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1、精选优质文档-倾情为你奉上探寻房地产营销策略新模式本文从房地产营销策略的问题入手，分析当前我国房地产营销的现状，探寻房地产营销的新模式。宏观调控各项政策的“累积效应”开始发力，房地产市场普遍进入了调整期，市场观望气氛较浓，房价涨幅回落，市场成交量开始萎缩，市场风险增大，房地产洗牌日益加剧。然而在万科去年年底降价行动刚开始的时候，却遭遇了业内同行的冷嘲热讽。在面对101亿元的销售数字时，同行们却不得不认真地思索。同样是面对政策环境、市场格局的巨大变化，万科能够“一骑绝尘”，原因是多方面的，但其中一个重要原因至少从表面看来一大功臣是营销策略。房地产营销策略中的问题营销是企业通过创造和交换产品及价值
2、，从而满足消费者的欲望和需要，同时企业自身获得利润的过程。虽然我国的房地产营销有其令人乐观的一面，正在不断的完善和改进，但它在发展过程中所存在的问题也不容忽视。1、房地产营销策略理念落后，缺乏品牌意识现在的房地产营销仍然停留在“市场营销即推销”的认识阶段。很多开发企业“我们能造什么房子，就卖什么房子”、“我们卖什么房子，人们就买什么房子”的思想根深蒂固，片面强调“刚性需求”，认为房子不愁卖，没有真正把品牌战略落实到营销中来。房产品牌的内涵是为社会公众提供合理化的、人性化的“建筑空间”，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值。人性化的内涵不仅体现在建筑本身上，更重要的是体现在服务上，而营销
3、则是消费者感受人性化的主要过程。同时，品牌战略的实施是全过程、全方位的一个持续行为。因此，必须把营销的理念贯穿到房地产开发的全过程，从项目选择、产品定位和设计、产品研发和建设、房屋销售到物业管理都应以客户需要和愿望为导向，最大限度地满足消费者的愿望。2、房地产营销策略市场调研不充分，定位不准确许多房地产企业认为市场调研不重要，忽略前期的市场调研，即使做了市调，也仅是浮在表面，未能深入。调研不够深入细致，对产品的定位就更多地依赖拍脑袋，然后项目就盲目上马，销售的时候才发觉自己开发的楼盘有这样那样的劣势，从而导致产品消化速度太慢，过多地依靠房地产市场的大环境。忽视了市场调研这一“从消费者中来”的过
4、程，尽管在销售中采取了很多积极的措施，企图更多地抓住消费者的眼球，但最终其产品也难以迅速地“到消费者中去”。3、房地产营销策略诚信度差，广告带有虚假成分近年来，随着房地产市场的发展，各类的房地产广告随处可见，房地产广告对活跃市场、促进销售、塑造品牌起到了积极作用。但在房地产广告中也存在虚假信息和欺诈现象，存在违规发布广告和广告内容失实等突出问题，干扰了房地产市场秩序，并引发了法律纠纷。虚假欺诈广告大致有几种类型：宣传夸大，如夸大绿地面积、设施配套及环境等；承诺与实际不符，如不能按时交房；广告内容表述不清，如交房时间和交房标准不明确；隐瞒实情等。这些虚假欺诈广告不仅影响了广告推广的效果，也损害了
5、房地产企业和行业的形象及诚信度。4、营销策划房地产营销策略缺乏创意和内涵目前，一些营销策划代理公司由于人力、物力和财力等多方面因素，对全案营销策划，仅是提交几个平面广告设计，而且缺乏对广告后期效果的跟踪、反馈、监控和调整。有的策划公司在做营销策略活动时，没有与广告相互配合，实现广告落地。就活动的执行而言，不少实际可行的活动，但因细节执行不到位，也往往会形成有其事无其实的空架势，导致执行无力。不断完善房地产营销策略从近期房地产市场的各种信息来看，在美国次贷危机、大幅降息和国内CPI、PPI指数持续上涨以及通胀压力明显的情况下，国家将会继续执行从紧的货币政策。同时，保障住房的大量开发上市也将给房地
6、产市场造成巨大的冲击。这些都使得2008年中国房地产市场充满了挑战，也给房地产企业带来了严峻的考验。根据万科的经验，一些房地产企业完全可以以营销为突破口，分析营销中存在的问题，创新营销手段，把握这次调整机遇，促进自我发展。1、房地产营销策略坚持品牌战略，进行品牌营销面对调控，房地产企业首先要做好产品，产品是营销的基础，品质是营销的核心和保证。房地产企业的产品开发和提档升级必须整合市场、研发、营销、建设和物管等各方面力量，把控好理念导入、产品定位、规划布局、建筑和景观、户型、示范区、样板房等重点环节，提高产品的附加值和性价比。一个项目的结束并不意味着品牌运营的终结，品牌要真正集知名度、美誉度、忠
7、诚度三位一体，还必须持续优化维系现有顾客的关系。2、做好房地产营销策略市场调研，创新产品房地产营销人员必须认真做好市场调研工作，充分研究消费者的欲望和需求，将其贯穿于房地产开发的全过程，并从人性化的角度出发，想顾客所想，给顾客所需要的，才可能使自己的项目成为市场亮点。当前，宏观调控的目标之二是抑制投资需求，应重点加强面对刚性需求的产品和服务创新，大到特有的自然资源、节能住宅、精装修、优质配套和环境、贴心的物业管理，小到户型的创新、公共部位的装修等都需要房地产企业根据市场把握细节。这样不仅有利于营销工作的有效开展，还有利于树立企业形象。3、提升营销策划水平，创新房地产营销策略方式，拓宽销售渠道房
8、地产企业应该针对不同产品和项目特性，准确定位目标客户，找到合适的推广通路和渠道，投其所好，制定系列的、有针对性的销售策略和促销手段，积极开展节点式营销、体验式营销、网络营销，整合各种传统的、新兴的有效媒体资源，树立立体化的宣传攻势，把产品亮点转换为市场热点，加快去化速度。在策划工作中，加强企划与案场、客户的联系，企划工作要贯穿市场意识、质量意识、文化意识和品牌意识，加大营销细节把控力度，保证效果。对策划公司逐步建立考核评价机制，督促其提高企划能力和服务意识，优胜劣汰。4、房地产营销策略注重广告的品质和创意好的广告不仅是简单的广而告之，它是生产与销售的桥梁，更是营建中的商品房品质的延伸。通过对楼
9、盘特性以及目标消费群体心理需求的研究，创造具有个性的广告作品，避免繁杂、炒作、陈词滥调以及千篇一律的广告语言，不断提升地产广告的品质。如南京某一楼盘的广告语“东大以南，南大以东”(注：南大指南京大学，东大指东南大学)，不仅标注了楼盘的地理位置、周边环境，更加凸显了楼盘的人文环境、文化底蕴，也提升了楼盘的档次，使得该楼盘的销售异常火爆。5、房地产营销策略切实推进营销队伍建设营销工作需要按照专业化、系统化、规范化的要求，明确职责，优化流程。完善营销管理规章和案场管理制度，通过营销各环节的流程再造，提高整个营销系统工作效率和应对能力。通过培养、引进、交流等各种方式，提高营销人员特别是企划、研展、案场经理等关键岗位人才的综合素质；关心销售人员，完善激励机制，增强员工的认同感和归属感，形成独特的营销文化体系，建立一支富有战斗力和凝聚力的营销团队。伴随着房地产行业的发展，房地产营销策略在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略，这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。专心-专注-专业