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1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流远洋地产2010年11月北京市房山区拱辰街道黄辛庄北住宅项目（圣水路小区）投资分析初步汇报.精品文档.远洋地产2010年11月北京市房山区拱辰街道黄辛庄北住宅项目（圣水路小区）投资分析初步汇报房山区拱辰街道黄辛庄北住宅项目（圣水路小区）投资分析初步汇报北京区域事业部2010年11月目录一、项目概况二、项目背景三、项目方案四、竞争市场五、效益测算六、评价建议项目概况/4.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况（区位）圣水园项目：房山区拱辰街道黄辛庄村北；东至国家电力公司研究所西围墙；西至京石高速公路；南至北京市园林
2、学校及房山区供电局；北至金果园小区西区。房商网2011房地产营销策划大全全国最低图价1-！1：联项系目Q位Q：置图1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况（指标）表1-1：用地指标列表项目区位房山区拱辰街道黄辛庄村北。东至国家电力公司研究所西围墙，西至京石高速公路，南至北京市园林学校及房山区供电局，北至金果园小区西区。总用地面积205195平方米建设用地面积89810平方米，其中居住用地64448平方米；用地性质住宅及居住公共服务设施、医疗、体育和市政管理用房指标127150平方米（其中商品住宅103118平方米，体育用地16114平方米，医
3、建筑面积疗卫生用地2595平方米，幼儿园3582平方米，粪便垃圾设施用地1741平米）容积率住宅部分1.6建筑高度住宅部分36米项目来源北京鸿润成业房地产开发有限责任公司（股东是北京鸿润华夏商贸有限公司和北京成业行房地产经纪有限公司）项目价格预计7.2亿元左右（含3.905亿元地价款，2.9亿元溢价，0.4亿元前期费用及资金利息等）房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况（详细指标）表1-1：用地指标列表加州水郡用地性质用地面积容积率建筑面积限高01医疗卫生用地2595125951802托幼用
4、地44770.835821503居住用地557591.6892151807体育用地161441161441808居住用地86891.61390318粪便垃圾09设施用地21760.8174118整体合计89810-127150-0708园林学校房山供电局图1-2：用地情况详图房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况（周边环境）村庄加州水郡农田本项目用地电力试验塔电力建设研究院房山区供电公司北京市园林学校房商网2011房地产图营1销-3：策用划地大周边全环境全详图国最低价！联系：10535278
5、79/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况（用地现状）图1-4：加州水郡用地周边现从主路进入用地东北侧的入口,尚未通状用地与高速间的树林图0708园林学校房山供电局用地西南房角商网2011房地产供营电销局策划大全全国最低价！园林联学系校：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载项目背景房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载二、项目背景项目于2009年12月4日，由北京鸿润华夏商贸有限公司和北京成业行房地产经纪有限公司联合体在北京土
6、地公开交易市场摘牌获得，成交价3.905亿元（起价2.7232亿元，溢价率43%），折合可售楼面地价3250元/平米；联合体分别于2009年12月20日和2010年1月4日缴清了政府收益及土地一级开发补偿款，并已取得国有土地使用证；2010年2月，联合体成立项目公司北京鸿润成业房地产开发有限责任公司(以下简称“鸿润成业公司”)，注册资本金1000万元，两家股北京鸿润华夏商贸有限公司和北京成业行房地产经纪有限公司各占50%股份；2010年3月，鸿润成业公司发行信托募集资金，由中诚信托于2010年3月5日发行了名为“2010年中诚信托鸿润成业投资集合信托计划”：信托资产总额42,600万元人民币，
7、其中优先受益权资金19,600万元，次级信托资产为人民币23,000万元。期限24个月，信托期间为2010年3月5日至2012年3月4日。鸿润成业公司表示其信托资金获得19600万元，利率16%，2011年3月4日可赎回，利率总额3200万元；信托资金19600万元分两次对鸿润成业公司进行增资，增资后鸿润成业公司注册资本为1亿元，受托人持有鸿润成业公司90的股权；房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载二、项目背景鸿润成业公司与政府约定开工日期是2010年6月30日，但由于村民维权，政府实际具备条件交付土
