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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流北京市房山区长沟镇.精品文档.北京市房山区长沟镇六甲房村家房屋质量缺陷损失评估报告委 托 人：北京市房山南水北调工程建设委员会办公室 评 估 方：房地产评估（北京）有限公司评估人员：、评估作业日期：2008年7月1日至2008年7月10日评估报告编号：京估Q字2OO8第651号目 录目 录1致委托方函2估价师声明4评估的假设和限制条件5评估结果报告6一、委托人6二、评估机构6三、房屋质量缺陷状况6四、评估目的8五、估价时点8六、房屋质量缺陷损失定义8七、评估依据9八、评估原则10九、评估方法10十、评估结果10十一、评估人员11十二、评估作业
2、期11十三、评估报告应用的有效期11十四、有关说明11十五、评估测算过程12十六、估价结果确定14附件目录15致 委 托 方 函北京市房山区南水北调工程建设委员会办公室：受贵方委托，我公司对位于北京市房山区长沟镇六甲房村家房屋质量缺陷（以下简称估价对象）在评估时点的损失价值进行了评估。房屋质量缺陷状况：北京市房山区长沟镇六甲房村家的B、1-3轴南立面：2墙角竖缝。2轴柁下有1条缝。窗洞上下各有1条缝；3、A-B轴西立面：3、B轴墙角竖缝，B轴右侧有2条缝。门洞上方有3条缝。A轴顶部有1条缝；B、3-4轴南立面：墙上有6条缝，墙面干裂；4、A-B轴西立面：B轴右侧有2条缝。门洞两侧各有1条缝。墙
3、面抹灰干裂；3、A-B轴东立面：墙面抹灰干裂；4、A-B轴东立面：门洞左上口有1条缝，右上口有2条缝。B轴顶部有1条缝。墙面抹灰干裂；B、4-6轴南立面：4轴右侧有1条缝。5轴柁左侧及下部各有1条缝。窗洞周围有10条缝；5、A-B轴西立面：墙体顶部有4条缝，左侧有1条缝，下部有1条缝；1、A-B轴西立面：墙上有5条缝；F、8-9轴南立面：8、F轴墙角竖缝。墙体顶部有4条缝。墙面干裂；C、8-9轴北立面：8、C轴墙角竖缝。墙上有3条缝；9、C-F轴西立面：9、C，9、F轴墙角竖缝。9、D轴柁下有1条缝。9、E轴柁下有3条缝。靠F轴窗洞下部有2条缝。靠C轴窗洞左上口有1条缝，下部有3条缝。两窗洞之
4、间有3条缝。墙面干裂；B、3-4轴北立面：墙上有1条竖缝；B、5-6轴北立面：窗洞上部有2条缝。墙面干裂；1、A轴墙角竖缝；5、A轴柱下有缝；6、A轴檐口裂；1、A轴柱与墙之间开裂；8、F轴檐口裂房屋质量缺陷。评估目的：为委托人确定房屋质量缺陷损失的补偿金额提供价值参考依据。估价时点：2008年3月15日。评估依据：北京市房屋质量缺陷损失评估规程；中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产评估规范；委托人提供的有关资料；我公司所掌握的北京房地产市场和施工市场的有关资料及评估人员实地查勘、调查所获取的资料等。评估结果：评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序，选用适宜的评估
5、方法进行评估，并在综合分析影响房屋质量缺陷损失补偿价格因素的基础上，确定：估价对象北京市房山区长沟镇六甲房村家房屋质量缺陷，在估价时点的损失价值为8302元人民币，大写金额：捌仟叁佰零贰元整。报告应用有效期：自提交报告日2008年7月10日起为一年。提交报告份数：3份此致房地产评估（北京）有限公司法定代表人（签章）：2008年7月10日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、评估报告中的分析、意见和结论是房地产估价师自己公正的专业分析、意见和结论。3、房地产估价师与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、房地产估价师是依照中
