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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房地产企业融资决策.精品文档.编号（学号）： 房地产企业融资决策摘要：房地产行业是典型的资金密集型行业，需要大量的资金。在国家和银行对房地产企业实施了严格的宏观调控政策后，暴露出房地产企业融资出现的诸多问题，在新的政策、环境下，房地产企业应该如何进行企业的融资活动，是当心对房地产业来说最为迫切的问题。本文根据我国房地产企业融资中出现的问题进行分析，提出了加强房地产企业融资管理的决策。关键词：房地产，融资管理，决策Real estate enterprise financing decisionsAbstract：The real estate
2、 industry is typical of capital intensive, need a lot of money. In the country and on the real estate enterprise implementation of the bank strict macroeconomic regulation and control policy, exposed the real estate enterprise financing problems occurring in the new policy, environment, real estate
3、enterprise how to make enterprise financing activities, is be careful to the real estate industry is the most urgent question. According to the real estate in our country enterprise financing asked in are analyzed, and the strengthening of the financing of enterprise property management decision Key
4、 words：Real estate, Financing management,decision目 录1 引言12 房地产企业融资现状13房地产行业融资方式介绍13.1银行贷款融资13.2非银行金融机构融资23.3其它企业融资23.4个人融资34房地产业融资中出现的问题及其原因34.1房地产融资中出现的问题34.2房地产融资中出现问题的原因35加强房产的企业融资管理的主要途径45.1完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道45.2积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式55.3提升自身管理能力，提高资金利用率56结论5参 考 文 献7致 谢81 引言房地产市场和资本市场之间的关系是随着
5、历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。在1956年私有房产社会主义改造完毕后，房地产业做为一个行业已经不复存在了，直到改革开放以后才得到复苏和发展。土地制度的改革、社会主义市场经济制度的建立、住房制度改革的深化，促进了房地产业的繁荣发展，但是房地产业相关法规的滞后以及房地产发展落后于经济发展的滞后性，导致出现了20世纪90年代初我国的“房地产热”的混乱局面。经过1993年国家整顿治理，房地产开发规模速度明显减缓，此后进入一段平稳发展时期。2 房地产企业融资现状 随着近几年经济的高速发展，房地产融资又出现了过热现象，房地产业的风险开始加大，包括加大了金融风险，房地产开发规模、投资增幅都发展过
6、快，因此，国家也开始了加强对房地产业的规范，尤其是对房地产金融方面的监督管理。央行121号文件关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的下达，旨在防范金融风险，从房地产开发的源头资金上对房地产业进行规范。房地产业对资金使用量巨大，周期长，风险高，而我国的房地产行业发展的时间很短，房地产市场还不够成熟规范，房地产企业的整体实力不强，企业技术、管理相对落后，企业融资结构的设计不合理，风险系数高，对银行的依赖程度相当高。因此，当以规范信贷为主的121号文件下达后，立即使得一大批实力弱，投机性的小型房地产企业面临破产的境地，现有的贷款政策会促使大型房产开发企业变为更大，小型房地产业因资金问题难以发展。房
7、地产融资无论对于金融业还是房地产企业来说，都是非常重要的问题，尤其是现在，在房地产企业面临众多的加剧企业融资困境的问题，更需要对房地产企业的融资问题进行探讨和解决。3房地产行业融资方式介绍 3.1银行贷款融资 从目前来看，银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。包括信用贷款、保证贷款、抵押贷款、质押贷款等。 (一)信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，经贷款审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保。 (二)担保贷款是以按照担保法规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放贷款。 (三)抵押贷款是指按照担保法规定的抵押方式以借款人或
8、者第三人的财产作为抵押物发放贷款。 (四)质押贷款是指按照担保法规定的质押方式以借款人或第三人的财产和权利作为质押物发放的贷款。 3.2非银行金融机构融资 非银行金融机构（亦称其他金融机构），是指银行以外的从事货币信用业务和金融服务业务的金融机构。具体是指未冠以“银行”名称，经营信托投资、融资租赁、证券承销与经纪、各类保险等金融业务的金融机构。按业务性质分为合作性金融机构、信托投资机构、证券经营机构、财务公司、保险公司、金融租赁公司、邮政储蓄机构、典当行等。 房地产企业向非银行金融机构融资，除采取信用贷款、保证贷款、抵押贷款、质押贷款等银行信贷相关形式外，一般还采取以下特有形式： (一)吸收非
9、银行金融机构投资入股（一般是一方出地一方出钱或共同出资），成立股份公司，风险共担，利润共享，共同开发。 (二)吸收非银行金融机构投资入股，非银行金融机构不承担风险，按期定额领取“分红”（实为等额利息）。 以尚未开始建设或未完工的全部或部分工程项目作为抵押（一般是先签销售协议），取得贷款。 3.3其它企业融资 企业间的融资活动，在这里是指合法的融资活动。包括合资建房、合作建房等。 (一)合资建房：是指两家或多家企业共同出资，成立股份公司，风险共担，利润共享，共同开发。 (二)合作建房： 根据 国税函发1995156号文件规定“合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房。”对于提供
