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1、精选优质文档-倾情为你奉上意大利房地产市场基本情况调研意大利房地产市场自1997年下半年开始进入了一轮新的增长周期。尽管意大利经济整体乏善可陈，但房地产业的发展却一枝独秀，各地尤其是大城市房地产交易活跃、房价持续上涨。 一、意大利房地产市场现状（一）房地产买卖交易基本情况1.房地产交易数量据意大利Gabetti 房地产中介机构研究中心的报告指出，2006年，预计意大利房地产买卖交易总量达到189.2万笔，比上年增长了4.8%，增速出现回落，而从总体趋势看，2000-2006年的年均增长速度为5.1%。详见图一。图一：2000-2006年意大利房地产买卖交易量变化表140.58142.21162
2、.5160.7171.72180.58189.20204060801001201401601802002000200120022003200420052006年份交易量（万笔）数据来源：Gabetti 房产中介机构研究中心从交易的房产类型看， 2006年民用房交易数量为86.7万笔，占交易总量的45.8%；公司及企业用房交易数量为22.5万笔，占11.9%；其他房产80万笔，占42.3%。民用房和其他房产的增长幅度较快，而公司及企业用房的则较为平缓。详见图二。图二：2000-2006年不同类型房产买卖交易量变化表0102030405060708090100年份交易量（万单）民用房69.0568
3、.1376.1576.2180.4183.3486.7公司及企业用房16.9817.4522.2119.7120.9521.622.5其他房产54.5556.6364.1364.7870.3675.64802000200120022003200420052006数据来源：意大利Gabetti 房产中介机构研究中心从城市分布看，2006年意大利各大区首府城市的民用房买卖交易数量达到25万笔，占民用房交易总量的28.8%，比上年增长了0.7%；其他城市的交易数量达到61.7万笔，占71.2%，比上年增长了5.5%。2.房地产市场交易价格房地产交易价格是房地产市场发展的晴雨表，近年来，意大利房地产交
4、易价格随着市场的火爆而持续攀升，大城市房价居高不下。2006年房地产市场则再次延续了房价上涨的趋势，但涨幅有所下降。据意大利商会联合会下属的意大利经纪人及代理商联合会（FIMAA）与博洛尼亚大学对意大利94个大区首府和省辖市的民用房交易市场的调查报告显示，2006年平均交易价格为1656欧元/平方米（其中新房平均交易价格为2312欧元/平方米），比上年上涨了4.7%（北部上涨了4.3%，南部上涨了5.4%）。平均交易价格存在明显的地理差异，北部房价仍然最高，达到1786欧元/平方米，而南部仅为1326欧元/平方米。另据Gabetti 房产中介机构研究中心的调查显示，意大利主要大城市的房价依然居
5、高不下，并依地段不同差异很大。2006年底，大城市黄金地段每平方米的价格在5700-6600欧元间，比上年增长了2.3%；中心地段的价格在4500-5200欧元间，增长了2.7%；而半中心地段的价格在3500-4100欧元间，增长了1.8%；郊区地段的价格在2800-3200欧元间，增长了1.9%。位于罗马市黄金地段的民用房价格最高可达11800欧元/平方米，米兰为10500欧元/平方米，那波里为7600欧元/平方米；而位于南部普里亚大区的首府城市巴里黄金地段的民用房价格最高则为5400欧元/平方米，撒丁岛的首府卡利亚里为3100欧元/平方米。相比较而言，城市郊区的房价则要低的多。如位于罗马市
6、郊区的民用房价格最低为3800欧元/平方米，米兰为3200欧元/平方米，那波里为1800欧元/平方米。详见表一。表一：2006年末意大利主要大城市民用房交易价格一览表 单位：欧元/平方米黄金地段中心地段半中心地段郊区最低价最高价最低价最高价最低价最高价最低价最高价都灵42005000310037002800340019002400米兰970010500690074004200470032003600热那亚 38004700330041002900350023002900波洛尼亚44004900350040003400380033003600佛罗伦萨47006200370041003600400
