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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产开发企业涉税整体筹划方案鉴于公司今后的发展方向将致力于房地产行业，而此行业在产生巨大经济效益的同时，也是综合税负较高，增值水平较大的行业之一，且历来是地方财政的支柱性行业，是各级各地方税务机关的重点关注对象。从网络查询得知中国房地产企业的税收负担，平均在10左右，中国房地产企业无论是外资的，内资的，民营的，国有的，平均税负在10左右。低于10和高于10都说明企业在纳税当中存在一定的问题，但有的问题是正面的，有的问题却是负面的。税负高的项目一定它的利润率也是高的，比如别墅项目和普通住宅项目，别墅项目交的税就是比普通住宅交的税就是多，而且税负就是重。那么就说明决定企
2、业税负率变化主要的因素是企业的利润率，一般情况下随着利润率的上升，税负率上升，随着利润率的下降，税负率也跟着下降，两者呈现同方向变化的关系。但进行税务筹划的目标是为了达到税负减轻，税负率下降，如果追求税负率高的项目，肯定就不对了。我们的目的是在企业取得既定利润率的前提下，如何使税负率下降。现针对房地产企业所涉及的各方面提出简要分析方案，以明确房地产开发经营业务流程中各阶段的税务筹划要点，提高纳税意识和经营管理水平，以便有效防范涉税风险，实现我公司企业价值最大化。一、房地产企业税务筹划的必要性1、房地产企业税收负担重。当前房地产企业涉及的税种有十余项之多，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、
3、企业所得税、还有房地产企业特殊适用的税种土地增值税、在各阶段还会涉及到契税、印花税、车船使用税、城镇土地使用税、房产税等等。由此可见，当前房地产企业所承担的税收负担偏重，而合理有效的税务筹划能很好地改变目前房地产企业的这种状况。2、房地产企业各类政策繁杂。针对房地产企业的各类税收法规、规章、通知等不但多、繁、杂，而且效力之间也频繁更替的情况的存在，必然要求房地产企业必须充分了解国家税收政策，并结合企业的自身情况进行税收筹划，从而降低涉税风险，实现涉税零风险。3、有利于公司长远发展的需要。在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，降低税收成本是实现这一目标的有效措施。降低纳税成本
4、的手段包括：偷税、避税、税务筹划。但是偷税、避税不但要承担法律的制裁，还将影响企业的声誉，并对企业正常的生产经营产生负面影响；但合理有效的税务筹划既不违反法律法规，又能获得“额外”收益，是一种完全符合房地产企业长远发展需要的有效途径。二、房地产企业税务筹划的措施成本费用列支原则：（一）不再实际二套账运行，除土地出让金或者土地转让款及中介费等无法取得正式发票的大额开支外，其他各项成本费用开支都要示取得正式的发票或采取合理的替代方式进入成本，并大额无发票的款项部分，在基础建筑工程中进行处理，同时要密切关注各项费用占总成本的比例，要做到合理列支，不能违反行业规律。（二）工程成本要尽早足额计入，可以采
5、取预提方法或其他分配方法；对于费用应尽量实现转化，突破税前列支限额的限制；能够当期列支扣除的损失应及时确认1、企业筹资及开办环节的税务筹划。房地产企业经营的关键一步就是要筹集到开展业务所需要的资金，但是在筹集到所需要的足额资金的同时，还应该要实现筹资成本的最小化。房地产企业具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性，如果房地产建成后长期闲置，那么在此期间所发生的借款利息、物业管理费用和其他费用等就会形成大量的新的成本，于是合理搭配资本结构以及运用适当的方法进行筹资就应该成为重点要关注的问题。按照规定，在生产、经营期间所形成的负债利息支出可以在税前扣除，享受所得税利益，然而现金红利却只
6、能在企业的税后利润中分配。因此，就可以通过对资本结构的合理搭配来进行税收筹划。所以，在进行财务决策时，就需要认真考虑债务资本和股权资本之间的搭配比例，全面权衡税收和整体利益的关系，从而做出最优的选择，达到企业价值最大化的目的。对于资金筹集中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负。而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。在借款经营和入股经营中，借款经营可以发挥财务杠杆作用，有着明显的节税作用，有着明显的节税好处，所以应当选择借款，而不应选择入股。另外还要强调的是有一些时候公司认为收到的钱是股份，但
