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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产基础理论第一章 房地产基础常识一、 期房的利与弊购买期房有两个好处，三种风险。两个好处是：1、购买越早开售的房屋，其售价越低；2、越早购买，对楼内的户型才有更大的选择余地；如果有实力的发展商，这当然于买家有利；而对于市场潜力不大的项目，早期的买家就要承担与发展商“共生共存”的风险。这种风险主要有以下三个方面：1、 房屋延期交付使用的风险；（这其中又包括两个方面） 使用居住功能无法体现； 属于投资性购房者延迟收取投资回报时间；2、 房屋内在品质变换的风险；3、 房屋权属证件无法按期得到的风险；二、 买现房有什么好处？买现房的理由就建立在现实的基础之上：1、 工程质
2、量可考察；（不能说现房质量一定可信，但起码它的毛病都在明显处，能不能接受缺陷，买房人有主动权，不会象期房那样有吃亏上当的感觉。）2、 环境、配套可检验；（在楼间距、绿地大小等方面做文章是期房的小伎俩，只有现房才能验证楼书，沙盘是否“美丽不打折”）3、 减少法律纠纷；（面积、户型、景观，这些即使写进合同也免不了扯皮的事，若是买现房就可以一笔勾销。）4、 少政策风险；（买期房难免会遇上税、费、基金的调整，比如“一定时期税费优惠”的政策，就曾令不少期房买家遭受损失。）5、 少投资风险；（从出租投资看，现房买后即可租赁，降低了还贷期因租金变化、不能如期开发带来的风险。）6、 早买早用。（房子就70年使
3、用权，一般从交钱，签合同开始算，总价格35万元的房子粗略算来，晚住一年就损失5千元！）弊端：1、 价格高。2、 户型不全、楼层不齐、可选余地小。3、 质量无法鉴定。三、 板式楼结构楼宇户型的八大优点：1、 入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套房的私密性有很好的保证。2、 客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的活动空间几乎不受任何干扰。并且厅的阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳。3、 户型为三房两厅两卫，建筑面积为110130平方米，朝南的房间（含客厅，有3个）达到了朝南房间的最大数，这3个房间是通风效果最好的空间，由于风向多以东
4、南、西北风向为主，因此朝南房的房间越多，通风采光也就越好。4、 厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相连，方便备餐与用餐，且应处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。5、 卫生间与阳台，两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生间，私密性强，阳台为双阳台，一南一北，有利于观景，通风和晾晒衣物等。6、 每个卧室的面积分配都十分合理，方正、平直、宽大，令人心情舒畅，其中主卧室十分宽大，主卧室建筑面积为20平方米左右，符合二次置业者提高生活质量的要求，并且主卧室置于最里面，充分保证了私密性；其余两间小卧