7、035004000罗马980011800840098005800660038004300那波里72007600540059003800420018002200巴里43005400380051002500340026003300卡利亚里25003100200024002000250020002300均价57006600450052003500410028003200数据来源：意大利Gabetti 房产中介机构研究中心而中型城市的房价相对较低，黄金地段的价格在2800-3500欧元/平方米间；中心地段的价格在2500-3200欧元/平方米间；而半中心地段的价格在2100-2600欧元/平方米间；郊
8、区地段的价格在1700-2200欧元/平方米间。如意大利纺织工业城市比埃拉黄金地段的民用房价格最高达2500欧元/平方米，普拉托为3800欧元/平方米；食品加工著名城市帕尔玛为3600欧元；港口城市的里雅斯特为3500欧元/平方米；历史名城维罗纳则高达5500欧元/平方米。3.房地产交易平均时间2006年，由于房地产市场趋稳，购房者更为理性，与售房者讨价还价的力度加大，意大利民用房交易时间也有所增长，平均交易时间均超过4个月，而在热那亚和罗马，交易时间超过6个月。从实际成交价格来看，买卖双方经过协商，购买者获得的折扣平均为11.6%，其中米兰的折扣为13%；在中型城市，讨价还价的余地则不超过1
9、0%。 4.房地产交易的户型倾向从房产供应和需求的类型来看，出于经济原因及其他因素，购房者更喜欢选择小户型的房子。调查显示，在购房者中，选择60平米以下小户型房产占36%，选择60-110平米中户型房产的占41%，选择110平米以上大户型的仅占23%。（二）房地产租赁交易基本情况1、民用房据对主要大城市房产租赁市场的调查显示，黄金地段的平均月租金约在1300-1800欧元间；中心地段的租金在1150-1500欧元间；而半中心地段的租金在840-1050欧元间；郊区地段的租金在600-800欧元间。除波洛尼亚各个地段的租金比上年增长10%及巴里、都灵和那波里的部分地段上涨5%以外，其他城市和地段
10、的租金基本稳定在上年水平。2006年末意大利主要大城市90平方米民用房月租金一览表单位：欧元黄金地段中心地段半中心地段郊区最低价最高价最低价最高价最低价最高价最低价最高价都灵80018006001600500800400600米兰2300250019002200120015007001000热那亚 100012008001000600700400600波洛尼亚11001800110013009001000800900佛罗伦萨100015008001000750900700850罗马2800320025002800150018008001100那波里15002000120015008001000
11、600800巴里100013009001100800950650750卡利亚里7001000500900500800350500均价13001800115015008401050600800数据来源：意大利Gabetti 房地产中介机构研究中心中型城市的租金远低于大城市，黄金地段的民用房平均月租金在620-790欧元间；中心地段在570-730欧元间；而半中心地段在470-590欧元间；郊区地段的均价在400-500欧元间。2、写字楼2006年，米兰和罗马商用写字楼的租金仍然排在意大利前列，其中心地段的年租金分别达到450欧元/平方米和420欧元/平方米，在欧洲主要城市中仅次于伦敦（879欧元
12、/平方米）和巴黎（620欧元/平方米）。详见表三。表三：2006年底意大利大城市写字楼平均年租金一览表单位：欧元/平方米城市名称年租金比上年同期增幅%都灵1653.1热那亚1453.6米兰（中心）4506.9米兰（郊区）2903.6波洛尼亚1905.5佛罗伦萨2900.0罗马（中心）4205.0罗马（郊区）2604.0那波里2955.3巴里1653.1数据来源：意大利Gabetti 房地产中介机构研究中心（三）车库及车位交易情况2006年，意大利车库及车位交易数量达到64万笔，比上年增长5.8%。价格也依不同地段而不同。详见表四。表四：2006年底意大利大城市车库平均交易价格一览表 单位：欧元