6、华人民共和国国家标准房地产估价规范和北京市标准北京市房屋质量缺陷损失评估规程进行分析测算，形成意见和结论，撰写评估报告。5、房地产估价师己对估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本评估报告提供重要专业帮助。报告编制人员 签名（盖章） 中国注册房地产评估师估价师证号（） 中国注册房地产评估师估价师证号（）评估的假设和限制条件1、本次评估是以估价对象通过进行修复施工能够按目前用途持续使用为假设前提。2、本次评估考虑了修复施工和房屋空置的损失价值。3、本次评估是以委托人提供的房屋裂缝普查结果分析报告和房屋裂缝普查结果修缮方案中相关情况说明为计算依据，采用2005年版北京市房屋修缮工程预算定额为基础进行
7、测算。4、以北京市房地产租赁市场行情在报告有效期内不发生大的波动为假设前提。5、评估结果为评估对象在2008年3月15日的损失价值，即在评估时点时形成的补偿价格。评 估 结 果 报 告一、委托人北京市房山区南水北调工程建设委员会办公室住所：北京市房山区二、评估机构房地产评估（北京）有限公司法定代表人：杜鸣国家一级房地产价格评估机构土地评估全国执业资质三、房屋质量缺陷状况估价对象为北京市房山区长沟镇六甲房村家的B、1-3轴南立面：2墙角竖缝。2轴柁下有1条缝。窗洞上下各有1条缝；3、A-B轴西立面：3、B轴墙角竖缝，B轴右侧有2条缝。门洞上方有3条缝。A轴顶部有1条缝；B、3-4轴南立面：墙上有
8、6条缝，墙面干裂；4、A-B轴西立面：B轴右侧有2条缝。门洞两侧各有1条缝。墙面抹灰干裂；3、A-B轴东立面：墙面抹灰干裂；4、A-B轴东立面：门洞左上口有1条缝，右上口有2条缝。B轴顶部有1条缝。墙面抹灰干裂；B、4-6轴南立面：4轴右侧有1条缝。5轴柁左侧及下部各有1条缝。窗洞周围有10条缝；5、A-B轴西立面：墙体顶部有4条缝，左侧有1条缝，下部有1条缝；1、A-B轴西立面：墙上有5条缝；F、8-9轴南立面：8、F轴墙角竖缝。墙体顶部有4条缝。墙面干裂；C、8-9轴北立面：8、C轴墙角竖缝。墙上有3条缝；9、C-F轴西立面：9、C，9、F轴墙角竖缝。9、D轴柁下有1条缝。9、E轴柁下有3
9、条缝。靠F轴窗洞下部有2条缝。靠C轴窗洞左上口有1条缝，下部有3条缝。两窗洞之间有3条缝。墙面干裂；B、3-4轴北立面：墙上有1条竖缝；B、5-6轴北立面：窗洞上部有2条缝。墙面干裂；1、A轴墙角竖缝；5、A轴柱下有缝；6、A轴檐口裂；1、A轴柱与墙之间开裂；8、F轴檐口裂房屋质量缺陷。根据委托人提供的房屋裂缝普查结果分析报告，该质量缺陷是由于南水北调工程的需要，在房山区长沟镇六甲房村采用爆破技术，当地居民反映爆破产生了振动出现房屋裂缝。另外根据委托人提供的房屋裂缝普查结果修缮方案对家的B、1-3轴南立面：2墙角竖缝。2轴柁下有1条缝。窗洞上下各有1条缝；3、A-B轴西立面：3、B轴墙角竖缝，
10、B轴右侧有2条缝。门洞上方有3条缝。A轴顶部有1条缝；B、3-4轴南立面：墙上有6条缝，墙面干裂；4、A-B轴西立面：B轴右侧有2条缝。门洞两侧各有1条缝。墙面抹灰干裂；3、A-B轴东立面：墙面抹灰干裂；4、A-B轴东立面：门洞左上口有1条缝，右上口有2条缝。B轴顶部有1条缝。墙面抹灰干裂；B、4-6轴南立面：4轴右侧有1条缝。5轴柁左侧及下部各有1条缝。窗洞周围有10条缝；5、A-B轴西立面：墙体顶部有4条缝，左侧有1条缝，下部有1条缝；1、A-B轴西立面：墙上有5条缝；F、8-9轴南立面：8、F轴墙角竖缝。墙体顶部有4条缝。墙面干裂；C、8-9轴北立面：8、C轴墙角竖缝。墙上有3条缝；9、
11、C-F轴西立面：9、C，9、F轴墙角竖缝。9、D轴柁下有1条缝。9、E轴柁下有3条缝。靠F轴窗洞下部有2条缝。靠C轴窗洞左上口有1条缝，下部有3条缝。两窗洞之间有3条缝。墙面干裂；B、3-4轴北立面：墙上有1条竖缝；B、5-6轴北立面：窗洞上部有2条缝。墙面干裂；1、A轴墙角竖缝；5、A轴柱下有缝；6、A轴檐口裂；1、A轴柱与墙之间开裂；8、F轴檐口裂进行修缮处理。四、评估目的为委托人确定房屋质量缺陷损失的补偿金额提供价值参考依据。五、估价时点2008年3月15日。六、房屋质量缺陷损失定义本次评估结果为估价对象家的B、1-3轴南立面：2墙角竖缝。2轴柁下有1条缝。窗洞上下各有1条缝；3、A-B