10、土地使用权一方来说，另一方提供资金，对其是一种融入资金的方式。 3.4个人融资 房地产企业向个人融资，主要是指向个人借款或进行房屋预售。房地产企业向个人融资虽然金额有限，但形式多样，涉及居民个人人员较多。 (一)个人借款：房地产企业向个人借款，与非法集资还是有着本质区别，主要是向公司法人、个人股东或管理高层人员借款。 (二)集资建房：主要是指以建设方为职工集资建房的名义，房地产企业直接或由建设方向个人收取集资建房款，作为房地产项目开发资金投入开发。 (三)收取预售款：房地产企业一般采取商品房预售方式，在房屋建设期内，以按预定价结算房款、一次付全款优惠等形式，给购房者一定价格优惠，先期收取定金、
11、房款。4房地产业融资中出现的问题及其原因4.1房地产融资中出现的问题 融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化，央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产业的融资压力。 融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自由资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房
12、地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占29.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的以来程度较大。4.2房地产融资中出现问题的原因土地取得成本提高。土地招拍市场运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在
13、持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出虽然都对整个房地产金融市场的发展做出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅资金整体运行质量不高。上述直接加剧了房地产企业的融资压力，
14、使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少。灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受。但是，最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。5加强房产的企业融资管理的主要途径5.1完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地
15、产业信托业务和住宅抵押证券业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境。在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监督措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手做好以下几项工作。（一）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。（二）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇证券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。（三）加快
16、完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。5.2积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等良好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。5.3提升自身管理能力，提高资金利用率如
17、何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。（一）加快资金流转。首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。（二）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一旦债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业一定要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内
18、，尽早处置闲置资产、空置房地产、闲置设备、存货等。（三）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预支结算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。6结论房地产项目的融资是一项由诸多复杂因素构成的活动，必须遵循一定的规律和原则：（1）融资总收益应该大于融资总成本的原则，这是房地产企业进行融资的首要前提。（2）在选择融资方式的时候首先要选择最有利于降低企业融资成本的融资方式。（3）房地产企业在进行融资方式的选择时，为了保持企业的控制权，应将股票融资方式作为最后的选择。（4）融资结构应
19、该有利于提高企业的核心竞争力，企业所选择的融资方式，应当有利于提高企业的资金实力，增强企业开发项目的能力，有利于企业扩大企业规模，获得规模经济的益处，有利于提高企业的市场竞争力，增加企业的核心竞争力。（5）寻求企业的最佳资本结构，房地产企业在融资过程中，应该积累经验，寻找出对企业最有利的融资结构，形成企业的最佳资本结构。因此，我国大型房地产企业可以选择内源融资银行贷款房地产信托发行企业债券发行股票融资的顺序。因为根据我国的实际情况，银行融资还将是主导地位，它对于我国进行宏观调控，对房地产业投资规模、供给、需求都有调控作用。所以对于大型房地产企业来说，可以进行内源融资的基础上，进行银行贷款，同时
20、大型房地产企业，在银行融资以外，也要发展多种融资方式，拓宽融资渠道，实现资本结构的优化。而中小型企业可以选择内源融资房地产信托银行贷款发行企业债券发行股票融资的顺序，中小型房地产企业面临的首要问题就是内源融资不足，因此可以通过房地产股权信托等方式来使自由资金达到项目总投资的30%以上，进而可以进行银行贷款，并且要积极发行企业债券，利用财务杠杆的效应使企业快速发展壮大。参 考 文 献1. 王铩 目前房地产投资的资金来源构成 20032. 易宪容 不应让直接融资抑止间接融资 20043. 冯彬 企业投融资 20044. 葛震明 上海房地产开发企业发展研究 19995. 尚教蔚 中国房地产企业融资：现状、问题及对策 20046. 王洪卫.简德三.孙明章 房地产经济学 19977. 黄梅麟.池振武 银行在房地产开发中的作用和政策问题 1994（12）8. 刘叔麟.李桂荣.孙雁军 房地产开发 20009. 郑中伦 中小企业如何制定最佳融资决策 200110. 张昌彩 中国融资方式研究 1999致 谢