5、室面积次之，为1316平方米，并且主卧室与北面卧室的门对开，十分有利于空气对流。7、 公共活动区、客厅、饭厅、厨房、分隔过渡区、共用卫生间，功能分区集中，动静分区，干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。8、 房中无狭窄的通道或难以利用的空间，公共分摊小，空间实用率极高，可达90%四、 消费者会如何选择环境地段一个小区或一套房子的环境主要包括两个方面：周边地理环境（地段）和社区的环境，所以我们在此主要讲如何从这两个角度看环境。1、 传统上的好地段传统上人们认为越繁华，越接近市区地段越好，因为优点显而易见：社交方便、生活方便、用于出租也方便；同时也要看这种地段的缺点：污染大，不安静。因为，价格较贵，短
6、期内不会有太多的升值空间。应该说在城里拥有一套公寓以便于平时上下班是合算的选择，而且，城里的公寓出租市场更广阔，即使自己不住，也可作为一项中长线投资。2、 生活意义上的好地段郊区住宅适合休闲。郊区风景不错、空气不错、价格相对便宜；但平时生活、社交不方便，更适合中等收入人群购置、度假。建设的好的郊区别墅区很受市场欢迎，一些海外归国人士、外籍在郑人士习惯这样的居住方式。3、 商业意义上的好地段城郊结合部升值潜力可观。对于目前只有能力购买一套住宅的工薪阶层来说，城郊结合部是折衷选择。这类地段目前价位不太高，交通还算便利，令人心动的是，随着城市的不断外延，510年之内这里会日趋繁华，成为市区。五、 买
7、现房客户类型1、 无闲阶层这些人是没有时间和精力处理期房在“长大成房”过程中层出不穷的问题和纠纷的人。2、 急茬儿急着结婚、生子、与父母同住。不用说，他也得寻觅现房。3、 投资户这个楼盘的人气如何？规划怎样？物业管理是哪家？就算不管这些问题，买房投资的您也得考虑一下：若首付款交了以后，房子一年以后才到手，如果炒房炒成了房东，到时候再后悔没买现房已经晚了。4、 现实主义者1998年、1999年涌入房地产市场的买房人，多数会被期房吸引，对“私家房”的憧憬、对商品房“商品”特性的陌生以及成为首批个人购房族的一点得意心理，使他们多数成了浪漫主义者，但现在，越来越多的人成为现实主义者，他们的目标定位在现
8、房上。六、 门户朝向面面观朝向与日照固然是重要因素，但是关于室内的通风与通风度就目前而言很少听到有人谈及。住家都比较讲究朝向，除了日照因素以外，通风是一个重要的因素，有没有穿堂风似乎成了房型优劣的重要指标，为了要有穿堂风，所以南北向的房间便是可取的。然而，略懂一点儿建筑史的便会发现，中国传统建筑，无论是达官贵人的府邸，还是寻常百姓的小院，南北向的必是厅堂，而人是住在东西厢房里的，而且无论是大门口，还是厅门口，用照壁挡一挡是必然的。室内通风对于人的健康是非常重要的。提高室内的通风度似乎在空调盛行的今天更为重要。根据一般的流体力学来看，直透的穿堂风往往在室内会留下许多空气的死角，就如屋顶水箱的设计
9、，其中有几道交错的挡板，目的是阻挡水的直线流动和降低一些流速，而减少旧水的长期滞留，旧水滞留会产生对人体有害的微生物。这一点和室内空气流动的原理是一样的。所以在房型设计和选择时应加以考虑。、正南正北向的房型，空气流速有些过快。从科学的角度来看，西南、东南向的房型倒是兼顾了日照与通风，风缓缓吹入室内，更容易提高室内的空气清新度。当然，窗型设计和室内挡墙设计，在今天也需要被更多地考虑。建筑风水学：风水，有人说是避风防水，在古代主要指：选择建筑地点时，对气候、地质地貌、生态、景观等各种影响建筑的环境因素的综合评判，以及建筑营建中的某些技术和种禁忌的总概括。风水学认为：东边有水盘青龙，西边有山踞白虎，
10、南为朱雀旺火，北为玄武水来财，乃中央“土”为北斗。中国风水讲究“形”与“气”负阴抱阳为形，芷生气为本，气从龙脉来，聚气“土”中央，聚气为要，和气致祥。“东来紫气西来福，南接祥光北来财”。中国古代风水学的科学成分，就是悟出了天文地理的生态规律。我国季风现象是夏吹东南风，冬刮西北风。此地正是：西山遮烈日、北山挡朔风。东南宽敞，夏迎南风。风水强调的是人、建筑、环境三者的关系。在这三者的相互作用过程中，地理因素、建筑功能因素、建筑语言所包涵的文化因素、以及人类的心理因素都在起着各自不同的作用。而对于这些作用规律的研究，正是现代风水学的范畴。在北半球的中纬度城市，有一个十分普遍的现象：位于商业街区南边的
