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1、精选优质文档-倾情为你奉上 荆州市房地产的发展现状调查报告 编制人：刘勇，陈卫飞 2011/5/9一， 课题的目的和意义 为进一步了解荆州房地产业的发展现状，深入掌握荆州人民的住房状况，同时也为了温习房地产相关理论知识，我小组进行了为期两周的调查。二， 调查方法 访谈法，问卷法，文献资料法三， 调查对象 荆州市民和政府部门四，调查内容 房地产业是发展国民经济和改善人民生活的重要基础产业之一，特别是改革开放以后，房地产业进入爆炸似的增长。近几年来，随着经济的发展，城市化进程的加快，居民收入水平的提高，为房地产业的发展注入了活力。荆州市房地产业经历了多年的发展，规模逐步扩大，实力逐步增强，得到了较
2、快的发展。为使更好的了解荆州房地产的发展现状，更加深入掌握市民的住房状况，我学习小组在5.75.8这段时间调查荆州房地产的发展现状。一 荆州市房地产业的规模状况1.房地产开发企业个数增加。 全市共有房地产业企业408个,比上次普查时增加255个。其中,房地产开发业150个,物业管理企业141个,中介服务业40个,其他房地77个,分别比上次普查时增加58个、111个、36个和50个。 表1 房地产业企业单位地区分布地区房地产业房地产物业中介其他企业个数开发管理服务房地产（个）总计4081501414077沙市区1498048516荆州区771642415公安县32106142监利县4361402
3、3江陵县103151石首县269944洪湖市2414442松滋市4712174142.房地产开发投资快速增长。2011年一季度荆州城区房地产累计完成投资3.36亿元，与去年同期相比增长33.9%，其中住宅完成投资2.47亿元，同比增长46.7%。着企业规模的扩大，荆州房地产开发投资呈现出快速增长的势头。3.商品房销售火爆2011年一季度荆州城区实现商品房销售额4.08亿元，同比增长63.6%，其中住宅3.92亿元，同比增长62.7%。一季度商品房销售面积为10.7万平方米，同比增长76.1%，其中商品住宅销售10.4万平方米，同比增长73%。二 荆州房地产业的结构状况面向中等收入群体的普通商品
4、房大量增长，同时经济适用房和廉租房也有所增长。商品房住宅供应结构日趋合理且比重上升，中小型比例逐步增大，市场供应的商品住宅中，中小型面积共占76.6%，其中户型面积80平方米以下的占10.3%，80100平米的占29.7%，100130平米的占36.6%，而130平方米以上的大户型只占23.4%。从户型结构看，以二室二厅和三室二厅为主，其中二室二厅占30.2%，三室二厅占48.3%，共计78.5%。其他户型共占21.5%。；商业营业用房比重下降，在住宅中特别是经济适用房上升幅度较大。住宅在商品房中所占比重由86.4上升为94.1，商业营业用房比重则由9.1下降为4.1，而经济适用房所占比重由1
5、2.1上升为23.2。三 商品房价格走势1、房价不会大涨。国家调控政策影响明显。历史经验证明，每当国家调控政策从紧，消费者就产生房价下跌的期望。最近一段时间，消费者观望心理加重，不少楼盘销售进度明显趋缓，开发商和投资商决策时必须考虑这些因素。据统计部门2010年提供的数据，荆州城区居民家庭收入水平状况如下：低收入和最低收入家庭：户均年收入4万元以下，占家庭总数比例43.85%；中等收入家庭：户均年收入4万元8万元，占家庭总数比例51.54%，高收入家庭：户均年收入8万元以上，占家庭总数比例4.61%。而且目前荆州城区居民收入分配领域存在“马太效应”，所谓马太效应是指好的愈好，坏的愈坏；多的愈多
6、，少的愈少的一种现象。这几年主要是高收入阶层的收入水平不断提高，中等收入阶层收入增长幅度小，低收入阶层的收入增长幅度更小，很多低收入家庭收入呈负增长。大多数居民的收入水平与房价水平存在较大的差距，难以承受房价过快上涨的压力。由于上述原因，房价大涨的可能性不大。2、房价不会下跌。主要原因有四：一是目前城市经济还在快速增长，房地产市场没有出现严重的“有价无市”的局面，房价自身泡沫成分较少，更没有出现崩盘的情况。二是影响房价上升的因素都没有改变，刚性成本上升，刚性需求在自然增长。三是荆州房价与周边城市相比相对较低，处于“价格洼地”，周边城市到荆州购房的日益增多，对荆州房价起到了支撑和抬升的作用。四是
7、房地产与国民经济的联系十分密切，房价高涨的原因很复杂，国家宏观调控政策实施有个过程，各地的执行力度也不一致，不可能在短期内产生效果。从全国房地产市场来看，目前还看不出房价下降的迹象。在这种大环境下，荆州房价下降的可能性极小。3、房价会稳中有升。一是房地产业的支柱产业地位和地方政府的“土地财政”体制决定了房价的上涨趋势。，为扩大就业、促进社会和谐发挥了重要作用。房地产业作为城市经济的重要支柱产业，它与城市经济互相支撑、互相推动的关系，决定了房价总的走势是平稳上涨。二是地价上升推动房价上升。荆州城区房地产开发用地价格几年来连续大幅上升，是推动房价上升的重要原因。虽然由于容积率提高而降低了楼面地价，