7、实际上税务部门并不承认，如果双方签订一个参股协议，税务局也是不承认的。借出钱的就是债权人，即使合同写明了是参股经营某一个项目，分配方式是该项目销售完工后，按照实现的利润分。当收到利润了，就要按规定交营业税和所得税，因为从实质上来讲那仍然叫做借款协议，并不构成真正的参股协议。因为没有在工商局登记成为真正的股东。大多都是协议上的股东，协议上的股东和真正的股东是不一样的。真正的股东就是工商局公司章程里面有房地产开发公司的名字，这个时候你分回来的钱就是利润，如果没有名字分回来的钱就叫利息或者叫做资金占用费，或者叫承包费，都不能称做为利润，因此要按规定缴纳营业税和企业所得税。这一类投资人在国家的法律法规
8、当中并不确保他的合伙地位或者是合股地位，只是双方出于某种合作的要求提出合伙身份暂时予以确认，但是没有经过国家公正机关的公正，隐形合伙人所获得的收入、利润都应当称作为是利息或者是资金占用费，依法交纳营业税和企业所得税。要想改变这种状况，必须把隐形合伙人转化为显性合伙人，到工商管理部门变更股东变更名称登记这才可以。2、房地产企业开发环节的税务筹划。（一）土地增值税：此项税一直被看作是对房地产企业收益影响最大的税种之一，因此账务处理要紧紧围绕这方面进行筹划。需要特别强调的是，按照现行规定，纳税人建造的普通标准住宅土地增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税，从而使土地增值税负担在增值率为20%
9、时出现大幅度的跳跃。因此待出售的房地产增值率在20%附近时，更应该高度关注。房地产企业成本、费用项目可以分为以下几类：（）土地成本：含土地转让费或出让金，契税，交易费及服务费、征地拆迁费青苗、补偿费等（）房地产开发成本：前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费（3）期间费用；管理费用、财务费用、销售费用计算方式：我国土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进税率计算征收，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、末超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%
10、；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。但是同时，国家也相继制定出台了一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策，如果能充分运用有关政策规定，利用好这些优惠政策进行合理筹划，可以达到降低土地增值税税收成本、进一步提高投资效益的。优惠政策：、房地产开发公司在计算土地增值税时，可按第（）（）项之和加计扣除费用、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按（）（）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地
11、产开发费用按（）（）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。、房地产开发企业在建造的普通标准住宅增值率不超过20%的情况下，此税可以免征。同时还规定，既建普通住宅，又开发其他房产项目（如别墅），应分开核算，不能分开核算的，不能享受此政策。方法一：若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用。也就是说尽可能取得银行贷款。另外，对对于是否提供金融机构证明，也应该进行核算，看哪种方式扣除额大，选择最有利的方式。企业是否提供金融机构证明，关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利；如果没有超过
12、5%，则不提供证明比较有利。同时要注意与企业所得税的联系，所得税税前扣除如没有此项费用多交的部分应综合考虑。方法二：对既开发普通住宅（容积率以上，套房单位面积平方米以下，售价为市场价的倍以内的）也开发别墅的，要分别核算，尽可能把普通住宅的增值率控制在以下。方法三：控制增值率。可以通过价格、扣除额的调节来实现。如公司计划在开发项目中自行持有部分物业或酒店资产，在申报项目建设工程规划、办理预售许可证时，就按自用房产申报，并进行单独核算，转入固定资产管理，则不涉及交纳土地增值税、营业税、企业所得税。今后如需转让则做为固定资产转让，仅需对资产增值部分交企业所得税，此时就可以在转让定价中进行筹划了。方法