11、铺位没有北边的旺，街道东边的铺面没有西边的旺。这与北半球中纬度地区的日照及风向有很大的关系。在进行中纬度地区的项目策划时，应考虑位于街道南面的建筑，在设计上要多采用透视表现手法，并尽可能使用暖色调。位于街道东西的建筑，要多用全封闭格局，并在建筑布局上采用有叉道纵深，形成立体街面，而不是一堵墙的墙面。在小区住宅的设计上，最好开发“全部朝南”的东西向条式住宅。这种建筑布局在上海、无锡等江南地区较普遍。但要注意建筑语言的运用，不能搞成“兵营式小区”。七、高层如何选1、要注意房屋的户型、格局和朝向由于高层住宅是现浇混凝土和框架剪力墙等特点，（受承重墙的影响）户型格局不能随意改变。所以在挑选时要注意。2
12、、要注意整栋楼的总户数和电梯数量及电梯的质量层数越高、户型越多、电梯也应略多几部3、供水问题要注意“二次加压”供应自来水方式水压是否够，尤其夏天用水高峰期是否会有断水时间。4、要注意周边地区的未来规划前景高层住宅的一大优点是视野广、景观好、空气清新等。5、要注意楼内的物业管理对于安全防护措施上要特别注意。第二章 建筑基础知识一、建筑结构类型建筑结构按所有材料来分有木结构、钢结构、砌体（砖墙等）结构、钢筋混凝土结构等。建筑结构按承重结构来分有：1、 砖混结构：是指由砌体结构和其他材料制成的构件所组成的结构。例如，竖直承重构件用用砖墙、砖柱，而水平承重构件用钢筋混凝土梁、板所建造的结构，它多用于七
13、层以下住宅。2、 框架结构：是由纵梁、横梁和柱组成的结构。目前，我国框架结构多采用钢筋混凝土建造。它多用于十三层以下住宅。3、 剪力墙结构：是指由纵、横向的钢筋混凝土墙所组成的结构。因剪力墙结构的墙体较多，侧向刚度大，所以它可以建得很高。4、 框架剪力墙结构：房屋在风荷载或地震作用下，靠近底层的承重构件的内力和房屋的侧向位移随房屋高度的增长率加而急剧增大。因此，当房屋高度超过一定限度后，再采用框架结构。框架梁、框尺寸就会很大，这样不仅房屋造价增加，而且建筑使用面积也会减小。在这种情况下，通常采用框架剪力墙结构。5、 筒体结构：是用钢筋混凝土墙围成侧向刚度很大的筒体，其受力特点与固定于基础上的筒
14、形悬臂结构件相似。为满足采光的要求，在筒壁上开有孔洞，这种叫做空腹筒。当建筑物高度更高，侧向刚度要求更大时，可采用筒中筒结构。这种筒体由空腹外筒和空腹内筒组成，内外筒之间用自身平而内刚度很大的楼板相联系，使之共同工作，形成一个空间结构。多用于高层或超高层建筑。二、建筑平面建筑平面是指房地产产品的空间原则，侧重于建筑的功能要求，通俗地说就是房型。顾客在决定购房的诸多要求中，房型是他们继价格、区位之后首先考虑的因素之一。房型通常由客厅、卧室、卫生间、厨房、餐厅等几部分组成；把它们组合在一起可分为：一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅、复式、跃式等几种。1、房型功能：内外分区：
15、指把住宅分成内区和外区，主要是根据空间使用功能和私密程度的层次来考虑的，即把家庭内的居家活动（对内）与接待客人的活动（对外）进行区域划分。一般把起居室（兼接待客人功能）、门厅划分为外区；卧室、卫生间、厨房等划分为内区。内外有别，严格划分，互不干扰。动静分区：指把安静的空间和与其交往等活动的空间分区，动静分区也可以说是昼夜分区，一般来说会客、起居、用餐和厨房是住宅中的动区，卧室是静区，而工作和学习也属于静区，但从住户来说则可根据职业的不同，有的在白天，有的在晚上。居餐分区：住宅不仅强调起居空间，而且也强调设置用餐空间，或设置专用的餐厅，在面积许可的情况下应优先考虑设置专用的餐厅。干湿分区：主要指