8、地的时间是2010年9月10日，项目获批延期开工；目前鸿润成业公司尚未签署收地通知书，其表示待土地上全部围墙砌完后再接收，并以政府延期交付作为其他谈判筹码；鸿润成业公司已基本完成项目前期手续办理工作，包括已获得方案批复、项目北侧10#的规证，预计11月20日，可获得10#的开工证。12月底可获得全部规证，2011年2月底可获得全部开工证，3-4月即可具备销售条件；鸿润成业公司在项目用地上条件取得较大成效：项目住宅容积率1.6，原限高18米，现调整已成36米；项目用地中含医疗卫生用地和托幼用地（不在出让范围内），鸿润成业公司已分别与2宗地的主体签署了代建协议，明确由其代建，两宗地内分别各建设2栋
9、楼，其中1栋均归鸿润成业公司永久使用，合计建筑面积达到3000平米，前期可作售楼处使用，后期可改为会所；项目内设有体育用地，建筑规模16144平米，产权50年，鸿润成业公司已将其60%面积规划为2栋小户型公寓产品，剩下40%面积规划为体育场馆，方案已获批；项目北侧的圣水西路和西侧的圣水西大街，房山区政府承诺于2011年修建；鸿润成房业商公网司已2完01成1项房目地规产划营方销案策（划已获大批全）及全售国楼最处低方案价；！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载二、项目背景鸿润成业公司（股东之一鸿润转向其他投资方向）寻求项目转让，转让价格7.2亿元左
10、右（初步分析，基本可满足7亿元的转让价格），含3.905亿元地价款，2.9亿元溢价，4000万元前期费用及资金利息（资金利息3200万元）等，折合可售楼面地价5950元/平米，其中2.9亿元的转让溢价无法出具发票；鸿润成业公司要求一次性项目转让，不接受任何股权形式的合作，可接受一定比例的尾款；目前有意鸿润成业公司与洽谈的企业有首创阳光、润丰地产、住总，其中首创阳光已谈得比较深入，未果在于溢价部分无法提供发票。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载项目方案房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：
11、1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、项目方案(总平面)项目定位:打造京石高速沿线生态宜居社区?项目打造英伦风情小镇，立面设计纯净、韵律感强，红砖坡屋顶设计优雅富于变化，沿京石高速公路为房山新城打造一道亮丽的风景；?百米绿化带，6.9公顷绿地公园，使项目高于50%的绿化覆盖率，打造出房山CSD核心区域的生态宜居的绿色小区。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、项目方案(鸟瞰效果图)幼儿园医疗办公售楼处绿地公园公寓卫生局办公楼体育馆房商网2011房地产营销
12、策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、项目方案(户型图80-90m2)房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、项目方案(户型图110-120m2)房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、项目方案(户型图130-150m2)房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房
13、地产资料下载三、项目方案(道路图)小区入口小区步行入口小区入口小区入口小区车行入口小区入口小区步行入口小区主干路小区宅前路房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、项目方案(高度图)房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、项目方案(地库布局图)车库入口地下车库房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、项目方案(步行及景观
14、图)景观节点步行道路景观道路房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、项目方案(市政配套布局图)配电室燃气调压箱给水泵房屋顶水箱间门房房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、项目方案(规划技术指标)房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、项目方案(规划技术指标)房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053
