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1、精选优质文档-倾情为你奉上1P4（简答题）与老城区相比。新城区的优势与劣势 答：与老城区相比。新城区在地里位置上表现出明显的的劣势：地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发，同时征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发企业自行建设，加大了建设成本，增长了建设周期。 新城区的优势：原理城市中心，新城区空气清新，环境优美，四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利，同时，新城器由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这都使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大降低，建设
2、难度降低。在如今土资源日益短缺的背景下，能获得政府的批准与支持进行新城区开发，对房地产开发企业而言是十分具有吸引力的。 2.P5（选）广义的房地产是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让、等按价值规律所进行的有目标有组织的经济活动。 3.P5（选）狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁、及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。 4.P8（判断）房地产开发必须以经营为核心，这是现代房地产开发的根本要求。 5.P16复习思考题（2）联系第四页成片开发 6.P21（名解）确定型决策：是一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的
3、决策，决策者确知需要解决的问题、环境条件、未来结果，在决策过程中只要比较各种备选方案的可知执行结果，就能做出精确估计的决策。 7.P21（判断）房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则。必须坚持定量分析与定性分析相结合的原则。 8.P23（选）大中取大法 最小最大后悔值法 9.P27（判断）为强化节约和集约利用土地，必须实现土地利用方式的根本性转变，也即利用方式由粗放型向集约型庄边，由大手大脚用地向厉行节约用地转变、由宽松优惠供地向从紧从严供地转变、由约束性不强的管理向依法依规严格管理转变。 10.P28（判断）争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完成实现建设节能65的总目
4、标。 11.P29(判断)房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属固定资产，可以划分为实物（土地、房屋）和权力两种形态。 12.P30（选择）经营性物业资产经营管理的主要内容： 1.制定经营管理目标；2.制定推广计划；3.投资管理；4.资金通融管理：抵押贷款业务属于资金通融管理。 13.P32（判断）房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。 14.P35（明解）消费结构：是指社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重。 产业结构：是指国民经济中各产业部门及产
5、业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例情况。 15.P36（选择）地产开发公司：地产开发公司通过“三通一平”（水通 电通 路通 场地平整）或“七通一平”（给水通 排水通 电通 道路通 通讯 通燃气 通热 及场地平整），将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地（即生地毛地变为熟地），然后出让或转让，使房地产企业得以在其上建造房屋或其他设施。 16. P40（判断）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围有省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。 三级10万以下 四级 4万以下 17.P48（选择）当
6、今世界的组织形式，得到最普遍应用的就是层次化的职能型组织结构。呈金字塔形，顶端 高层管理者 顺着中层管理者 和基础工作人员。 18.p49项目型组织结构是指在公司内部成立专门的项目机构，独立地承担项目管理任务，对醒目目标负责。 19.p51混合型组织结构：其实质是将职能型和项目性组织结构相互结合而形成的一种企业组织形式。 20.p51（判断）混合型组织结构对中小组织比较适用，但对规模较大、决策时需要考虑较多因素的 组织不太适合。 21.p55影响房地产企业经营决策的因素主要是：1.环境（宏观中观微观）2.决策者对风险的态度3.思维定式4.时间 23.p63（简答）房地产开发与经营的特点是：关联
7、性 可变性 相对性 层次性 24.p64（选择）环境分析的不深入在相当程度上阻碍了房地产业发展的进程。 25.p67我国土地政策属于公有制，实行国家所有和集体所有 26.p68（简答）（理解人口环境的三个知识点）1.人口总量2.人口年龄结构3.人口地理分布 27.p69（判断题）房地产市场周期可分为四个阶段：1.市场整理阶段2.市场稳定阶段3.项目开发阶段4.国都建设阶段 28.p76（理解）swot分析法分析思路 图4-2 29.p76（选择题） 1.企业优势与环境有利条件结合 s+o=机会点 2.企业优势与环境不利条件结合 s+t=可规避风险点 3.企业劣势与环境有利条件结合 w+o=可借