16、住宅的厨房、卫生间与起居室、卧室之间的分区，体现在用水与非用水之间的分区上。洁污分区：住宅的厨房、卫生间是有垃圾、污秽物的处所，各自需有适当的位置。厨房宜临近住宅入口，与住宅内其他洁净部分有分离。玄关设置：玄关（门厅）作为户内外空间的过渡，具有屏风隔断的功能。住户要求玄关兼具有贮藏功能，放置鞋子、雨具、手袋和挂衣服等。玄关一般会使人在入室后产生第一印象，因此适当进行功能设计处理，即可收到极好效果。玄关是房型设计中应该设置的空间单元。2、墙体材料与屋顶墙体材料：普通粘土砖、粘土空心砖、加气砖和砂浆房屋屋顶：是指楼房的顶部，它需具备一定的强度、防水性能、隔热性能、保温性能。3、门可分为：防盗门（铁
17、）、木门（实心木门与夹板门）、塑钢门、铝合金门、折叠门、转门、卷帘门、推拉门、弹簧门等。类别门洞口宽度（）门洞口高度（）共用外门1.202.00户门0.902.00起居室门0.902.00卧室门0.902.002厨房门0.702.00卫生间、厕所门0.701.80阳台门0.702.00注：卫生间、厕所采用钢门框或推拉门时，门洞宽度可为0.60。4、窗户按材料分为：木窗；钢窗；铝合金窗；塑钢窗；钢筋混凝土窗等。按开启方式分为：固定窗；平开窗；推拉窗；百页窗；悬窗。按镶嵌材料分为：玻璃窗；百页窗；纱窗；防火窗；隔音窗；保温窗；防爆窗。三、建筑风格建筑风格指经得起时间考验的可以被人模仿的某一时代独特
18、的建筑风格和格调。1、古罗马建筑风格古罗马建筑风格体现在以下三个方面： 发展了券拱和穹窿结构的技术，求取高大宽广的室内空间； 采纳了古希腊立柱，并且逐渐发展、定型，成为影响深广的“罗马柱” 创造出券和柱的组合，既作结构又作构图。2、巴洛克建筑风格巴洛克建筑风格，以追求新颖、奇特，极尽装饰为美。主要有以下特征： 立面突出垂直划分，强调垂直线条的作用，并用双柱甚至三柱为一组，多层建筑作叠柱式，强调立面垂直感。 追求体积的凹凸和光影的变化，墙面壁龛做得很深，多用浮雕且外凸。 追求新异形式，故意使一些建筑局部不完整，如山花缺去顶部，嵌入纹章等雕饰。3、古典主义建筑风格狭义的古典主义建筑，主要是法国古典
19、主义建筑，以及其他地区受它影响的建筑。代表作有法国罗浮宫、凡尔赛宫。美产生于度量和比例，古典主义者在建筑设计中以古典柱式为构图基础，突出轴线，强调对称，注重比例，讲究主从关系。4、现代主义风格现代主义的代表人物主张建筑师摆脱传统建筑的束缚，大胆创造适用于工业化社会的条件和要求的崭新的建筑。形式特征有：平屋顶，不对称的布局。光洁的白墙面，简单的檐部处理，大小不一的玻璃窗，很少用或完全不用装饰线脚等。5、中国古代建筑风格中国古代建筑风格的主要特点是： 使用木材作为主要建筑材料，创造出独特的木结构形式，以此为骨架； 保持构架制原则，以立柱和纵横梁枋组合成各种形式的梁架，有“墙倒层不塌之妙”。 实行单
20、体建筑标准化。古代的宫殿，其外观轮廓均由阶基、屋身、屋顶三部分组成。 重视建筑组群平面布局，它以单体建筑为出发点，先是构成一个具有组合功能的封闭的庭院空间，然后以庭院空间为基本单位，向纵横两个方面发展，形成一个更大的闭合空间，内向含蓄。 庭院诗意化。十分重视对庭院的美化。6、欧陆风格欧式建筑在厚重、典雅、雄厚、丰富的审美认知，给人带来了高贵、神秘、庄严、气派的审美联想，采取完全抽象的几何图形作为设计要素，暗示古代的宇宙观和隐形符号。备注：小区建筑设计要求 小区建筑规划； 建筑风格要求； 绿化及街景要求； 采光、通风、色调要求； 装饰要求； 安全系数要求； 结构和布局设计要求； 设备要求； 建筑
