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1、精选优质文档-倾情为你奉上2009杭商业地产市场调查报告巨无霸似的综合体、光鲜亮丽的写字楼，商业地产作为众多地产业态当中一块重要的组成部分，似乎离普通购房者所能触及的投资范畴很远。而一铺养三代的观念，却一直根植在中国人的心中。事实上，商业地产的概念十分广泛，写字楼、商铺、酒店式公寓、综合体、留用地这些地产业态充斥在我们的周围，构成了我们生活和投资中不可或缺的一部分。在本期的风尚地产中，我们将细分商业地产中的每个领域，分析当前的市场现状并做全面剖析，为读者带来一份详实的2009商业地产调查报告。写字楼、酒店式公寓市场现状2009年的商业地产项目中，写字楼和酒店式公寓市场可谓一扫2008年的持续阴
2、霾，自3月份开始就重振旗鼓，且上扬势头一波高过一波。以写字楼成交数据为例，成交量从约31589平方米到5月份的约52630平方米，再到7月份约84919.3平方米，这个数字甚至高过了2008年7月份的写字楼64133平方米的成交量。再来看一下近期的成交数据。三季度整个写字楼市场销售量呈现高位回落调整的态势，其中7月份销售总量达到84919.3平方米，创今年写字楼月度销售总量的新高，而八九月份是销售量达到高位后连续回落的两个月，销售量分别为69531.95平方米及51598.4平方米。从销售价格方面来看，销售价格与前一季度相比没有太大的变化，销售价格为13954元/平方米，与前一季度相比上涨了2
3、.6%，基本保持稳定。整个市场写字楼产品的销售楼盘不足三成，除钱江新城的万银国际，迪凯商务中心等楼盘小有成交外，其他区域几乎没有写字楼楼盘成交。因此公寓类产品依然占据了整个写字楼市场的主要地位。典型案例从三季度各个区域的成交情况来看，滨江区和上城区的楼盘表现得相对活跃，成交情况良好。主要是这两个区域一个紧邻钱江新城，一个作为高新企业总部区域都是商务办公人群需求旺盛的区域，因此也造就了这两个区域此类产品形式集中的重要原因。根据统计，三季度整个市场有成交的楼盘为35个，其中上城区和滨江区分别占到了8个和6个，而且其中大多数有成交的楼盘销售套数都在50套以上。特别突出的楼盘有位于上城区的通润银座、钱
4、江国际商务中心、凤凰城等楼盘，该类楼盘的产品形式都是属于公寓类产品，凭借区位优势及相对稳定的投资回报率，赢得了市场的欢迎，但该区域的楼盘也是销售均价较高的一个区域，如通润银座销售均价达到35000元/平方米。滨江区一直都是公寓类产品投资的首选区域，主要是该区域的人群需求以企业总部居多，基本都是单身商务人士、企业白领、外来创业人士等需求个体，与该类产品形式相吻合，属于符合市场需求的产品形式，因此该区域的此类产品一直供销两旺。本季度推出的风尚蓝湾楼盘一经推出销售量就达到60%以上，成为销售冠军。商业投资的专业性要求更高滨江集团新城时代广场企划部经理 沈洁目前杭州发展最成熟的商务区是黄龙世贸区，经过
5、近10年的发展黄龙世贸区域已经聚集了诸如世贸丽晶城、公元大厦、嘉华国际等知名写字楼，形成了相对集中的商业氛围。而当下写字楼供应量较为充足的则出现在钱江新城。预计明年杭州写字楼的供应量将会有一个明显的上升。事实上商业地产的开发和住宅地产相比存在着很大的不同，需要经历一个相对较长的周期，要想打造顶级写字楼就必须在后期的运营上下工夫。潜在升值空间和稳定收益大华元集团营销总监 张安娜商业投资的专业性要求比住宅投资高得多，它所需要的资金规模也比住宅投资要庞大不少。商业投资的回报是长期性的，它的资金回收比住宅投资要慢，但它的收益比住宅投资要稳定。这就意味着商业地产投资的风险比住宅投资要低，特别是在当前高房