8、力机会点 4.企业劣势与环境不利条件结合 w+t=风险点 30.p79我国房地产开发与经营的投资类型分四种：1.土地投资 土地投资由于数额巨大，风险性比一般的房地产投资要大很多 2.住宅投资 安全性比较高，可以获得稳定的收益 3.商业设施（仅次于土地投资）4.写字楼 31.p80风险的显著特点是不确定性。 32.p85城市土地存在土地配置双轨制：市场机制和政府行政划拨机制。政府行政划拨是无偿的 市场机制获取土地使用权有两种方式：1.一级市场（垄断）的招标、拍卖、挂牌2二级市场的土地使用权的转让. 33.p86（选择）土地使用权的转让有很强的计划性 34.p86（记忆）居住70年；工业50年；教
9、育、科技、文化、卫生、体育50年；商业旅游娱乐40年；综合或其他50年 35. p86（记忆）国家出让土地使用权后，土地任然是国家所有。 36.p88（案例）表5-1 37.p95简述我国土地征用中存在的问题及对策： 答：当前土地违法现象较为严重，有些地方政府通过修改土地利用总体规划，化整为零，把土地的审批权限下放到地方政府，出现低标准土地补偿、拖欠征地补偿费等侵犯农民利益的现象。对于这些现象的智力，一是加大土地违法案件的查处力度；二是应进行土地产权制度改革，保护农村集体土地所有权，保障农民的合法权益。 38.p98（名解）新菜地开发基金是指征用城市郊区商品菜地时支付的费用。这项费用支付给地方
10、财政，作为开发建设新菜地的投资。 39.p98（选择）征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。安置补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。不得超15倍，个别情况不得超30倍。 40.p100（名解）房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋置换。 货币补偿是指拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆迁房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 房屋产权置换是指拆迁人用自己建造过购买的产权房屋与被拆房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价格和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。 4
11、1.p101（选择题）城市房屋拆迁的安置对象是被拆除房屋的使用人，而不是所有人 42.p102（简答）组织竞标团队的工作有哪些： 1.认真研究公告信息和相关文件，讨论本开发企业是否符合相关条件以及是否具有开发能力； 2.进行现场勘查，了解地块具体位置、地块开发程度、地块周边情况、地块片区市场情况等内容； 3.研讨地块拟开发的物业形态、政策和工程技术的可行性，预测楼盘的销售和经营情况，以对地块价格进行准确测算； 4.测算地块价格，便于编制标书或参加拍卖叫价； 5.预测竞标风险，主要包括保证金风险、寻租风险等，并提出可行的措施方案。 43.p103（选择）地块测算的常用方法：假设开发法 44.p1
12、10（选择）投资机会阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。 45.p14（简答）房地产市场调查的作用： 1.有助于房地产企业确定正确的投资方向； 2.有助于房地产企业适时进行产品更新换代； 3.有助于项目投资者制定科学的营销和开发计划； 4.有助于项目投资者实施正确的价格策略； 5.有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益。 46.p116（简答）专题性市场调查的优缺点：标题下一段内容。 综合性市场调查的优缺点：标题下一段内容。 47.p120（选择）在晚上观察小区住户。入住率，属于房地产市场观察的直接观察法。 48.p120（选择）有些观察工作通过收音机、照相机来进行，属于观察法中
13、的行为记录法。 49. p128（理解）前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 “三通一平”等土地开发费用主要包括原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、用电、道路的费用。 50.p129单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如：病床*病床数计算一座医院投资。 51.p130工程监理费属于其他工程费 52.p131（判断）在财务评价之前，必须进行财务预测。就是先要手机、估计和测算一系列财务数据，作为财务评价所需的基本数据。 53.p132（判断题）现金流量表反应项目计算期内各年的现
