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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流买房注意事项1.精品文档.购房相关知识对住宅小区整体居住质量来说，容积率、密度和间距系数是三个最为重要的参数。容积率、密度、住宅间距系数容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。一般来说，常见的以6层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。密度是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。在以高层为主的小区，高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。住宅间距系数是指楼间距离与遮挡建筑遮挡线高度的比值，应挑选间距比值较大
2、的小区。选择了环境质量好的小区后，还得巧用技术参数挑选适当的房型。决定房型质量的参数主要是开间、进深、层高和出房率。开间、进深开间是指一套住宅占据楼长边方向的面阔尺寸，进深则是楼山墙尽短边方向的长度。开间越大，进深越小，层高越高的房型越好，因为大开间能够获得较大的采光窗，有更好的通风效果，小进深使窗地比（窗面积与居室面积的比值）更为合理，避免黑房间的出现，居住更为舒适。出房率出房率是指住宅的净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同但销售面积会有所不同。选择出房率高的住宅可以少花钱得实惠各种面积建筑面积房屋的建筑面积是指建
3、筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。套内面积套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：(1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；(4)内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影
4、面积全部计入套内墙体面积。套内阳台面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。共有面积房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。选房技巧户型优劣起居厅：应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于17。由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于3.3米，深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的
5、私密性和满足使用功能的需要。 卧室：主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。 餐厅：和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于24米。 厨房：应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。 卫生间：带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积标
6、准相一致。 阳台：为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，但其实体的栏板应降至850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。 储藏间：可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。有缺陷的户型一般具有如下特点，挑选时务必仔细辨别： 1、起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗； 2、起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面； 3、起居厅的形状不好或尺度不合理； 4、入户无过渡空间； 5、餐厅面积过大或过小； 6、主卧室的宽度小于3米或面积过小； 7、户内交通线长；8、卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生无前室；