12、轴西立面：3、B轴墙角竖缝，B轴右侧有2条缝。门洞上方有3条缝。A轴顶部有1条缝；B、3-4轴南立面：墙上有6条缝，墙面干裂；4、A-B轴西立面：B轴右侧有2条缝。门洞两侧各有1条缝。墙面抹灰干裂；3、A-B轴东立面：墙面抹灰干裂；4、A-B轴东立面：门洞左上口有1条缝，右上口有2条缝。B轴顶部有1条缝。墙面抹灰干裂；B、4-6轴南立面：4轴右侧有1条缝。5轴柁左侧及下部各有1条缝。窗洞周围有10条缝；5、A-B轴西立面：墙体顶部有4条缝，左侧有1条缝，下部有1条缝；1、A-B轴西立面：墙上有5条缝；F、8-9轴南立面：8、F轴墙角竖缝。墙体顶部有4条缝。墙面干裂；C、8-9轴北立面：8、C轴
13、墙角竖缝。墙上有3条缝；9、C-F轴西立面：9、C，9、F轴墙角竖缝。9、D轴柁下有1条缝。9、E轴柁下有3条缝。靠F轴窗洞下部有2条缝。靠C轴窗洞左上口有1条缝，下部有3条缝。两窗洞之间有3条缝。墙面干裂；B、3-4轴北立面：墙上有1条竖缝；B、5-6轴北立面：窗洞上部有2条缝。墙面干裂；1、A轴墙角竖缝；5、A轴柱下有缝；6、A轴檐口裂；1、A轴柱与墙之间开裂；8、F轴檐口裂的房屋质量缺陷造成房屋在评估时点的现状价值损失，包括拆除、修缮、恢复工程费用及工程直接经济损失。七、评估依据（一）本次评估所依据的有关法律、法规和政策文件1、中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人民共和国建筑法3、建
14、设工程质量管理条例（二）本次评估采用的技术规程1、北京市房屋质量缺陷损失评估规程2、中华人民共和国国家标准GB/T5029-1999房地产评估规范（三）委托方提供的有关资料1、房屋裂缝普查结果分析报告2、房屋裂缝普查结果修缮方案（四）评估方掌握的有关资料和评估人员实地勘察、调查所获取的资料。1、估价对象所在区域同类型房地产修缮成本资料。2、现场勘察获取得资料。八、评估原则本次评估遵循以下原则：1、合法原则；2、评估时点原则（符合政策法规原则）；3、独立、公正、客观的原则。九、评估方法评估人员在认真分析所掌握的资料并对项目邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据评估对象的特点，遵照国家有关法律、
15、法规、评估技术标准，经过反复研究，选取成本法作为本次评估的基本方法。成本法：是求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的各项费用和损失，包括拆除、修缮、恢复工程费用及由修复施工造成的直接经济损失，并扣除拆除物可回收的残值作为其评估值。十、评估结果评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，在对评估对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情以及综合分析相关资料的基础上，采用成本法，确定：估价对象北京市房山区长沟镇六甲房村家房屋质量缺陷，在估价时点的损失价值为8302元人民币，大写金额：捌仟叁佰零贰元整。十一、评估人员评估人员资格资格证号中国注册房地产评估师中国注册房地产评估
16、师十二、评估作业日期2008年7月1日一7月10日。三、评估报告应用的有效期本评估报告应用的有效期自2008年7月10日起为1年。十四、有关说明1、本报告所得出的评估结果，仅供房屋质量缺陷损失的补偿金额提供价值参考依据。2、本报告所依据的有关评估对象资料，包括房屋裂缝普查结果分析报告、房屋裂缝普查结果修缮方案等资料的复印件均为委托人提供，其真实性由委托人负责，并承担相应责任。3、委托方只可按照本评估报告的评估目的使用，不可用于其它用途，否则本公司对其改变用途使用所造成的后果不承担任何责任。4、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。5、房屋修缮费用编制说明：1）、编制依
