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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流合理处置土地资产建立现代企业制度.精品文档.合理处置土地资产建立现代企业制度海口市土地管理局局长李举财海口市的国有企业长期以来对城市经济的发展发挥了重要的主导作用，同国内其他地区国有企业一样，经历了不断发展壮大、向管理科学化现代化迈进的变革过程，正处在由计划经济向市场经济过渡时期的快车道上，难免要遇到大量新情况、新问题。其中土地作为重要的生产要素和企业赖以生存的资源，已突出地引起企业不得不考虑如何通过处置土地获得新生，走出困境。所以，这里主要是谈谈如何合理处置和盘活国有企业中的土地资产。国有企业土地资产调整、处置的概况海口市共有国有企业69家
2、，小型企业偏多，这些企业1988年建省以前占用的土地均以划拨方式取得，其总量超过3000亩，海南建省办特区以来新增出让给国有企业的土地5851亩，实行了有偿使用。这些国有企业依靠对土地的占有使用、合理开发经营创造出新的经济效益，呈现新的生机活力，搞活了经济。但不少企业自我滚动、自我发展还是十分困难，究其原因主要是企业基础后劲薄弱，资金短缺，无力进行技术改造。据对我市47家工业企业的调查，1994年创税利达到500万元的仅5家，其中4家是股份制改组企业；年创税利100万元至500万元的有5家。多数仍缺乏回天之力。近几年来，在深化改革中，许多企业意识到，只有对原占有的划拨土地进行新的开发和合理配置
3、，才是获得新生的基本依托。实际中，有的企业将原使用的划拨土地评估标价，组建股份有限公司，由政府控股；有的企业补交出让金直接受让土地，进行股份制改组；有的企业在改建中，政府对其工业生产、生活用地，仍采取划拨方式供应土地；一些企业通过引进外资，让出黄金地段，退出旧城区办厂，转换经营机制，步出了迷谷；有的企业以土地进行抵押、出租，获取扩大生产和改造资金；有的腾出黄金地段，引进资金联营合作，搞商业服务业经营，创造出新的经济效益。总而观之，自建省以来，我市国有企业在改建和寻求出路中，对划拨土地所采取的处置方式是符合土地使用制度改革总体方向的，土地的价值越来越引起重视。但仍然存在着在实施操作中同土地管理法
4、规不相一致和不够完善的方面，其主要表现是，一是擅自改变用地性质，搞商业服务业开发经营；二是联营合作没有到土地部门办理登记手续，有意无意逃避征收税费；三是以土地向银行抵押贷款，没有办理登记，而在处置土地资产时仍认为是企业的资产；四是租赁土地没有办理登记，地租流失严重。因此，必须对国有企业中的土地资产进行合理处置。明确产权关系，显化土地资产，引导企业盘活国有土地资产国有企业都企望作好土地这篇文章，而企业对占有的划拨土地只有使用权，没有处置权，这种处置权在很大程度上是政府行为，只有由政府依据企业的实际情况和要求进行适当调整和合理处置，使土地资产效益得以显化。一、结合清产核资，界定土地产权关系，显化资
5、产价值总量。当前，我市的清产核资工作正在发展，应借此作好企业土地资产的评估、产权界定。土地作为企业中的国有资产，属国有资产产权登记的重要内容，从前进行清产核资，土地的占用量及其价值均未认定。为了加强国有土地资源和资产的统一管理，全面评价企业的实力，促进理顺产权关系，必须对企业的土地占有量及其价值做出评估，切实弄清企业土地资产的存量，摸清家底。因此，首先应对国有企业所使用的国有土地进行全面清查，弄清权属、界线、面积和用途等，其次是由企业委托或交由政府指定的具有土地估价资格的机构，依据国家统一规定的土地估价技术标准进行地价评估。再次，土地评估结果应申报土地管理部门审查确认和备案，所确认的结果作为企
6、业使用土地资产数和进行土地使用权处置等方面的依据。二、鼓励盘活，合理处置国有企业土地资产。我市国有企业单位占用的土地，绝大多数是划拨方式取得的土地使用权，在市区中的位置也相当不错，区位潜在价值量大。在处置土地资产时，应分别不同情况，采取有利于建立产权清晰，责任明确，政企分开，管理科学的新型企业制度的处置方式。主要可采取以下几种不同方式。1以出让方式处置土地资产。对经营状况较好，自我发展能力较强的企业，通过补办出让手续，补交出让地价款，让其取得土地使用权，实行有偿有限期使用，企业可依法转让、抵押、出租国有土地使用权。对于进行股份制改组的企业，一是由股份制公司向政府办理土地使用权出让手续，交纳出让