8、但规划的建筑都是高层住宅，造价比多层住宅普遍提高一倍，因此无论地价占房价的比例是高还是低，都只会因总成本上升而推动房价上升。三是外地购房者助推房价上升。；省内其他地区消费者、外省消费者在荆州城区购房多属投资，这些消费者所在城市的房价一般都高于荆州，他们更看重荆州房地产的增值空间，不会在乎现在的房价水平。可以说，在一定程度上，外地购房者助推了荆州城区房价上升。而且今后外地购房者的比例会越来越高，因此房价有可能继续保持在较高水平。总的来看，目前市场主体各方对荆州城区房地产市场的期望都很高。经济环境和政策环境有利于房地产市场健康发展。只要坚持房地产市场“供求基本平衡、供应结构基本合理、房价基本稳定”
9、的正确方向，大力发展普通商品住房和保障住房，无论大环境发生什么变化，四 荆州房地产市场需求 1.购买力2011年一季度荆州城镇居民人均财产性收入达到120.62元，比同期增长7.4倍，拉动可支配收入增长3个百分点。对居民收入的贡献度显著增加，居民收入持续增长的基础正在不断夯实。2.消费群体当前，买房的主力军是80后的年轻人。住房虽然是一种长期消费品，但并不都是“一次买房，一生享用”。随着改革的深入，开放的扩展，人们的消费观念在快速更新，超前消费逐渐深入人心，成为时尚。尤其是80后，90后，他们观念前卫，花明天的钱过今天的日子是年轻人的特质和追求。尤其在买房问题上，超前消费成了许多年轻人的取向。
10、另一方面，跨区购房将是荆州房市的亮点。随着流动人口的增大，他们追求的不再是局限于家庭空间，而是追求更多层次的“移居”。因此，有些人开始在不同城市拥有不同类型、不同功能的居住空间。由于周边城市房价明显高于荆州，相比之下，荆州成了异地购房的首选区域，因为这里不仅房价较低，生活方便，还是一个理想的宜居城市。市场就是这样，只要有消费群，消费对象，何愁没发展?因此，在一、二线城市房价下跌的形势下，作为三线城市的荆州，其房地产市场将会保持平稳发展的趋势。并且我们通过对荆州多个售楼部进行民意调查后，得到一些有益于我们研究的信息。那就是，消费者们买房多半是为了孩子婚嫁所用，当然，也有一些年轻人自己买房，但由于
11、他们中多半是工薪阶层，不可能一次性付款，所以年轻人买房基本上是分期付款或者是按揭买房，这也在无形中增加了买房的负担。人们目前买房的资金来源多是自己的工资，父母的存款，当然，也有一部分是贷款买房，随着房价的不断看涨，市民们买房的热情也越演越烈。五 房地产开发中存在的主要问题纵观荆州市的房地产开发状态和商品房销售环节，还存在以下主要问题，需要引起政府有关部门的高度重视。1、在集体土地上进行房地产开发销售行为；2、未经规划许可或违反规划开发建设的行为；3、未取得房地产开发企业资质证从事房地产开发经营的行为；有的出借开发资质。4、未经施工许可或违反施工许可开发建设行为；5、未取得商品房预售许可证进行预
12、售、预租，排队发号、内部认购等形式的销售行为，收取定金、订金、诚意金或预付款的行为。6、自取得商品房预售许可证之日起，在10日内未开盘销售，开盘后预留房湖、后盘惜售、囤积房源的行为；7、房地产开发企业未在售楼部（营销中心）公示商品房买卖合同样本以及在鉴定商品房买卖合同条款内容时，免除出卖人责任、加重买受人责任，或排除买受人合法权利的行为；8、在履行商品房买卖合同时，向买受人收取合同约定外的费用的行为；9、不按规定办理商品房预（销）售备案的行为。上述行为，一方面扰乱了正常的开发秩序，另一方面损害和影响了消费者的信心，对房地产市场的良性健康发展带来不利影响。六、几点建议房地产市场平稳健康发展，有利
13、于促进荆州经济持续快速增长。为了保证房地产这驾马车健康发展，特建议：1、调整发展思路和政策措施。政府对房地产市场调控的思路和政策措施已经比较成熟，相关管理部门采取了一系列新措施来控制开发规模、调节开发节奏，取得了初步成效。市建委、国土局、规划局等部门相互配合，共同加强房地产开发供地的控制，适度收紧“地根”，并严格实施住宅建设年度计划，将新审批项目总建筑面积控制在计划范围以内。这些措施对稳定市场、保证房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。2、政府要积极履行稳定房地产市场的职责，调整供应结构，进一步增大90平方米以中小户型的比例，面向大多数中低收入家庭开发建设普通商品房。加强对房地产市场的监测分析
14、，建立健全市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握市场走势，及时发现市场运行中的新情况新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。进一步落实对房地产开发企业和消费者的各项优惠措施和税收减免政策，提升市场和消费者信心。加大对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序行为的查处办度，大力宣传中央及地方出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。3、多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给。建议进一步落实中央关于加大信贷支持力度的各项政策措施，尤其要加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。支持房地产开发企业合理的融资需求，进一步帮助企业拓宽直接触资渠道。加快保障性住房建设。完善住房保障体系，加快廉租住房、经济适用住房建设。专心-专注-专业