6、价的阴影下。和住宅投资看重地段、价位、品质不同，商业投资看重的是物业所在区域的定位是否拥有浓厚的商业氛围、配套设施是否能满足企业的需求以及是否有能吸引客户关注的特色。尤其是最后一点，是在竞争中取胜的关键所在。明年供应量将会明显上升建工房产企划主管 周瑜由于商业地产开发牵涉到包括开发商、商业经营管理公司、投资者、商家在内复杂的利益关系，这就要求投资者拥有较高的专业水准，以判断该商业项目是否具有投资价值和较高的升值空间。村级留用地项目村级留用地是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民。为推进留用地建设，
7、让留用地实实在在成为被征地农民又一项长期、稳定的收入来源。做为房产开发属于类公建性质，其不能走正常住宅的销售途径，不能享受城市住宅的各类保障，如落户、享受学区氛围、民用水电生活费用等。据了解，杭州10%村级留用地项目分布广泛，主要集中在三墩、下沙、滨江、留下和余杭等区域。数据统计，目前规划杭州留用地规模约11000亩，如果按容积率2.5计算，总建筑面积可达到1665万平方米。与一般的城市外扩吞并乡村，集体土地转化成国有土地不同。作为一种创新的城市化路径，杭州留用地项目立意化解城市化进程中的硬伤，弥合城乡二元对立中的深层问题，使得集体土地在向国有土地转化的过程中，获得了内生的、长期的经济活力。市
8、场现状从早期的黄龙世纪广场、嘉华国际、聚龙大厦到如今的留用地项目遍地开发，留用地的发展经历了近10年的过程，在此期间由于产权局限和相关政策的不完善，使得留用地项目备受争议。今年6月10日，杭州市政府出台了关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见，不仅在诸多实施方面有了更多细则，另外规定合作开发的49%部分，可以取得单套产权。从只能取得整栋产权到整层产权再到单套产权，留用地项目前景日趋明朗。据不完全统计，目前杭州市正在开发，并且已经在销售和即将在今明两年上市的留用地项目多达二十几个，总建筑面积约为130万，而在刚刚结束的第十六届房博会上就多个留用地项目高调亮相，中豪房产旗下中豪五福
9、天地、中豪望江国际、中豪湘座三个项目，YOU盘时代等。虽然此前因为产权问题，留用地项目不得不沦为边缘化产品，但因其较低的价格，还是受到了周边居民、公司自用客户和市场投资客的追捧。下沙多个项目，甚至从未在媒体上露过脸，一开盘就被一抢而光。典型案例中豪湘座、西城时代、东方大厦等楼盘在低调销售中，也已经取得了不错的销售成绩。据开发商透露，目前中豪湘座已经基本售完，只剩下一层。同样位于城东的东方大厦今年5月开盘，也只有少量房源，价格也从开盘的13000元/平方米，涨到了15000元/平方米。而城西的君逸汇单身公寓部分已经销售完毕，西城时代开了三分之二，也只剩下几十套房源，价格也比此前上涨了2000元/
10、平方米左右。今年下半年至明年上半年，还有多个楼盘上市，11月3日位于城北的天邑国际开盘，建筑面积达50万方的中豪五福天地和中豪望江国际也有望在今年年底或明年年初进入市场。“本次房交会的客户需求调查结果，有些出乎我们的意外，原本向我们这种整层销售的产品，客群是相对窄的，但是房交会上在我们这里登记的意向客户有接近300组。”中豪房产营销副总高银华向记者表示。随着杭州市场上住宅房源越来越小，后续多个留用地项目的推出，必然会成为市场上一支不可忽视的力量。留用地项目起点高且颇具性价比中豪集团营销副总 高银华我们集团的三个项目中豪湘座、五福天地和望江国际都是留用地的土地性质。除了中豪湘座是尾盘销售之外，另