21、材料要求； 管线设计要求； 成本控制要求； 其他要求。四、二十一世纪时尚住宅十大特征 总体规划：总体规划注重利用大环境资源（自然的、地理的、文化的、交通的、社会的等）并使小区与城市空间、用地环境良好的协调。 小区布局：小区布局方式与整体合成注重造就阳光普照、清新空气、绿地静美的生态环境。有赏心悦目的楼房空间，户户能均享的精致庭院，人车分流的安全通道，富有文化内涵的供人们交往、休闲、健身的活动环境。 住宅单元构成：住宅单元构成能随整体合成，因地制宜的构筑户型，力求户户有好朝向景观及通风的环境，降低电梯的楼层服务数，尽量减少户间干扰。 户型大小：户型大小应符合国家制定的发展要求，并能以多元化的户型
22、适应消费者日益增长的个性化住房需求，能以灵活的户型适应消费者家庭阶段性改变所引发的布局调整，保持住房较长的可持续使用期。 户内生活环境：能深入安排住户生活环境，厨房，卫生间，起居室，卧室，阳台等均能有效组织，电气供方兴未艾，油烟排放，空气通风，垃圾收集或处理均能妥善安排。 系列性的绿色体系：有分层次的系列性的绿色体系。结合自然环境，既有大的绿色景观，又有小区内的绿色庭院，以及绿色入户的生态性阳台与户内庭院。 生活配套设施体系：有较完善的生活配套设施体系。小区应拥有超市、菜市场、美容等生活配套设施，有会所、托儿所、幼儿园、体育场所、书店、网吧等文化性配套设施，有医疗、生活健康保养设施所组成的生命
23、保养设施体系。 节能环保的设施体系：有节能环保的设施体系。尽可能利用现代化科技成果装置节能设备，减少环境的噪声、尘埃、污水等污染，净化居住环境。 良好的智能化体系：有良好的智能化体系。有关安全、通讯、视听、资讯、防盗、物业管理均可通过计算机系统与宽带网络构成现代化的生活环境。 居住建筑风貌：有与消费者生活方式相匹配的清新、明快，富有时代感的居住建筑风貌。第三章 物业管理基础知识一、物业管理的概念物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施，场地，以
24、及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务。物业管理在房地产发展中的积极意义主要体现在以下几个方面：1、 物业管理发展成为独立的社会经济部门，不仅是形成全国性或区域性物业管理竞争市场的前提；而且促进了房地产开发、经营、服务的有机结合，有利于城市房地产业运行体系的确立与完善。2、 物业管理是一种社会化管理模式，这是和房地产管理十几年来推行的房地产综合开发的改革相适应的，是和房地产综合开发这种大生产的生产方式相适应的，有利于房地产业摆脱旧有的自建自管的小生产方式和分散管理方式，加快向规范化、标准化、
25、现代化的科学管理方式转换。3、 从社会角度看，建立社会化、专业化的物业管理体制，克服了长期存在的多头管理、互相扯皮的弊端，有利于充分发挥住宅区及各类房屋设施的整体功能，实现房地产业的社会效益、环境效益和经济效益三个效益的统一，推进社会综合环境的改善。4、 物业管理推行“有偿服务”和“一业为主、多种经营”相结合的经营方针，促进了“以小区养小区，以物业养物业”这一新的自我发展机制的形成，利于物业管理拓宽资金来源渠道，培植良性发展的资金循环机制。5、 从财富积累的角度看，物业管理通过缜密的管理措施和优质的修缮服务，提高了房屋住用安全程度，保障了房屋的完好程度与使用功能的正常发挥，延长了房屋的使用寿命
