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1、精选优质文档-倾情为你奉上 摘要房地产业已成为国民经济的支柱产业、经济增长点和消费热点。近年来，房地产业发展旺盛，处于高位运行阶段， 但也存在非理性的一面，危害到行业本身及经济社会的协调发展，一定程度冲击着和谐社会的建设。因此从落实科学发展观和构建和谐社会的高度出发，分析房地产市场存在的问题，科学规划房地产市场，促使房地产健康、理性发展，是当前我国房地产市场必需解决的一个重要问题。关键字：房地产现状;对策前言房地产业在整产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城市化等方面起到了积极的作用。然而由于我国房地产业起步晚，发展时间短，经 验不足，改革放后的三十年中，房地产业发展几经波动，
2、很不稳定。特别是自 2000年房地产市场回暖以来，我国房地产投资增长速度过快，一些城市房价持续涨，出现了诸多问题，甚至影响到经济发展和社会的稳定，引起政府和社会的普遍关注。目前构成房地产上涨的最大动力来源于投资性购房，而不是自住性购房。财富高增长与贫富差距是房价超出自住需求购买力的根本原因，城市中低层人群买不起房，富裕的人群则通过购房投资而不断地推高房价。本文就当前房地产发展现状及其问题做了一点探索。简述我国房地产发展现状及其对策吴嫣斐1.当前房地产发展现状及存在的主要问题11房地产投资加速过快房地产投资增速明显加快。 从2007年以来，房地产投资增速逐月快速回升，2007年上半年房地产投资额
3、同比 增长28.5，比年初提高了4.2个百分点，比上年同期加快43个百分点； 下半年同比增长已达到31.5，比年初提高了75个百分点，比上年同期 加快7.8个百分点，投资增速达到了自2004年房地产宏观调控以来最高点 房地产开发投资增长高于同期城镇投资增速5个百分点，占城镇投资的比重 为21.5，同比提高O.8个百分点，成为推动固定资产投资过快增长的主要因 素。 分区域看，2008年东部地区房地产投资同比增长26.9，中部地区同 比增长40.3，西部地区同比增长40.6，呈现各地房地产投资增长全面加速的态势。房地产投资过快、银行风险加大。 房地产开发投资快速增长的同时，供应结构并未明显改善，保
4、障性住房建设规模仍然偏低。并且随着投资快速增长，投资风 险剧增。据测算，房地产开发企业的资金 2O到3O直接来自银行贷款，占房地产项目总投入3O到4O的建筑公司先行垫资施工的资金亦来自银行贷款，再加上一半以上的购房者也依靠个人住房抵押贷款，因此至少60以上的房地产投资都源自银行。房地产开发资金过度依赖银行信贷资金，增加了潜在金融风险。一旦商品房大量积压，甚至出现房地产泡沫破裂，银行将是最后的受害者。1.2 房价上涨过快，市场供求矛盾严重1.2.1 房价上涨过快当前的房价问题主要表现为房价过高和上涨过快。房价上涨从根本上没有得到有效控制，出现了此起彼伏的现象。 在我国房地产开发投资加速反弹的同时
5、，各省和各地房价上涨出现了涨跌互现的轮动效应。“十五”中后期，当上海和江浙地房价快速上涨的时候，北京和 广东地区的房价基本没有大的波动，而进入“十一五”初期，当上海和江浙地区房价步人调整阶段的时候，北京和广东地区 的房价却再次快速崛起。而当北京2008年 奥运会即将召开使房价增长预期开始降温时，上海2010年世博会的举办又将促使房价增长预期开始上涨。“十五”期间，我国房价上涨的地区主要集中存东部和东南沿海地区以及北京地区，如今却呈现出此起彼伏的上涨格局，调控的难度正在进一步加大。特别是我同中西部地区居民收入较低，倘若房价步入上涨轨道，将会引发沿海地区房价上涨带来的更为严重的民生问题，成为建立和