7、9、四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间； 10、功能分区不合理； 11、各功能空间面积比例不当； 12、跃层户型室内楼梯的位置不当； 13、卫生间、厨房宽度不够等等。如何看户型一、总原则：功能分区，清晰合理宜：动静、洁污分离，室内“交通”便利。1起居室、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，位置应比较深入，以保证居住的私密性；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；2卫生间属污区，厨房、餐厅属于洁区，应适当分离；3室内交通线便捷；4面积标准较高的户型应设储藏空间。忌：1功能分区不合理；2室内交通线太多；3对着起居室的卫生间无前室；4卧室门朝客厅敞开；5四居室的户型主
8、卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；6各功能空间面积比例不当；7跃层户型室内楼梯的位置不当；8入户无过渡空间。二、各功能空间分原则：尺度合理、便于使用。起居厅宜：1宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于17；2由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间；3厅宜做成长方形，其宽度不应小于33米，深宽比不宜大于2；4若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。忌：1起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳定的空间；2起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；3起居厅视野
9、差，起居厅窗不应正对墙面；4起居厅的形状不好或尺度不合理。卧室宜：1主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米；2大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间；3如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近；4次卧室的面积宜大于10平方米。忌：主卧室的宽度小于3米或面积过小。餐厅宜：和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔；如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于24米。忌：1餐厅面积过大或过小；2正对卫生间；3远离厨房。厨房宜：与餐厅密切联系，直接对外采光通风；净宽度不应小于15米；厨具按洗、切、烧的顺序合理布置；宜带一服务阳台；灶台的预留位置便于安装抽油烟机。忌：宽度不够，影
10、响操作。卫生间宜：1带浴缸的卫生间净宽度不得小于16米，如为淋浴则净宽度不得小于12米；2对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内；3卫生间的大小与整幢户型的面积标准相一致。忌：1卫生间距主卧室远；2空间过于狭窄，影响洗浴功能。阳台宜：为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高11米，但其实体的栏板应降至850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。忌：实体栏板太高，影响采光及观景。专家教你选房12绝招选房技巧一：现在哪种建筑质量可以信得过?专家解答：俗话说“百年物业”，在汶川大地震后，房子的建筑质量问题已经引起了老百姓
11、前所未有的重视。现在建筑质量好的房子都是采用框架剪力墙结构，也称框剪结构，有利于抗震、抵抗侧向风荷载等，其中剪力墙结构的侧向刚度很大，变形小，既承重又围护，适用于住宅、旅游等建筑。目前，国外流行的高层建筑通常也都采用框架剪力墙结构。选房技巧二：为什么说选准房子就是选对开发商?专家解答：一个好的开发商不仅是资金雄厚，还表现在市场美誉、百姓口碑、实景呈现、室内外建筑细节、建筑元素涵盖的艺术造诣、楼体园林和时尚的结合度上有很多人买房子的时候是看中开发商的理念，因为有理念的开发商无论是在前期施工，还是后期的物业管理，都会舍得投入，更会用心、负责。选房技巧三：现在很多楼盘都是规模大小不等，买房子时该如何
12、选择社区?专家解答：买房子，看社区!你所在的社区，首先要规模大，建筑面积在三十万平方米左右比较有保障的，五六十万平方米就可以容纳更多配套设施;另外，值得注意的是了解这个社区现在、未来的规划蓝图，了解楼盘规划设计是否人性化，譬如户型是否实用、精致、典雅、南北对流、户户有景，是否实现人车分流等，了解是否未来建设配套设施、物业管理是否及时到位等。选房技巧四：我平常看房经常碰到容积率、绿化率、分摊面积比例，这些数据的大小代表了什么?专家解答：容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，比如：一个小区内有100套住房，每套住房的建筑面积为100平方米。该小区占地总面积为5000平