15、527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载竞争市场房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载四、竞争市场（住宅分布）大宁板块（房山区）靠山居艺墅河西板块大宁山庄25000（丰台区长辛店-云岗-王佐）15000（二手）加州水郡塔楼13800西棕榈滩本项目1500016000长阳板块（房山区）万科长阳半岛15500-16500中铁原香小镇中铁长阳国际城1400012500（中小套天恒乐活城型限价房）洋房12500良乡板块（房山区）窦店板块（房山区别）墅18500绿城百合阳光邑上15
16、000房商网2011房地产营洋房销1策65划00大全全国最低价！联系：1053527879别墅20000/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载四、竞争市场（项目情况）表4-1：用地周边住宅项目情况列表名称类型开盘时间规模（万平方米）容积率周边项目容积大宁山庄花园洋房,板楼,独栋,联排2004年2月441.01率一般不高，1-2靠山居艺墅联排、叠拼别墅之间较多2004年10月13.50.605加州水郡花园洋房,酒店式公寓,板楼,塔楼,联排,小高层2005年10月一期0.65138一些环境资源中铁建原乡小镇花园洋房,板楼,小高层预计2009年11月15.91.6较好的地块，容
17、西棕榈滩板楼,小高层2007年8月38.122.17积率较低，打造中粮万科长阳半岛板楼,小高层类别墅社区2010年8月34.142.2阳光邑上联排板楼花园洋房2010年4月171.6绿城百合公寓板楼,多层,小高层2003年底631.123天恒乐活城公寓,别墅,花园洋房,板楼,联排别墅8月401.8,叠拼别墅,小高层2008年房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载四、竞争市场（市场特点）房山市场特点房山区东北部以良乡为中心形成房山区较为成熟的核心城市区，这一范围包括良乡、长阳、城关、外延至阎村等地；区域内
18、环境资源较好，拥有大宁、稻田水库、小清河、永定河等水景资源以及郊野公园、体育公园及千亩绿地等景观资源；区域价格在近两年快速上涨，长阳板块普通住宅价格在14000-16500元/平方米，别墅价格在25000元/平米左右，政府限价住宅售价也在12500元/平米，良乡-窦店板块普通住宅售价在12500-16500元/平方米，别墅价格在18000-20000元/平米；未来两年区域市场供应量很大，尤其是项目以东的长阳新城板块，市场竞争将较为激烈。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载四、竞争市场（市场需求）市场需
19、求?房山市场的客户来源主要为两类；?一类是市内客户，有工作客群，也有第二居所客群；?二类是房山本地客户，包括本地人，以及早年来此置业的市内客群、动迁客群、外地做生意可群；?总体上客户对价格较为敏感。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载效益测算房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载五、效益测算（定位及售价）客群主要面向沿地铁线前来的市内客群以及看重本地环境和价格优势的市内第二居所置业客群，兼及良乡等本地客群；预计
20、项目2011年3月开工，开发周期1年半，2011年5月开盘，销售周期1年；考虑当前市场形势及预期，保守估计住宅销售起价13500元/平方米，均价14500元/平方米（毛坯）。50年产权公寓，由于区域交通条件一般且该产品区域认可度低，售价相对住宅偏低，均价13500元/平方米（精装）；体育场馆暂按散售商业考虑，销售均价11000元/平米。表4-1：住宅产品户型配比列表物业类型户型销售面积(M2)面积比例一居6010%住宅两居80-9060三居120-13020%四居15010%房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地
21、产资料下载五、项目经济效益测算-测算假设条件地价水平售价水平成本控制其他假设?预计总土地成本7?商品住宅毛坯均价?社区配套按千人指?土地增值税按项亿元,可入账成本514500元/平米（毛坯），标最低配置；目整体考虑；亿元(包括3.905亿公寓产品均价13500元/元有票据的土地价平米(精装)，独立商业款，3200万元有票（体育用途）11000元/据的资金利息，平米，住宅配套底商?资金年成本利率800万元有票据的15500元/平米；?车位比1：0.5，地前期费用，7000万下非人防车位全部按7%计，折现率元可以通过项目公按10%计；?车位销售地上及人防车司签署前期合同出8万/个。库出租不计本次测