11、两个项目都在本届房交会上首次亮相，做形象展示，并且都是综合体形式。五福天地商业中心地处杭州钱江新城，距钱江新城核心区约1公里，总建筑面积近30万平方米。涵盖大型购物中心、休闲商业街区、高档写字楼、星级商务酒店与精品酒店式公寓等多重高端物业，建成后将成为融合体验、商业、办公、酒店、居住于一体的东部极具活力的创意、创业、多元文化街区。望江国际商务共同体位居钱江新城CBD中心，总建筑面积近20万平方米。由三幢国际5A写字楼、一幢国际四星级酒店和精品广场等组合而成。留用地的土地性质决定了产品性质只能是商业、写字楼或者综合体项目，在这个大背景下，产品往往起点高并且颇具性价比，最终就是是要作为一个有利载体
12、来提升本区域内的商业经济氛围。而留用地的产权分割也是市场关注度很高的一个问题，我们这两个项目目前规划以整层或者整幢为单位进行销售，从这一点来说也提升了购买者的综合实力和整体素质。城市综合体城市综合体的英文叫HOPSCA，由Hotel(酒店)、Office(写字楼)、 Park (公园)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心、会展中心)、 Apartment(公寓)组成。在国外及上海等国内一线城市，城市综合体以其充足的人气、超大的空间、完善的交通体系及现代化通信和安保设施，成为地产投资的重要舞台。根据规划，杭州将打造的100个城市综合体共14万亩，可开发利用面积
13、6200万平方米，其中，10%为地铁上盖物业。市场现状由于杭州市场上一直存在着住宅价格和写字楼价格倒挂的现象。而随着住宅价格的不断飙升，以写字楼产品和商业为主的留用地项目成为价格“洼地”。很多自用型客户自然而然的分流到留用地项目上来，而一些地段优越的留用地项目也越来越受到投资客的青睐，尤其是更加看重综合体项目。远洋运河项目、来福士广场、万象城、嘉里中心、星光大道、中都西溪CIC、坤和三墩新天地等，都是目前最引人关注的城市综合体项目。典型案例就在上个月底，杭州市投资政府项目审批代办服务中心与杭州远洋运河商务区开发有限公司签订了投资超过100亿元的大运河商务区7个建设子项目的代办协议。这也意味着，
14、由远洋地产来开发杭州大运河商务去的核心区。杭州大运河商务区位于杭州城北核心地带的核心区域，上塘路西侧，南临大关路、西临丽水路、北临紫荆路，是一个总建面积逾80万平方米并集合了高档酒店、高档写字楼群、大型商业中心、高档公寓等业态为一体的大型高端城市综合体，预计明年上半年正式开始销售。位于滨江的星光大道，在近日也正式开街。星光大道商业步行街，定位为“一站式国际化体验型”主题商街，位于滨江CBD核心区块，南接江南大道，北抵钱塘江，全长1.3公里，总建筑面积约30万方，分两期开发建设，经过五年的精心筹备与建设，星光大道一期已正式完工。据了解，星光大道的投资开发方华联发展集团采用的是持有经营，即坚持一个
15、平方都不卖，统一规划，统一经营。 打造综合体是考验开发商的实力远洋地产杭州分公司营销总监 何剑大运河商务区规划占地300逾亩，目前是规模最大，也是第一个整合了酒店、商业、写字楼、住宅这四大业态的综合体，项目正在计划动工阶段。杭州主城区内现有的综合体项目包括武林商圈、黄龙商圈以及正在迅速崛起的钱江新城商圈，从本次的烟花大会在运河段选址燃放就不难看出，下一阶段运河区域的经济、人文发展速度将会显而易见。和做住宅项目或是纯粹的商业项目不同，打造综合体首先是考验开发商的实力。比如大运河商务区这个项目，前后投入资金过百亿，如果不是有实力的开发商就很难操作这样大型的综合体。其次，要和城市规划发展的轨迹相一致