13、方米，则该小区的容积率为2。容积率越小，这个小区生活的舒适度就越高。绿化率是绿化面积与项目规划建设用地面积之比，绿化率越高，社区的人居环境也就越健康。公摊面积比例是公摊面积与房子总面积之比，高层的公摊面积比例应该在24%-30%之间，既保障了公共区域的人性化，住户也拥有适度的空间。房子应该是在一个宜居、健康、绿色的环境之中，应该容积率小，绿化率高，使用率适中：容积率度不高于3.0，绿地率要大于30%，房子使用率应该在70%-84%之间。选房技巧五：现在很多楼盘的绿化都五花八门，哪些绿化才能成为优美的景观?专家解答：绿化，就是楼盘的“绿肺”，而绿化成为优美景观的关键，不在于植被数量的多少，而在于
14、是否融入了精心的设计。绿化最好由专业景观设计公司设计，绿地系统规划最好将小区绿化体系既融入城市环境又渗入居民日常生活空间中，各个组团做到景观绿化均匀分布、园林装饰合理布局、小区整体绿化体系点、线、面结合，构成了多层次、多样化的绿化空间体系，要体现居住环境自然化的构想。选房技巧六：我喜欢近水的房子，请问如何挑选这一类有水景的房子?专家解答：其实，好的园林可以不需要水景，但是“仁者乐山，智者乐水”，因此，在选择近水的房子时，要切记选择房子与社区都能够亲水，有档次的社区离不开优美的水景，这样才能营造悠闲的生活环境，随时享受水边的悠闲生活，适宜居住、适宜生活、适宜养老。选房技巧七：会所已经越来越普及，
15、请问高品质的会所应该提供哪些服务?专家解答：不管是在北京、上海，还是在湛江本地的楼盘，会所已经成为高档社区的“标志”!会所能够为业主们提供的不仅是日常交流、商务会谈、朋友交往的平台，还能吸纳很多高档次的商业设施，如咖啡厅、名牌店。买房者在考量独立会所时，要观察会所的面积、规划、设计等方面。在湛江，常规功能的会所面积应该在2000平方米到4000平方米之间，更大面积的会所可以提供中西餐厅、酒店式公寓、商务会谈、健身中心、娱乐休闲、高级影院、雪茄红酒等更多高级功能，更好地满足整个区域的商业需求，相关配套也足以提升该片街区甚至整个区域的区位价值。选房技巧八：选楼盘的时候，该如何挑选房子的居住氛围?专
16、家解答：“物以群分，人以类聚”，建议你挑选楼盘的时候，先要去看看这个楼盘是否档次足够高、是否很多高素质人群都选择了这里，买房子的同时还可以为自己的事业搭上通往更高的财智平台。常言道“远亲不如近邻”，社区的邻里关系越和谐、治安条件越良好、居住人群素质越高，那么居住氛围就越融洽，住在这里的心情才会更舒畅。现在很多人非常注重下一代的素质培养，一个从小就在良好环境下成长的孩子更容易成才。从培养孩子的角度来看，千金买房万金买邻，“孟母三迁”就是体现了为孩子选择良好居住氛围的智慧!选房技巧九：现在流行的一梯两户、两梯多户、两梯四户、两梯两户，到底哪一种最好?专家解答：从私密性、舒适性、对流性等方面来考虑，
17、最好的是两梯两户 (一层两户双电梯)，其次是两梯四户、一梯两户、两梯多户。两梯两户就是两家住户共享两部电梯，上下楼方便，住户私密性得到保障，而且双向对流，采光通风都非常充裕，保证了最大的生活舒适度。选房技巧十：现代住宅中有一种叫做“隐梁隐柱”的设计，请问这种设计的优点或特色在哪里呢?专家解答：“隐梁隐柱”是目前少数高端楼盘采用的建筑设计，利用新兴的先进建筑技术，以已预应力的框架结构来承载建筑。这种设计的最大好处就是让业主在装潢家居时可充分避开宽柱带来的家具布置难度，消除厚梁带来的吊顶美观度限制。如果你是一个爱家、喜欢布置、需要精装修的人士，建议挑选有这种设计的楼盘，以后装修可以方便很多。选房技
18、巧十一：请问层高在目前的住宅设计中扮演怎样的重要性呢?专家解答：现在国内的开发商为了保证建筑成本与建造难度保持在适当水平，住宅层高一般都在2.8米到3.0米的区间。达到2.90米的就算是舒适度较高的水准，空气对流顺畅，采光充裕，若在3米以上就是豪宅的水准了。如果层高能够高于3米，那就意味着更高品质的空气质量和空间感。选房技巧十二：请您给我推荐一个人性、舒适、美观的户型!专家解答：通过我多年的行业经验，金牌户型往往要具备以下几个设计：首先是整体户型要双向对流、采光通风充裕，在高层建筑上，尽量选择两梯两户、两梯四户。在布局上，饭厅与客厅要分隔开，功能区域划分明确;在取景上，好户型要设计成两面有景，
19、可以看到多种景观;在门窗上，现在最流行的宽敞飘窗和转角景观窗，这是房子赏景的必要条件，否则再美的园林都与你无关。小户型四大误区小户型以其经济实惠的特点，在现代社会高涨的房价中，越来越受人们的青睐。不过，小户型在很多人的眼中的印象是小、脏、乱，就是不能装得下自己一家老小。其实大部分人对小户型房屋都存在一定程度的误解。这期小编帮您揭开小户型常见的四大误区。误解一：小户型=小面积误解二：东西朝向、南北不通风误解三：户型不方正，使用率低误解四：露台、阳台、入户花园面积过大打算购买90平方米以下小户型的购房者首先要区别两个概念：“小户型”和“小面积”，这两个可不是一回事。一般来说，“小面积”主要是以产品