13、四：利用关联方关系转移利润。因公司的各子公司都属于独立核算单位，且分布于各县市，如各项目在同一时间运作，可以通过转移定价，将成本和费用在各公司内合理计划列支。另外也可以利用关联企业相互投资及进行资金拆借，以达到公司整体利益的最大化方法五：利用亏损弥补期进行成本费用转移。现在税法规定企业当年的亏损可用今后五年的利润进行弥补，因此针对不同项目及所处的不同开发阶段合理安排企业利润，以减少应纳土地增值税及企业所得税方法六：按国家规定给职工交纳“五险一金”如酌情适当提高标准列支，即可以增加员工福利、增强员工的凝聚力，也可以合理进入成本费用方法七：给予中介方及各类人员的业务费处理。按规定在销售收入以内的佣
14、金准予扣除，关键是应取得合法的票据。方法六：为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本进行资本化，可以加大房地产企业加计扣除费用的基数。可能存在的问题：由于税务机关对于土地增值税是采用先按销售收入预征1%的征管方式，且土地增值税涉及金额巨大且许多地方政策规定不清，如遇不用交税对已交税款要进行退款的，税务机关将因此加大查帐力度，如果查帐清算则该企业所有项目一律从严查帐清算。因此需慎重考虑后方可采取降价销售的方案（二）企业所得税：计税依据：按企业利润总额*25%，按期预缴，年终汇算清缴基本方案与土地增值税相同，主要控制范围是收入与成本费用，可参照前项
15、执行。方法一：充分利用企业所得税采取的分季预缴、年终汇算清缴的缴纳方式，采取在预缴时基本不交，在项目开发前期基本不交的方式，延迟企业所得的纳税时间，而企业在预缴时少缴所得税不做为偷税处理，以此获取资金的时间价值。方法二：车和房最好以公司的名义购买，既可以集体折旧，又可以避免个人所得税。从此以后买大宗消费品，尽量以所在的公司的名义购买，一直到折旧期结束后可以低价或者是无偿转让给个人股东，这些都是不违反税法规定的，另外公司租用个人及别的公司车辆可采取以下方式：（一）公司与个人或单位签订车辆租用协议，公司所付租金可以在所得税前扣除，但必须取得正式发票；出租方须到税务局申请代开租赁业发票，缴纳租赁业营
16、业税、城市维护建设税、教育费附加，并按“财产租赁所得”缴纳个人所得税。因为是租用，车辆折旧及与该车相关的保险费、车船税等不能在公司所得税前列支。（二）签订旧机动车买卖合同，办理车辆过户手续，一次性缴纳二手车交易税费，公司取得交易发票，该车所有权转归公司名下，这样车辆折旧及其保险费、规费支出等均可顺利所得税前扣除，个人也不用再承担个人所得税。方法三、因资金周转需要以个人股东名义从公司借款一个会计年度内不还按税法规定应按借款金额20%缴纳个人所得税，因此事前就要做好，确实要借一笔钱出去，暂时也回不来，就应想方设法不要以个人股东的名义去借，就应该想方设法以公司或员工或者是家庭成员或者是亲戚朋友的名义
17、去借，要签订一个借款协议及借款凭据，上面名字不能写股东本人的名字。第二如果一定要以股东本人名义签的话，则必须在12月31日前归还，过了元旦再借。方法四：国家鼓励服务业的发展，鼓励第三产业的发展，制定了鼓励第三产业很多的优惠政策，作为房地产企业来也可以办一些服务性的企业，比如说销售代理、服务、咨询、广告物业这样的公司，把楼盘的销售工作可以剥离到销售代理服务公司去做，这样就可以争取到优惠政策。付给销售代理公司的手续费就形成销售公司的收入，就形成了开发公司的成本费用，利润就下降了。此方案的问题是：房屋过户到销售公司后，已经成为二手房，需到二手房交易中心交易，增加了公司的过渡性销售环节，会给房屋的销售
18、带来意想不到的困难，比如二手房的按揭操作比初次购买更加麻烦等。同时需要购房者理解并配合公司的操作，由此可能导致相关交易存在失败风险。同时提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权核定其营业额。若主管税务机关认为该价格明显低于同类房屋的交易价格，则公司还面临着营业税被重新核定补交税款、滞纳金甚至被罚款的风险。另外是否将代办费用分给独立公司操作的关键是在于项目的增值率。如果增值率不大没有超过20%，则没有必要，甚至会适得其反。方法五：项目给束转让中要选择先分利润后转让的方式，因为只有先分利润，才可以确保分回的利润不征收营业税和所得税，如果是一次性转让的话，要
19、按投入的股本与收入计算股权转让差价收益交纳企业所得税，但是如果先分，因为房地产公司已经所得税，法人收取分回的利润不在重复征税。因此，先分利润实际上比直接转让要节省税收。把原来股权转让合同分成两个合同，分成两个文件，一个是股东决议，分配利润的文件，再一个就是股权转让协议。就可以把股权投资收益所得与股权投资转让差价所得区别开。纳税筹划的要求是尽量地把股权投资转让差价所得转化为股权投资收益所得，也就是要求一定要先分后转。（三）营业税、城建税及教育费附加：计税依据及缴纳时间：营业税：按营业额*5%，营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产，或者销售不动产，向对方收取的全部价款和价位费用。分析：房地产企