26、。6、 物业管理为开发商树立了良好的企业形象，增强开发商在房地产市场中的竞争力，有利于实现开发商的投资预期目标，加快再开发速度，形成良性循环。二、物业管理发展方向根据建立社会主义市场体制的要求，中国物业管理应当选择专业化、市场化、社会化、规范化的发展模式。1、所谓专业化就是： 有专业的人员配备。 有专门的组织机构。 有专业的工具配备。 有科学、规范的管理措施和工作程序。2、所谓市场化就是要使物业管理按照市场经济的原则去动作： 物业管理执行机构应是市场的主体，即是企业化的机构物业管理公司，而非行政性的组织。 允许市场主体获取合理的利润，防止人为地约束限制物业管理对经济收益的追求。 物业管理实行有
27、偿服务，各项收费标准由市场定价。这个市场望洋兴叹是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求，而物业管理费取决于物业使用者的收入和消费水平，并非一成不变。 物业管理公司要根据实际需要，开展多元化、多层次的经营服务，向居民提供尽可能的方便。3、所谓社会化功能就是： 为适应社会化大生产专业分工的要求，政府应鼓励开发商将其所开发的物业委托给专业管理公司去管理以获得经营效率。 从法律与产权关系上讲，物业在售出后，物业及其周围设施的使用 、处分权归属于全体业主，所以实施物业管理必须要反映业主的意见和要求，切实维护其合法权益。4、所谓规范化就是： 物业管理企业要根据国家有关政策法规，在工商行政管理部门正式登记
28、注册，接受审核，依法经营。 物业管理公司应通过规范的程序接管物业，这包括行业主管部门的资格审验，获得业主管理委员会或开发商的正式聘用等。 物业管理单位需用科学规范的手段，按照合法的程序实施管理，并履行接受业主管理委员会和政府主管部门监督检查的义务。三、物业管理的基本内容（一）物业管理的主要对象是住宅小区、高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准化工业厂房、仓库等。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但一些基本的管理内容是一样的。1、 各种建筑物和各种设施的管理。2、 搞好物业配套设施的维护和保养，保证物业的正常运行，向用户提供基本的使用保证。3、 加强保安和消防系统的管理，向
29、用户提供生活和办公的安全保障。4、 搞好物业及周围环境的清洁，向用户提供一个整洁舒适的居住、办公环境。5、 做好绿化草地和花木的养护工作，为用户营造一个优美宜人的居住、办公环境。6、 加强车辆管理。7、 搞好维修基金以及储备金的核收与管理，为用户的长远利益作早期的筹划。8、 及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾害给用户（业主）造成巨大的财产损失。9、 做好管理费用的核收和使用管理，保证物业管理工作的健康顺利进行。10、 搞好多种配套服务经营，为用户提供尽可能全面的方便服务。这是物业管理工作的又一重大任务，涉及的方面很多。11、 搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，为建立友好融洽的
30、新型人际关系而尽心尽力。12、 协助政府进行社会管理，推进全社会的文明和进步，如在所管理物业范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。13、 建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一管理。不同用途的物业尽管基本管理内容相近，但在实施具体管理时，仍应针对不同物业，有所侧重。（二）服务项目具体地可分为三大类别：1、公共服务它是为全体用户提供经常性服务。是所有用户都可以享受到的。 卫生服务，包括每天清扫公共楼梯、道路、绿化带，上门为单位和用户收集清运垃圾、清洗每天的垃圾桶。 定期清洗消毒楼宇公共食用蓄水池，保持池内的自来水卫生；在每次清洗水池的同时，清洗楼梯走廊。 每月派员