6、谐社会的重大障碍和挑战按国际标准，衡量房价合理性的指标是房价收入比，即一个国家或城市的年平均上市房价与居民家庭平均收入之比。按国际标准，合理的房价收入比值在36之间。我国的三口之家，若购买9O平方米住房，不同城市20042008年房价收入比如表1所示。 房价收入比北京上海广州深圳20049.116.946.916.52200611.439.358.399.83200813.5515.5512.6715.76表1从表1可以看出，20042008年 我国房价收入比均高于国际标准，2006 年京沪穗深四地的房价与收入比均达10以上，超出国际上公认合理住房价格的房价收入比1倍以上。所以说，我国房价过高
7、。 从房价上涨和居民收入增长来看， 2004年商品房价格涨幅14.4，2006 年第一季度继续上涨了12.5。国家统计局数据显示，2006年房地产价格涨幅达到6，而2004年城镇居民可支配收入实际增长为7.1，2006年城镇居民可支配收入实际增长为9.6。与同 期房价相比，房价的增长远超过居民收入的增长，部分地区房价上涨过快，已超出中等收入水平者的消费能力。高位房价和房价飙升，使得城市广大中低收入者远离房地产市场，安居问题得不到解决，基本生活条件没有保障，这必然会引起人们的不满，造成社会矛盾，影响我国和谐社会的构建。因此，房价问题不仅是房地产业的问题，也已成为制约和谐社会建设的一个重要因素。1
8、.2.2 结构失衡，市场供求矛盾严重在房地产市场中，一些地区高档住宅过剩，普通住房和经济适用房供应不 足，造成房地产市场上的结构性矛盾。从商品住房投资的类型结构看，2004年经济适用房投资比例不到5，2006年经济适用房投资同比下降6.8，占房地产开发比重仅为 3.59，2006年在北京等24个大中城市中，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50。 而东部房地产投资网所作的一项调查显示：选择购买50120平方米之间的人数高达83.2，120平方米以上的购房者仅占16.8。同时，从家庭收入来看，目前我国中低收入者数量庞大，城市中低收人家庭占城市家庭总量的 6080。由此可见，房地产
9、市场上一边是中小户型、普通商品房和经济适 用房的大量需求者，另一边是房地产商 供给大量大面积、高档甚至豪华商品 房，因此导致住房市场“短缺与过剩” 并存。这种“短缺与过剩”并存，一方面造成社会资源的浪费，另一方面增大 了解决中低收入者住房问题的困难，这种并存现象，更容易激起广大中低收入者的怨言，引起社会矛盾。2007年，随着股市调整和国民经济持续走强，货币流动性过剩，住房需求旺盛。1-11月，销售面积5.5亿平方米，同比增长32.3，增幅比去年同期上升19.7个百分点。供给方面，虽然住宅投资增速加快，但由于房屋造价提高和土地、建安成本上升，以及开发商惜售，与旺盛的需求形势相比，住宅施工面积和竣
10、工面积增速远远落后销售速度，尤其是竣工面积增长缓慢，增速持续下降。1-11月，全国商品住房竣工面积2.73亿平方米，同比增长 8.5，增幅比去年同期下降04个百分点。同时，商品住房空置面积继续下降，l1月全国空置商品住房5766万平方米，同比下降14.2，绝对量同比减少957万平方米。市场表现为住宅供给增速低于需求增速，市场供求关系偏紧值得注意的是在偏紧的供给中，可以满足普通居民需求的中低档普通住房比例偏低，尽管9O7O结构调整政策已经出台两年多，但效果不太明显， 据建设部调查，2007年l-8月，新开工商品住房9O平方米以下面积占比 24.73、套数占比39.05，距离政策目标还有很大差距。