22、具票据的前期费算收益；用)；2亿元不可入账成本（税后列支）?本项目建造成本参;考一方二期及长阳新城1号地预估成本?付款进度上综合考适当修正；虑，2010年12支付60%可入账成本，2011年1季度支付40%不可入账房成商本网；2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载五、项目经济效益测算图5-1：房山圣水园小区项目收益测算汇总表序号项目总额（万元）折合可售单价（元/平米）?此测算是在上述假设下，1销售收入173,957.50 14,594.97 销售成本128项目5亿元可入账土地成本，,070.56 10,745
23、.08 开发成本109,303.46 9,170.52 另2亿元不可入账成本税后土地取得成本51,602.74 4,329.45 前期工程费3,149.18 264.22 列支情况下，毛利率基础设施7,935.11 665.75 2配套设施31.67%，净利率6.41%；10.00 0.84 建安工程费39,955.27 3,352.23 开发间接费?如7亿元转让价款全部1,198.96 100.59 资本化利息5,452.19 457.44 按照可入账考虑，其他假不可预见费0.00 0.00 营业税及附加9,567.66 802.72 设条件不变情况下，则毛毛利55,086.38 4,621
24、.73 3毛利率31.67%利率19.2%，净利率4销售费用4,348.94 364.87 土地增值税9,199.44 771.83 11.9%。6所得税10,384.50 871.26 净利润11,153.50 935.77 7收入净利率6.41%房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载五、项目经济效益测算动态效益测算图5-2：房山圣水园小区项目动态收益测算汇总表?此测算是在上述假设下，项目合计2010年2011年2012年一、现金流入项目动态效益：173958 0 138151 35807 住宅销售回
25、款162530 0 138151 24380 NPV=31000万元；商业销售回款7427 0 0 7427 车位销售回款IRR=134.59%；4000 0 0 4000 二、现金流出137352 31179 67643 38529 资金峰值=40570万元；土地费用51603 30962 20641 0 前期工程费峰值时间=2011年2季度；3149 157 2362 630 建安工程费39955 0 27969 11987 ?如7亿元转让价款全部按照基础设施费7935 0 0 7935 配套设施费可入账考虑，其他假设条件10 0 5 5 开发间接费1199 60 779 360 不变情况
26、下，不可预见费0 0 0 0 营业税及附加项目动态效益：9568 0 7598 1969 销售费用4349 0 3454 895 NPV=20260万元；所得税预缴4349 0 3454 895 所得税清算IRR=57.74%；6036 0 0 6036 土地增值税预缴1740 0 1382 358 资金峰值=61732万元；土地增值税清算7460 0 0 7460 三、净现金流峰值时间=2011年2季度；36606 -31179 70507 -2723 累计现金流房商网362600161 房地-产311营79销 策划3大932全8 全国3最660低6 价！联系：1053527879/.fdc
27、房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载五、项目经济效益测算敏感性分析(不可入账成本税后列支)表5-1：转让价格7亿元基础上，售价敏感性分析表增长率-14%-5%0%105%110%115%120%售价(元/m2)12296135461425914972156851639817111毛利率21.92%28.45%31.67%34.59%37.25%39.69%41.92%收入净利率0.00%4.29%6.41%8.33%10.08%11.69%13.16%内部收益率（IRR)79.17%113.25%134.59%157.17%180.90%205.70%231.49%净现值（NPV
28、）20073 27032 31000 34968 38936 42903 46871 表5-2：整体销售均价14250元/m2情况下，地价敏感性分析表土地总价(万元)70000686006650063000595005600052500可售单方(元/m2)58735756 5579 5286 4992 4698 4405 增长率0%-2%-5%-10%-15%-20%-25%毛利率31.89%31.89%31.89%31.89%31.89%31.89%31.89%收入净利率6.56%7.36%8.56%10.57%12.57%14.58%16.58%内部收益率（IRR)143.96%143.9
