务局确定减免城镇土地使用税的优惠。【例题单选题】下列各项中，城镇土地使用税暂行条例直接规定的免税项目是（ ）。（1998年）A.个人所有的居住房屋及院落用地B.宗教寺庙自用的土地C.民政部门举办的安
21、置残疾人占一定比例的福利工厂用地D.个人办的医院、托儿所和幼儿园用地【答案】B【例题单选题】某盐场2008年度占地200000平方米，其中办公楼占地20000平方米，盐场内部绿化占地50000平方米，盐场附属幼儿园占地10000平方米，盐滩占地120000平方米。盐场所在地城镇土地使用税单位税额每平方米0.7元。该盐场2008年应缴纳的城镇土地使用税为（ ）。（2009年）A14000元 B49000元 C56000元 D140000元【答案】B【解析】企业内部的幼儿园和盐场的盐滩占地免征城镇土地使用税， 该盐场应缴纳的城镇土地使用税=(200000-10000-120000) 0.7=700
22、000.7=49000(元)。【例题单选题】某人民团体A、B两栋办公楼，A栋占地3000平方米，B占地1000平方米。2007年3月30日至12月31日该团体将B栋出租。当地城镇土地使用税的税率为每平方米15元，该团体2007年应缴纳城镇土地使用税( )。（2008年）A.3750元 B.11250元 C.12500元 D.15000元【答案】B【解析】人民团体自用的A办公楼免税，出租的在租期内纳税。应纳城镇土地使用税=100015912=11250（元）。六、征收管理（熟悉，能力等级1）（一）纳税期限按年计算，分期缴纳。（二）纳税义务发生时间使用城镇土地，一般是从次月起发生纳税义务，新征用耕
23、地是在批准使用之日起满一年时开始纳税。【例题多选题】下列各项中，符合城镇土地使用税有关纳税义务发生时间规定的有（ ）。（2009年）A.纳税人新征用的耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税B.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳城镇土地使用税C.纳税人新征用的非耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳城镇土地使用税【答案】BD（三）纳税地点和征收机构城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。城镇土地使用税的属地性强。第三节 耕地占用税法耕地占用税基本原理纳税义务人征税范围应纳税额的计算税收优惠征收管理一、耕
24、地占用税基本原理（了解，能力等级1）（一）概念耕地占用税是在全国范围内，对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按照规定税率一次性征收的税种。属于对特定土地资源占用课税。（二）特点耕地占用税具有四个特点：（1）兼具资源税与特定行为税的性质；（2）采用地区差别税率；（3）在占用耕地环节一次性课征；（4）税收收入专用于耕地开发与改良。二、纳税义务人（了解，能力等级2）耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人。包括各类性质的企业、事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；也包括个体工商户以及其他个人。三、征收范围（掌握，能力等级2）包括用于建房或从事其他非农业
25、建设征（占）用的国家和集体所有的耕地。耕地包括从事农业种植的土地，也包括菜地；花圃、苗圃、茶园、果园、桑园等园地和其他种植经济林木的土地；鱼塘。对于占用已从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和林地从事非农业建设，由省、自治区、直辖市确定是否征收耕地占用税。【例题多选题】耕地是指种植农作物的土地，包括（ ）。A人工开掘的水产养殖水面 B药材种植园C弃荒的前三年内曾用于种植农作物的土地 D花圃【答案】ABCD四、应纳税额的计算（掌握，能力等级3）（一）计税依据耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。（二）税率实行地区差别幅度定额税率。人均耕地面积越少，单位税额越高。【例题单选题】经济特区、经济
26、技术开发区和经济发达、人均占有耕地较少的地区，税额可以适当提高，但是最多不得超过规定税额标准的（ ）。A20% B30% C50% D100%【答案】C（三）税额计算耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额标准计算应纳税额，实行一次性征收。应纳税额计算公式：应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积适用税额标准五、税收优惠（掌握，能力等级1）（一） 下列情形免征耕地占用税：1军事设施占用耕地；2学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。（二）减税1铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。 根据实际需要，国务院财政、税务主管部
27、门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对以上情形免征或者减征耕地占用税。2农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。特殊困难的可以免税。依照条例规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。【例题单选题】下列各项中，可以按照当地适用税额减半征收耕地占用的是（ ）。（2009年）A.供电部门占用耕地新建变电站B.农村居民占用耕地新建住宅C.市政部门占用耕地新建自来水厂D.国家机关占用耕地新建办公楼【答案】B【例题多选题】下列各项中,应征收耕地占用税的有（ ）。（2009年）A.铁路线路占用耕地
28、B.学校占用耕地C.公路线路占用耕地 D.军事设施占用耕地【答案】AC六、征收管理与纳税申报（了解，能力等级1）耕地占用税由地方税务机关负责征收。土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。临时占用耕地先纳税，恢复原状后再退税。占地用于农业生产设施的不征收耕地占用税。【归纳】与土地直接相关主要税种简单比较：税种开征区域差异纳税人特点差异纳税环节差异耕地占用税有耕地的地区占用者占用环节一次课征土地增值税有国有土地的地区转让者转让环节一次课征城镇土地使用税城市、县城、建制镇、工矿区保有者持有期间按年计算、分期缴纳【本章小结】小税种的重点内容一般包括：（1）征税对象；（2）开征区域；（3）税额计算；（4）税收优惠。复习时要注意：（1）小税种的计算往往和税收优惠紧密结合在一起。（2）小税种的税收优惠的层次性（法定、财政部规定、各地规定）也是常常出现的考点。（3）房产税、城镇土地使用税与所得税关系密切，计入管理费用在所得税前可以扣除。（4）耕地占用税计入土地使用权或在建工程的成本，可随资产的折旧摊销在所得税前扣除。