房地产成本核算规范版下.doc

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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流房地产成本核算规范版下.精品文档.房地产成本核算规范(最新最权威版)（下）制造费用（开发间接费） 开发间接费核算企业（包括内部核算单位的开发项目部、分公司等）为直接组织或管理开发项目而发生的各项费用及与项目开发直接相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。自用土地、无偿转让的配套设施不设。 一）工程管理费 1）行政管理费：直接从事项目开发的部门的职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等）、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、低值易耗品摊销、差旅费、招待费、其他。注：修理费按新准则不计入，按土地增值税条例及所得税处理办法计入。 2）质

2、检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。 二）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 三）营销设施建造费：包括售房部（接待处）、样板房。 四）物业管理完善费：包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 五）其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，开办费，以及其他应计入开发间接费的费用。 期间费用 期间费用包括管理费用、销售费用、财务费用三类，均不

3、属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、与“制造费用（开发间接费）”均有联系和区别。和其他行业没本质区别。 管理费用开办费、职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等）、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费、差旅费、工会经费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费、排污费、修理费、折旧费、水电费、职工教育经费、劳动保护费、存货盘亏或盘盈、住房公积金、其他。 销售费用自销费：保险费、包装费、运输费、装卸费。 促销费：展览费、广告宣传费（如广告发布费、广告制作费、展位费及展台搭建费、宣传费、围墙彩绘费、

4、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等）、销售服务费、经营性租赁费 代销手续费：将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。 专设销售机构费：职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等）、业务费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、车辆使用费等。 合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。 房地产独有：开发产品销售之前发生的改装修复费、看护费、采暖费等。 其他 财务费用利息净支出、手续费、汇兑损益、现金折扣、其

5、他（非资本化支出）。 第五章会计科目设置 5-1“生产成本（开发成本）”科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用。或分为“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”、“代建工程开发成本”四个科目；各级明细科目的设置详见“房地产成本费用项目及核算内容”。根据需要可设立3级到5级。 5-2“制造费用（开发间接费）”科目：归集和分配与项目开发直接相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。这类费用先归集，再并按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本费用项目及核算内容”。 5-3 “应付账款”科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经

6、发生或将要发生、但尚未结算或支付的开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。本科目按应付账款应付配套设施费，进行核算。 费用预提时间：一般在结转房屋等库存商品时预提。 费用预提条件：先建房屋，后建配套设施。开发产品已完工，不能有偿转让的配套设施尚未完工或尚未动工。 费用预提依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。 费用预提计算方法：某成本核算对象应预提的配套设施费=该项开发产品建筑面积 * 配套设施费预提率 该配套设施的预算成本(或计划成本) 配套设施费预提率=- *100% 应负担该配套设施费各开发产品的建筑面积 式中应负担该配套设施费的开发产品

7、一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。 5-4 “库存商品（开发产品）”科目：核算已开发完成并验收合格的库存商品的实际成本。各单位在进行“库存商品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。 5-5“原材料”科目：核算库存的各种甲供材料设备，包括原料及主要材料、辅助材料、工程设备、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的实际成本。 5-6“主营业务成本”科目：核算确认销售开发产品主营业务收入时应结转的成本。本期（月）发生的销售退回，如已结转销售成本的，借记“库存商品”等科目，贷记本科目。 第六章 成本费用的归集与分配建筑面积是

8、房地产开发各期成本分配的主要标准，分摊的标准有四个，即建筑面积、土地面积、工程概算、直接成本。但如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际情况。所以，企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。制造费用按一般各开发产品发生的直接成本之和分摊。 根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。区分那些是可售面积，那些是不可

9、售面积（包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。对会所等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，应单独计算成本，单独办房产证，则属可售面积；如明确属全体业主，应摊于开发成本，则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。 成本核算方法与工业分批法和建筑企业竣工结算法相似，分批法下具体与工业分步法相似。 一）土地开发成本 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对

10、象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本土地开发”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本； 某开发产品应负担的土地成本=该项开发产品建筑面积 * 分配率 当期实际发生的土地成本 分配率=- *100% 当期各项开发产品建筑面积之和 二）公共配套设施费 1、凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目： (1) 公共配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下： 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。 不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本配套设施开发”科目的相应