11、1.3 投资性购房给人民生活带来压力投资性购房的兴起，对中低收入人群自住购房产生了更大的压力，来自黄石市统计局的资料显示，该市2006年上半年房价上涨幅度达9.8，而黄石市民年人均收入8000元左右。刚上市的楼盘起步价已达2000m 以上，一个普通市民一年的工资，不吃不喝才能买4m 。面对日渐拔高的 楼层和随之攀升的房价，买一套130m 左右的房子 得花费3O多万元，就是面积在90120m 之间中等户型的房子，按均价计算也要花费近20多万元。 因此，中低收入者买房十分困难。 太原市调查情况表明，2001年商品房平均价 格为2200 m ，到2005年为2945 元m ，增幅达44.82，年均增
12、幅9.7。据相关数据显示，走势基本与全国形势一样，一直处于上升趋势。1.4 房地产开发用地猛增，土地资源浪费据央行2008年发布的中国房地产金融报告显示，人多地少是 我国的基本国情，土地资源的稀缺在我国是不争的事实，然而在房地产开发领域却存在着大面积囤地的行为，造成土地资源的巨大浪费。空置商品房 2004年和2005年我国住宅商品房 空置面积分别为1.2亿平方米和1.6亿平方米。2006年我国商品房空置面积 为1.8亿平方米，沉淀资金高达5000 亿元人民币。2005年我国商品房空置 率为26，2006年部分城市住宅商品 房边开发边积压现象更为严重，住宅商品房空置率高达30，大大超过国际公 认
13、10的警戒线。大量的空置商品房和较高的空置率，不仅使得开发商的积极性受到严重的挫伤，难以得到预期收益，损害房地产运转效率，甚至引发企 业倒闭，导致失业率升高，影响经济发展；也形成广大中低收入者买不起房， 同时又有大量房屋空置，即所谓“有房 没人住，有人没房住”的现象。这种现象的存在，势必加剧房地产市场中的各种问题，影响社会和谐。2.房地产市场中问题的成因及分析2.1 土地管理不到位，土地价格上涨中国的住宅政策必须符合土地公有制的这个特殊国情我国的市场经济之所以成为中国特色的社会主义市场经济，是因为它是在公有制的土地上建立起来的。土地公用，地租归社会所有，决定了我国市场经济的中国特色和社会主义性
14、质。中国的住宅政策也必须符合土地公有制的这个特殊国情。由于城市住宅建设用地是全民所有制性质，所以土地的产权是不能交易的。 2002年以前，我国国有土地掌握在各类企业、军队、各级政府机关中，他们可以向房地产商 出让土地，同时省、市、区、甚至乡镇等各级政府都可以低成本取得土地(如强制拆迁和征用农地)。 因此，房地产领域成为钱权交易的重灾区，一些地产商用金钱腐蚀掌握土地转让审批权的官员，以极低的价格获得土地开发权，扩大了房地产开发的利润空间。另外，一些地方政府为实现土地出让的利润最大化，推动房价上涨，也为开发商赢取了更大的利润空间。批租制产生的土地产权交易 使相当多的级差土地收入落到私人手中，这实际
15、上是违反宪法、侵犯全民产权的，已经造成全民资 产的大量流失。2002年7月国土资源部11号令招标拍卖挂牌出让国有土地权规定，标志我国土地供应 制度发生根本性变化，土地由多渠道供应向政府垄断供应转变。此外由于土地资源是一定的，城市土地更是有限的，土地供给达到一定规模后将不再增长；而人口不断激增，人们活动空间不断扩大，土地需求量日益增大。这种土地需求与供给的不平衡，导致土地价格上涨过快。土地成本作为商品房成本的主要组成之一，所占比重由2O世纪8O年代的1O增加到现在的3O4O。土地价格的上涨，势必导致商品房开发成本的增加。另外，炒地皮和开发商大量囤积土地，人为抬高了土地价格的行为，进一步加快了地价