20、面积为卖点，对它的使用功能没有严格限制，比如酒店式公寓，而“小户型”则仍要求保持住宅使用功能的完整性，对不同的功能空间有一定的面积范围要求，并不是一味求小。相关提示：由于受到总面积的限制，因此小户型不是舒适性住宅，而是实用性住宅，所以每个房间的面积是要控制在一定的范围内。同时为了保证日常生活的质量，购房者在选择小户型住宅时，需要注重房型的开间，通常卧室的面积应控制在16平方米左右，卫生间在46平方米，厨房在56平方米，客厅在1240平方米左右。按照这样的面积来换算，比较实用的小户型，卧室的开间要在34米，卫生间开间要2米以上，厨房开间23米，客厅开间45米。所以看户型图的时候一定要注重旁边标准
21、的开间数据，图形是可以有欺骗性的，3米的开间按比例缩小后可能跟5米的开间看起来差不多，一不注意有可能掉进陷阱里。若单看户型设计图，有的小户型房型方正、采光充足，看起来几乎十全十美，别急，下单前先把小区总平面图拿来看看。因为地理纬度、气候的关系，住宅朝南是比较理想的朝向，日照充足、南北通风，但为了小区整体规划，建筑的布置不可能都实现每幢都朝南，所以尽管户型一样，但朝向不同居住感受完全不同。有的尽管朝南，但北向却没有窗，或前排住宅比较高，前后排住宅之间的距离过近，这些都会影响到房子的采光和通风，而这些问题单从户型设计图上是看不出来的。相关提示：要选择一套好的小户型，单看一张户型设计图是不够的，最好
22、请售楼人员提供小区总平面图，了解小区整体规划，每幢单元楼的分布、朝向，并且要知道前排住宅的高度，前后排住宅之间的距离，这样就可以大致了解住宅的日照时间和通风情况。小户型的得房率或许并不比90平方米以上的户型低，但有时候它的使用率确实比大户型低，为什么这么说？因为有的小户型住宅在做建筑立面设计的时候单单考虑到美观，使用一些大弧线、斜边形的设计，外立面非常大气漂亮，但实际上在做户型设计的时候，这些弧线、斜边很难利用。买了这样的房子，实际上就增加了套内使用面积的折合单价，可能总价里有5%甚至10%就打了水漂。相关提示：对户型图不熟悉的人，经常看不出什么问题，也看不出什么优缺点，所以在判定一个户型是不
23、是实用，除了一些常规数据外，也可以把自己的生活带入户型中进行模拟。看户型图的时候想想自己生活的过程和细节，再把这些细节放到这套房子里去，很多缺点或优点就能显现出来了。比如有的户型，走道设计在客厅中间，有人称为“走破式”，客厅的前半部分实际上也成为了过道，使得客厅的完整感完全丧失，试想：看电视的时候，经常有人在电视机前往返走动，这会带来什么样的感觉？一般看来送露台、阳台、入户花园是再好不过的事情，这些赠予面积甚至经常成为购房者选择某一个户型的主要原因。相关提示：挑赠予的阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间也有讲究，面积不可过大、进深不可过长，否则将视为非阳台建筑空间，全部计算建筑面积。1.色
24、调：浅中色延伸空间2.家具：造型小巧妙布置3.空间分割：细化分工巧容纳小户型的居室如果设计不合理，会让房间显得更昏暗狭小，因此色彩设计在结合自己爱好的同时，一般可选择浅色调、中间色作为家具及床罩、沙发、窗帘的基调。这些色彩因有扩散和后退性，能延伸空间，让空间看起来更大，使居室能给人以清新开朗、明亮宽敞的感受。当整个空间有很多相对不同的色调安排时，房间的视觉效果将大大提高。但要注意，在同一空间内最好不要过多地采用不同的材质及色彩，最好以柔和亮丽的色彩为主调。厨房、卧室、客厅宜用同样色泽的墙体涂料或壁纸，可使空间显得整洁洗练。小户型还可以用采光来扩大视野，如加大窗户的尺寸或采用具有通透性或玻璃材质
25、的家具和桌椅等，使空间变得明亮又宽敞。家具是居室布置的基本要素，如何在有限的空间内使居室各功能既有分隔，又有内在联系、不产生拥挤感，这在很大程度上取决于家具的形式和尺寸。在原本狭小的空间里放置高大的家具物品会使房间显得更小，房间内摆设不能太多。在人的眼睛水平线上，尽可能不要有打眼的家具。利用空间的死角，摆放造型简单、质感轻、小巧的家具，尤其是那些可随意组合、拆装、收纳的家具，比较适合小户型。或选用占地面积小、比较高的家具，既可以容纳大量物品，又不浪费空间。这也体现了小户型居室放置家具的一大特色，就是向纵向发展。如选择高脚的床具，这样一来可将床面抬高，不知不觉中增加了床面以下的可利用空间。电脑，
26、对于年轻人来说，是必不可少的学习和办公用具。但是在小居室中既要放下电脑桌，还要再添一个大书架或书柜就显得有些拥挤了，因此在选择时当然要选择具有集纳作用的整体书房。如果房间小，又希望有自己的独立空间，那么在居室中采用隔屏、滑轨拉门或采用可移动家具来取代原有的密闭隔断墙，使墙变成“活”的，同时使整体空间具有通透感。小户型的居室，对于性质类似的活动空间可进行统一布置，对性质不同或相反的活动空间进行分离。如会客区、用餐区等都是人比较多、热闹的活动区，可以布置在同一空间，如客厅内；而睡眠、学习则需相对安静，可以纳入同一空间。因此会客、进餐与睡眠、学习就应该在空间上有硬性或软性的分隔。小居室中因为实际空间