16、，在产品定位上有前瞻性。最后，合作伙伴和产品的市场定位也很重要。合作伙伴越强，市场定位越高，产品成熟后的获利性也就更高，更具有保障性。我们这个项目总周期大约在45年时间，旨在把单一的商业文化扩散，做到涵盖了景观、生活、居住、文学等各方面的多元化层面。商铺市场现状经过上一季度的商铺成交量逐月上升的旺销后，三季度商铺成交总量出现大幅萎缩。九月份成交量继续下跌，总成交量在21927.13平方米，但跌幅明显比8月份有所放缓，成交量开始出现维稳的迹象。由于下城区华丰板块的规划预期开始慢慢浮出水面，特别是已经通车的德胜快速路和已经完成大部分建设任务的秋石快速路和留石快速路，交通规划及配套规划的日益成熟使该
17、区域的商铺价值逐日凸显。申花板块应该是属于一直就被公认的热点区块，因此该区域内商铺的走红也是在意料之中，而三季度该区域成交的商铺依然是以万家花城、西城年华、芳满庭等早期开发楼盘的社区配套商业为主，由于该区域一直是炒作的热点区域，因此商铺的均价相对比较高，基本在25000-30000元/平方米，应该是有实力的投资客看好的区域。社区商业在商铺中，社区商业是一个重要的组成部分，社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性等特点。市场现
18、状赢商投资市场总监谷成丹表示，目前的社区商业操作，一般可以分为三类：一类是持有经营；二类是先招商再销售；三类是直接销售。事实上，目前用于直接销售的社区商业并不多，更多的是开发商先行招商经营。在杭州，以持有经营为代表有红石中央花园，先招商再销售的代表项目是天阳美林湾，发展绿城翡翠城的商铺较多，其中一期商铺已经销售，而位于项目中心西北角的翡翠天地商铺，则是开发商先持有经营。谷成丹认为，社区商业配套已经越来越受到重视，也成为购房者购买房屋的一个重要因素。一个完善便利的的社区商业配套服务可以促进楼盘的销售，也能够降低由于交通不便等带来的不利影响，可以提高楼盘的价值。除此之外，随着生活水平逐渐提高，人们
19、对生活品质的要求也越来越高，对社区商业配套的需求也在逐步提高。如何做好社区商业配套已经成为开发商在楼盘开发之初必须提前考虑的重要问题，它也是住宅楼盘产品定位中的重要部分，社区商业配套是住宅品质的重要体现。典型案例位于西溪板块的发展绿城翡翠城，就是大手笔来经营社区商业的开发商之一。翡翠天地属于整体项目的四期，位于项目中心的西北角，整个社区中心总建筑面积约5万平方米。规划有主题餐饮区、生活购物区、运动场馆区、生活服务区、健康服务区、滨水休闲区、文化艺术区、酒店八大功能服务区。目前，翡翠天地已引进联华超市、知味观、菲力伟、allfine生活服务中心、青花瓷、憨易轩、良友花店、克丽缇娜、坚果艺术、翡翠
20、1999酒吧等众多品牌商家，翡翠城副总经理陈苏敏表示，完善社区商业配套，是要让整个小区有生活气息。同时，这也能对住宅销售起到推动作用。“这是一个双赢的局面，一方面是让小区业主能住得下来、住得好，另一方面也是提升居住综合品质，丰满园区服务体系的举措。”坤和旗下的西溪里项目，目前也正在开展“商业联盟”的活动。据坤和杭州公司营销总监梁细清介绍，这些社区商铺已经全部销售完毕，开发商目前是协助这些商铺业主展开招商工作。“我们小区有部分房源在年底就交付了，作为自住及改善型为主的校区，入住率会比较快，所以社区商业的配套完善，也是为了整个小区的生活氛围考虑。”梁细清表示，这些商业业态集中考虑便利店、美容美发店、药店、水果店等和生活息息相关的配套。专心-专注-专业