16、上涨。我国土地政策的摇摆不定，造成的结果是：2001年以前，我国耕地每年减少量在66.7万h以下。2002年突然减少了166.7万h，2003年惊人的减少到253.3万h 。使我国可耕种面积由 1997年的130067万h下降至12340万h ，人均耕地由0.1 h 降至0.09h。国土资源部的研究表明，在考虑农业科技不断进步,可能达到的复种指数等前提下，按我国粮食自给率为90计算(也就是说我们把国际市场供应量的13左右，每年600亿kg-700亿kg都买回来)，那么，我国耕地保有量到2010年必须达到11520万h 。如果按照中国的粮食问题 白皮书提出的目标；实现粮食95的自给，则耕地保有量
17、2010年应达到12 160万h 。这意味着现有耕地数量已经接近极限水平，几乎没有进一步减少的空问。2004年4月国务 院作出了全国暂停审批农用地转非农建设用地的 决定。真实原因是粮食安全、国民生存、粮食涨价 引发通货膨胀这几大因素的沉重压力，以保护耕 地为核心的土地收紧是党中央国务院做出的重要的战略决策。越来越稀缺的土地不断增值，住宅的升值主要来源于土地的升值，上海市近年地价上涨达千倍以上，如果离开了土地价值，房产价值就会大大降低。2.2 建筑成本增加，开发商追求高利润近几年 来国家环保力度不断加大水泥、钢材等高污染建材行业是国家整治的重中之重。企业的治理成本提高。受能源制约的影响，以及固定
18、资产投资不断增长对建材需求的拉动建材供不应求的状 仍然存在。并且，随着房地产业的不断成熟，房地产商们纷纷采取措施提高绿化面积降低容积率，完善居民区的基础设施建设，加强配套设施建设，增加房产的含金量。也导致了房价成本的上涨。不断上涨的房价，使开发商对发展前景持盲目乐观的态度，争相高价竞地，新招拍的地价履创新高，地王记录不断刷新，上海黄埔区竟然拍出了楼面(商用)每平米6.69万元的高价，远高于房价。面粉高于面包的状况，积压了开发商大量的资金，又抬高了建房成本，一旦房地产市场发生变化，这些发商将面临资金紧张、难以持续经营的窘况，如果房地产行业出现波动，将会影响宏观经济的平稳运行。开发商追逐高额利润大
19、面积、高档或豪华商品房往往给开发商带来高额利润，使得房地产开发商更热衷于大面积、高档或豪华商品房的开发。小户型普通房利润率较低，开发商不愿意涉足中低挡房，住房供给结构改善缓慢。在住房市场销售形势较好的情况下，开发商采取了放慢销售速度和不断提价的方式，追求更大的利润，主导房价预期，助长了房价的上涨。忽视商品房需求的结构比例，引起供需结构失衡。一些开发商片面追求所谓的高品质，而市民购买住宅最重视的是看地段和价格，一般不太重视住宅的节能功能，同时开发商为节约投资成本，有意降低硬件设置，造成节能设施不够先进，导致房地产业科技含量低，能耗高。2.3 住房需求增长加快，炒房盛行我国正处在居民住房需求增长较
20、快时期。高房价得有需求来支持，我国正处在居民住房需求增长较快时期 一是我国正处在工业化、城市化进程加快的经济发展时期，城市化率年均超过1，城市人口规模迅速扩大，带动了城市特别是大中型城市的住房需求快速增长。二是经济快速发展、居民生活水平提高带动了居民消费结构升级，居民改善居住条件的需求也很迫切。我国目前的发展阶段和国情，决定了大中 城市中自住性住房需求和改善型住房需求仍然比较旺盛。央行2008年第四季度调查中居民购买住房意愿的下降，其中有预期变化的因素，并不意味着居民对住房的实际需求下降，一旦价位合适，这部分需求仍然会释放。投机炒作行为房地产是一种金融资产，既有消费品的特征，又有投资品的特征。
21、任何消费品要有市场，一定要与社会公众的消费能力相匹配，否则就会低迷。现在的房价涨幅远远超出居民收入的涨幅，显然，这种房地产热和消费需求无关。导致房地产市场失控的因素之一是由于投资而产生的投机。这种投机产生的原 因主要有两个，即一是由某些机构、利益集团的虚假信息和手段造成的；二是消费者追涨的心理，消费者买涨不买跌的心理所引起的。对国内房地产炒作的严重程度，从客观的金融统计数据中得以佐证。 20O4年个人住房消费信贷增长35以 上，个人住房消费信贷总额达4700 亿；而2OO5年个人住房消费信贷增长 为158，个人消费信贷增加2600亿， 仅及20O4年的一半。同时，从2006年 一季度的情况来看