13、城市名称中心地段半中心地段郊区都灵500003500020000米兰800004500030000热那亚 750004500035000波洛尼亚700005000023000佛罗伦萨950006500035000罗马6000038000那波里750005000030000卡利亚里300002500020000均价720004700029000数据来源：意大利Gabetti 房地产中介机构研究中心二、意大利房地产市场升温的主要动因（一）房地产的投资回报率较高。近几年来，由于意大利证券市场波动较大，而不动产则是相对安全的投资方式，同时投资者的获利也较高，因此大量的资金涌入房地产交易市场，推动着房地
14、产市场的火爆增长。据意大利诺米斯玛经济研究机构对13个大城市测算的数据，2005年投资房产的回报率平均超过10%。详见表五。表五：2005年不同类型房地产投资回报率房产类型投资回报率%住宅12.8写字楼12.4商店14.5工业厂房14.7数据来源：意大利诺米斯玛经济研究机构（NOMISMA）。（二）金融市场发达，房地产信贷十分便利。意大利金融体系较为完善，除银行外，还有各类信贷机构专门为消费者提供长短期的房产抵押贷款，利率水平与其他欧洲国家相比较低，办理手续十分便利。近年来，为了应对行业竞争，各金融机构根据购房者的需求，不断推出期限更长、费用更低的金融产品，意大利房地产抵押贷款稳步上升。按照意
15、大利房地产中介机构Tecnocasa研究中心的数据，2006年，银行及金融机构提供的家庭平均购房抵押贷款为12.6万欧元，比上年增长了8.6%，比2003年增长了28.6%，增幅远高于房地产市场的增幅。仅在2006年三季度，发放的住房抵押贷款总额就达到了452亿欧元，比上年同期增长了16.3%。与此同时，贷款人申请的抵押贷款分期付款的期限不断加长，超过49%的贷款人分期付款的期限超过21年，四分之一的贷款人申请的期限超过26年。 （三）房地产中介市场发育完善，买卖信息沟通比较畅通。在意大利房产市场中，房产中介服务机构发挥着重要的作用，从发布房产信息到办理按揭手续和过户手续等，服务的领域相当广泛
16、而且快捷，同时购房者可根据自己的需要从众多的房产中介所中选择合适的中介进行服务。 （四）外来移民的购房快速增长。 移民政策的宽松及多次非法移民的大赦使意大利外来人口数量增长迅猛，截止到2006年1月1日，外国人口总数达到了267.05万人，比上年同期增长了11.2%，与此同时也带动了移民的购房热潮，由于经济原因，他们往往选择大城市的郊区或卫星城居住。据对大城市卫星城移民人口的测算，2005年的外来人口数量比2000年增加了1倍以上，而据意大利诺米斯玛经济研究机构（NOMISMA）的报告，在2006年房地产交易总量中，移民购房就占到了总量的10-15%。三、2007年意大利房地产市场预测2007
17、年，新增家庭的增长、移民人口的膨胀、中产阶层购置第二套房产的需求、黄金地段房产的热销等诸多因素都将推动意大利房地产市场的持续上升。预计房地产买卖交易总量将达到196.5万笔，其中民用房为88.6万笔，分别比2006年增长3.9%和2.2%。从房价看，大城市尤其是北部大城市的民用房价仍将居高不下，预计黄金地段房价将上扬3.6%，中心地段将增长4.8%。中型城市的郊区和南部城市的中心地段涨幅都将超过3%。大城市周围卫星城的房价将保持较快增长，其中意大利北部地区卫星城的房价可能上涨8.5%，而中部将可能上涨11.1%。另据意大利诺米斯玛经济研究机构（NOMISMA）的预测，2007年，意大利13个主要大城市的民用房价格将平均上涨4.1%。详见表六。表六：2007-2009年意大利主要城市房地产交易价格增幅预测%年度住宅写字楼商店20074.13.73.820080.1-0.3-0.72009-0.2-0.5-0.8数据来源：意大利诺米斯玛经济研究机构（NOMISMA）。由此看来，2007年意大利房地产市场不会像前几年呈火爆上涨趋势，增长幅度仍将维持2006年的温和走势，但是否将在2008年进入各大机构预测的疲软和萧条阶段，我们将拭目以待。（驻米兰总领馆经商室 付云雁执笔）专心-专注-专业