17、据2005年北京市房屋修缮工程预算定额、相关费用定额、现行材料价格及相关规定；2)、北京市建设工程质量第一检测所提供南水北调工程房山段（长沟镇六甲房村）房屋裂缝修缮方案；3)、修缮费用以元为单位。十五、评估测算过程评估人员在认真分析所掌握的资料并对实地进行查勘之后，根据评估对象可修复的实际状况，遵照国家有关技术规范，具体选用成本法作为此次评估房屋质量缺陷损失的基本方法，这是基于以下考虑：选用成本法主要是对房屋质量缺陷修缮费用各个部分的构成进行分析，结合各项客观成本的市场价值进行计算，综合确定该房屋质量缺陷所造成的价值损失。成本法的基本技术思路：求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的各项费用和损
18、失，包括拆除、修缮、恢复工程费用及由修复施工造成的直接经济损失，并扣除拆除物可回收的残值作为其评估价值。根据北京市房屋质量缺陷损失评估规程的有关规定，成本法的基本公式为：VC1+C2+C3+C4-C5其中 V房屋质量缺陷损失评估价值C1拆除工程费用C2修缮工程费用C3恢复工程费用C4修复施工的直接经济损失C5拆除物的残值该工程对墙体裂缝进行修复，故不存在拆除物残值，C5为零。（一）工程费用（包括C1、C2、C3）表1-1 直接工程费预算表序号编号名称工程量价值（元）其中（元）单位数量单价合价人工费材料费一、拆除工程费用12-9拆除水泥砂浆墙面m2109.3253.22352.03323.68.
19、75分部小计352.03323.68.75二、修缮和恢复工程费用12-19墙面补抹水泥砂浆m2109.32517.171877. 111010. 16730.2922-129内墙乳胶漆普通m2197.655.751136.48219.39885.4732-314外墙抹水泥砂浆 砖墙m2513.8569.2534.6530.144-124换注浆灌缝m17.524.49428.58312.5525.5554-ZCF注浆料m30.06393401.7217.37217.3761-JJF灰浆输送泵台116016075-15加固墙面钢筋网墙抹水泥砂浆m20.7362.0445.2915.0726.758
20、5-85换压浆锚杆根0.006111970.070.050.01分部小计3934. 151591871915.54三、相应补偿费用12-87墙柱面工程抹灰工程水刷石普通石渣混凝土墙面m21.226.7232.0616.2613.93分部小计32.0616.2613.93合计4318.241931731938.22表1-2工程费用测算过程（包括C1、C2、C3）序号费用名称费率费用金额一直接工程费4318.241其中：人工费193173二措施费423.061其中：人工费215.302其中：措施费13其中：措施费2423.06三直接费小计4741.30四规费43923. 2229五企业管理费521
21、116. 4556六利润7474. 6685七税金3.4246.692八合计7502.34（二）修复施工的直接经济损失房屋修缮周转费为800元（三）房屋质量缺陷评估值VC1C2C3C4-C57502.34+800-08302（元）十六、估价结果确定评估人员根据评估目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的技术标准和评估程序，在对评估对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情以及认真分析现有资料的基础上，采用成本法，经过周密测算，并结合评估经验与对影响评估对象损失补偿价格因素的分析，确定：估价对象北京市房山区长沟镇六甲房村家房屋质量缺陷，在估价时点的损失价值为8302元人民币，大写金额：捌仟叁佰零贰元整。 附 件 目 录1、估价对象及其所在房屋质量缺陷建筑物现状照片2、估价机构营业执照副本复印件3、估价机构及评估人员资质证书复印件