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1、精选优质文档-倾情为你奉上2016年上半年北京房地产估价师理论与方法：确定最终的评估价值考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款。若该店铺每年出租经营的净租金收益为30万元，则权益投资收益率为_。 A8% B10% C12% D14% 2、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自
2、价格之和低了许多，开发商采用的是_技巧。 A产品线定价 B选择品定价 C补充品定价 D产品束定价3、某宗土地面积为300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面积为250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆除清理费为300元/m2，残值50元/m2。若市场上同类空地单价为1500元/m2，则该附有建筑物土地总价为_。 A31.25万元 B38.75万元 C37.5万元 D43.5万元 4、房地产泡沫产生的基础是。 A：投机需求膨胀 B：金融机构过度放贷 C：房地产市场中的过度开发 D：土地资源的稀缺性 E：借款合同5、建设用地规模在_万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。 A1
3、 B2 C3 D5 6、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为 8500m2。若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为_平方米。 A100 B111 C112 D118 7、2010年1月，王某用自己的住房抵押在A市建设银行贷款10万元。王某应到A市房地产管理部门办理。 A：房屋所有权转移登记 B：房屋所有权初始登记 C：房屋抵押权登记 D：房屋所有权变更登记 E：执行层的组织协调 8、将作为一种参考，可以使估价师更加审慎地得出评估价值。 A：原始价值 B：市场价值 C：账面价值 D：成交价格 E：工业用
4、地的监测点评估价格 9、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100的住宅，单价为5000元，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5，年通货膨胀率为5，则2008年底该套住宅实际增值额为元。 A：4296.96 B：5560.86 C：5839.91 D：30838.91 E：工业用地的监测点评估价格 10、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为225，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。 A：250 B：35 C：238 D：325% E：工业用地的监测点评估价格11、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常
5、情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7。则该宗房地产的现时收益价格为万元。(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分) A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90 E：工业用地的监测点评估价格 12、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为_。 A6% B8.4% C11% D15% 13、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元
6、。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为_万元。 A1504 B1404 C1304 D120414、某房地产现房价格为4 000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元(年末收取)，出租运营费用为每年50元假设折现率为5，风险补偿为200元，则该房地产的期房价格为【2006年考题】 A：3 300元 B：3 324元 C：3 335元 D：3 573元 E：工业用地的监测点评估价格 15、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物
7、的价值低于甲土地的价值，这是由于_。 A该建筑物的价值低于拆除费用 B该估价结果肯定有误 C甲土地的价值高于乙土地的价值 D不可能出现这种情况 16、某宗面积为3 000的工业用地，容积率为08，相应的楼面地价为700元，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为50，相应的楼面地价为960元，则应补地价为 。 A：300万元 B：30万元 C：4 240万元 D：1 272万元 E：工业用地的监测点评估价格 17、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无
8、风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为_万元。 A5286.72 B7552.45 C9939.23 D14198.90 18、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。 A：投资率是投资回收与投入资本的比率 B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 E：工业用地的监测点评估价格 19、工业用地的土地使用权出让最高年限是_年。 A80 B60 C50 D70 20、在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为
9、工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等的依据是污染的。 A：环境要素 B：性质 C：产生的原因 D：空间 E：执行层的组织协调 21、以下不属于长期趋势法的是。 A：数学曲线拟合法 B：指数调查法 C：平均发展速度法 D：移动平均法 E：工业用地的监测点评估价格 22、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入_。 A管理费 B销售费用 C前期费用 D其他费用23、下列不是计价定额的是_。 A预算定额 B施工定额 C概算定额 D概算指标 24、随着政府土地储备制度的建立，_划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐
