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1、精选优质文档-倾情为你奉上2016年下半年上海房地产估价师经营与管理：实物期权适用的范围考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。 A成本利润率 B动态投资回收期 C投资利润率 D财务内部收益率 2、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。 A：估价目的、估价原则、估价时点 B：估价目的、估价原则、委托人 C：估价原則、估价对象、
2、估价时点 D：估价目的、估价对象、估价时点 E：工业用地的监测点评估价格3、房地产开发企业承担的商品房保修期从之日起计算。 A：竣工 B：交付 C：办理房屋所有权登记 D：入住 E：执行层的组织协调 4、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。 A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担 B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外 C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限 D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止 E：
3、工业用地的监测点评估价格5、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为_万元。 A1130.00 B1165.43 C1910.00 D2003.70 6、一般来说，房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的是。 A：物业服务合同 B：前期物业服务合同 C：后期物业服务合同 D：物业管理合同 E：执行层的组织协调 7、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的，免征土地增值税。 A：20 B：30 C：40 D：50 E：执行层的组织协调
4、 8、房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的_这两种力量共同作用的结果。 A供需与价格 B需求与价格 C供给与价格 D供给与需求 9、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由_负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。 A国家房地产管理局 B国家土地管理局 C市、县土地管理部门 D市、县房地产管理部门 10、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为_亿元。 A4000 B5000 C7000 D750011、土建工程、给排水工程、照明工程估算时，按建
5、筑平方米造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法叫做。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指标估算法 E：借款合同 12、选聘、解聘物业管理企业是_的职责。 A业主大会 B业主代表大会 C业主委员会 D居民委员会 13、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。 A40 B43 C47 D5014、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。 A：委托人 B：估价报告预期使用者
6、C：管理部门 D：中立 E：工业用地的监测点评估价格 15、房地产价格实质上是房地产_的价格。 A开发成本 B权益 C物质实体 DB和C 16、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20 9/6的价格优惠，这种价格折扣技巧属于_。 A现金折扣 B数量折扣 C折让 D季节折扣 17、信用最显著的特征是。 A：以偿还和付息为条件的价值的单方面让渡 B：具有强制性的活动 C：以价格围绕价值而运动 D：货币运动 E：执行层的组织协调 18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出
7、租面积租金为70元，又知该写字楼可出租面积为1000，运营费用率为40假设该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将产生的贬值【2005年考题】 A：54819万元 B：55815万元 C：56739万元 D：67540万元 E：工业用地的监测点评估价格 19、新成立的房地产评估机构，其资质等级从_资质开始。 A临时 B三级 C四级 D预备 20、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为。 A：出售型房地产 B：出租型房地产 C：办公型房地产 D：自用型房地产 E：工业用地的监测点评估价格 21、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若
8、折现率始终为一个常数，那么该折现率_。 A包含了对通货膨胀的补偿 B不包含对通货膨胀的补偿 C没有实际意义 D不能直接用于财务评价 22、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的（）。 A投资规划 B投资回收期 C投资方向 D投资收益水平23、虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但只有具备了条件才真正需要专业估价。 A：独一无二性和易受限制性 B：价值量大和难以变现性 C：独一无二性和价值量大 D：易受限制性和难以变现性 E：工业用地的监测点评估价格 24、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人
9、住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。 A1005.56 B1010.56 C1110.56 D1115.5625、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95。其面积误差比为。 A：-3 B：3 C：-5 D：5 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、经济适用住房的开发建设应通过_的方式确定开发建设单位。 A由有购经济适用住房资格者投票选择 B公证
10、处随机摇号 C政府在实力强、信誉好的企业中指定 D招投标 2、下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的有。 A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的 B：基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 C：基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金 E：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金3、季节比率是_。 A说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重 B说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重 C说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D说明现
11、象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重 4、预期原理是_等估价方法的理论依据。 A市场比较法 B收益法 C成本法 D假设开发法 E路线价法5、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将出租率归为。 A：时间类参数 B：融资类参数 C：评价标准类指标 D：收益类指标 E：借款合同 6、在工程量计算规划中，计算一半建筑面积的有_。 A有顶盖无围护结构的场馆看台 B建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C建筑物有围护结构的挑廊、走廊 D屋顶楼梯间、电梯机房 E建筑物内的变形缝 7、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是。 A：周期风险 B：比较风险 C：资本价值风险 D：
12、时间风险 E：借款合同 8、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。 A：劳动消耗定额 B：施工定额 C：预算定额 D：概算定额 E：概算指标 9、房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的_。 A独一无二 B不可移动 C流动性差 D易受限制 10、零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有几种。 A：租户交纳固定的租金 B：租户仅按比例分摊与物业有关的税项 C：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 D：租户按比例分摊与物业有关的保险费 E：所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直
13、接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用11、信托的职能包括。 A：融通资金 B：财产所有权的转移性 C：财务管理 D：信用服务 E：收益分配的实绩性 12、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。 A项目投资形成的可分配利润 B协议中所规定的贷款利息 C协议中规定的有关费用 D租售收益 E股息 13、下列属于建筑物折旧的是_。 A物质折旧 B功能折旧 C经济折旧 D结构折旧 E性质折旧14、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为。(2007年试题) A：利润总额 B：投资利润 C：税后利润 D：可分配利润 E：借款合同 15、可将房地产开发划分为若干
14、阶段，其中编制建设工程招标文件属于_的工作。 A投资机会选择与决策分析阶段 B前期工作阶段 C建设阶段 D租信阶段 16、不属于长期趋势法的方法是_。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C时间顺序法 D预测法 E指数修匀法 17、工程造价的计价与控制是以为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及王程造价运动规律的学科。 A：建设项目 B：单项工程 C：单位工程 D：分部工程 E：分项工程 18、建立房地产中介服务行业信用档案的意义_。 A是规范房地产市场行为、维护消费者合法权益的客观需要 B为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务 C为社会公众对
15、房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径的管理系统 D是促进住宅与房地产业健康发展的需要 E是拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要 19、下列关于基础利率的表述中，正确的有。 A：等于银行贷款利率 B：等于银行存款利率 C：是投资者所要求的最低利率 D：是银行同业之间的短期资金借贷利率 E：一般使用无风险的国债收益率作为其代表 20、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（）。 A权益投资比率 B建安工程费用 C租售价格 D资本化率 E开发期与经营期 21、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于_修正。 A交易情况 B交易日期 C区域因素 D个别因素 22、对无房和住房未达到规
16、定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在以上。 A：3倍 B：4倍 C：5倍 D：6倍 E：执行层的组织协调23、_是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 A间接投资于房地产企业债券 B房地产抵押担保 C住房抵押贷款证券化 D投资于金融证券 24、_是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。 A经营成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资25、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。 A：购买-持有-出租-出售 B：购买-更新改造-出售 C：购买-更新改造-出租出售 D：开发-销售 E：开发-持有-出租-出售专心-专注-专业