22、，居民个人住房按揭贷款仅增256亿元，增长幅度仅73， 不及2005年增长幅度的一半。如果国内居民住房需求下降而住房空置率快速上升，那就说明房价的上涨是房地产开发商垄断定价及操纵价格的结果。投资性需求助推了房价。我国经济快速增长，贸易顺差扩大，导致流动性过剩和金融资产增加。一方面大量的社会资金需要保值、增值；另一方面银行信贷资金需要寻求贷款市场。几年来一路上涨的住房价格，强化了投资房产获利的预期，带动了投资性需求的不断增长；住房消费贷款也给以银行优质贷款市场的错觉，房贷大量投放。投资者借助银行贷款，从追逐利益出发，渲染炒房的收益，强亿房价上涨的信息，助推房价上涨。过高的房价增强了投资者炒房的预
23、期，加大了金融风险。不断上涨的房价，使住房投资者获得较大的收益，财富效应使更多的投资者加入到炒房行列，而这些投资者多是利用银行的房贷炒房。据央行货币政策执行报告中反映，到2007年9月末全国购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，比去年同期增长31.4，增速比上年同期提高13.5个百分点。个人住房抵押消费贷款的违约风险已有抬头趋势，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。有专家指出，目前国内房地产市场的形势， 并不是所谓的恢复性上涨，也不是什么住房的“刚性需求”导致不少地方的房价快速上涨，而完全是人为操纵之结果。2.4 管理不到位，宏观调控难度大为抑制住房价格过快上涨，保
24、持市场稳定发展，政府出台了一系列宏观调控政策 如：改善商品房供应结构、运用税收调节、 加强金融监管、整顿和规范市场秩序、严格土地管理等政策，但目前效果甚微。连续出台的调控政策落实不力。一是落实政策需要对闻。二是相关利益者缺乏积极性。如一些地方政府出于地方财力的原因，建立住房保障制度、建设经济适 用哥等迟缓 开发商对于建设中小套型住房不积极等。三是一些调控政策可操作性差，如2008年9月份出台的二套住房贷款政策，由于没有细则， 执行不一，直到年末央行明确了细则，才发挥了调控的威力。 另外，房地产业高速发展的同时还带来一些社会问题，诸如拆迁纠纷、征地矛盾，开发商、业主，物业公司之间的冲突 与矛盾等
25、。所以，为了保证房地产业健康、 持续、稳步发展，各级政府应当加强事前 预防控制，采取有效对策，对整个产业发展进行规划和引导。近年来，动迁问题引起群众较多不满，上访次数逐年增多，部分地区因拆迁问题集体上访问题比较突出，参与人数较多，持续时间较长，并呈现出组织化倾向和跨地区串联迹象。动迁问题的存在，容易形成群众与政府及相关拆迁部门之间的对抗，造成比较突出的矛盾，影响我国和谐社会的构建。执法部门不依法行政，不依法办事，工作简单粗暴，擅用强制措施；有关管理部门工作中存在的降低补偿标准、补偿费用不及时发放、未能合理安置拆迁群众等问题；有些城镇不顾当地经济实力，盲目扩大城市建设和拆迁规模，造成拆迁补偿标准
26、和拆迁安置方案得不到落实。当然，也不能排除有极少数拆迁户在拆迁中，漫天要价，期望从中获得超出正常标准外的利益。这些问题往往引起动迁延期，群众上访，甚至发生暴力抗法等现象，最终形成了房屋动迁问题。综上所述可知，房地产市场中存 在的每一方面的问题，都严重冲击着我国和谐社会的构建。控制房地产市场诸 多问题产生的原因，解决好这些问题，是坚持科学发展观，构建和谐地产、和谐人居、和谐社会的必然要求。3.进一步促进房地产健康发展的若干对策3.1废除批租制，充分利用土地废除批租制，建立年租制土地年租制改革已箭在弦上，目前北京、广州 都在进行年租制改革试点，改革难度主要在地方政府的阻力上，土地使用权按50年、7
