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1、精选优质文档-倾情为你奉上店铺选址要领一、 人流量1、 我们在选址过程中就必须先给自己所的品牌作一个定位的分析（品牌的产品定位包括风格和价格两个方面。不同的产品定位就决定了不同的顾客群体定位，而顾客的定位主要包括年龄、收入、学历、职业等。）再去寻找主流人流量与我们品牌定位相符的街区。2、 还要考虑到该部分人流的行走目的是什么。二、 租金要领一 调查才可靠按照商铺的抬价逻辑,提高租金报价抬高售价是手段之一。那么,买铺首先应该去了解的应该是这间商铺真实的租金。一般情况下,可以先去做同地段同业态商铺的租金调查,如果多个铺面租金与卖家报价相当则真实性较好。但是也很有可能同地段商铺的租金掌握在同一卖家手
2、里,对买铺人来说租金的调查难度较大,调查范围也更广一些,可以涉及到周边更多的商铺,同时买铺人就必须了解自己即将买的这间商铺未来能够获得的业态经营利润是多少。如果利润能够支撑租金,那也是值得购买的。要领二租金也有成长性租金的成长性相对较复杂,对于大多数没有长期接触市场的购铺者来说比较不好判断,它跟区域的商业价值、发展规划;商铺的位置、产品设计、体量;包括交通的便捷性、通达性等需要参考的因素较多也复杂,建议购铺者多留心上述几点,应多向业内人士咨询辅以判断。要领三商业街并非包治百病对于投资者来说,开发商的招商只准成功,一旦失败就痛不可耐。投资客刘大爷正是如此,早年花了20万投资新城市广场一个铺位,现
3、在即便他以18万的价格想要出手,却因为商场空置多年、毫无收益、根本无增值、更无人敢接手,他的这次投资别说赚钱,想要收回成本都难。因此投资者在购买商铺时切莫被开发商宣传“某某某品牌会入驻”就一叶障目,如若是有许多招商成功先例的开发商还可以放胆姑且一试,否则还是自己多考察一下商铺周边的具体情况,判断所谓的品牌有无可能入驻才是。要领四认清“包租”真相实际上,据记者调查发现,承诺包租的项目往往签订合同年限不会超过5年,大多在3年以内。对于投资者来说,冲着“包租”买铺子,需要分析的是3年以后其宣传的租金是否能真实被市场所接受,否则包租期满之日就是被打回原形之时。要领五多方收集资讯买铺人还应善于收集资讯,
4、而并不仅仅将视线停留在那些早已被炒热的热点项目上。关注新的政策和规划,许多机会也就隐藏在海量的资讯里。资深的商业地产投资者均认为,商铺是淘出来的,在购铺前,至少需要进行长达10余日的市场调研,包括区域、地段、现有业态、人气,以及商业地产涉及到的提带率、落客点等几十项指标的研究。这也非常考验投资买铺人的专业度。2010年鞋店选址必读“三字经”【站西鞋城网-鞋业新闻】 日前，许多鞋业公司已经确定了2010年的销售战略目标，要完成2010年销售收入高速增长，增开专卖店势在必行，笔者谭儒认为开专卖店并非一“开”就灵，那么我们要如何选店呢？笔者谭儒根据品牌鞋业的营销经验，归纳、提炼了鞋店选址的“三字经”
5、“看、算、比”。 一看一般来讲我们选店是通过查看报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息，进而选择商铺。据专家分析，在商铺市场上存在“三七”法则，即公开出租信息的店铺只占总数的30%，而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占到了70%。所以，我们在开店之前，一定要多看多选，到现场实地考察，广泛地多渠道地搜索店源。总之，我们要用前瞻性、辩证的目光来寻觅我们的鞋店。 主要查看的地方：1，专业鞋类市场；2， 大型社区沿街商铺；3，商圈、商场超市集中的地方；4，汽车站、火车站、医院、学校附近；5，公交车站、闹市区等。二算 选店不能凭感觉，必须要用数字说话。选大店还是选小店，选旗舰店还是形象店
6、，都要计算成本，做生意挣钱才是硬道理，当然不能亏本赚吆喝。黄金地段的商铺显然会租金高，客流量少的地段商铺租金自然会低，关键要看商铺的“利租比”。如果商铺的利润/租金大于一，我们还有钱可赚，小于一就是亏本买卖，必须放弃。选店不在于大小，而在于利润。由于繁华闹市一般来讲小铺面紧俏，很是抢手，租金也随之水涨船高；相对而言，上百平方米的大商铺却因滞租而身价下跌，在这种情况下，我们可以组团出击，以团体租赁的方式租下大商铺，然后再进行分割，这样摊下来的租金相对就会少些。三比一般来讲“客流”和“财源”是相辅相成的。房租业有句名言，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。有人说地段决定了客源，川流不息的人流
7、就是潜在的客源，因此在繁华地段开店，成功的概率往往比普通地段高。但是普遍性中也有特殊性，并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱。关键要比较“利租比”，要看得远一点，现在的城市日新月异，由于市政规划变动，热闹的地段也可能变成冷僻之地。所以，我们选店必须多了解、多选择、多比较。分析比较商铺租金的性价比是选店至关重要的程序。因为不同地段、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，表面上看同样大小的商铺能相差几倍，但我们不能仅看最表面的租金价格，而应考虑到性价比问题。也就是说，必须要考虑“利租比”这个因素。同时，我们也应该因品牌特质选店，注意我们鞋品牌的定位和消费人群，不能单看地段、门面大小和租金。对比筛选，具
8、体问题具体分析，学好鞋店选址“三字经”才能提高选中“优质鞋店”的命中率。选择合适的店面对于零售和服务企业至关重要。找到一个理想的店面，你的开店事业也就等于成功了一半。那么如何才能选好理想的店面？ 第一步：选好地段。 1、人流集中区是首选。川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。所以在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多。 客流量较大的地段有：城镇的；车站附近；医院门口；学校门口；人气旺盛的；大型门口。 不必担心闹市区竞争过于激烈，同业商店越开越多，就会产生“店市”的聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气，