11、成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。 (2) 配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下： 应先通过“开发成本配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象采用分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。 (3) 先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工或动工的情况下： 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”

12、成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。 2、凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他公共配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本配套设施开发公共配套设施费”项目中。 三）制造费用（开发间接费） 1、应先通过“制造费用”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，期末，根据其实际发生数按一定标准分

13、配计入各开发项目的各成本核算对象。 2、不能有偿转让的配套设施、单独核算的自用土地，均不分配制造费用。 某开发产品应负担的制造费用=该项开发产品当期实际发生的直接费用 * 分配率 当期实际发生的制造费用 分配率=- *100% 当期各项开发产品发生的直接成本之和 四）建筑安装工程费 1、 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“生产成本”科目，应先在“预付帐款预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。 2、 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方、监理审定确认的“已完工程月报表”、“工程价款结

14、算单”所确定的工程价款，计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。 3、 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为： 该项工程预算造价 某项工程的实际建筑安装工程费= 工程标价* - 各项工程预算造价合计 五）前期工程费、基础设施费，可参照上述一）、二） 六）关于借款费用资本化 1、借款费用资本化的期限：成本对象完工前发生的配比计入成本对象，成本对象完工之后发

15、生的，做为财务费用直接扣除； 2、企业会计准则指南规定开发产品的建造时间小于一年的不予以资本化，而企业所得税法实施条例规定完工前计于开发成本； 3、属于不同成本对象负担的，归属于三）制造费用，按直接成本法或预算造价法进行分配。 第七章采购成本和销售成本结转7-1 采购的甲供材料设备等采用实际成本进行材料日常核算，发出材料的实际成本，可以采用加权平均法计算确定。 7-2 期末，结转、结算发出开发产品的实际成本类似于工业的个别认定法。对外销售、转让（以下简称销售）开发产品，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售

16、面积(扣除不能有偿转让的公共配套设施等不可售面积) 已销开发产品的销售成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 未结转部分为存货。 第八章 成本报表8-1报表种类： (1) 成本周报表； (2) 甲供料、施工合同付款台帐； (3) 房地产成本结转情况表； (4) 房地产成本比较分析表。 8-2报送时间：上述（1）、（2）为每周一（遇节假日顺延）上午下班前，（3）（4）为月报，另外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。 8-3编报要求：详见财务中心统一印发的表样及各表的说明，各公司、项目部也可根据实际情况改动，须上报备案。 第九章 附 则9-1本规范未涉及或未尽的成本核算事项，

17、按国家或集团公司有关成本管理的规定执行。本规范由财务中心负责解释和修订。 9-2 本规范自2008年5月1日起执行。 参阅以下资料： 1、房地产开发企业会计制度财政部（93）财会字第02号 2、施工、房地产开发企业财务制度财预字（1993）006号 3、土地增值税暂行条例国务院令1993第138号 4、土地增值税暂行条例实施细则财法字1995第6号 5、股份有限公司会计制度会计科目和会计报表附件三、房地产业务会计处理规定财会字19987号 6、万科公司房地产成本制度 1998 7、房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定的通知（财基字199974号） 8、企业会计制度 财会200025号 9、

18、关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知国税发2001 142号 10、 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006 187号 11、企业财务通则财政部令第41号2006年12月4日 12、企业会计准则2006财会2006 3号 13、企业会计准则应用指南2006财会2006 18号 14、企业所得税法 （2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过） 15、企业所得税法实施条例2007年11月28日国务院第197次常务会议通过国务院令第512号 16、房地产开发企业会计实务与涉税避税操作技巧 2007年6月出版孙晓璐主编 17、简单轻松学房地产开发企业会计 2007年7月出版黄毅勤主编 18、房地产开发企业会计 2007年7月出版冯浩主编 19、财政部会计司来信解答2007 20、企业会计准则讲解2008（及讲解2006）2008年9月 21、房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发（2009） 31号 （及2006 31号）