27、0年一次性出让，财政收入又快又多，地方政府财大、政绩大。但无论如何，实行土地年租制是大幅降低房价不可逆转的潮流。我国应该通过人大立法明确住宅建设用地一律实施年租制，由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收缴一次地租(土地使用费)。对于住宅用地而言，将约占成本13的地价和与其联 系的税费暂且从房价中减去，平均房价水平会大 幅降低，房价与收入比将明显调整 。废除批租 制，进一步明确全民土地产权不能交易，一切地租 归全民所有，房地产必须分体流通。房产主逐年 向全民缴纳地租，房客逐月向房产主缴纳房租 (包括地租)。明确规定土地使用权不许在占用 者之间互相转让，在土地出租前就明确每年调高 租金幅度。大幅
28、度降低一次性房价和房租，缩短 投资的回收期，使我国的房价、房租，比土地私有制国家更容易控制在国民经济发展和个人消费客 观需要的范围内。 此外，我国应该把政府为居民住宅消费服务所需要的一切费用纳入统一的税收范围，其税应该以资产税的形式逐年向业主征收。土地始终是制约房地产供应水平的关键因素如果想降低房价一个关键 性的因素就是提高土地的供应量，从而加大商品房的供应量。因此，要进一步发挥土地供应计划、年度住房建设计划和年度住房保障计划等对住房供应的调整作用，并逐步改善土地供应机制，建立起长效工作机制确保各类年度计划的有效实施。 具体而言，一是要进一步盘活和利用存量土地，加快旧城改造。加大查处违法私房建
29、设的力度，进一步缓解大城市由于土地面积受限，住房价格过快增长的现状；二是在控制建设用地供应总量的同时，应坚持有保有压的原则，注意优化供地结构加快存量地的盘活 以缓解房地产开发用地供应不足的压力。在常年紧缩地根政策不会有大的改变的情况下。盘活存量土地挤出闲置土地的意义尤为重大。盘活存量土地，不仅关系到房地产市场的供给，也是土地制度改革的重要目标之一。3.2 与国民经济相协调，构建完善住房体系由于房地产业在国民经济中的先导地位，各行各业的发展必须由房地产业提供 基本的物质条件，所以房地产业的发展超前于国民经济的发展速度。但房地产业的发展速度既要符合自身的发展规律，又要与其他产业发展相适应，并要有国
30、民经济的支撑。房地产业对整个国民经济发展的贡献是间接的，其产品构成其他产业发展的载体，房产只有被用于生产或消费(居住)才能完成价值实现。房地产业的发展既要考虑住房消费要求，又要考虑产业基础和有效供给能力，做到规模适度，循序渐进。即只有不断提供与社会消费水平相适应的产品，才有广阔的前景，其产品定 位和市场定位，都应依据多数群众的支付 能力为前提，建造不同档次的商品房以满足社会需求。住房是人类生活的基本需要，安居才能乐业。当房价居高不下，普通居民不得不倾其所有，或者背负巨额银行贷款买房 时，必将加重居民生活负担，最终导致贫富差距加大，影响社会公平，甚至危害整个社会的安定和谐。对于城市广大的低收入群
31、体来说，房价高涨使得他们无能力参与市场化的住房交易过程，很难通过市场 途径来解决其基本的居住需求，其城市生存权被剥夺。房价持续高涨不仅加剧了地 区经济发展的失衡，也扩大了贫富差距。为了保障低收入家庭的住房消费，国外的经验值得我们借鉴。西方国家在城市化加速推进和住房短缺时期，也出现过大量低收入家庭买不起住房的情况。政府的解决方法是兴建大量的公房，以低于市场 价值的租金提供给低收入家庭居住。针对目前我国房地产市场的现状，要尽快建立完善的住房保障体系，扩大覆盖面，对各个阶层实行相应的住房保障政策。同时，通过税收减免、利息补贴和税收抵扣等政策措施提高中等收入家庭的住房消费能力，使其主要通过市场来改善居