14、金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务营利能力。现金流量表分为现金流量表（全部资金）和现金流量表（自有资金）。 54.p136（选择）资金来源与运用表反应项目计算器内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，判断适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表提供依据，同时还可用以计算还款偿还期。 55.p137（选择）资产负债表的主体结构包括三部分：资产、负债和所有者权益：资产=负债+所有者权益。用以计算资产负债率、流动比率、速动比率等指标。 56.p137（案例）表6-6 57.p138静态指标就是在不考虑资金的时间价值前提下，对开发项目 5
15、8.p140（判断）速动比率是反应项目流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力。公式：速动比率=（流动资产除以流动负债）*100 速动资产=流动资产-存货 59.p140（案例）财务净现值（计算公式） 61.p142（简答）与静态投资回收期相比，动态投资回收期的优点是考虑了现金收支的时间因素，能真是的反应资金回收时间。缺点是这一指标只强调投入资金的回收快慢，忽视了投入资本的盈利能力，没有考虑投资回收以后的收益情况，计算比较麻烦。 62.p152（选择）房地产开发资金筹措原则： 1.时机适当原则 2.安全性原则 3.经济性原则 4.可行性原则 63.p153（选择）银行是房地产开发项目最主要的资
16、金来源 64.p155（名解）房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。 65.p155（选择）p155下方公式，理解例7-1（计算） 66.p165（理解）（一）用地面积指标 67.p165（理解）人口净密度：指每公顷居住用地上所容纳的居住人数，=居住人数除以居住用地面积。（判断） 容积率：指每公顷开发小区用地上建造的建筑面积。（名解） 绿化覆盖率：指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。 68.p167（案例）1.综合评分法（公式记忆） 2.层次分析法开发项目的规划设计方案的基本思路
17、：按照评价问题中各类因素之间的隶属关系把它们排成从高到低的若干层次，建立不同层次元素之间的相互关系。根据对同一层次元素相对重要性比较的结果，决定层次各元素重要性的先后次序，一次来作为决策的依据。 69.p170（名解）房地产开发项目报建是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其局部进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线做更深入设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。 70.p172（名解）建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的、用于确认建设工程是否符合成摄规划要求的法律凭证。 71.p177（案例）房地产开发项目
18、施工招标的程序。11小点需记忆。 72.p180（选择）开标由房地产开发项目招标人主持 73.p183（案例）区分综合评分法和评标价法 74.p193监理单位有什么特点：高级智力服务、技术、咨询服务 75.p193（熟悉）施工监理招标在施工阶段监理委托中被广泛应用。 76.p190（简答）开发项目总承管理和平行承包管理模式的优缺点？ 答：实施平行承发包管理模式，有利于开发商指挥各个施工单位，通过项目之间进度、投资等建设目标，完成状况的比对实施奖惩策略，但同时由于参与单位过多，开发商组织协调工作量很大；对于实施总承包模式来说，开发商只需面对一家承包单位，而各分包商之间的作业面协调、任务协调等工作
19、有总承包商来做，开发商组织管理工作量较小，缺点是一旦总承包单位合开发商发生不可调和的矛盾，对开发项目的建设会带来很大的影响。 77.p191（名解）房地产开发项目进度管理是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。 78.p191（判断）总进度规划的主要内容包括：项目概况、项目外部环境、项目实施阶段总体部署、里程碑事件的安排、实施条件和保证措施。 79.p193（选择）网络图法是应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系，可以通过参数计算找出计划中的关键工作和关键线路，在计划执行过程中进行有效的控制和监督。常用的网络图有单代号网络图、双代号网络
20、图、时标网络、单代号搭接网络。 80.p194（简答）投资计划表是主要内容 81.p195（判断）工程预付款是建设工程施工合同订立后开发企业在承包商正式动工前7天应支付的用于施工准备和采购材料的流动资金。 82.p196（判断）分析投资就是利用会计核算、业务核算和统计核算的资料，对投资的支出过程和影响因素进行分析，寻求成本降低的途径，为实现成本目标创立良好的条件。投资分析的主要方法主要有：1.比较法2.因素分析法3.比率法 83.p196（案例）因素分析法 84.p198（简答）房地产开发项目质量管理主要质量控制要点：1.审核施工组织设计2.对原材料的检验3.对工程中的配套设备进行检验4.控制混凝土质量5.隐蔽工程验收 85.p199（简答）施工企业的安全任务：施工企业应在施工前编制详细的施工技术要求和安全方案，施工现场根据不同的施工阶段采取相应的安全措施，城区内施工应有封闭围栏措施，对毗邻的建筑物、构筑物和地下管线采取相应的安全措施，对施工起重机械、脚手架、吱升模板等的安装、拆卸工程应由相应的资质单位承担并经验收后方能投入使用，为现场作业人员提供必要的安全措施和进行安全教育。 86.p200（简答）房地产开发企业环境管理的主要内容： 专心-专注-专业