7、金后，土地资产即成为股份公司的资产。二是原企业以出让方式取得的土地使用权作价入股改组后的企业，土地资产折为国有法入股。2以作价入股方式处置土地资产。主要是国家以一定年限的土地使用权直接作价入股，土地资产在企业中体现为国家股。这种将国有企业原占有的划拨土地使用权作价出资投入改组企业后，国家原则上不能再抽回出资。同时，应委托国有资产管理部门持股参与，还要承担一定的民事责任，其责任大小以其出资额为限。公司盈利时，凭股本额得利，还要承担亏损和破产的风险。作价入股在实际操作中较之其他方式要复杂一些，但应根据需要采用，不是对所有改组、新设公司都采取这种方式，主要是对关系整个社会经济发展的支柱产业和基础产业
8、，重点扶持的企业，政府需要控股的企业，才可以采取土地使用权作价入股出资为国家股的办法。3以租赁方式处置土地资产。对无力一次性支付地价款和补办出让手续的企业，实行收取年地租的方式，实行有偿使用，但土地处置权属于国家。对于进行股份制改组的企业，国家可以租赁方式提供土地使用权，企业按年向国家交纳地租。但以租赁方式使用的土地不得转让、转租、抵押。在我市，有较大一部分国有企业承受能力较差，支付不起土地使用权出让金，而土地使用权作价入股只能限于在政策上需要扶持的企业或关系到国计民生国家需要控股的企业。可见，这种方式广泛适用于支付不起出让金，又不能适用土地使用权作价入股方式的企业，这也就体现了有偿使用土地的
9、原则。在我市国有企业经济效益长期低下，许多企业支付土地出让金的承受能力很为有限，以土地作价入股所占份额太大又会影响公司的资本金流转的收益。所以，在实际处置国有土地资产时，对每一个改建、新建或改造的公司来说，可以考虑采取出让、出租、入股三种方式的不同组合。比如，对部分土地使用权采取出让方式处置，而对另一部分土地使用权采取作价入股方式处置；对部分土地使用权采取出让方式处置，而对部分土地使用权采取土地租赁方式处置；对部分土地使用权采取作价入股方式，而对另一部分土地使用权则采取土地租赁方式处置。以及三种方式同时适用于一个公司的设立，这样的不同组合，可能更容易满足情况各异的公司对土地使用权处置方式的不同
10、要求。然而在审批土地使用权处置方案时，应遵循一定的原则，即在出让、出租、入股等方式中，除出让、出租这两种方式可以由企业自行选择外，入股以及特别情况考虑到行政划拨方式应由政府根据需要来决定，从严掌握。尤其是划拨方式，原则上只能用于国有企业之间的合并，而且不得改变用地性质。三、允许划拨土地使用权设定抵押。对以划拨方式取得土地使用权，政府应根据企业所处的困难和经营状况，允许和引导其进行抵押。实施抵押时，企业必须报土地管理部门审查，经市政府批准，并由土地部门确认其评估标定的地价，抵押金额可依据有关法规约定不得超过评定地价总值的60，完善抵押登记手续。这样土地使用权抵押权当事人之间设定的抵押行为，才是合
11、法的。土地使用权抵押时，地上建筑物、其它附着物随同抵押，不得分开抵押或重复抵押。在抵押期内，抵押当事人依期偿还债务，抵押关系终止，注销抵押登记。如果抵押人到期未能履行债务，处分抵押土地使用可由土地部门主持拍卖，所得收益，政府有权优先受偿，应依法按评定地价的40缴纳土地出让金。四、允许划拨土地使用权出租。企业作为出租人，可以将以划拨方式取得的土地使用权单独或连同地上建筑物、附着物租赁给承租人使用。由于企业长期经济效益低下，各方面困难较多，可以采取核定年租金的办法，由出租企业每年按标准租金的40，缴纳土地租用金。办理登记手续，标准租金可以采取按类分级核定，定期向社会公布。出租期限，可以灵活确定，如
12、一次性租期以不超过5年为宜，而工业用地和其他特殊项目用地一次租期不得超过15年。一次性租期终结，租赁关系双方当事人应到原登记机关注销土地使用权出租登记，倘若需要续期，双方当事人应当重新签订合同，再办理出租登记。五、加强旧城改造中划拨土地使用权的管理。要明确旧城改造中原企业使用的划拨土地的权属界线，评估土地使用权价格，通过出让方式提供给开发者，同时，要认真测算开发企业承担拆迁、微利房和市政基础设施方面的投入，在出让地价款中作相应扣出，从而明确政府与开发企业之间的经济关系。特别是对搬迁企业所应给予的综合补偿以及职工的安置费用都应做出估价，明确给原企业的让利补偿份额，真正体现企业出城是大势所趋，是为了城市化的健康发展，为了优化城市产业结构与土地利用结构，为了盘活国有土地资产，为了搞活国有企业。总的来看，处置国有企业中的土地资产，必须依法规范其操作方式，应加快地方性法规的制定，使其同国家土地管理法、城市房地产管理法等大法相配套，具有更强的规范性、可操作性，为建立现代企业制度创造条件。