32、住条件。 重点建立以廉租房为主的住房保障体系，扩大廉租房的建设规模，适当提高廉租房的建设标准；同时，建立住房保障体系的 退出机制，让已超过了住房保障标准的家庭停止享受住房保障，真正发挥住房保障体系保障低收入家庭的功能。住房保障制度的实施，需要合理划分商品性住房和保障性住房的边界，划分市场责任和政府责任，由政府根据当地的经济发展水平、居住保障需求及土地资源约束等条件制定详细、可行的方案，这就对 政府计划和城市规划、土地管理等部门提出了很高的要求。3.3 消化空置房屋，提倡住宅租赁采取各种措施，处理空置商品房由于规划、设计、结构不合理导致空置商品房和积压房的消化难度很大，需要金融机构、地方政府密切
33、配合。具体措施包括采取政府让费，银行让息，企业让利；对价格临近盈亏平衡点仍出售困难的住宅项目可减免税费；对设计、结构陈旧的积压楼盘，可由政府收购，用作廉租房；激活二手房市场，形成二三级市场联动局面，卖旧买新，释放需求，消化部分空置房。同时，通过调整供应结构，加大中低价位房屋的供应比例，避免因供应结构不合理导致的空置量增加。培育住宅租赁市场我们必须接受在以售为主的政策下形成的住宅分配格局，不急于调整存量结构，在增量结构中逐步扩大租赁比重。当前政府应该为住宅租赁市场的形成创造政策环境，大力扶持房屋租赁业和相关中介机构的发展。政府应该在政策上推动二手房逐步向从事住宅租赁业的企业集中，而不鼓励在住宅消
34、费者之间买卖，减少空置的住宅。尽量使我国的住宅同时保留资本品和消费品双重属 性，对房产主是资本品，对消费者是消费品。这对 消费者和经营者都是有利的。为此，应当适当减轻租赁型住宅的资产税，对超过居民平均居住面 积的住宅实行累计资产税。为了加速房产资本流通，节约社会保障开支，有个人房产的家庭不能享 受社会保障待遇 。建立既符合国家整体利益，又符合广大普通 消费者和投资者切身利益的住宅租赁市场，政府必须充当第一推动力。政府直接经营一部分住宅，使占城市15的低收入户能租到低租房，并为占城市5的困难户补贴房租。只要政府控制了这20左右的城市住宅的供应，市场上的租赁价格就可以基本稳定在与国民经济发展阶段相
35、适 应的目标范围内以租为主、租售并举的格局就会逐步形成。住宅租赁市场启动3-5年之后，政府可逐步退出，只负责对困难户提供房租补贴。对农民工的住宅，政府要早做战略性考虑。需要政府格外关照的最低收入家庭主要是指由农民新转化的市民。要在2020年实现全面小康社会目标，每年要有2000万农村人口转化为城市居民。这些新进城的家庭基本上都是低收入阶层。在 3-5年的启动时间，政府至少每年准备建700万套标准住宅作为周转房，至少投入8400亿元人民币。这笔资金数量虽然相当巨大，但要实现全面小康社会战略目标，必须作重大战略调整，我国每年发1000亿元国债加强大城市住宅建设是件容易的事情。3.4 发展经济，提高
36、国民收入水平提高最低工资目前我国最低工资总体偏低。通过对我国现行最低工资的分析，可以看出我国最低工资目前只能满足家庭最低收入户的劳动者的生存需要 。如果我们选择了以租为主的流通体制，为了让大多数人租得起住宅，必须不断提高最低工资标准。现阶段我国的最低月工资和他的月租房费用含量保持在1:0.25左右，比较符合我国经济发展的实际水平。我们不能再搞一物多价、因人定价、超市场分配。任何住宅作为个人消费品都应该是面向所有消费者的名副其实的商品，不应该有仅仅面向某个阶层的专供住宅。在市场上，住宅和其他商品 一样，对谁也不应当优惠。政府只对少数低收入的特殊人群在社会保障意义上给予资助。对于消费者而言，不管买