27、的面积无法改变，要营造大空间的气氛，巧妙地在房间中应用曲线不失为应急之招，使空间陡然有延伸之感。在入门对面的墙壁上挂上一面大镜子，可以映射出全屋的景象，似乎使客厅扩大了一倍，或在狭长的房间两侧装上玻璃，亦有同种功效。售楼小姐曝楼市寒冬里地产商的“坑爹”卖房招数一、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。二、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。三、广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。四、别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这
28、些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。五、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。六、别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。七、绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。八、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。九、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些*多是公司的领导来捧场的。十、
29、为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。十一、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。十二、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。选购小户型注意面积要合理功能要细致对于一两人居住的一居室来说，面积上应以符合人体工程学的 基本空间尺度为限，比如：客厅不应小于12平方米，卧室不应小于10平方米，就是合在一起，也不应小于20平方米；而服务性的卫生间不应小于3平方米，厨房不应小于5平方米；当
30、然，若能增加阳台、电脑间，以及洗衣机、冰箱的专用放置空间，会使舒适度大为提高。因此，各功能空间的面积、尺度恰当与否，是小户型品质高低的关键。投资看区域自住看配套住宅租赁的需求主要来源于大量的流动人口，而租房者选择的核心是位置，即离工作地点近，或是上下班方便，像分布在写字楼集中的商圈周边的楼盘，可能相对容易出租些。而高档写字楼中的白领，对小户型的要求大致是：距办公室近，户型设计经济实用，生活设施配套齐全，总价及自供负担不太高。如果作为自住型居住，要考虑社区内的各种设施配套，因为小户型空间不足所带来的生活缺憾，需要从社区中弥补，如洗衣房、快餐厅、咖啡馆等；同时也要考虑交通、商业甚至商务配套，这样即
31、使出租，也容易获得较高的回报。认准原创型使用更方便目前，市场上的一些小户型产品原本并不是小，而是根据市场变化仓促改为小户型的。这种产品表面上看户型比较小，总价比较低，和“原创”小户型项目没什么区别，但实际上，这些小户型项目设计非常不合理，有的一梯十几户、有的没有厨房买房人选择时，一定选择“原创”小户型。其次，小户型受建筑面积所限在房型设计上难度较大，应结合实际需要加以选择。有专家表示，有些小户型由于设计不合理造成采光、通风不充分；有些房型卫生间狭小，甚至没有独立的厨房，居住起来既不舒适也不方便，更会影响到未来转手时的价格。选房注意三原则 一、 买利好环境，不买易达劣质房交通不方便前提下的房价偏
32、低，是当前商品房价格定位的一大特征。目前，北京市的环路概念在住宅中的体现十分明显，房价自城中心向外递减。但这毕竟是暂时的现象，购房者宜用理性的、超前的眼光看物业环境，以低价格买进眼下虽然存在交通及位置缺陷，但日后有重大利好变化的住房，往往能得到较大的实惠。 1990年这前，位于北京北郊的亚运村还是一大片囤积垃圾的荒地，但如今那里已经成为高档物业的聚集地。所以购房者既要近观，又要远瞻，重点了解、分析、调查该地区改造和发展的远景计划，住房抉择百年大计，只要将来的物业居住环境逐步向好的方向转化，交通的问题能够逐步得到解决，暂时困难的克服就很值得。二、 买两头儿，不买中间刚开始卖和最后卖的商品房价格一
33、般都较低，消费者应给予关注。“低开高走”目前已成为房地产开发商们常用的销售手段，期房销售过程中，房地产开发商出于资金滚动的需要，一般将价格定得很低，然后随着开发进度及市场形象的确立及市场占有率的提高，价格会逐渐上扬。相反，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时价格一般较低。这时实惠一般体现为价格形态和实物形态两个方面。前者，消费者从中得到的实惠少则几千元，多则几万元甚至更多。后者，消费者除了低价购房的优惠外，还可以得到房屋质量方面的切实保证。因为清盘房基本是现房，房间本身的质量问题已经基本暴露出来。这里需要说明的是：清盘房一般在房型、层次、朝向的选择方面有一定