20、业在没有取得预售证前，在取得各种定金的同时，要申报缴纳营业税，即凡是取得定金性质的收入，都要在取得时的当月申报缴纳营业税，跟取得预售证没有关系。同时以房屋抵债，分配给股东，奖励给职工等，都应依法交纳营业税。收到的违约金、罚款、定金等以及代收款项（比如代收市政配套费，代收有线电视费，代收的一些其它规费），也应并入营业额中一并缴纳营业税。对价外费用的解释：包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其它各种性质的价位收费。税务规定凡价位费用无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。不少房地产企业对代收费用是做往来处理的，实际上已经构成了偷税。另外房地产企业各种向业主赠送的礼品，没有
21、计价缴纳营业税。比如赠送的阳台、车库、冰箱、彩电，在销售时，作为销售的一种促销方式。但是，在纳税上面，确实有规定的。这些费用原则上要按照市场价格计算缴纳营业税，同时对这些赠送给客户的礼品，发生的采购费用，不得在税前扣除，其理由是这些费用是向客户的捐赠支出，属于捐赠支出，不能够在税前扣除，这在企业所得税条例里面做出明确的规定，也会带来营业税、企业所得税问题。就是送给客户的礼品，也应当缴纳营业税。城建税：县城按营业税5%，市区按营业税7%，随营业税附征教育费附加：均按营业税3%，随营业税附征方法一：采取分期收款的方式，在保证资金回笼的情况下，适当延迟税款的缴纳时间方法二：如出售精装修房，最好能成立
22、下属独立核算的装修公司，专门负责装修工程，并且不能反映与公司有任何关联关系，就可以将部分房地产开发利润转移到装修工程中，建筑安装工程不涉及缴纳土地增值税，营业税税率也仅为3%。此方案可能存在的问题是：其一，顾客可能会拒绝和第三方（建筑方）签订装修合同，顾客认为他们和第三方素不相识，他们只是购房，没有理由让他们和第三方签订装修合同。其二，目前大部分顾客都是付首付贷款买房，而贷款金额是根据购房合同确定的，在装修合同单签而许多银行不愿做小额装修贷款的情况下，该方案将会提高顾客的首付款比例。这可能会影响房屋的销售速度，进而影响企业的资金回笼。（四）个人所得税第一：各种工资外的奖金、补贴、补助是否并入工
23、资总额一并扣缴个人所得税。房地产企业有不少出差补助，都是在差旅费报销单上面直接注明的，没有单独并入单位工资总额交税，这种做法明显是要漏扣个人所得税，因此要注意金额比例，并要准备好合理的解释方案。第二：个人股东报销的，与生产经营无关的费用，以及以企业资金为股东本人、家庭成员及其相关人员购买汽车、住房、电脑等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利配，依照利息、股息、红利所得项目计征个人所得税，同时上述支出还不允许在所得税税前扣除。因此在购置类似物品时，一定要取得合法的可用于企业列支的票据，并注意与企业经营中的相关度。第三，员工工资如超出当地基本工资太高的部分，可采取适当方式降低应纳税所得额（五）印
24、花税主要是公司注册资本，承包工程项目合同，材料采购合同，销售合同涉及此项税款。因此在能满足公司资质的情况下注册资本不易太高。（六）土地使用税按照所持有的土地使用证所列明的土地面积*各地人民政府确定的单位税额。当租用厂房、公用土地或公用楼层时，在签订合同中要有所考虑。按规定，土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税、土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。在签订合同时，应该把是否成为土地的法定纳税人这一因素考虑进去。（七）房产税在房地产项目建设期间，免征，如将自行建造的房地产项目转为公司所有，用于出租的按月租金额*12%计算，用于公司自行使用的，年税额按房屋的建设成本*1.2%计算，有
25、关方案可参照土地增值税。3、房地产企业销售环节的税收筹划由于目前我国税法规定，纳税人的应纳税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产时向对方收取的全部价款和价外费用(含代收或代垫的费用，但不含营业税条例规定的除外情形)，这就使许多企业因为代收代垫的费用而增加了税负。但是如果企业设立全资子公司或独立核算的二级法人机构去专门从事与企业自身经营无关的代理业务，就可以令这部分代收或代垫的费用从应纳税营业额中分离出去，使这部分代理业务能适用与之相适应和配套的税率，从而降低相关的税负。综上所述可以看出，房地产企业的纳税筹划虽然是对企业经营活动的一种调整，但这种经营活动的调整必然会触及到其他门类经济法律的监督和管理，所以为达到一个更好的纳税筹划效果，就需要从更加全面的、多方位的、综合的、宏观的角度去经营运作房地产企业，从而可以将税务筹划更好地融入到企业的日常经营管理中去。专心-专注-专业