9、生意必定反而比单枪匹马更容易做。 2、因行制宜。营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是唯一的选择。例如卖油盐酱醋的小店，开在内生意肯定要比开在闹市区好；店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以开店地点还要考虑到行业和项目特点。 通常情况下，小吃店、副、特产商品店、旅馆、共用、物品寄存处等适合开在车站附近；书店、文具用品店、洗衣房、录像厅、等开在文教区比较好；粮店、杂货店、发廊、裁缝店、送水站、水果铺等开在居民住宅小区附近有利；而、摩托车修理行、汽配商店、化工建材商行等最好的选择是交通方便的公路旁。 第二步：作进一步的考察 在初步选
10、定开店的地点后，还应作进一步的全面考察。 1、店面情况：是否属于？是否属于近期拆迁对象？以免上当吃亏。 2、房东的背景。打听真正的房东，对其背景情况基本了解，觉得可靠后再进行接触。一般最好直接与真正的房东谈，假如房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，你再与现在的店主谈判也不迟。一旦谈成功，也要注意必须正式签协议并要求到房东那里更改租赁人姓名，避免产生纠纷。 3、情况。的经营业绩情况、商品的价格水平。初步测算出租此店面可能产生的利润状况，而考察他们的商品价格水平，是为了据此确定自己今后的商品价位。这些都是十分必要的。 4、客流状况。考察客流状况，能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。附近的单位
11、和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家；过往人群的结构特性，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯；客流的淡旺季状况，比如学校附近考虑寒暑假、机关和公司集中地段必须掌握他们的上下班时间、车站附近应摸清旅客淡旺季的规律；这些也是你设定营业时间的重要依据。 第三步：尽快拿下看中的店面 一旦找到理想的店面，就要当机立断，出手迅捷，尽快拿下看中的店面，以免错失良机，被别人捷足先登。 如何拿下店面？谈判自然是至关重要的。谈好房租价格对于开店来说，房租往往是最大的一块，在与房东侃价之前，你自己心里首先应该有一个谱，先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：你觉得自己是
12、有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下，看看自己有没有给付的能力；预算一下，估计是有钱可赚的；参照附近类似门面。然后再依据这一自己设定的最高房租价格，比较房东给出的房租价格，权衡后进行侃价谈判，就比较容易成功。 谈好缴付方式缴付房租有多种方式，一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。假如房东除了固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比率的利润的，可以采用按月结算的方法，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，双方都会比较满意；有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次，
13、这样一旦你有了新的店面或有转业的意向，就不会损失保证金了；还有的店面是长期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足够的资金，而且看好你选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清，这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能不受涨租的影响，节约不少租金，因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。 谈好附加条件与房东谈判，除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，这也可以使你节省不少开支。首先，你在租房前应对店面内现有的情况，包括装修状况、设备状况等都了解清楚，然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁作基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。总之，要尽量争取节省开销。同时，你可以通过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的，虽然这钱最终是要还给你的，但如果你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在了那儿，对于资金紧张的来说，这也是一个不小的“包袱”，如果谈得好，完全是有可能卸掉的。另外，还可以通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金，待一段时间生意走上正轨后，再按标准支付，并补足前期的差款。只要你言辞恳切、入情入理地分析给房东听，并能主动限定延期期限，有些通情达理的房东是会答应的，这也可以为创业初期减轻不少经济负担。专心-专注-专业