37、房消费，还是租房消费，每个月的住宅消费都是劳动力再生产的组成部分。房租和劳动力价格即工资中的住宅消费基金含量是一 致的。住宅租金高，工资中住宅消费含量也必须高；住宅租金低，工资中住宅消费含量也必然低，这是由价值规律在自发调节。鉴于我国在相当长的历史时期内，劳动力市场都是供大于求的局面，为了统筹协调实现全面小康的战略目标、解决就业问题和保持国际竞争力三者之间的关系，政府必须制订最低工资和最低居住标准的政策和相关法规。政府制定工资政 策时，应该明确最低工资也必须包括房租。最低工资中的房租含量，必须能租到最低标准的小康住宅。 如果实现上述改革，广大工薪阶层都能租得起住宅；中产阶级和高收入者自由度更大
38、，他们既可以租也可以买住宅，理顺了经济关系，所有住宅都成为完全商品，自由租赁、自由买卖。3.5 建立生态住区，降低能耗生态环境的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产业可持续发展的必然要求。在房地产业发展过程中，要有超前的环保观念，充分考虑资源和环境的承载能力，确定合理 的城市人口规模及开发强度，要加强环境保护设施建设，搞好污染综合治理，努力创造出优美的环境。保护环境，建立生态住区。房地产项目在建设前，要建立规范的质量保障制 度，通过消费市场约束机制，抵制劣质，有毒材料、部件的使用，并进行建设项目环 境影响因素评价，避免房地产发展过程中的环境危害。在保证建筑功能质量的前
39、提下，采取有效的节能技术与管理措施，大幅度降低建筑能耗，达到既居住舒适，又节约能源和改善环境的目的，如充分利用太阳能热水器、废水回用、雨水收集等科技手段确保废弃物的循环利用，保证建筑垃圾能够再利用；提高城市生活垃圾、污水处理率，发展固体废弃物的处理与回收再利用，从根本上改善居住区环境。我国建筑行业的科技应用状况在国际上还处于落后地位，住宅科技含量还赶不上欧洲上世纪50年代的水平。住宅建筑多年来科技含量甚少，多是高耗能、高污染产品。但是，随着国家建设节约型社会和资源友好型社会步伐的加快，节能 省地型建筑大力惟广，广大消费者节约意识不断增强，这直接影响房地产业发展趋势，科技型房地产产品将受到关注。
40、 随着国内建筑技术、制造工艺以及施工手段的不断成熟，成本会下降，节能、环 、舒适、安全的科技地产将成为普通百胜的选择目标。高舒适度、低能耗的可持续科技住宅业，将成为房地产业未来的发展方向。结论房地产业关联度高、带动力强，房地产业可持续发展对人民居住、生活水平的提高乃至推进整个社会经济的待续健康快速发展具有十分重要的意义。房地产业的可持续发展应该同时兼顾房地产业与环境、社会和国民经济。把房地产业置于人与自然的和谐，社会经济持续，良性发展的背景下才能获得持久的发展动力。主要参考文献：1顾海波房地产可持续发展的系统性思考J国土资源，2006，(6)2刘雷强，李兴文我国房地产业可持续发展的运行机制分析
41、J科技创业月刊，2006，(4)3刘锦春树立科学发展观促进房地产业可持续发展的思考J上海建设科技，2005，(2)4国务院国务院关于解决农民工问题的若干意见z北京：2006 5束克欣调整住房政策引导住房消费J中国地产市场，2005(7)：40-42 6中国统计年鉴(I9982005)Z北京：中国统计出版社，2006 7江南结构巨变下的土地价值JIT经济世界，2006(1)：14 8潘楠农民工的界定及其社会保障分析J江西金融职工大学学报，2005(3)：70 9王春敏析土地年租制J中国房地产，2001(5)：15 10刘福恒社会保障主义宣言M北京：社会科学文献出版社，2006：95103 11韩兆洲，魏章进我国最低工资标准实证研究J统计研究，2006(1)：3538结束语本文在撰写中得到指导及帮助，在此表示感谢。专心-专注-专业