31、挨家挨户上门登记计算，交缴水电费；对所管理的楼宇公共水电设施的维护保养，楼梯过道的公共照明维护，随时更换坏了的灯泡。 维护小区环境，设卫生监督员每天流动检查，制止各种有损市容、市貌的乱搭乱建、乱倒、乱放、乱涂等违章行为，保障全体用户的利益不受侵害。 小区内的治安服务，设立治安岗亭和流动巡逻队伍。2、专项服务是为某些用户群体提供的服务，有： 为高层用户24小时开启、维修电梯； 定期翻新、粉刷楼宇； 检修各种公用设施，如高层供水水泵、消防设备、发电房等动力设备；专项服务的收费，按各用户的建筑面积合理负担。3、特约服务是为满足用户特别需要而提供的个别服务，主要有： 代保管自行车、摩托车、汽车； 代管
32、房屋； 预约定期上门清扫室内卫生； 收洗衣物、被褥、缝制衣服； 代购商品、代送煤气等； 代搬家业务； 代接送小孩上学、入托； 土木工程维修、装饰； 园林绿化的设计、种植保养等； 维护室内水电设备、家用电器； 用户委托的其他服务项目。（三）经营是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。经营内容主要有：1、 物业租赁2、 有偿服务物业管理公司进行有偿服务必须做到下列几件工作： 发掘和引导服务需求，扩展服务业务； 确定服务范围、服务档次，拟定服务收费标准； 进行服务效果调查，回访； 收缴服务费用，缴纳有关税费； 其它。比如装修服务还需完成计划、设计、施工、交接验收等一系列事务。（四）社会管理内容物业管
33、理公司要和各级政府、医疗、政法、公安等部门加强联系，随时传达新的政策和法令，协助开展工作。总之，随着市场经济的逐步确立，物业管理公司成了社会管理工作的基层组织，物业管理公司应扮好这个角色，完成历史赋予的使命。四、物业管理资金来源与使用1、物业管理资金性质物业管理资金是物业管理单位或经营性企业用于物业管理的活动和物化劳动的投入和产出，如各项管理费用支出和投入，固定资产购置及房屋修缮费用支出和居民交纳的管理费用。物业管理公司应该采取“物业管理为主、多种经营为辅”的方针，坚持“取之于民，用之于民”的原则，筹集资金，用好资金，为业主和住户创造良好的工作环境和居住环境，同时实现企业的最佳经济效益。小区物
34、业管理资金有以下五大来源。 物业管理公司向开发建设单位收取的委托管理费的辅助性固定资产。开发商从开发项目总投资中提取12%作为物业管理公司的管理基金。开发单位还要留下经营业务办公用户和商业用户，是物业管理公司正常运作时的重要收益来源。开发单位应将5%的维修保证金转移给物业管理公司。 房屋所有者，居住者和租赁者定期交纳物业管理资金，享受特种服务时还要按标准交费。A、公共服务收费；B、专项服务及其收费；C、特约服务及收费。 物业管理公司的物业经营收入和其他业务收入。 国家财政来源，在财政税收上也给予一定的支持，保持物业管理公司的合理利润，推支物业管理产业尽快发展壮大起来。 银行借贷资金来源。2、物业管理资金的使用A、使用原则 为业主服务原则； 最合理使用原则； 合理收益原则。B、使用项目用于支付物业管理中大众化服务的成本，主要有： 管理人员工资和福利； 机电设备、供水、供电、供暖等系统设备的维修和保养； 市政设施和道路、排水、排污设施的维修保养； 清洁卫生费用，包括清洁卫生工具、洗水池、街道清洁等。 环境绿化的管理及维护； 治安及防盗，各项防盗报报警设备的安装。 公用设施的维护与管理，公用水电费支出。 办公杂费及他项开支。用于与物业管理相关的实业投资，主要包括： 投资组建装饰、装修公司； 投资组建商贸公司，以经营建材和物业管理有关的贸易项目； 投资于其他赢利项目。专心-专注-专业