34、的局限，一般底层与顶层的住宅、朝向不太好的住宅余留比较多，消费者在选择的时候更应该从长计议、严格把握标准，不要因价格偏低的诱惑而买进不称心的住房，以致遗憾不已。三、 买合规、合法房，不买无证房一个楼盘从报批到上市，要经过一系列严格的审批手续才能具有我们通常所说的“五证”，即“土地使用证”、“用地规划证”、“工程规划证”、“开工许可证”、“预售许可证”。一般程序是这样的：房地产公司在取得立项批复后向北京市城市规划管理局申请办理“用地许可证”、“工程规划许可证”，然后向房屋土地管理局申请签订国有土地出让合同，交纳土地出让金，进而取得“土地使用证”，拥有上资质证书的基础上再向建委申请办理“工程开工许
35、可证”，在以上前提下，该项目的房地产开发公司还要投入资金达到总投资额的25以上才能领到“商品房预售许可证”。如果开发商只交了部分土地出让金，那么就只能取得部分楼层的销售许可证，这点应引起购房者的特别注意。80后小户型原则那么，80后具体该怎么挑选小户型呢？ 要有一个大的客厅 对于小户型来说，客厅的主要功能是会客，最好能容纳电视机、沙发、小型餐桌等。如果厨房太小或者根本没有设计厨房，冰箱也可以放在客厅里。因此，在总面积差不多的情况下，尽可能挑选客厅大的户型。 卧室能满足睡觉就行 很多消费者买小户型主要是用于过渡性居住，因此，尽量选择稍小一点的卧室，一般情况下，只要能放下一张床，一个柜子，满足睡觉
36、的功能就行了。 有没有阳台不要紧 不管是凸出的还是凹进来的阳台，都会占很大的房间面积。况且，年轻人也不经常大拆大洗，所以，对于小户型房子来说，有没有阳台不要紧。 不买带浴缸的卫生间 由于小户型的购买人群以年轻人为主，年轻人很少在家做饭，因此，厨房的面积尽量要小，只要能摆下厨具，安放一个洗衣机就行了。而对于不在家做饭的购买者而言，厨房面积可更小，甚至选择没有厨房的小户型。 另外，最好别选带浴缸的卫生间，浴缸会占很大面积，只要能淋浴就够了。 不要买偏僻地段的小户型 现在，在个别偏僻地段也有小户型房子，建议不要买。因为自己交友、休闲、上班、购物都十分不便。建筑类型和楼层比较从建筑类型和楼层上进行比较
37、，选择塔楼还是板楼，住高层还是底层。 塔楼VS板楼 所谓板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，而塔楼则是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。 板楼优点：从传统的居住舒适度而言，板楼的优势很明显，南北通透，便于采光通风；户型方正，平面布局合理；同层住户不多，居家比较清静；管理费用低，面积使用率高。 缺点：房价较高，户内格局不可变。 塔楼优点：建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为
38、灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。 缺点：均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。 专家提醒： 并不是所有的板楼都比塔楼好，有设计得好的塔楼，也有设计得糟糕的板楼，一定要具体情况具体分析。而且，在购房时，还要分清“伪板楼”，也就是那些看起来像板楼，实际上是塔楼的楼型。最好的办法就是看户型分布图，看同层有几户住户，超过4户的肯定是“伪板楼”；看进深，好的板楼进深一般在14米左右，这样才能保证每套户型良好的采光和通风性，因此，进深超过15米的楼型，也不能视为真正的板楼。 高层VS低层 同一套
39、户型，所在的楼层不一样，居住感觉也会大不相同。记者一位朋友买的房子，位于板楼的东侧，从户型格局上看，南北通透，厨房、卫生间都朝北，起居室、卧室都在南侧或东侧，室内面积浪费很小，的确是不错的房子，可是这套房子却在二层，原本应该阳光明媚的室内却总有些阴暗，使得居住品质大打折扣。因此，在选好了楼型、户型后，一定要选择合适的楼层，这样才能尽可能地实现居住的舒适感。 多层板楼(七层以下)低层： 优点：价格一般较高层要低。 缺点：对阳光比较挑剔的消费者要尽量回避一层和二层。另外，一、二层接近地面，比较容易受到噪音干扰、空气也较差、缺乏过渡空间，外面的灰尘也更容易进入家里。顶层： 优点：良好的采光、通风优势
40、非常突出，而且不少项目买顶层都有大的露台送。 缺点：传统观念中，顶层也需要回避，因为可能漏雨或者夏天受到阳光暴晒，室内会很热。 专家建议：选择顶层要注意几点 一、顶层的层高是否比其他层的层高要高，这样利于空气流动和散热。 二、层顶的形式是否做了特殊处理，如处理成坡屋顶。 三、屋面漏水多出现在结构变化部位(如结构缝，沉降缝)、构造变化部位(如伸缩缝等)，因此消费者选房时，要尽量避免选择处在结构变化部位、构造变化部位的房间。 高层塔楼或板楼(七层以上)优点：采光、通风、景观都比较好。缺点：对于现在动辄二三十层的高层住宅而言，太高的房子更容易感受到大风的威力，而且在高层的销售中，楼层越高价格就越高，