10、减少。 A存量 B增量 C流量 D减量25、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A43.2% B50% C56.8% D70%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经
11、调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元/m2。 A3314 B3347 C3380 D3033 2、房地产开发中属于外在不经济的是。 A：房地产开发投资结构失衡，导致高价商品房滞销 B：新入市商品房项目增长迅猛，导致整体销售速度下降 C：房地产开发企业管理水平较低，投资效率不高 D：部分商品房忽视环境建设，对环境造成破坏和污染 E：商品房供需失衡，造成商品房价格不稳3、按照噪声产生的机理，噪声分为。 A：机械噪声 B：空气动力噪声 C：电磁性噪声 D：稳态噪声 E：非稳态噪声 4、房地产开发企业的经营成本主要包
12、括_。 A土地转让成本 B经营管理费用 C配套设施销售成本 D商品房销售成本 E房地产出租经营成本5、房地产的不可移动性，要求房地产的区位对_具有吸引力。 A政府 B建造商 C开发商 D设计师 6、房地产间接投资的形式主要有。 A：投资房地产信托 B：购买住房抵押支持证券 C：购买房地产企业债券 D：购买物业用于出租经营 E：购买土地进行开发 7、物业资产管理的职能包括。 A：物业管理 B：设施管理 C：房地产资产管理 D：运营管理 E：房地产组合投资管理 8、下列业务中，应当办理房屋所有权变更登记的情形有。 A：房地产的用途变更 B：权利人法定名称改变 C：交换房屋 D：房屋门牌号码的改变
13、E：继承房屋 9、下列属于法定委托拍卖程序的是。 A：委托拍卖函 B：委托人拍卖意向 C：拍卖人接受委托 D：双方当事人洽谈 E：签订委托拍卖合同 10、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括方面。 A：对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差 B：控制混凝土质量 C：对工程中的配套设备进行检验 D：对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 E：实行科学合理的施工进度控制安排11、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为_万元(收益可视为无限年
14、)。 A30 B40 C50 D60 12、结构施工图的特征是。 A：各建筑部位具体构造的施工依据 B：用来表示各种承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系 C：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给水排水、暖通、电气等专业对结构的要求 D：指导结构施工、编制预算的依据 E：指导施工组织设计和施工进度计划的依据 13、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值减损造成建筑物功能折旧的主要原因有等。 A：意外破坏的损毁 B：市场供给过量 C：建筑设计的缺陷 D：人们消费观念的改变 E：周围环境条件恶化14、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过
15、降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为。 A：认知价值定价法 B：成本加成定价法 C：挑战定价法 D：领导定价法 E：借款合同 15、从某种意义上讲，房地产价格是_。 A个别人的价值判断 B估价人员的主观定价 C由市场力量决定 D市场参与者集体竞价的结果 E由交易双方委托经纪人确定 16、下列关于借贷记账法的原理及特点的说法，不正确的是。 A：以“借”和“贷”作为记账符号 B：“借”表示资产(费用)的增加或负债、权益(收入、利润)的减少 C：“借”表示资产(费用)的减少或负债、权益(收入、利润)的增加 D：以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则 E：执行层的组织协调 17、廉租住
16、房保障资金的来源有等。 A：地方财政预算安排 B：中央财政专项补助 C：住房公积金增值收益 D：土地出让净收益 E：住宅专项维修资金 18、在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括。 A：风险估算 B：分析风险概率分布情况 C：辨识风险发生的原因 D：检验各风险变量是否相关 E：提出应对风险的建议 19、证券可分三类。 A：商品证券 B：货币证券 C：有价证券 D：实物证券 E：资本证券 20、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为 100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房
17、地产的现值为_。 A43万元 B112.5万元 C123.3万元 D150万元 21、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是。 A：面积误差比在3以内(含3)的房价款由买受人补足 B：面积误差比绝对值在3以内(含3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人 C：绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人 D：绝对值超过3的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人 E：绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 22、收益法中的运营费用包括_。 A所得税 B房地产改扩建费用 C电梯、空调等的折旧费 D建筑物的折旧
18、费23、房地产估价师注册证由_核发。 A省级人事部门 B人事部 C人事部和建设部 D建设部或其授权的机构 24、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117（均以上个月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/m2。 A6992 B5183 C6062 D539825、下列属于城市房地产转让管理规定中可以不办理出让手续的是。 A：部队营房用地 B：私有住宅转让后，改变居住性质的 C：城市中心广场用地 D：转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的 E：同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的专心-专注-专业