29、6%143.96%143.96%143.96%143.96%143.96%净现值（NPV）32040 32040 32040 32040 32040 32040 32040 房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载五、项目经济效益测算敏感性分析(转让对价假设为可入账成本)表5-1：转让价格7亿元基础上，售价敏感性分析表增长率-19%-5%0%105%110%115%120%售价(元/m2)12296135461425914972156851639817111毛利率2.50%15.34%19.20%22.7
30、0%25.89%28.81%31.49%收入净利率0.00%9.63%11.90%13.56%15.08%16.47%17.75%内部收益率（IRR)11.04%44.55%57.74%71.39%86.06%101.61%117.93%净现值（NPV）542 15567 20260 24420 28580 32741 36901 表5-2：整体销售均价14250元/m2情况下，地价敏感性分析表土地总价(万元)70000686006650063000595005600052500可售单方(元/m2)58735756 5579 5286 4992 4698 4405 增长率0%-2%-5%-10
31、%-15%-20%-25%毛利率19.20%20.08%21.38%23.57%25.75%27.93%30.11%收入净利率11.90%12.32%12.95%14.00%15.05%16.11%17.16%内部收益率（IRR)57.74%61.52%67.64%79.22%92.77%108.67%127.37%净现值（NPV）20260 21064 22271 24282 26293 28304 30315 房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载评价建议房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！
32、联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载六、评价建议优势：1、项目是转让方在北京公开市场摘牌获得的土地，土地干净，风险小；2、项目位于京石高速东南侧，紧邻加州水郡成熟社区，区位成熟度高；3、项目容积率1.6，拥有大规模绿地花园和百米绿化带，可打造区域舒适型生态宜居社区；4、项目转让方经过一年的前期工作，已完成项目方案报批并取得1个楼座的用地规证，预计11月底可取得开工证，不存在土地闲置问题；预计2011年2月底前可取得全部开工证，项目具备获取后迅速开发的条件，补充公司2011-2012年的可销售资源；5、项目转让方在一年的前期运作中，也取得了一些成
33、绩：a.提高了用地限高（36米），利于项目规划，提高产品品质；b.将体育用地60%面积获批建设公寓产品，提高了产品价值；c.获得医疗和幼儿园用地一半建面的使用权，可取得额外收益；劣势：1、项目距离地铁房山线3公里左右，相对便捷度低，轨道交通上的吸引力略于长阳房商新网城；2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：10535278792、项目规模小且用地形状不规整，且东侧景观环境较差（电力局实验塔）；/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载六、评价建议劣势：3、项目最大的问题是转让价款中有2.7亿元不可入账成本，通过和转让方沟通获悉，预计其中7000万元可通过绿化、市政配套建
34、设等前期工程予以解决，剩下的2亿元虽然可通过境外支付和股权溢价等形式予以处理，但我司仍然会因项目可入账成本较低，需多付出一定的税费。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载六、评价建议建议：在当前市场形势下，保守估计项目整体销售均价14250元/m2，可实现毛利率31.67%，净利率6.41%，IRR= 134.59%（转让价款全部入帐，可实现毛利率19.2%，净利率11.9% ）。综合分析，虽然按照7亿元的转让价格测算，项目静态经济效益一般，略低于公司的项目投资效益要求，但项目具备获取后迅速开发条件，2
35、011年上半年即可实现销售，动态经济效益非常好，符合北京区域公司快速周转战略需求，且是公司意图进入的新区域，建议积极跟进该项目的收购洽谈工作。在洽谈过程中，尽量压低转让价款（转让价款6.3-6.8亿元时，可满足公司投资效益要求。）以满足公司投资效益要求。该项目前意向企业较多且项目进展非常快，需快速决策，签署项目股权收购框架意向协议，首先解决1.96亿元信托的抵押置换、获得转让价款中不可入账成本处理成可入账成本的最优条件以及达成转让价款中可外资支付的合理比例等一系列问题。房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879/.fdc房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载THANKS房商网2011房地产营销策划大全全国最低价！联系：1053527879