41、太高的楼层性价比不好。 专家建议：最好选择在总层数的1/3以上、2/3以下的楼层选房四招一、选开发商 颇具经营理念的房地产发展商开发的新楼盘，一般选址正确、定价合理、房型超前。 二、选同一区域连续成功开发的楼盘 房地产有明显区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而房产开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。 三、选容积率比得房率更有意义 现在购房都非常计较得房率，其实目前设计房型得房率相差无几，而容积率高低直接影响小区绿化、采光与居住品质。所以购房时，询问占地面积多少，能造多少平方米房子意义非同寻常，选择容积率低的小区比较好。 四、选自住房也要考虑增值 现
42、在市场上顾客购置房产，大多数是为了自用，购房又是一次性支出比较大的投资，所以多数用户对价位最为在意，相似的两处房产，往往会选择价格低的。但从长远看，即使购置自用住宅，也应有投资眼光。因为房产具有保值、增值功能，如购置的房产没有与市场的增值同步，实际上就意味着损失。 选房关键因素交通交通是买房要考虑的重要因素，四通八达、进出方便、有停车位，物业才算物尽其用。生活在人多车多的北京，买房的时候自然应该先把几个预选楼盘的交通状况拿来比较一下，具体如下：道路设施道路通过能力、设计的运行速度、实际运行速度及运行安全状况。公共交通包括公共汽车、地铁等公共交通的线路数，与市内各主要区域及上班所在地联系的广泛程
43、度，公共交通工具运行起止时间、运行速度、票价，从房子所在地到公共交通点的距离，使用出租车的方便程度。交通便利度包括经常经过的路段内路网通畅程度，是否经常堵车，到达市内主要地点是否便利等。交通管制包括行车路线、方向、时间、速度限制及车辆种类限制。此外，还要考虑有无固定停车场地，如没有，随时停车能否有保证也不能不考虑在内。环境一个小区的环境主要包括两个方面：周边的地理环境(地段)和社区内的环境，下面我们就从这两个角度来看看。地段是所有购房者在购房时都很关注的，选择市区还是郊区要根据个人的需要而定。查看小区内部环境要从以下几个方面入手：小区规模、布局、绿化、楼距、路况、车库、安全度等。布局在居住区规
44、划中，应使住宅布局合理，为保证每房都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距，北京地区采用1.6-1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高度差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。绿化绿化做得好坏要用绿地率来衡量，绿地率指的是居住区用地范围内各类绿地的点和占居住区总用地的百分比。值得注意的是，“绿地率”和“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶的绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念由于居住区绿地在遮阳、防风防尘等方面起着重要的作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率应
45、不低于30%，北京近郊居住区绿地率在35%以上为宜。楼距两栋楼之间的距离最好超过24米为宜，而窗户也不能面对面地整齐排列，否则家中的一举一动在对面都可以看得一清二楚，私密性太差。一般情况下，人与人之间距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。察看小区外部大环境，包括交通道路及车站设置，菜场及商业网点设施，学校、医疗机构、体育场所，噪音及污染等。配套设施包括市政配套、生活配套两个方面。市政配套是指水、暖、气等
46、。活动基础设施应包括：教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学等；医疗卫生设施：卫生站、居住区门诊、医院；文化体育设施：综合文化活动中心、体育场；商业服务设施：综合食品商场、综合百货商场、集贸市场、药店及其他第三产业设施；金融邮电设施：银行、邮局等；行政管理设施：街道办事处、派出所、居委会、房管机构等。验证开发商资质开发商的“五证”是最重要的证明材料，它们分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证。其中最重要的是国有土地使用证与商品房销售(预售)许可证。国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。商品房销售(预售)许可证是市、县政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。我们在查验以上证明文件时，尽可能要求开发商提供文件的原件，并要检查用地单位、建设单位以及销售单位是否与售楼单位一致。对于开发商资信的考察